ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-3935/2016

г. Вологда

31 июля 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 31 июля 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вологодские инженерные системы и сети» представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2017, от администрации города Вологды представителя ФИО3 по доверенности от 15.11.2016 № 72, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 марта  2017 года по делу № А13-3935/2016 (судья Лукенюк О.И.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вологодские инженерные системы и сети» (место нахождения: 160004, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (место нахождения: 160035, 

<

...>;  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, установив спорное условие договора в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена имущества по настоящему договору составляет 4 261 051,58 (четыре миллиона двести шестьдесят одна тысяча пятьдесят один рубль пятьдесят восемь копеек (без учета НДС). В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) НДС не начисляется» (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее –                      ИП ФИО4), общество с ограниченной ответственностью «Фонд имущества» (место нахождения: 160004, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Фонд), саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО) (место нахождения: 123007, 

<

...>;                           ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Ассоциация).

Решением от 21.03.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, установив спорное условие договора в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена имущества по настоящему договору составляет 4 261 051,58 (четыре миллиона двести шестьдесят одна тысяча пятьдесят один рубль пятьдесят восемь копеек (без учета НДС). В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС не начисляется». Взыскал с Администрации в пользу Общества 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы. Взыскал с Администрации в пользу Вологодской торгово-промышленной палаты расходы по экспертизе в размере 14 000 руб.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просила его отменить, в удовлетворении требований отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Экспертом необоснованно взяты объекты-аналоги, расположенный по адресу: улица Гоголя, дом 10, Пошехонском шоссе, дом 18, которые находятся в спальном районе города, далеко от основных улиц. Единственный прямой аналог оцениваемого помещения – деревянное здание по адресу: 

<

...>, принятое экспертом, существенно дороже, чем оценен объект оценки 28 037 руб. 38 коп. за 1 кв.м. Указанные объекты не являются аналогами оцениваемого помещения. Сумма расходов по судебной экспертизе значительная. Сумма, установленная решением суда, больше, чем изначально заявлялась истцом.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Фонд в отзыве на апелляционную жалобу поддержал ее доводы и требования, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

ИП ФИО4, Фонд, Ассоциация надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Администрации и Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования «Город Вологда» находится объект недвижимости – двухэтажное кирпичное здание общей площадью 507,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

На основании договора аренды от 11.05.2007 № 69/18 Обществу переданы во владение нежилые помещения общей площадью 321,5 кв.м, расположенные на первом и втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: 

<

...>.

Общество 24.12.2014 обратилось в Департамент имущественных отношений Администрации (далее - Департамент) с заявлением о продаже нежилых помещений в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.

Департамент 23.01.2015 отказал Обществу в выкупе нежилых помещений, ссылаясь на отсутствие  кадастрового учета в отношении арендуемых помещений, нецелесообразность их постановки на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов.

Общество, полагая, что данный отказ не основан на нормах действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 23.01.2015 № 7-0-11/585 в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения площадью 321,5 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 29.05.2015 по делу № А13-1197/2015 требования Общества удовлетворены: письмо Департамента от 23.01.2015 № 7-0-11/585 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения площадью                          321,5 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, признано незаконным и несоответствующим  Федеральному закону                    от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                      № 159-ФЗ). Суд возложил на Администрацию обязанность  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества, совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия. Решение суда вступило в законную силу.

Постановлением Администрации от 30.12.2015 № 10229 «Об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: 

<

...>» принято решение продать нежилое помещение площадью 321,5 кв.м, этаж: 1, 2, кадастровый (условный) номер: 35:24:0304007:462, адрес: Вологодская область, улица Чернышевского, дом 27;  предложить арендатору указанного помещения реализовать преимущественное право на его приобретение по цене 9 545 000 руб. без учета НДС, равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Администрация 11.01.2016 направила Обществу предложение о заключении договора, приложила проект договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества по цене 9 545 000 руб. без учета НДС. Проект договора содержал основные условия приобретения нежилого помещения, в нем отсутствовали указания о дате заключения договора, договор не подписан полномочным на заключение договора представителем Администрации.

Общество 08.02.2016 сообщило Администрации о несогласии с ценой недвижимого имущества, предусмотренной проектом договора. В целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, Общество направило Администрации проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, цена имущества в котором определена в размере 3 521 000 руб. без НДС. Цена определена на основании отчета оценщика.

Администрация заключать договор на условиях по цене, предложенных Обществом, не согласилась.

Ссылаясь на то, что в досудебном порядке сторонами не согласовано существенное условие договора купли-продажи о цене недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В суде первой инстанции после проведения судебных экспертиз истец изменил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, установив спорное условие договора в следующей редакции: пункт 2.1: «Цена имущества по настоящему договору составляет 4 261 051,58 (четыре миллиона двести шестьдесят одна тысяча пятьдесят один рубль пятьдесят восемь копеек (без учета НДС). В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС не начисляется».

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал возникшие разногласия, приняв спорный пункт в редакции истца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции установил, что Администрация и Фонд заключили муниципальный контракт на выполнение отчета об оценке от 06.11.2015 № 40. Рыночная стоимость спорного помещения определена в размере 9 545 000 руб., без НДС (НДС – 1 718 100 руб.) по состоянию на 09.12.2015, предложена Обществу в процессе договора.

Общество и ИП ФИО4 заключили договор определения рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества. В соответствии с отчетом ИП ФИО4 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 09.10.2015 составила 3 521 000 руб. без учета НДС. Данная стоимость предложена Обществом в проекте договора.

Поскольку у сторон возникли разногласия относительно цены, по которой подлежит продаже нежилое помещение, определением суда первой инстанции от 17.08.2016 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза. Прведение экспертизы поручено эксперту Вологодской торгово-промышленной палаты ФИО5. Перед экспертом поставлены вопросы: соответствует ли отчет ИП ФИО4  от 09.10.2015              № 2015/150  и отчет об оценке Фонда от 09.12.2015 № 608 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон           № 135-ФЗ) и Федеральным стандартам оценки (ФСО); какова стоимость нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>,  кадастровый (условный) номер 35:24:030407:462, по состоянию на 11.01.2016.

Согласно заключению эксперта № 038-03-00373 отчет ИП ФИО4 от 09.10.2015 № 2015/150 и отчет об оценке Фонда от 09.12.2015 № 608 не соответствуют Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО). Рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 321,5 кв.м, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>,  кадастровый (условный) номер 35:24:030407:462, по состоянию на 11.01.2016, составила 3 700 000 руб.

Поскольку оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с учетом позиций истца и ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы этому же эксперту с постановкой следующего вопроса: какова стоимость нежилых помещений, общей площадью 321,5 кв.м, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>,  кадастровый (условный) номер 35:24:030407:462, по состоянию на 24.12.2014 (дата обращения истца в Департамент с заявлением о продаже нежилых помещений, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества).

Согласно экспертному заключению по результатам проведения повторной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 321,5 кв.м, расположенных в административном здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 35:24:030407:462, по состоянию на 24.12.2014  составила 5 028 000 округленно с НДС, без НДС 4 261 051 руб. 58 коп. (от суммы без округления 5 028 040 руб. 87 коп.).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные исковые требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению, рыночная стоимость помещений подлежит установлению по состоянию на 24.12.2014 в размере 4 261 051 руб. 58 коп. без учета НДС, на основании заключения судебной экспертизы.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу                  № А57-9149/2010.

Как правильно указал суд первой инстанции, рыночная стоимость нежилых помещений подлежит определению по состоянию на 24.12.2014, то есть на дату, когда истец обратился к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Судебная экспертиза проведена экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подписка, выполненная при проведении судебной экспертизы, и подписка, отобранная судом в судебном заседании. 

Выводы эксперта мотивированны. Достаточных аргументов, ставящих под сомнение выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

Довод подателя жалобы  о том, что приведенные экспертом объекты не являются аналогами оцениваемого помещения не принимается во внимание.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные.

Замечания Администрации в отношении заключения судебной экспертизы обоснованно не приняты судом.

Как правильно указал суд первой инстанции, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является достоверной и может быть использована для совершения сделки купли-продажи с объектом оценки в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Довод подателя жалобы о том, что стоимость экспертизы превысила заявленную истцом, не принимается во внимание, поскольку увеличение стоимости проведения экспертизы связано с проведением дополнительной экспертизы. При этом возражений ответчика заявлено не было.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 марта                         2017 года по делу № А13-3935/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Вологды - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          А.В. Романова

          Н.В. Чередина