АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-7805/2020

г. Архангельск

14 декабря 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 года  

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2020 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Распопина М.В.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Планета" (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164521, г.Северодвинск, Архангельская область, проезд Грузовой, дом 27, офис 307)

к ответчику Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 

<

***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

третье лицо: государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций» (163000, 

<

...>),

при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2 (доверенность от 04.09.2020), от ответчика – ФИО3 (доверенность от 15.07.2019),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Планета" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 405,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 17.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено государственное унитарное предприятие Архангельской области «Фонд имущества и инвестиций».

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования. Просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 405,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>., изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 9 074 000 (девять миллиона семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с заключением по результатам судебной экспертизы по делу №А05-7805/2020». Исключить пункты 5.2 и 5.4.1 договора. 

Уточнение принято судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика возражает против их удовлетворения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор аренды  муниципального имущества от 16.05.2015 № 03-07/650-14, по условиям которого истцу во временное владение и пользование было передано нежилое помещение (согласно прилагаемому плану) общей площадью 405,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение предоставлено для использования для кратковременного пребывания детей с комплексом развивающих занятий.

30.12.2019 Общество представило в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о соответствии условиям отнесения к категории малого и среднего предпринимательства. 

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 30.06.2020 № 54-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. 

Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 19.06.2020 № 2-66/20 в размере 12 050 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

Комитет письмом от 09.07.2020 № 11-04-04/4776 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 13.07.2020 № 21 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 8 112 000  руб., а также предложило исключить из договора  купли-продажи пункты 5.2. и 5.4.1.

Письмом от 17.07.2020 № 11-04-04/4934 Комитет уведомил Общество об отклонении его разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника. 

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами. 

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 12 050 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 № 19/2-20/01/20.  

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1., то есть величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, считая её завышенной. 

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

Таким образом, выкупная цена помещений,  определенная в отчете от 19.06.2020 № 2-66/20 и указанная ответчиком в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи,  носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.  

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,  судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» ФИО4

Согласно экспертному заключению № 729-ПО-2020 от 19.11.2020 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 22.11.2019 составляет 9 074 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось.

Комитет представил возражения в отношении экспертного заключения. Полагает, что указанное заключение вызывает сомнения обоснованности выводов, содержит серьёзные противоречия в обоснованности принимаемых в расчёту данных. Ответчик полагает, что эксперт не произвёл тщательного анализа рынка и не привёл корректного диапазона цен предложений о продаже недвижимости такого типа, кроме того, судить о правильности расчёта определения рыночной стоимости методом прямой капитализации по выборке всего лишь из 3 объектов недвижимости не представляется возможным. 

Заключение экспертизы № 729-ПО-2020 от 19.11.2020 согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из заключения эксперта следует, что в целях исследования экспертом изучены представленные документы и проведен осмотр объекта исследования; эксперт проанализировал месторасположение объекта экспертизы, провел анализ рынка; произвел выбор объектов – аналогов; проанализировал данные об аналогах с учетом необходимых корректировок; произвел расчет рыночной стоимости объекта экспертизы путем сравнительного подхода  методом корректировок, а также  с применением доходного подхода и произвел согласование результатов. 

Вопреки доводам ответчика нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено. 

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. 

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. 

Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение № 729-ПО-2020 от 19.11.2020  позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда. 

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанной нормы повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона. 

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка ответчика на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

В связи с такими обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения повторной судебной экспертизы. 

Поскольку суд не находит оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости,  то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, то есть  исходя из цены, определенной в экспертном заключении № 729-ПО-2020 от 19.11.2020.

Общество просит исключить из договора купли-продажи  пункты 5.2, 5.4.1.

Согласно пункту  5.2. в редакции, предложенной Комитетом в проекте договора, за просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

При обнаружении нарушения со стороны Покупателя исполнения Графика платежей (Приложение № 1) Продавец направляет Покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено Покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, Покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить её.

Уплата суммы пеней осуществляется Покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по Договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы, 44А)».

В случае несогласия Покупателя с выставленным Продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если Покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил её, Покупатель совместно с Продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени.

При оценке возражений истца по данному пункту суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

В данном случае суд исходит из того, что предлагаемая Продавцом ставка неустойки в размере  0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается  чрезмерно высокой.

Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора п. 5.2. иного мотивированного несогласия с эти пунктом суду не представлено.

На основании изложенного, пункт 5.2 договора  принимается судом в редакции Комитета.

В соответствии с пунктом 5.4. договора в редакции, предложенной Комитетом, при расторжении Договора по инициативе  Покупателя, либо в соответствии с п. 5.3. настоящего Договора:

5.4.1. Покупатель возвращает Продавцу Имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора, уплачивает Продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Имущества, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и плату за фактическое пользование занимаемого объекта недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего Договора, по дату расторжения настоящего Договора и возврата Продавцу Имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора включительно.

При этом  внесение Покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права Покупателя.

Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности Покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности Покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.

Таким образом, при отсутствии правового обоснования исключения из договора пункта  5.4.1., оснований для исключения этого пункта из договора судом не установлено.

На основании изложенного, пункт 5.4.1 договора  принимается судом в редакции Комитета.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в полном объёме. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска и обществом с ограниченной ответственностью "Планета" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 405,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«2.1 Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 9 074 000 (девять миллиона семьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением №729-ПО-2020 от 19.11.2020.».

Пункты 5.2. и 5.4.1. договора изложить в редакции Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Планета" 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе.

Возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска с депозитного счета Арбитражного суда Архангельской области 40 000 руб., перечисленных для оплаты судебной экспертизы платежным поручением от 22.09.2020 №372090.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.В. Распопин