АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-13008/2022

28 мая 2024 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутиной Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Курчиевой Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: 

<

...>, кабинет 122, материалы дела по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.01.2015) к Обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй» (Г.Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2016, ИНН: 

<

***>) о взыскании,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй» (Г.Санкт-Петербург, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2016, ИНН: 

<

***>)  к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.01.2015)  о расторжении договора аренды и взыскании 

При участии:

от истца – ФИО2., представитель по доверенности  

от ответчика - ФИО3, представитель по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй»  (далее – ООО «Омега-Вэй»), в котором просит суд, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению в редакции 27.03.2023,  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 960 000 рублей, за период с 11.05.2022 по 11.01.2023 по договору аренды от 11.02.2022 жилого дома по ул. Виноградная, д. 157, СТ Дачник, п. Молодежное Симферопольского района, Республики Крым. 

Определением от 30.08.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 31.10.2022 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 08.12.2022, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

06.02.2023 от Общества с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй» поступило встречное исковое заявление к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 11.02.2022, заключенного между истцом и ответчиком в связи с непригодностью помещений для проживания с 11.05.2022, взыскании внесенного  депозита в сумме 120 000 рублей. 

Определением от 13.02.2023 встречное исковое заявление принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. 

В порядке ст. 158 АПК РФ судебное разбирательство было отложено на 25.04.2024.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 07.05.2024.

В судебное заседание 07.05.2024 явились представители истца и ответчика, поддержали ранее заявленные требования и возражения. 

После исследования доказательств по делу председательствующий в судебном заседании объявил об окончании рассмотрения дела по существу и перешел к судебным прениям. После предоставления реплик, суд удалился в совещательную комнату для принятия решения.

На основании части 2 статьи 176 АПК РФ в судебном заседании объявлена только резолютивная часть принятого решения.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, судом установлено следующее. 

11.02.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Омега-Вэй» (арендатор) заключён договор аренды (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (в аренду) жилой дом, расположенный по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, п. Молодёжное, СТ Дачник, ул. Виноградная, 157, площадью 358,3 кв.м. (жилое помещение), для проживания сотрудников ООО «Омега-Вэй» (пункты 1.1 – 1.2 Договора). 

Указанный Договор заключен на срок с 11.02.2022 по 11.01.2023 и вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.  

По условиям договора, изложенным в пункте 2.1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение согласно п. 1.1. настоящего Договора, в порядке пригодном для использования его по назначению, а также ключи от жилого помещения, в сроки и на условиях, установленных настоящим Договором и законодательством РФ в соответствии с Актом, приема - передачи Жилого помещения и Имущества.

11.02.2022 помещение передано арендатору по акту приема-передачи жилого помещения и имущества.

В соответствии  с пунктом 4.1. Договора стоимость арендной платы за жилое помещение составляет 120 000 рублей в месяц. Указанная сумма вносится арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа за каждый текущий месяц.

Согласно пункту 4.4. Договора арендатор перечисляет арендодателю страховой депозит в размере одной месячной оплаты 120 000 рублей. Страховой депозит является залоговой суммой и возвращается при подписании акта приема-передачи (возврата), так же на страховой депозит процентная ставка не начисляется. 

Применительно к пункту 4.5 Договора, оплачиваемым периодом по Договору признается период с даты фактической передачи жилого помещения и имущества арендатору,  что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения и имущества, подписанным сторонами. 

В соответствии с пунктом 5.1 Договора, при его досрочном прекращении и расторжении, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 (тридцать): календарных дней до даты  предполагаемого прекращения найма. Настоящий Договор считается расторгнутым через 30 (тридцать) дней с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрены случаи досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя.

Согласно пункту 5.5 Договора в случае расторжения настоящего Договора до истечения срока его действия, арендная плата уплачивается за время фактического проживания арендатора и в соответствии с требованиями пункта 5.1 Договора. 

15.03.2022 произошёл пожар, в результате которого часть жилого дома по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, п. Молодёжное, СТ Дачник, ул. Виноградная, 157 была сильно повреждена.

По мнению истца, пожар произошел в результате нарушения техники безопасности со стороны арендатора. При этом, как следует из иска, другой частью жилого дома арендатор продолжал пользоваться. 

 11.04.2022г. арендатор направил на электронную почту арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, в соответствии с п. 5.1 Договора, согласно которого арендатор сообщил арендодателю, что Договор аренды от 11 февраля 2022г. считается расторгнутым в одностороннем порядке через 30 дней с момента получения мной данного уведомления. При этом Арендатор в указанном уведомлении просил зачесть страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца проживания.

Согласно п. 2.1.6 Договора аренды от 11.02.2022 Арендодатель обязуется не позднее дня окончания срока аренды принять от Арендатора ключи, жилое помещение и имущество по акту приёма-передачи (возврата) в том состоянии в котором Арендатор принял от Арендодателя.

Как указывает истец, по состоянию на дату обращения с иском, арендатором жилое помещение и имущество не возвращено по акту приёма-передачи арендодателю, согласно п. 2.1.6 Договора, ключи от жилого помещения не возвращены. 

При этом, как следует из иска, составлять акт приёма-передачи помещения с фиксацией причинённого ущерба Арендатор отказывается, в связи с чем, истец полагает, что Договор аренды 11.02.2022 не расторгнут.

В связи с указанным, как следует из иска, с учетом уточненных требований, у ответчика перед предпринимателем сложилась задолженность по арендной плате по договору в размере 960 000 рублей, за период с 11.05.2022 по 11.01.2023. 

При этом, согласно позиции ответчика, предусмотренный пунктом 4.4. Договора страховой депозит не подлежит зачету в качестве оплаты последнего месяца проживания, а будет удержат арендодателем удержан в счёт частичного погашения причинённого ущерба в следствии пожара в арендуемом помещении, который, по мнению истца, возник по вине ООО «Омега-Вэй». 

При этом, требования о возмещении убытков предпринимателем в ходе рассмотрения дела не заявлено. 

Поскольку направленная в адрес общества претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендным платежам. 

ООО «Омега-Вэй» возражая относительно исковых требований и заявляя встречные исковые требования, указал на следующие обстоятельства.

15.03.2022г. в арендованном помещении произошёл пожар, в результате чего арендованное помещение было частично повреждено и стало непригодно для проживания. 

При этом, ответчик полагает, что вина арендатора отсутствует, что подтверждается  заключением эксперта № 46-22 ФБГУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России» ФИО4 от 13.04.2022.

11.04.2022г. Ответчик отправил на электронную почту и вручил лично Истцу уведомление о расторжении договора аренды, в соответствии с п 5.1 Договора, согласно которого ООО «Омега-Вэй» сообщило арендодателю, что Договор аренды от 11 февраля 2022г. считается расторгнутым в одностороннем порядке через 30 дней с момента получения  данного уведомления.

В ответ истец передал ответчику возражения на уведомление о расторжении договора аренды, в котором ИП ФИО1, ссылаясь на последствия пожара (возникшие убытки), отказалась считать договор аренды расторгнутым, подписывать акт возврата помещения и принимать ключи. 

Как  указывает истец по встречному иску, 21.05.2022 г. представители ООО «Омега-Вэй» (ФИО5, ФИО6, и ФИО7) в очередной раз в арендованном помещении попытались передать арендодателю (ИП ФИО1 и ее представителю) ключи от помещения и подписать акт возврата помещения. 

При этом, как следует из отзыва общества, истец потребовала от представителей ответчика подписать Акт возврата от 21.05.2022  в редакции арендодателя, в котором арендатор берет на себя обязательство возместить ей ущерб, причиненный пожаром в сумме 3 318 325,82 руб., а так же, отказалась от принятия ключей, помещения и подписания акта возврата помещений в редакции приложения к договору. 

В присутствии ИП ФИО1 был составлен Акт об отказе от подписании Акта приема-передачи (возврата) жилого помещения арендованного по договору аренды от 11.02.2022 г. (жилого дома), расположенного по адресу: Россия, Республика Крым, р-н Симферопольский, п. Молодежное, СТ Дачник, ул. Виноградная, дом № 157, (площадью 358,3 кв.м) от 21.05.2022.

Таким образом, по мнению истца по встречному иску, договор аренды должен быть расторгнутым с 11.05.2022 г. (в соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 620 ГК РФ и пункта 5.1 Договора от 11.02.2022 г.). 

Кроме того, из оснований встречного иска следует, что дальнейшее использование помещений для проживания с момента пожара стало не только невозможным, но и опасным для жизни сотрудников ООО «Омега-Вэй», в связи с чем  истцу по встречному иску пришлось заключать новые договора аренды помещений для проживания.

При этом, из материалов дела следует, что аренда помещения ответчиком оплачена вплоть до 10 мая 2022 года, а также внесен депозит в сумме 120 000 руб. который, по мнению истца по встречному иску, подлежит возврату при расторжении договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, общество обратилось в суд со встречным иском о расторжении договора аренды и взыскании депозитного платежа.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Так, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2015 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2017 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017; пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 за 2020 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 №305-ЭС 17-17952).

С учетом изложенного, оценивая обоснованность требования арендодателя о взыскании задолженности по арендным платежам, суду надлежит исследовать вопрос о причинах не внесения арендатором указанных платежей, в том числе установить обстоятельства, предшествующие отказу арендатора от оплаты арендной платы.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор (статья 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Как установлено судом ранее, 15.03.2022 в арендуемом помещении произошел пожар, в результате чего часть арендуемого помещения оказалась непригодна к использованию арендатором. 

13.04.2022 г. экспертом ФБГУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России» ФИО4 выполнено заключение эксперта № 46-22. Отвечая на вопрос «Какова причина пожара?» (абз. 10 стр. 15 заключение эксперта № 46-22) эксперт указал: «Таким образом, проанализировав представленные материалы, можно сделать вывод, что причиной пожара послужило возгорание горючих материй в очаге пожара от теплового проявления электрической энергии при аварийной режиме работы электросети (короткое замыкание)». Причинами короткого замыкания являются: Скачок сетевого напряжения; Перегрев и расплавление изоляции; Старение и износ проводов; Проникновение пыли, грязи и влаги из воздуха; Грызуны, домашние и дикие животные; Молнии и атмосферное электричество (Источник: https://220.guru/electroprovodka/provoda-kabeli/korotkoe-zamykanie.html), то есть причины, не зависящие от арендатора. 

Как следует из заключения дополнительной судебной пожарно-технической экспертизы № 8/42 от 22.06.2023, проведенной отделением ВТиПТЭ ОИТЭЭиУ ЭКЦ МВД по Республике Крым в ходе доследственной проверки ОНД по Симферопольскому району УНДиПР ГУМЧС России по Республике Крым (КРСП № 26 от 24.08.2022, № 7 от 15.03.2022. № 13 с 24.03.2022), единственно возможным источнике м зажигания является тепловая энергия электрического тока, выделившаяся при аварийном режиме работы электрической сети - коротком замыкании: в данном случае имел место аварийный режим работы электрической сети - короткое замыкание.

Из выводов заключения по результатам пожарно-технического исследования, выполненного специалистом в области пожарной безопасности ФИО8 установлено, что: 1) Выводы заключения судебной пожарно-технической экспертизы № 46-22 от 13.04.2022 Сектора № 5 ФГБУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России», изложенные в резолютивной части, об установлении аварийного режима работы электрической сети (короткое замыкание), ошибочны в части, касающейся места протекания аварийного режима работы (не в электрической сети, а в электрическом оборудовании), при этом источник зажигания определен правильно; 2) Фрагменты электрических проводов с оплавлениями были изъяты с электрической розетки; 3) Выводы заключения судебной пожарно-технической экспертизы № 46-22 от 13.04.2022 Сектора № 5 ФГБУ «СЭУ ФПС № 93 «ИПЛ» МЧС России» (его резолютивная часть) обоснованы и достоверны в части определения источника зажигания и недостоверны в части касающейся места возникновения и протекания аварийного режима работы (не в электрической сети а в электрическом оборудовании); 4)Выводы заключения судебной пожарно-технической экспертизы № 8/42 от 22.06.2023, проведенной отделением ВТиПТЭ ОИТЭЭиУ ЭКЦ МВД по Республике Крым, изложенные в резолютивной части, об установлении аварийного режима работы электрической сети (короткое замыкание), ошибочны в части, касающейся места протекания аварийного режима работы (не в электрической сети, а в электрическом оборудовании), при этом источник зажигания определен правильно.

Согласно Постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.04.2024, вынесенное Инспектором отдела надзорной деятельности по Симферопольскому району УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Крым – старшим лейтенантом внутренней службы ФИО9, по материалам проверки по факту совершения преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 219 УК РФ, причиной пожара явилось возгорание горючих материалов в очаге пожара (на кровати) от теплового проявления электрической энергии при аварийном режиме работы электрической сети - коротком замыкании (на участке провода, вставленного в розетку), т.е. аварийный режим работы (короткое замыкание) возникло на участке от электрической вилки до электроприбора, а именно на электропроводе, который шел (соединял) розетку с электрическим прибором (потребителем), при этом установить к какому прибору шли провода не представляется возможным.

Проанализировав установленные фактические обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства вины  ООО «Омега Вэй» в возникновении пожара в арендуемом помещении, вопреки доводам истца по первоначальному иску. 

При этом, материалами дела подтверждается невозможность использования предмета аренды вследствие возникшего 15.03.2022 пожара. 

В ходе рассмотрения дела ответчик неоднократно указывал, что дальнейшее использование помещений для проживания с момента пожара стало не только невозможным, поскольку при пожаре и тушении (заливке пожара водой) были повреждены помещения на большой площади (существенно больше нежели площадь пожара в 40 кв.м), но и опасны для жизни сотрудников ООО «Омега Вэй».  Также общество указало, что ИП ФИО1 после пожара не предпринимала мер по ремонту помещений, а также по ремонту и проверке электропроводки и другого электрооборудования в жилом доме. У истца по встречному иску, не было оснований полагать, что электропроводка и электрооборудование находятся в исправном и пожаробезопасном состоянии после термического воздействия от пожара, поскольку согласно заключения эксперта, причиной пожара стало именно «короткое замыкание» и не сработавший «автоматический выключатель». 

Судом в ходе рассмотрения дела исследованы представленные в материалы дела фотографии с места осмотра происшествия, в том числе фотоматериалы, приложенные ко встречному иску, а также содержащиеся в ранее упомянутых заключениях экспертов.

Из указанных фотографий арендуемого помещения отчетливо усматривается непригодное состояние части арендуемого помещения, в том числе значительное оседание копоти на стенах, полу и потолке, разрушение декоративной отделки помещения (растрескивание штукатурного слоя, покраски) и оплавление мебели в результате термического воздействие. Неудовлетворительное состояние объекта аренды также подтверждается находящимися в материалах дела заключениями экспертов.

Более того, суд учитывает, что помимо значительного ухудшения состояния предмета аренды (в результате пожара и его тушения), невозможность его использования также могла быть связана с проведением на объекте следственных мероприятий, связанных с рассмотрением материалов проверки по факту возникновения пожара, повлекшего смерть человека, о чем подробно указано в Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 02.04.2024, вынесенном Инспектором отдела надзорной деятельности по Симферопольскому району УНД и ПР ГУ МЧС России по Республике Крым – старшим лейтенантом внутренней службы ФИО9

Доводы истца по первоначальному иску о том, что пожаром повреждена только часть арендуемого помещения (40 кв.м. площадь пожара, из 358,3 кв.м. площади арендуемого помещения по условиям договора), и арендатор не лишен был возможности продолжать пользоваться оставшейся частью помещения площадью 318,3 кв.м., отклоняются судом, исходя из следующего. 

Согласно условий заключенного между сторонами договора, арендатор принимает во временное платное пользование (в аренду) объект недвижимости - жилой дом, расположенный по адресу: Республика Крым, Симферопольский район, п. Молодёжное, СТ Дачник, ул. Виноградная, 157, площадью 358,3 кв.м. (жилое помещение).

Таким образом, стороны однозначно оговорили размер площади арендуемого помещения, которое передается в аренду, а также стоимость аренды имущества с учетом его площади.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, помещение подлежит сдаче в аренду в целом. 

При этом, договор не содержит условий о том, что арендуемое помещение (жилой дом) может быть использовано  арендатором в определенной части, к примеру, в виде аренды отдельных комнат, как и не содержит условий о том, каким образом подлежит пересчету начисленная арендная плата в случае, если объект аренды используется ответчиком лишь на определенной части его площади.

Каких-либо дополнительных соглашений об изменений условий договора в указанной части материалы дела не содержат.

При этом, суд обращает внимание, что применительно к части 3 статьи 607 ГК РФ   в  договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанной нормы условие о предмете договора (в рассматриваемом случае объект аренды -  жилое помещение), а также  об основных его характеристиках (к которым в том числе относится площадь помещения) является существенным условием договора, и не может быть изменено в одностороннем порядке, а потому доводы предпринимателя о том, что арендатор мог использовать арендуемое помещение площадью 318,3 кв.м., не охваченной пожаром (358,3 кв.м. площадь арендуемого помещения по условиям договора – 40 кв.м. площадь пожара = 318,3 оставшаяся часть помещения, не охваченная пожаром), не состоятельны, и противоречит смыслу изложенных положений законодательства о существенных условиях договора. 

 С учетом изложенного в совокупности, суд приходит к выводу, что арендатор был объективно лишен возможности использовать объект аренды после даты возникновения пожара - с 15 марта 2022 года, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а потому, применительно к указанным ранее разъяснениям судебной практики, арендатор подлежит освобождению от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного в совокупности, первоначальные исковые требования о взыскании арендных платежей в размере 960 000 рублей, за период с 11.05.2022 по 11.01.2023 по договору аренды от 11.02.2022 жилого дома по ул. Виноградная, д. 157, СТ Дачник, п. Молодежное Симферопольского района, Республики Крым, не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд учитывает позицию Арбитражного суда Центрального округа, изложенную в постановлении от 20.12.2016 №Ф10-5174/2016 по делу№А09-12231/2015, согласно которой, ответчик, считая непригодной к использованию часть помещения, в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ имеет возможность потребовать от арендодателя досрочного расторжения договора.

На основании ст. 328, 606 и 611 ГК РФ с учетом правовой позиции,  сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, обязанность арендатора по оплате арендной плате Является встречной и возникает при условии надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в арендное пользование, в том числе возможности использования арендатором такого имущества по назначению в соответствии с условиями договора.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В рассматриваемом случае невозможность использования арендованного имущества возникла по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что подтверждается в том числе указанными судом ранее заключениями экспертов, а потому последний вправе  требовать от арендодателя досрочного расторжения договора аренды.

Так, 11.04.2022 ответчик отправил на электронную почту и вручил лично истцу (что подтверждается отметкой ИП ФИО1 о получении) уведомление о расторжении договора аренды №760/22 от 05.04.2022, в соответствии с пунктом 5.1 Договора, согласно которого ООО «Омега-Вэй» сообщило арендодателю, что Договор аренды от 11 февраля 2022г. считается расторгнутым в одностороннем порядке через 30 дней с момента получения  данного уведомления.

В ответ на указанное уведомление истец передал ответчику Ответ на уведомление о расторжении договора аренды, в котором ИП ФИО1, ссылаясь на последствия пожара, отказалась считать договор аренды расторгнутым, подписывать акт возврата помещения и принимать ключи. 

Оценив содержание возражений ИП ФИО1 относительно расторжении договора, изложенных в Ответе на уведомление, суд учитывает, что возражения истца от подписания акта возврата имущества основаны на том, что стороны не пришли к единой редакции акта приема-возврата арендуемого помещения, поскольку арендодатель настаивал на том, что возникшие в результате пожара убытки причинены истцу  по вине арендатора. 

Таким образом, предприниматель не возражала относительно подписания акта приема-передачи объекта аренды, вместе с тем настаивала на том, что арендатор  должен возместить возникшие в результате пожара убытки и подписать акт приема-возврата объекта аренды в редакции арендодателя, которая содержит перечень причиненных убытков. Указанное следует из искового заявления ИП ФИО1, а также данных в ходе рассмотрения дела пояснений, при этом, в ходе рассмотрения дела требования о возмещении убытков заявлено не было. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанных в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Договор считается прекращенным с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). 

Согласно позиции Верховного суда, отказ от договора является односторонней сделкой по  смыслу статей 153 - 154 ГК  РФ (постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

В случае, если односторонний отказ от договора не признан недействительным в судебном порядке, его соответствие закону презюмируется, в соответствии с позицией, изложенной в Определении ВАС от 03.04.2009 по делу № А41-К1-137О7/О7.

Таким образом, у арендодателя, который не согласен с односторонним отказом от договора, есть право на обращение в суд с исковым заявлением о признании недействительным такого отказа.

При этом, ИП ФИО1, обращаясь в суд с иском о взыскании арендных платежей, начисленных после одностороннего отказа арендатора от договора аренды, не заявила требования о признании его недействительным.

Суд также принимает во внимание условия договора, изложенные в пункте 5.1 Договора, согласно которым при досрочном расторжении договора каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма. 

 В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, из буквального толкования пункта 5.1 Договора, суд усматривает возможность  направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о досрочном прекращении договора. Кроме того, судом учтено, что применительно к установленным ранее обстоятельствам, арендатор фактически был лишен использовать объект аренды по условиям договора, что является безусловным основанием на реализацию арендатором своего права на односторонний отказ от договора аренды.  

Вместе с тем, учитывая изложенные обстоятельства, а также оценивая обоснованность встречного искового требования  ООО «Омега Вэй» о расторжении договора аренды от 11.02.2022 заключенного между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Омега-Вэй» (арендатор), суд не находит оснований для его удовлетворения,  поскольку применительно к условиям договора, изложенным в пункте 3.1, срок договора истек 11.01.2023, а потому на дату рассмотрения спора считается прекращенным и  не может быть признан судом расторгнутым в судебном порядке. 

Оценивая заявленное во встречном иске требование ООО «Омега Вэй» о взыскании внесенного  в соответствии с пунктом 4.4 договора депозита в сумме 120 000 рублей, суд указывает следующее. 

Согласно пункту 4.4. Договора арендатор перечисляет арендодателю страховой депозит в размере одной месячной оплаты 120 000 рублей. Страховой депозит является залоговой суммой и возвращается при подписании акта приема-передачи (возврата), так же на страховой депозит процентная ставка не начисляется. 

По смыслу указанного пункта, по истечении срока действия Договора страховой депозитный платеж подлежит возврату в полном объеме.

Как установлено судом ранее, в настоящее время срок договора истек, соответственно договор в любом случае считается прекращенным.   

Возражения ответчика по встречному иску относительно возврата депозитного платежа изложены в отзыве на встречный иск, и многочисленных пояснениях, данных в ходе рассмотрения дела, а также содержатся в ранее упомянутом судом досудебном Ответе ИП ФИО1  на уведомление ООО «Омега Вэй» о расторжении договора аренды, и сводятся к тому, что основания для  возврата депозитного платежа отсутствуют, поскольку, по мнению предпринимателя, невозможность в пользовании арендованным имуществом возникла по обстоятельствам, напрямую зависящим  от арендатора, ввиду невыполнения последним предусмотренных договором обязательств в части соблюдения пожарной безопасности.

Кроме того, в досудебном Ответе ИП ФИО1 на уведомление ООО «Омега Вэй» о расторжении договора аренды, предприниматель указала на то, что страховой депозит будет удержан в счет частичного возмещения причиненного ИП ФИО1 ущерба в результате пожара, который, по мнению предпринимателя, возник по вине арендатора.

Вместе с тем, как указывалось судом ранее, требования о взыскании ущерба ИП ФИО1 не заявлено, и  в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ущерб возник по обстоятельствам, напрямую зависящим от арендатора, ввиду невыполнения последним предусмотренных договором обязательств в части соблюдения пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 данной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 4 ст. 329, п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором и не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК)

Из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ обязанность по выплате указанной в нем денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

Из совокупности приведенных норм следует, что обеспечение исполнения обязательств служит средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств и призвано обеспечить обязательства контрагента, вытекающие из договора, а также обязанности, связанные с нарушением условий договора, и упростить процедуру удовлетворения за счет суммы обеспечения требований арендодателя к арендатору.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что арендатором был перечислен арендодателю обеспечительный платеж в сумме 120 000 рублей, после прекращения договора аренды обеспечительный платеж не возвращен, о чем стороны не спорят.

С учетом изложенного в совокупности, учитывая установленные судом обстоятельства,  принимая во внимание содержание изложенных сторонами пояснений и возражений, учитывая фактическое прекращение договорных обязательств (в связи с истечением срока действия договора) между сторонами, суд, применительно к условиям договора, изложенным в пункте 4.4 Договора, принимая во внимание отсутствие заявленных требований  о зачете обеспечительного платежа в счет задолженности либо убытков, полагает подлежащим удовлетворению требование о возврате  депозитного платежа в размере 120 000 рублей.

Согласно статье 71 АПК РФ оценка доказательств и выводы суда должны быть основаны на всестороннем, полном и Объективном исследовании доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими в совокупности.

С учетом изложенного в совокупности, всесторонне и полно оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения первоначальных исковых требований ИП ФИО1, и об удовлетворении встречных исковых требований ООО «Омега Вэй» в части возврат депозитного платежа в размере 120 000 рублей. 

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорциональному размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме.

2.  Встречные исковые требования удовлетворить частично.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Омега-Вэй» страховой депозит в размере 120 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 4600 рублей. 

4. В остальной части в удовлетворении встречных  исковых требований отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                                     Н.М. Лагутина