АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-8808/2020

г. Краснодар

27  октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.10.2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 27.10.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

к индивидуальному предпринимателю ФИО1,                              ст. Новопокровская

3-е лицо: АО фирма «Агрокомплекс» имени Н.И. Ткачева, ст. Выселки

о сносе самовольной постройки и признании отсутствующим права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность в деле;

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от 3-го лица: не явились, извещены;

эксперт ФИО4

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), согласно которого просит:

 обязать предпринимателя снести самовольно возведенный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м, количество этажей – 4, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:6059 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, администрация вправе совершить указанные действия за свой счет с возложением на ответчика необходимых расходов;

внести в ЕГРН запись о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м,  расположенное на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130, а также аннулировать в ЕГРН регистрационную запись от 26.04.2017 № 23:23:0129001:38837-23/001/2017-1;

прекратить обременение в виду аренды АО фирма «Агрокомплекс» имени                Н.И. Ткачева нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0129001:38837 (запись от 08.12.2017 № 23:23:0129001:38837-23/001/2017-2);

указать, что решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового  учета нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м,  расположенное на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130;

взыскать с предпринимателя в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 10000 руб. за каждый день неисполнения решения о сносе самовольной постройки.

Требование мотивировано возведением спорной постройки с нарушением градостроительных норм и правил в отсутствие разрешительной документации.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.

Администрация в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

В судебном заседании объявлен перерыв до 26.10.2020 до 17-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0129001:6059, площадью 800 кв. м, с видом разрешенного использования – административные и офисные здания по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130, о чем в ЕГРН  18.01.2013 сделана запись регистрации № 23-23-01/937/2012-199.

На территории указанного участка расположен объект недвижимого имущества – нежилое офисное здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью                    1532 кв. м, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1, также принадлежащее на праве собственности ответчику. Право собственности ФИО1 на здание зарегистрировано 26.04.2017 на основании договора купли-продажи от 19.12.2012, заключенного с ФИО5

На основании договора аренды от 01.11.2017 № 1060-4 данное здание передано в аренду АО фирма «Агрокомплекс» имени Н.И. Ткачева на срок 5 лет, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 08.12.2017 № 23:23:0129001:38837-23/001/2017-2.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами управления муниципального земельного контроля администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:6059 расположено нежилое  офисное здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м, количество этажей – 4. В то же время департаментом архитектуры и градостроительства администрации ФИО1 выдано разрешение от 08.09.2014 № RU 23306000-3576-р на строительство офисного здания  (количество этажей 2, общая площадь 676,1 кв. м) по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:6059, то есть ФИО1 проведена реконструкция здания  в отсутствие разрешительной документации, что зафиксировано в акте визуальной фиксации использования земельного участка от 28.01.2020 № 48.

Администрация, ссылаясь на проведение ответчиком реконструкции строения в отсутствие разрешительной документации, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе спорного здания.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22  отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта. 

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

По смыслу приведенных норм права в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Из материалов дела следует, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:6059, принадлежащем на праве собственности ФИО1

Предпринимателем получено разрешение 08.09.2014 № RU 23306000-3576-р на строительство офисного здания  (количество этажей 2, общая площадь 676,70 кв. м) по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0129001:6059 со сроком действия до 08.09.2017.

25 ноября 2016 года ФИО1 выдано разрешение № RU 23306000-3977-4-2016 на ввод в эксплуатацию объекта – нежилого здания площадью 676, 1 кв. м, количество этажей – 2 по адресу: 

<

...>. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано департаментом архитектуры и градостроительства на основании акта приемки законченного строительством объекта «Офисное здание» от 17.10.2016.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Следовательно, администрация является надлежащим истцом по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 263 ГК РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ                                   «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ                   «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ                 «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на проведение ответчиком реконструкции спорного объекта в отсутствие надлежащего разрешения (вместо 2-этажного здания возведено 3-этажное).

В пункте 23 постановления № 10/22  разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 22, 26 и 28 постановления № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В целях установления соответствия спорного здания обязательным требованиям и возможности приведения его в соответствие с разрешительной документацией, определением суда от 26.06.2020 по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено                                      ООО «КубаньТехСтройЭксперт», г. Краснодар.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каковы технические характеристики объекта капитального строительства –нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130?

2. Соответствует ли спорный объект разрешению на строительство, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, технической, проектной документации? 

3. Если не соответствует, в чем именно несоответствие? Возможно ли их устранение без ущерба для всего здания?

4. Соответствует ли объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки? 

5. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает ли права и законные интересы других лиц?

В экспертном заключении от 30.07.2020 эксперт пришел к следующим выводам:

1) Объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837 имеет следующие технические характеристики:

Этажность – 3, количество этажей – 4, строительный объем – 6032 кв. м; год постройки – 2016; площадь застройки – 428 кв. м; общая площадь – 1532 кв. м.

2) Спорный объект не соответствует разрешению на строительство, разрешению на ввод в эксплуатацию. Трехэтажное здание с подвальным этажом, с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, расположенное на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Московская, 130 в целом соответствует технической документации (технический паспорт) и проектной документации (рабочий проект «Конструкции железобетонные» № 03-09-14 КЖ, выполненная ООО «Замок» в 2014 году). Демонтаж несущих конструкций и элементов третьего этажа вызовет изменение и перераспределение нагрузки на оставшийся ж/б каркас здания, данные нагрузки не рассчитывались при проектировании здания, что создаст угрозу для жизни и безопасности граждан.

3) Разрешение на строительство выдавалось на строительство 2-этажногго офисного здания, фактически возведено строение 3-этажное. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в 2016 году вводилось в эксплуатацию  двухэтажное здание с площадью 676, 96 кв. м.

4) Спорный объект по своим конструктивно-планировочным характеристикам соответствует требованиям СНиП, санитарным и противопожарным  нормам, отвечает требованиям надежности и безопасности. Здание не нарушает целевого использования земельного участка и не нарушает предельные параметры строительства, предусмотренные правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар. 

Расположение спорного объекта соответствует выданному градостроительному плану застройки земельного участка с кадастровым номером  23:43:0129001:6059 от           2013 года, спорный объект не находится в охранных зонах.

5) Трехэтажное здание с подвальным этажом с кадастровым номером 23:43:0129001:38837, площадью 1532 кв. м отвечает требованиям надежности и безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не создает помех третьим лицам в пользовании своими земельными участками.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что строительство спорного здания им осуществлено на основании проектной документации «Конструкции железобетонные» № 03-09-14 КЖ, выполненной ООО «Замок» в 2014 году. Указанная документация предусматривала возведение двухэтажного здания с цокольным этажом и мансардой. По акту приемки законченного строительством объекта от 17.10.2016 в эксплуатацию введен объект с фактическими параметрами этажность – 3, количество этажей – 4, общая площадь – 1532 кв. м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что  спорный объект соответствует проектной документации – рабочему проекту «Конструкции железобетонные» № 03-09-14 КЖ, выполненному ООО «Замок» в 2014 году, предусматривающему возведение двухэтажного здания с цокольным этажом и мансардой площадью 1532 кв. м, на что также указано в экспертном заключении (вывод по вопросу № 2). Также эксперт пояснил, что после возведения здания невозможно его реконструировать посредством возведения цокольного этажа.

Из сравнительного анализа фотоматериалов, представленных в дело администрацией в качестве приложения к акту приемки от 17.10.2016, и фотоматериалов, являющихся приложением к экспертному заключению от 30.07.2020, усматривается, что на момент ввода объекта в эксплуатацию и на момент экспертного осмотра спорное здание имело мансардный этаж.

Суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело документы в их совокупности с экспертным заключением, приходит к выводу, что нежилое офисное здание с кадастровым номером 23:43:0129001:38837 является самовольной постройкой (возведено с отклонением от имеющегося разрешения на строительство), однако, фактически введено в эксплуатацию  в установленных параметрах (цокольный этаж, 2 этажа и мансарда) и установленной площади (1532 кв. м) в соответствии с рабочей документацией № 03-09-14 КЖ, выполненному ООО «Замок» в 2014 году.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с положениями статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления от 29.04.2010 № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Поскольку администрация муниципального образования город Краснодар не является собственником земельного участка, заявленные требования истца о сносе самовольной постройки не являются негаторными. 

На основании изложенного, принимая во внимание выводы экспертного заключения от 26.06.2020 о том, что реконструированное строение с кадастровым номером 23:43:0129001:38837 не создает угрозы жизни и здоровью граждан,  на заявленное требование истца распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ в три года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на спорное строение зарегистрировано за ФИО1 26.04.2017.

В то же время, учитывая фактический ввод в эксплуатацию нежилого здания в существующих параметрах, суд полагает, что о факте отклонения от разрешенных параметров строительства администрации стало известно не позднее 25.11.2016 в ходе выдачи разрешения № RU 23306000-3977-4-2016 на ввод в эксплуатацию объекта – нежилого здания площадью 676, 1 кв. м, количество этажей – 2 по адресу: 

<

...>.

С иском в суд администрация обратилась 04.03.2020, то есть за пределами установленного срока исковой давности.

В силу пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая пропуск срока исковой давности, исковые требования администрации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Произвести оплату с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края денежных средств в размере 60 000 руб. 00 коп., перечисленных по платежному поручению № 31 от 23.04.2020г. на расчетный счет ООО «КубаньТехСтройЭксперт» по следующим реквизитам: 

Получатель: ООО «КубаньТехСтройЭксперт»

ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, КПП 231001001

р/с 

<

***>

Реквизиты к счету:

Наименование банка – Южный филиал АО «Райффайзенбанк»

к/с 30101810900000000556

ЮЖНОЕ ГУ БАНКА РОССИИ г. КРАСНОДАР    

БИК 040349556   

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова