ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

27.06.2022

 

Дело № А41-23032/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2022

Полный текст постановления изготовлен 27.06.2022

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петропавловской Ю.С.,

судей: Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.

при участии в заседании:

от АО «Рилифс»: ФИО1 по приказу от 11.01.22, решению от 11.02.2022, паспорту; 

от Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области: не явился, извещён;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещён;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явился, извещён;

рассмотрев 21.06.2022 в судебном заседании кассационную жалобу АО «Рилифс»

на решение от 24 августа 2021 года

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 13 декабря 2021 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу № А41-23032/21

по заявлению АО «Рилифс»

к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области

о признании незаконным отказа в предварительном согласовании земельного участка,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Рилифс» (далее - АО «Рилифс», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (далее - Администрация) со следующими требованиями:

Признать незаконным отказ Администрации Орехово-Зуевского городского округа от 22.12.2020 в предварительном согласовании земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на плане территорий.

Обязать Администрацию Орехово-Зуевского городского округа рассмотреть заявление ЗАО «Рилифс» и предоставить услугу предварительного согласования предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, путем постановки на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) Росреестра Московской области с установлением границы испрашиваемого земельного участка в соответствии с представленной схемой от 04.12.2020

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.08.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе общество просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы, суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Арбитражные суды установили, что АО «Рилифс» обратилось в Администрацию Орехово-Зуевского городского округа Московской области с заявлением Р001-1402675554-41179035 о предварительном согласовании предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением от 22.12.2020 Администрацией Орехово-Зуевского городского округа Московской области было отказано обществу в предоставлении государственной услуги.

Считая отказ Администрации незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из смысла названных норм следует, что выбор между выкупом земельного участка или приобретением права аренды основывается только на волеизъявлении собственника объектов недвижимости.

Статьей 39.14 ЗК РФ определен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Судами установлено, что в качестве оснований для отказа Администрация указала, что в соответствии с генеральным планом городского округа Ликино-Дулево Московской области, утвержденным решением Совета депутатов городского округа Ликино-Дулево Московской области от 23.05.2019г № 56/5 земельный участок расположен вне границ населенного пункта. В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Ликино-Дулево Московской области, утвержденные решением Совета депутатов городского округа Ликино-Дулево Московской области от 10.09.2019 № 109/10, площадь земельного участка не соответствует предельному размеру земельных участков данной территориальной зоны (min - 10 000 кв.м.-max не подлежит установлению). Фактическое использование земельного участка противоречит испрашиваемому виду разрешенного использования данного земельного участка. Испрашиваемый вид «Производственная деятельность» подразумевает под собой размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. На испрашиваемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества - нежилое здание склад, который не достроен (объект незавершенного строительства). До восстановления объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен в аренду.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Перечень правовых оснований для предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и он является исчерпывающим.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; либо указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; либо предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается; либо границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как установлено судом, заявитель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка на основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому без торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В качестве документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости, заявитель представил выписку из ЕГРН.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее -постановление № 25), по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН - наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства - наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.02.2021, за ЗАО «Рилифс» зарегистрировано право собственности на объект - нежилое здания «Склад минеральных удобрений», 1 -этажный, площадью 1882 кв.м., с кадастровым номером № 50:24:0080132:617, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, с/п Соболевское, дер. Соболево. Год завершения строительства и ввода в эксплуатацию -1975. Право собственности общества зарегистрировано 17 декабря 2009 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла земельного законодательства, право на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом.

Таким образом, собственник разрушенного объекта недвижимости вправе воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка, только после восстановления объекта в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.06.2010 по делу N А51 -10601/2008 и от 01.12.2009 по делу N А51-6986/08 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации объектов, а отсутствие его прав на земельный участок под разрушенным объектом не может ограничивать его права как субъекта гражданского оборота.

В настоящем случае, как установлено судом, объект разрушен, не используется (исходя из фотографий - на протяжении длительного времени). Год строительства объекта и ввода в эксплуатацию указан - 1975 год.

Доказательств эксплуатации и использования объекта по назначению в материалы дела не представлено.

Стороны не заявили ходатайств о назначении судебной экспертизы на предмет установления степени разрушенности и ветхости объекта, возможности его использования без восстановления.

Суды указали, что из имеющихся в деле доказательств невозможно установить, может ли разрушенное строение быть восстановлено и использоваться как объект недвижимости с назначением «склад минеральных удобрений», либо подлежит полному сносу с последующим строительством, будет ли заявитель после приобретения в собственность земельного участка использовать его под размещение склада - в соответствии с испрашиваемым видом разрешенного использования, будет ли объект занимать испрашиваемую территорию земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что истцом не представлено достаточных и допустимых доказательств для удовлетворения заявленных требований. Положения главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации по вопросу предварительного согласования спорного земельного участка применены судами верно, в соответствии со сложившейся судебной практикой. 

Вопреки мнению общества, выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на обстоятельствах, установленных в результате оценки имеющихся в материалах дела доказательств, доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением процессуальных требований. 

Оснований полагать, что судами при рассмотрении дела не были учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, не усматривается.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 августа 2021 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2021 года по делу № А41-23032/21 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий-судья        Ю.С. Петропавловская

Судьи        В.В. Кузнецов          

                                                                             Е.Е. Шевченко