АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21146/22

13 декабря 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   06 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            13 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>) о принудительном изъятии земельного участка, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>) к Администрации города Ростова-на-Дону об оспаривании постановления и понуждении к выкупу земельного участка,

при участии:

от Администрации города Ростова-на-Дону ФИО2, по доверенности,

от общества с ограниченной ответственностью «Партнер» ФИО3 по доверенности,

от третьего лица МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» города Ростова-на-Дону ФИО4, по доверенности,

от третьего лица Департамента Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону ФИО5, по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер», в котором просит изъять путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:119 и жилой дом площадью 343 кв.м.. с кадастровым номером 61:44:0082604:12; прекратить право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости; признать право муниципальной собственности и обязать ответчика предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

В обоснование заявленных требований указано, что в ноябре 2021 года Администрацией было принято постановление об изъятии объектов для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги. В состав изымаемых объектов вошли объекты, принадлежащие ответчику, а именно часть земельного участка и расположенный на нем дом. Была произведена оценка стоимости изымаемых объектов и ответчику было направлено соглашение об изъятии, которое им не было подписано. Ввиду изложенного выше Администрация была вынуждена обратить в суд. 

Определением суда от 04 августа 2022 года, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований индивидуального предпринимателя ФИО6, выступающего на момент привлечения арендатором спорного жилого помещения. 

Определением суда от 08 сентября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено Министерство транспорта Ростовской области.

Определением суда от 20 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Партнеры» (ИНН 

<

***>).

Определением суда от 18 июля 2023 года суд принял к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (т. 6 л.д. 49).

Во встречном исковом заявлении Общество просит признать недействительными пункты 1.10 и 1.10.1 Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 03 ноября 2021 года № 990 в части объема изъятия земельного участка принадлежащего Обществ, а также возложить обязанность на Администрацию выкупить оставшуюся часть земельного участка площадью 136 кв.м. 

В обоснование встречных требований указано на то, что в результате частичного изъятия земельного участка принадлежащего обществу в его собственности останется часть площадью 136 кв.м., использование которой по целевому назначению не возможно, в связи с чем изъятию подлежит весь земельный участок. 

В ходе рассмотрения дела судом привлекались к участию в деле в качестве третьих лиц также МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» города Ростова-на-Дону и Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, представители которых участвовали в судебных заседаниях, давали пояснения (т. 6 л.д. 70, 100). Ввиду того, что в принятых судом определениях процессуальное привлечении не было отражено, судом данный вопрос был разрешен в ходе судебного заседания от 06 декабря 2023 года, в присутствии представителей данных лиц, не возражавших простив привлечения и рассмотрения дела непосредственно в данном судебном заседании. 

Представитель Администрации, МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры» города Ростова-на-Дону и Департамента Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону поддержали позицию Администрации, возражая против удовлетворения требований Общества.

Представитель Общества в свою очередь просил удовлетворить требования в его редакции выкупив весь земельный участок. 

Остальные участвующие в деле на рассмотрение дела не явились, о рассмотрении дела извещены.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Обществу на праве собственности с 2006 года принадлежит земельный участок площадью 993 кв.м. по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 61:44:0000000:119, с разрешенном видом использования «Для проектирования и строительства жилого дома усадебного типа» (т.1 л.д. 33).

На указанно земельном участке также расположен жилой дом принадлежащий Обществу на праве собственности площадью 343 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0082604:12 (т.1 л.д. 48).

Администрацией города Ростова-на-Дону 03 ноября 2021 года № 990 было издано Постановление об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд связанных со строительством транспортной развязки (т.1 л.д. 8).

В соответствии с пунктами 1.10 и 1.10.1 данного Постановления было установлено, что изъятию подлежат часть земельного участка принадлежащего Обществу площадью 857 кв.м. (из 993 кв.м.) и жилой дом. 

Реализуя данное постановление в ЕГРН были внесены сведения об образовании из состава участка Общества двух участков с кадастровым номером 61:44:0000000:179640 площадью 857 кв.м. (т.1 л.д. 44) и с кадастровым номером 61:44:0082604:252 площадью 136 кв.м. (т.1 л.д. 46).

Администрацией была проведена оценка изымаемого имущества (т.1 л.д. 66), а в адрес Общества были направлены уведомления о необходимости подписания соглашений об изъятии (т.1 л.д. 16-18).

Ввиду того, что соглашение с собственником не было подписано Администрация обратилась в суд с соответствующими требованиями. 

Пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд закреплены статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом об оценочной деятельности с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Исходя из правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос N 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оценивая вопрос об объеме изъятия, суд исходит из следующего.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:00000000:119 определено как «Для проектирования и строительства жилого дома усадебного типа», что согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 соответствует коду 2.1 – для индивидуального жилищного строительства.

Положения статей 279, 281 Гражданского кодекса РФ предусматривают возможность изъятия не всего принадлежащего ответчику земельного участка, а лишь его части, обеспечивающей реализацию целей изъятия.

Такое изъятие происходит путем раздела исходного земельного участка на два: первый участок – подлежащий изъятию; второй участок - остается в собственности ответчика.

При этом участок, который остаётся в собственности должен быть способным к его использованию по целевому назначению, в противном случае формальное сохранение в собственности ответчика части земельного участка которую нельзя буде использовать не будет восстанавливает его права.  

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605 утверждены Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Согласно пункту 4.1 статьи 28 указанных правил для разрешенного вида использования индивидуальное жилищное строительство определен минимальный размер земельного участка 0,02 Га, то есть 200 кв.м.

Участок, который по логике Администрации должен остаться у ответчика (в случае частичного изъятия), составляет площадь 136 кв.м. (993 кв.м. – 857 кв.м.), что меньше установленного правилами землепользования и застройки.

Также суд отмечает, что из визуального сопоставления взаимного расположения земельного участка, которой должен остаться у ответчика и местоположения объекта капитального строительства (также изымаемого) в открытом источнике https://pkk.rosreestr.ru и в выписках ИГРН, следует, что на сохранённой за ответчиком части земельного участка остается часть изъятого жилого дома (т.1 л.д. 45, 47).

По такой логике работы по фактическому демонтажу жилого дома будут происходить на не изъятой части земельного участка, находящегося в собственности Общества, что также является не допустимым.

Также суд отмечает, что из действующей выписки Правил землепользования и застройки следует, что земельный участок, который остается у ответчика, будет находится в территориальной зоне по комплексному развитию территории в составе которое не предусмотрено размещение индивидуальных жилых домов (т. 6 л.д. 46-48).

Часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При этом подпункт 2 пункта 1 статьи 40, статья 42, пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ устанавливают требования о безусловном исполнении градостроительных регламентов и возможности осуществления строительства новых объектов недвижимости только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Таким образом, оставшийся в собственности у ответчика земельный участок площадью 136 кв.м. будет свободен от постройки и на нем не возможно будет разместить объект капитального строительства – жилой дом (как это определено разрешенным видом использования), ввиду того, что новое строительство будет не допустимо с учетом ограничений установленных для территориальной зоны по комплексному развитию территории, а также ввиду не соответчика минимальных размеров земельного участка для территориально зоны – индивидуальное жилищное строительство. 

В целях определения стоимости возмещения при изъятии всего земельного участка и расположенного на нем жилого дома по определению суда была проведена экспертиза. В результате которой было установлено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 10 036 251 рубль, дом 11 000 467 рублей и убытки в размере 866 811 рублей (т.6 л.д. 109).

Администрация не согласилась с данными экспертизы ссылаясь на завышенный размер возмещения, необоснованность применения доходного подхода при оценке стоимости дома и включении в составе убытков услуг на оплату риелтора.

Относительно возражений Администрации по проведённой оценки, су отмечает следующее.

Согласно федеральному стандарту оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. 

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию экспертов, в связи с чем, несогласие уполномоченного органа с отказом в применении доходного метода оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости недвижимого имущества примененным экспертом способом и методом.

Суд отмечает, что в ходе рассмотрения дела было установлено, что часть жилого дома, принадлежащего Обществу используется в коммерческих целях – для организации торговой деятельности, что по смыслу части 2 стати 17 Жилищного кодекса РФ является допустимым. 

Ввиду изложенного применение доходного подходы является более обоснованным, поскольку сравнительный подход не может в полной мере обеспечить подборку эквивалентов комбинированного функционального использования.

В состав убытков вошли расходы на государственную регистрацию права собственности в размере 44 000 рублей (за 2 регистрационных действия по 22 000 рублей); расходы на переезд в размере 80 000 рублей, расходы на аренду помещения на период подборки иного помещение взамен изымаемого за период 3 месяца в размере 322 077 рублей, а также расходы на услуги раелтора в размере 420 734 рублей

Состав определенного экспертом судом возмещения соответствует критериям, указанным в пункте 2 статьи 56.8 ЗК РФ, не противоречит правовым позициям, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре от 10.12.2015, а с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора он обеспечивает соблюдение баланса интересов и соответствует целям защиты права собственности.

Схожий объем убытков закреплён в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации из которого следует, что  при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Включение в состав убытков расходов на услуги риелтора и временную аренду альтернативного изымаемому объекта является верным с точки зрения баланса интересов и неоднократно поддерживалось судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.2022 N Ф08-10169/2022 по делу N А32-34730/2018 Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.11.2023 N Ф08-10142/2023, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2020 N Ф04-7870/2020 по делу N А81-124/2019)

Из указанного следует, что требования Администрации и Общества подлежат частичному удовлетворении, при этом требования Общества суд находит обоснованными в части установления объема изъятия земельного участка и как следствие его выкупной стоимости, а Администрации в части самого факта изъятия и возникновения права муниципальной собственности. 

Требования об оспаривании Постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 03 ноября 2021 года № 990 не подлежат удовлетворению, поскольку Обществом пропущен установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок для яобжалования.

По общему правилу, предусмотренному п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", абз. 2 п. 21 постановления от 21.01.2016 N 1 в случае удовлетворения иска об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в части судебные расходы в полном объеме взыскиваются с лица, не в пользу которого принят судебный акт. Правило о пропорциональном возмещении судебных издержек применению не подлежит.

В рассматриваемом деле спор был фактически связан с определением размера возмещения и объема изъятия и судом с учетом доводов ответчика установлена денежная сумма и объем изъятия  ввиду чего, стороной, в пользу которой принят судебный акт, является Общество. В связи с чем в рассматриваемой ситуации с учетом положений абзац 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на Администрацию.

При этом суд учитывает и тот факт, что выступая в настоящем деле Администрация занимала активную процессуальную позицию, имеющую явный противоположный Обществу юридический интерес (возражая по объему подлежащего изъятию земельного участка). Общество же отстаивало защиту своего права на определение подлежащего изъятию земельного участка в надлежащем объеме и его стоимость. 

В этой связи с Администрации в пользу Общества надлежит взыскать государственную пошлину в размере 6 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации города Ростова-на-Дону и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>) удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>) в муниципальную собственность земельный участок площадью 993 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0000000:119 и расположенный на нем жилой дом площадью 343 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0082604:12, с предоставлением возмещения за изымаемое недвижимое имущество в размере 21 903 529 рублей. 

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>) на земельный участок площадью 993 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0000000:119 и расположенный на нем жилой дом площадью 343 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0082604:12.

Признать право собственности за муниципальным образованием город «Ростов-на-Дону» на земельный участок площадью 993 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0000000:119 и расположенный на нем жилой дом площадью 343 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0082604:12.

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Взыскать с Администрации города Ростова-на-Дону в пользу общества с ограниченной ответственностью «Партнер» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          Волуйских И. И.