ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-11652/2024

Дело № А40-64130/23

г. Москва

10 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Н.И. Левченко, Е.А. Мезриной,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем М.М. Бабарыкиной, после перерыва - помощником судьи Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.02.2024 г. по делу № А40-64130/23 по иску ООО «СТ Менеджмент» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительными уведомлений, об обязании произвести перерасчет

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 01.02.2023 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 25.12.2023 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «СТ Менеджмент» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы о признании уведомлений от 21.04.2020 г.,  от 15.12.2020 г. и на 2022 г. об увеличении ставки арендной платы по договору аренды от 18.04.2019 г. № 00- 00437/19 незаконным в силу ничтожности и обязании произвести перерасчет арендной платы по договору от 18.04.2019 г. № 00-00437/19 в соответствии со ставкой, указанной в договоре в размере 3 070 245 руб.  

Обращение с иском последовало в связи с незаконным повышением Департаментом ставки арендной платы по договору от 18.04.2019 г. № 00-00437/19.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.02.2024 г. исковые требования удовлетворены, признано недействительным увеличение Департаментом городского имущества города Москвы ставки арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 18.04.2019 г. № 00-00437/19 на 2020 г. до 8 454 руб. 58 коп. (уведомление от 21.04.2020 г. № 33-6-170992/20-(0)-2), на 2021 г. до 8 767 руб. 40 коп. (уведомление от 15.12.2020 г. № 33-6-693630/20-(0)-2) и на 2022 г. до 9 118 руб. 10 коп. Также суд обязал Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 18.04.2019 г. № 00-00437/19, исходя из установленной в абз. 1 п. 6.2 договора ставки арендной платы в размере 3 070 245 руб. 

Не согласившись с принятым судом решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд  с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных объяснений, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего. 

Из усматривается из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 800-ПП в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего 2 предпринимательства в Российской Федерации», Закона города Москвы от 26.11.2008 г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» 18.04.2019 г. между сторонами настоящего спора заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы № 00- 00437/19, расположенного по адресу: г. Москва, ФИО3 Вал дом 3/5, общей площадью   311,70 кв.м. 

Вышеуказанный договор аренды был заключен по результатам аукциона, ставка арендной платы установлена 3 070 245 руб. в год, включая НДС. 

Как указывает истец в обоснование исковых требований, согласно уведомлениям Департамента городского имущества г.Москвы ставка арендной платы увеличивалась, на 2020 г. до 8 454 руб. 58 коп. согласно уведомлению от 21.04.2020 г. № 33-6-170992/20-(0)-2), на 2021 г. до 8 767 руб. 40 коп. согласно уведомлению от 15.12.2020 г. № 33-6-693630/20-(0)-2) и на 2022 г. до 9 118 руб. 10 коп. 

Таким образом, как полагает истец, за период с 13.05.2020 г. размер арендной ставки по договору аренды № 00-00437/19 от 18.04.2019 г., заключенному на аукционе увеличился, что является незаконным, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с учетом п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что по договору аренды государственного или муниципального имущества размер арендной платы, определяемый по результатам проведения торгов, не является регулируемым. 

Если предметом аукциона являлась арендная плата, размер арендной платы в договоре, заключаемом по результатам проведения аукциона, определяется по цене, предложенной победителем аукциона. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;                    3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;                           5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.                    В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 18 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что по смыслу п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. 

Как указал суд первой инстанции, в данном случае спорный договор аренды заключен по итогам  проведения аукциона для использования объекта недвижимости обществом, в связи с чем, арендная плата не является регулируемой и подлежит определению в соответствии с условиями аукциона. 

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора. 

Таким образом, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере, исходя из положений ст.ст. 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Соответственно, как указал суд первой инстанции, применение в данном случае иного размера арендной платы, нежели той, что определена по результатам торгов, незаконно. 

В соответствии с изменениями, внесенными 03.12.2019 г. в постановление Правительства Москвы № 800-ПП п. 2.2. постановления дополнены п. 3(1) в следующей редакции: установить, что ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. 

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 г. № 29-П право граждан оспорить в судебном порядке сам нормативный правовой акт органа публичной власти представляет собой дополнительную возможность защиты прав и свобод с применением судебного механизма, которую граждане и юридические лица, по своему усмотрению осуществляющие принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, свободные в выборе способа их защиты (одного или нескольких), могут использовать наряду с такими правовыми средствами, как неприменение судом в конкретном деле нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, а также предъявление в суд исковых требований, основанных на иных формах защиты своих прав. 

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 

Согласно положениям ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Применение положений данной нормы, возможно при условии, что отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий). 

Также, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Таким образом, как указал суд первой инстанции, направленные ответчиком в адрес истца уведомления об увеличении стоимости арендной платы являются незаконными, в связи с чем, имеются правовые основания для перерасчета арендной платы по договору. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. 

При этом апелляционный суд исходит из того, что спорный договор аренды заключен по итогам аукциона. 

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается и документально не опровергается, а сам договор, исходя из его преамбулы и условий, заключен по итогам аукциона. 

Судом апелляционной инстанции в судебном заседании объявлялся перерыв для представления сторонами аукционной документации. 

Вместе с тем, аукционная документация в материалы дела не представлена, однако стороны подтвердили, что условия договора соответствовали аукционной документации. 

Соответственно, аукционной документацией были определены стартовые условия проведения аукциона, которые и были в дальнейшем установлены в договоре аренды от 18.04.2019 № 00-00437/19.

Таким образом, презюмируется, что на момент проведения аукциона истец был ознакомлен со всеми условиями его проведения, а также с проектом договора аренды нежилого помещения и выразил добровольное согласие на участие в аукционе на заявленных условиях, которые предусматривают, что размер ежегодной арендной платы установлен по результатам аукциона и подлежит изменению в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы и коэффициентов-дефляторов.

В пункте 5.1.3 договора аренды указано, что арендодатель имеет право направлять уведомление об изменении размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора.

Арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с разделом 6 настоящего договора, а также в иных случаях, установленных правовыми актами Российской Федерации и города Москвы (п. 5.1.6 договора).

Пунктом 5.4.4 договора аренды установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и сроки, установленные настоящим договором, а в случаях получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы, вносить арендную плату в соответствии с таким уведомлением.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды в течение первого года оплата аренды производится по цене, сложившейся в результате аукциона. В течение первого года оплата аренды производится по цене заключенного договора аренды, сложившейся в результате аукциона. 

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов-дефляторов) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

Изменение ставки аренды без внесения изменений в договор аренды стороны согласовали в пункте 6.6 договора аренды, установив, что арендная плата с учетом коэффициента - дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного соглашения и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора.

По договорам аренды, заключенным по результатам торгов, изменение размера арендной платы осуществляется ежегодно с 01 января в сторону увеличения путём корректировки ставки на размер уровня инфляции на очередной финансовый год, за исключением случаев изменения размера ставки после первого года аренды.

Так, в уведомлениях от 21.04.2020 г. № 33-6-170992/20-(0)-2), от 15.12.2020 г.                № 33-6-693630/20-(0)-2) и на 2022 г. Департамент сообщал о том, что с учетом прогнозируемого уровня инфляции в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2019 № 380-ФЗ «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период                 2021 и 2022 годов» (каждый год принимается новая редакция указанного Закона) по договору аренды устанавливается ставка арендной платы по типу расчета «Аукцион».

Уведомления об изменение арендной платы были направлены в адрес истца в установленном порядке.

При этом уведомления о применении новой ставки арендой платы, по спорному договору, в котором предусмотрена возможность изменения методики расчета аренды, не является сделкой, в связи с чем, спорные уведомления не могут быть предметом самостоятельного оспаривания по иску о признании сделки недействительной.

Кроме того, данные уведомления были направлены Департаментом арендатору в рамках заключенного спорного договора аренды и во исполнение обязательств, установленных условиями Договора, в связи с чем, такие уведомления не могут являться односторонней сделкой, исходя из положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и, соответственно, принимая участие в торгах, а также заключая спорный оговор аренды на условиях, указанных в нём, участник торгов выражает о согласие с предложенными условиями, а также свое волеизъявление на их исполнение.

Доводы истца со ссылкой на п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» и неправомерное увеличение ставок арендной платы в спорных периодах, не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку п. 3 указано о заключенных договорах аренды нежилых помещений без проведения торгов с категориями арендаторов, целями использования объекта нежилого фонда, предусмотренными приложением 1 к настоящему постановлению.

Вместе с тем, в пункте 3(1) постановления Правительства Москвы от                 25.12.2012  г. № 809-ПП, ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Соответственно, действия Департамента по изменению размера арендной платы с учетом уровня инфляции полностью соответствует положениям п. 3(1) постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. № 809-ПП.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции и отказе истцу в иске.   

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2024 г. по делу № А40-64130/23 отменить. 

В удовлетворении иска отказать. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                               Н.И. Левченко 

 

                                                                                                           Е.А. Мезрина