ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-17766/2020

г. Новосибирск

3  ноября  2020  года

Резолютивная часть решения объявлена 2  ноября  2020  года

Решение в  полном объеме изготовлено  3  ноября  2020  года    

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318547600002821, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Крюгер Хаус» (625022, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 29 372 рублей 37 копеек,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Крюгер Хаус» (625022, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318547600002821, ИНН 

<

***>, г. Новосибирск)

о взыскании 51 443 рублей 21 копейки,

при участии представителей:

ИП ФИО2:  ФИО3, доверенность от 01.02.2020, паспорт;

ООО «Крюгер Хаус»: ФИО4, доверенность от 15.10.2019, диплом №197 от 25.03.1995,  паспорт;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП ФИО2, первоначальный истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Крюгер Хаус» (далее – ООО  «Крюгер Хаус», первоначальный ответчик) о взыскании 28 161 рубля 43 копеек задолженности, 1 210 рублей 94 копеек неустойки по договору аренды нежилого помещения от 28.04.2018, а также неустойки за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первоначальный истец изменил исковые требования и помимо изначально заявленных требований, заявил требование о взыскании дополнительно 69 608 рублей стоимости восстановительного ремонта, 11 500 рублей расходов связанных с привлечением эксперта ООО «Мэлвуд», а также 50 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя. 

Судом не приняты изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части взыскания 69 608 рублей стоимости восстановительного ремонта, 11 500 рублей расходов связанных с привлечением эксперта ООО «Мэлвуд», поскольку ранее истцом данное требование не заявлялось и, по сути, является дополнительным, что недопустимо.

В окончательном виде судом рассматриваются требования истца о взыскании 28 161 рубля 43 копеек задолженности, 1 210 рублей 94 копеек неустойки по договору аренды нежилого помещения от 28.04.2018, а также неустойки за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства, 50 000 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.

          ООО  «Крюгер Хаус» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца как необоснованные, ссылаясь на то, что у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей за спорный период, поскольку после расторжения спорного договора аренды 04.05.2020 ответчик прекратил использование арендованного имущества, по состоянию на 04.05.2020 арендованное имущество было фактически освобождено ответчиком от своего имущества. Кроме того, ООО «Крюгер-Хаус» указывает, что истец 04.05.2020 отказался принимать помещение по акту приема-передачи у ответчика, ссылаясь на наличие в нем недостатков, и предъявил требования об устранении дефектов в арендованном имуществе. Данные действия истца ООО  «Крюгер-Хаус» расценивает не иначе как уклонение от подписания акта приема-передачи арендованного имущества.

          ООО  «Крюгер Хаус» (далее – истец по встречному иску) подан встречный иск к ИП ФИО2 (далее –  ответчик по встречному иску) о взыскании 51 443 рублей 21 копейки авансового платежа по договору аренды нежилого помещения от 28.04.2018.

          ИП ФИО2 письменным отзывом по делу и в судебном заседании отклонила требования встречного истца как необоснованные, ссылаясь на то, что арендодатель от приемки помещения не уклонялся, а поскольку ООО  «Крюгер Хаус» не передало помещение в надлежащие сроки и в надлежащем состоянии с учетом естественного износа, то арендатор обязан оплатить возникшую задолженность за аренду помещения.

          В ходе судебного разбирательства судом в качестве свидетелей были допрошены ФИО5 и ФИО6

          Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению, ввиду нижеследующего.

          По первоначальному иску.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО  «Крюгер Хаус»  (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 28.04.2018, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное  владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 53,6 кв.м.

Согласно пункту 5.2 договора аренды стороны вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора письменно известив об этом другую сторону не менее чем за 60  дней до даты прекращения договора.

06.03.2020 ООО «Крюгер Хаус» нарочно было передано истцу уведомление о расторжении договора аренды с 04.05.2020 и возврате арендуемого помещения.

Истец указывает, что представителем арендодателя при явке для подписания акта приема-передачи помещения был выявлен ряд повреждений арендуемого имущества, арендатор уклонился от подписания акта приема-передачи с замечаниями и предоставил устное заверение о намерениях устранения выявленных замечаний, в срок не более 10 дней. 

Согласно пункту 5.3 договора, если состояние возвращаемого арендатором имущества по окончании срока действия договора хуже состояния с учетом нормального износа,  арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, либо собственными силами восстанавливает помещение до соответствующего состояния.

19.05.2020 ИП ФИО2 отправила ООО  «Крюгер Хаус»   претензию заказным письмом с уведомлением о необходимости устранить выявленные повреждения и вернуть помещение в соответствии с условиями договора. 

С учетом пункта 3.2.7 при обнаружении арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок и перекрытий, переделок и прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемого имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за счет арендатора, в срок согласованный сторонами.

Истец указывает, что акт приема-передачи помещения нежилого помещения был подписан сторонами 11.06.2020, в нем также были перечислены недостатки и повреждения помещения, которые нельзя отнести к естественному износу.

В соответствии с пунктом 3.2.12 арендуемое имущество считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи.

Таким образом, по мнению ИП ФИО2, договор считается расторгнутым с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения, а именно с 11.06.2020.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также на то, что у ООО  «Крюгер Хаус»  имеется обязанность по оплате арендной плате за период с  04.05.2020 по 11.06.2020 ввиду несвоевременного возврата спорного помещения из аренды истцу, ИП ФИО2 обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Доказательства, согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представляются лицами, участвующими в деле. 

Судопроизводство в арбитражном суде в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется на основе состязательности, в результате чего лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий. 

В развитие указанного принципа в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований и возражений. 

В судебном акте суд в соответствии с пунктом 7 статьи 71 и пунктом 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен отразить результаты оценки представленных в дело доказательств по правилам, закрепленным в данной статье по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Организуя защиту по первоначальному иску, ООО «Крюгер Хаус» указало, что 04.05.2020 ответчик был готов передать помещение истцу, помещение было полностью свободно от имущества ответчика, однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был, поскольку прибывший представитель истца не только не подтвердил своих полномочий, но и категорически отказался подписывать любые акты и принимать ключи от помещения со ссылкой на обнаруженные дефекты имущества.

По факту уклонения арендодателя от приемки помещения 04.05.2020 ООО «Крюгер Хаус» был составлен соответствующий Акт.

Рассмотрев возражения ответчика, суд находит доводы  ООО  «Крюгер Хаус» обоснованными при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Вместе с тем, данная норма не регулирует случаи, когда арендодатель уклоняется от принятия предложенного арендатором исполнения по возврату объекта аренды по окончании срока аренды, ссылаясь на несоответствие возвращаемого объекта аренды обусловленному договором состоянию.

Норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет арендодателя правом потребовать внесения арендатором арендной платы за просрочку в возврате объекта аренды, а не за возврат объекта аренды в состоянии, не обусловленном договором, и не за просрочку приведения объекта аренды в состояние, обусловленное договором.

То есть под неисполнением обязательства возвратить объект аренды, влекущим обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки, норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации понимает ситуацию, в которой арендатор уклонился от возврата объекта аренды во владение арендодателя.

Как усматривается из материалов дела, в связи с расторжением договора по инициативе ответчика ООО  «Крюгер Хаус»  уведомило истца о том, что 04.05.2020 состоится приемка-возврат нежилого помещения.

Однако, как установлено материалами дела, 04.05.2020 акт приема-передачи помещения со стороны ИП ФИО2 подписан не был, поскольку прибывший представитель от  ИП ФИО2 не подтвердил своих полномочий и отказался подписывать акт приема-передачи, ссылаясь на несоответствие помещения первоначальному состоянию по договору аренды.

Акт приема-передачи спорных помещений был подписан истцом только 11.06.2020.

При этом вопреки доводам ИП ФИО2 в материалы дела не представлено доказательств того, что арендатор, соглашаясь с неподписанием арендодателем акта приема-передачи помещения, изъявил  намерение устранить выявленные замечания,  а  также доказательства того, что в спорный период арендатор занимал и пользовался указанным помещением.

Напротив, в материалах дела имеются доказательства того, что поскольку ИП ФИО2 от подписания акта приема-передачи уклонилась, ООО «Крюгер Хаус» было вынуждено 06.05.2020 направить акт приема-передачи помещения, подписанный со стороны ООО «Крюгер Хаус» в адрес ИП ФИО2

Более того, 09.06.2020 ИП ФИО2 было повторно предложено подписать акты приема-передачи нежилого помещения от 04.05.2020 и принять ключи от помещения.

И только 11.06.2020 по акту приема-передачи спорное помещение было передано ИП ФИО2, в нем же были перечислены недостатки и повреждения помещения, а также указано, что фактическая передача помещения состоялась 04.05.2020.

Ссылка ИП ФИО2 на направленную претензию в адрес ООО «Крюгер Хаус» от 19.05.2020 судом не принимается, поскольку доказательств направления данной претензии в адрес ответчика суду не представлено.

Факт того, что по состоянию на 04.05.2020 помещения ООО  «Крюгер Хаус»  были освобождены, ответчиком было вывезено все имущество, ИП ФИО2 в ходе судебного разбирательства не опровергнут и не оспаривался.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Представленные ИП ФИО2 WhatsApp переписка и диск с видеозаписью не являются допустимым и относимым доказательством по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по настоящему делу и не опровергают обстоятельств, установленных судом в рамках данного дела. 

Более того, проанализировав содержание данной переписки, суд установил, что данная переписка свидетельствует о том, что подписание акта приема-передачи было поставлено арендодателем в зависимость от устранения арендатором недостатков спорного помещения.

Оценив фактические обстоятельства дела и поведение сторон, суд приходит к выводу, что отсутствие подписанного 04.05.2020 акта приема-передачи не свидетельствует о том, что арендатор не предпринимал мер для возврата имущества арендодателю.

ООО  «Крюгер Хаус» предоставило истцу имущество к осмотру и освободило его, а ИП ФИО2  предъявила ответчику требования об устранении дефектов в арендованном имуществе и сделало данное устранение условием завершения процедуры приема-передачи со своей стороны.

Между тем арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды. Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды. 

То обстоятельство, что имущество, подлежащее возврату, не соответствовало состоянию, в котором было передано в аренду, а потому не принято арендодателем, не может являться основанием для начисления арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендатор не пользовался освобожденным помещением после 04.05.2020, поэтому встречное предоставление со стороны арендодателя, необходимое для начисления арендной платы, отсутствует.

Возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

При ином толковании арендодатель получает законную возможность взимать арендную плату как с прежнего арендатора до момента устранения дефектов, так и с нового арендатора, который может фактически пользоваться помещением.

В силу приведенных обоснований по совокупной оценке представленных доказательств в их взаимосвязи суд признает требования ИП ФИО2 не подлежащими удовлетворению.

По встречному иску. 

ООО  «Крюгер Хаус», возражая против иска, и предъявляя встречный иск, сослалось на пункт 5.6 договора аренды, по условиям которого,  ИП ФИО2 обязана вернуть ООО  «Крюгер Хаус» оставшуюся часть авансового платежа в сумме 51 443 рублей 21 копейки.

Согласно пункту 2.5 договора арендатор обязуется внести авансом сумму в размере месячной оплаты имущества.

Аванс используется арендодателем в счет погашения возникшей задолженности по настоящему договору (в том числе, пени, штрафа) по усмотрению арендодателя. Неиспользованная часть аванса засчитывается в счет арендной платы, иных платежей за последний месяц аренды.

Платежным поручением № 142 от 22.05.2018 ООО  «Крюгер Хаус» перечислило ИП ФИО2 обеспечительный платеж по договору аренды нежилого помещения от 28.04.2018 в сумме 64 320 рублей.

В соответствии с пунктом 5.6 договора при досрочном расторжении договора или отказа от исполнения договора по инициативе арендатора до истечения срока его действия, внесенные арендатором платежи возвращаются, с удержанием из них неоплаченной арендной платы и неустойки предусмотренной договором.

Как установлено судом, договор аренды был расторгнут между сторонами 04.05.2020.

Таким образом, ИП ФИО2 обязана вернуть ООО  «Крюгер Хаус» оставшуюся часть авансового платежа в сумме 51 443 рублей 21 копейки.

Указанная сумма долга образовалась после проведенного удержания суммы коммунальных  услуг в размере 12 876 рублей 79 копеек за март 2020 года, из суммы авансового платежа в размере 64 320 рублей.

При указанных обстоятельствах требования ИП ФИО2 являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные требования ООО «Крюгер Хаус» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ИП ФИО2

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Крюгер Хаус» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крюгер Хаус» 51 443 рубля 21 копейку задолженности, 2 058 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.    

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

  Судья                                                                                          М.И. Мартынова