Дело № А38 - 5097/2013

г. Владимир

19 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен 19.06.2018.                                      

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Протасова Ю.В., 

судей Кириловой Е.А., Рубис Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Маригражданстрой» ФИО2 

на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2018 

по делу № А38-5097/2013, 

принятое судьей Рогожкиной Л.В., 

по заявлению конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Маригражданстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО2 к ФИО3 

о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Маригражданстрой» ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 07.06.2018,

от ФИО3 – ФИО5 по доверенности от 05.03.2015,

от публичного акционерного общества «Банк Йошкар-Ола» –                ФИО6 по доверенности от 31.01.2018,

от акционерного общества «Рост Банк» – ФИО7 по доверенности от 25.03.2018,

от уполномоченного органа Федеральной налоговой службы по Республике Марий Эл – ФИО8 по доверенности от 16.10.2017.

 

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности  (банкротстве) открытого акционерного общества «Маригражданстрой»  (далее – ОАО «Маригражданстрой», должник) в Арбитражный суд Республики Марий Эл  обратился конкурсный управляющий должника  ФИО2 (далее -  конкурсный управляющий)  с заявлением о признании                     недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2013 и о применении последствий недействительности сделки.

Заявление и дополнения к заявлению мотивированы тем, что гостевой дом-коттедж, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 372,2 кв.м, по адресу: РМЭ, 

<

...>, вместе с оборудованием проданы по заниженной цене. Поскольку оспариваемая сделка совершена в период подозрительности, ею причинён вред имущественным правам кредиторов.

12.01.2018 конкурсный управляющий ОАО «Маригражданстрой» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением к ответчику, гражданке ФИО3, о признании недействительным договора № 109-13/04 от 29.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 260-Р от 21.06.2006 земельного участка площадью 677 кв.м по адресу: РМЭ, 

<

...>, находящегося в собственности Республики Марий Эл, и о применении последствий недействительности сделки на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Определением от 15.01.2018 Арбитражный суд Республики Марий Эл объединил в одно производство для совместного рассмотрения заявления конкурсного управляющего ФИО2 о признании недействительными сделками договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2013 и договора № 10913/04 от 29.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 260-Р от 21.06.2006 земельного участка и о применении последствий недействительности сделок.

Определением от 07.02.2018 Арбитражный суд Республики Марий Эл  отказал конкурсному управляющему в удовлетворении заявленных требований.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 32, 61.1, 61.2, 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве), статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом,                                      конкурсный управляющий ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционной суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой полностью в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в определении, обстоятельствам дела, недоказанностью  имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильным применением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы считает договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2013 и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку на момент совершения сделок должник имел неисполненные обязательства перед несколькими кредиторами, сделки совершены при неравноценном встречном исполнении, тем самым причинен вред имущественным правам кредиторов. Полагает, что суд неправильно истолковал доводы конкурсного управляющего и указал, что мнение конкурсного управляющего противоречит гражданскому законодательству. Считает, что стоимость земельного участка при заключении договора купли-продажи независимо от его правового статуса должна быть учтена при определении стоимости продаваемого объекта. Подробно доводы конкурсного управляющего изложены в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание 09.06.2018 проведено с использованием системы видеоконференцсвязи.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление Федеральной налоговой службы по Республике Марий Эл в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании указал на обоснованность доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемое определение подлежащим отмене как незаконное.

ФИО3 представив отзыв на апелляционную жалобу, и ее представитель в судебном заседании  просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции определения.

Публичное акционерное общество «Банк Йошкар-Ола» (далее - ПАО «Банк Йошкар-Ола», Банк) представив отзыв на апелляционную жалобу, и его представитель в судебном заседании указал на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта и несостоятельность доводов заявителя жалобы, просил оставить определение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

  Представитель акционерного общества «Рост Банк» в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.         

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.1aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257-262, 266, 270, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.07.2013 ОАО «Маригражданстрой» (продавец) и гражданка ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить следующее недвижимое имущество: Гостевой дом-коттедж, назначение: нежилое, 2-этажный (поземных этажей - 1), общая площадь 372,2 кв.м, инв. № 88:401:001:003536570:0100, литер А,А1,А2,А3, адрес объекта: 

<

...>, и Оборудование, установленное в объекте недвижимости, в соответствии с Приложением №1, в том числе: Мини АТС Башвш^с 8 телефонными аппаратами - 1 шт., комплект мягкой мебели (диван+ 2 кресла), обивка ткань - 1 шт., кровати «Садко» - 3 шт., шкафы «Кент» - 2 шт., стол «Джойн» - 1 шт., кухонный гарнитур (6 предметов) - 1 шт., барная стойка - 1 шт., бойлер Tesy 80-1,5 - 1 шт., воздухоочиститель - 1 шт., шалюзи - 10 шт., картины - 7 шт., комод - 1 шт., комод «Садко» - 2 шт., а также кресло, кровать, кулер настольный, матрацы, машина стиральная, минихолодильники, муз. центр, одеяла, покрывало, скатерти, шторы, утюг, фены, чайник, огнетушители и т.д., всего 79 наименований.

Стоимость недвижимого имущества определена в сумме 5 208 000 руб., цена оборудования в приложении № 1 к договору - в сумме 292 000 руб. (п.2.1 договора) (т.1, л.д. 92-95).

Согласно пункту 5.1 договора купли-продажи недвижимое имущество находилось в залоге у Банка «Йошкар-Ола» (ОАО) на основании договора о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) № 226.ю/12-1.з от 19.09.2012, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ОАО «Маригражданстрой» по договору об открытии кредитной линии № 226.ю/12 от 19.09.2012 (т.1, л.д. 141-143, т.2, л.д.1-3).

Договор исполнен сторонами. В соответствии с пунктом 2.3 договора купли-продажи денежные средства внесены в кассу Банка «Йошкар-Ола» (ПАО) в сумме 5 357 782 руб. 19 коп. по приходным кассовым ордерам №№ 1, 2, 3 от 29.07.2013 в счет погашения задолженности ОАО «Маригражданстрой» по кредитному договору № 226.ю/12 от 19.09.2012, в сумме 142 217 руб. 81 коп. по приходному кассовому ордеру № 2 от 29.07.2013 на погашение задолженности ОАО «Маригражданстрой» по кредитному договору № 337.ю/12 от 25.12.2012 (т.2, л.д. 83-84).

Недвижимое имущество и имущество, указанное в приложении № 1 к договору купли-продажи, передано покупателю по актам приема-передачи от 29.07.2013 (т.1, л.д. 96, 99-100). Право собственности ФИО3 на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 06.08.2013.

29.07.2013 ОАО «Маригражданстрой» (правообладатель) и ФИО3 (правоприобретатель) заключили договор № 109-13/04 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 260-Р от 21.06.2006, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого правообладатель -арендатор передает все права и обязанности правоприобретателю - новому арендатору в отношении земельного участка, кадастровый номер: № 12:05:0504010:84, площадью 677,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости: гостевой дом-коттедж (т.3, л.д. 161).

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 25.10.2013 по делу № А38-5097/2013 возбуждено дело о признании ОАО «Маригражданстрой» несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.10.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.02.2016 должник, ОАО «Маригражданстрой», признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2 (т.1, л.д. 18-29).

Таким образом, оспариваемые сделки совершены за три месяца до возбуждения дела о банкротстве ОАО «Маригражданстрой».

Конкурсный управляющий посчитал договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2013 и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, и обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены определения арбитражного суда первой инстанции.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы  несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В абзаце втором пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - 

постановление

 Пленума № 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Учитывая данные разъяснения, действительность оспариваемой сделки должна оцениваться только применительно к правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

По утверждению конкурсного управляющего, имущество продано по заниженной цене, поскольку продажа объекта недвижимости, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, однако в договоре купли-продажи недвижимого имущества и в договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не указана стоимость, которую покупатель должен уплатить должнику за получаемое право аренды земельного участка, следовательно, сделка в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка совершена безвозмездно.

При этом в подтверждение занижения стоимости недвижимого имущества конкурсный управляющий представил отчет ООО «Центр бизнес услуг» № 03/2017 от 15.06.2017 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 29.07.2013 составляет 13 621 000 руб., в том числе право собственности на гостевой дом-коттедж, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 372,2 кв.м, инв.№ 88:401:001:003536570:0100, литер А,А1,А2,А3, адрес объекта: 

<

...>, - 12 966 000 руб., право аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, назначение объекта: земли населенных пунктов, для размещения гостевого дома, площадью 677 кв. м - 655 000 руб. (т.2, л.д. 87-148).

Согласно отчету об оценке № 03/2017 от 15.06.2017, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не использовался затратный подход, указано, что применение затратного подхода может исказить реальную рыночную стоимость оцениваемого имущества, и не использовался доходный подход, в связи с отсутствием достоверной информации о доходах; рыночная стоимость объекта недвижимости - гостевого дома-коттеджа определена методом сравнительного подхода, при выборе объектов аналогов учитывались коттеджи и жилые дома; рыночная стоимость права аренды земельного участка определена как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы). При этом в качестве объектов аналогов использовались земельные участки в собственности, предназначенные под индивидуальное строительство жилых домов, коттеджей, так как предложений о продаже права аренды земельных участков не установлено.

Следовательно, как обоснованно отметил суд первой инстанции, при проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества оценщик ООО «Центр бизнес услуг» использовал в качестве объектов аналогов коттеджи и жилые дома, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, не соответствующие объекту оценки, имеющего назначение нежилое. При этих условиях суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленный отчет об оценке № 03/2017 от 15.06.2017 не подтверждает факт занижения рыночной стоимости гостевого дома коттеджа.

Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 23.08.2017 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества: гостевой дом-коттедж, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 372,2 кв.м, инв. № 88:401:001:003536570:0100, литер А,А1,А2,А3, адрес объекта: 

<

...>, вместе с оборудованием, указанным в приложении №1 к договору, по состоянию на дату продажи - 29.07.2013 (т. 3, л.д. 8385). Согласно заключению судебной экспертизы № 3238-09-2017 рыночная стоимость гостевого дома-коттеджа без оборудования, указанного в приложении № 1 к договору, на дату заключения договора купли-продажи от 29.07.2013 составляла 5 343 000 руб., рыночная стоимость прав на земельный участок - 1 828 000 руб. При этом рыночная стоимость оборудования не определена, так как нет достоверных данных о состоянии оборудования на момент заключения договора купли-продажи, их износе, годе выпуска, точной маркировки, материала, из которого они изготовлены (т.3, л.д. 105-192).

Конкурсный управляющий представил возражения относительно заключения эксперта № 3238-09-2017 о том, что в нем не учтены многие факторы, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости.

Доводы конкурсного управляющего отклонены экспертом в судебном заседании и письменных пояснениях на возражения на заключение эксперта (т.4, л.д. 44-47).

Так, довод о том, что экспертом не проведен осмотр объекта противоречит материалам дела, опровергается представленными в отчете фотографиями.

Также конкурсный управляющий необоснованно указал на то, что анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проведен экспертом некорректно, объект недвижимости следовало оценить в качестве жилого дома либо гостиницы, как наиболее эффективного его использования для временного проживания граждан. Между тем объект оценки имеет назначение нежилое, что указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 25.02.2010, кадастровом паспорте здания от 17.12.2009, в техническом паспорте на здание гостевой дом-коттедж (т.1, л.д. 87, 88-91, 112-120). Гостевой дом-коттедж также не является гостиницей, предназначенной для оказания гостиничных услуг.

В соответствии с текущим назначением объекта оценки, экспертом сделан вывод, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта в составе существующей застройки является использование его в качестве помещений свободного назначения, поскольку целевое назначение нежилого помещения обычно классифицируется исходя из вида деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение (торговые, производственные, складские, коммунально-бытовые, объекты общепита, офисные, медицинские, образовательные, спортивные, свободного назначения и т.д. ).

Неверно и мнение конкурсного управляющего о недостоверности  вывода о рыночной стоимости объекта недвижимости из-за отказа эксперта от использования доходного подхода. Между тем на странице 20  экспертного заключения эксперт обосновал причины неприменения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки: в связи с отсутствием информации о размере арендной платы подобных объектов - отдельно стоящих зданий свободного назначения, по состоянию на 29.07.2013 (т.3, л.д. 125). По мнению эксперта, использовать в качестве аналогов текущие предложения о сдаче в аренду нельзя. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки, только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату продажи.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом с применением затратного и сравнительного подходов. Причины применения затратного подхода обоснованы экспертом на странице 21 экспертного заключения и в письменных пояснениях на возражения конкурсного управляющего (т.4, л.д. 44-46). В рамках затратного подхода рыночная стоимость прав на земельный участок определена на стр. 21 -26 экспертного заключения. По мнению эксперта, стоимость прав на земельный участок не может повлиять на итоговую рыночную стоимость затратным подходом.

Особо конкурсный управляющий отметил, что экспертом выбраны не подходящие объекты аналоги, расположенные в промышленной части города (ул. Соловьева, ул. Медицинская), а объект оценки находится на улице Комсомольская. Между тем на стр. 17 экспертного заключения обоснованы причины выбора аналогов, указано, что в качестве аналогов использовались именно отдельно стоящие здания свободного назначения (аналогичные объекту оценки), с земельными участками, которые имеют коммерческое назначение. Кроме того, предложений о продаже недвижимости на улице Комсомольская на дату продажи не имеется. При этом на стр. 24 экспертного заключения указано, что корректировка на местоположение не проводилась, так как объекты аналоги расположены в равной удаленности от центра города.

Довод конкурсного управляющего о применении при расчете прав на земельный участок и при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом корректировки на передаваемые права в размере 14% дважды противоречит материалам дела.

На стр. 24 и 32 экспертного заключения экспертом обосновано применение при оценке методом сравнения продаж уменьшение стоимости предложения на максимальную величину 20%. Довод конкурсного управляющего о применении скидки на торг в размере 3-7%, со ссылкой на экспертный метод компании «Русская службы оценки» г. Москва от 23.03.2009, отражает рынок по состоянию на 2009 год и не может быть использован на 2013 год. В связи с изложенным, экспертом отклонен довод о завышении корректировки на торгах.

На стр. 24 экспертного заключения указаны причины неприменения корректировки на дату продажи, а именно: корректировка на дату предложения (время продажи) выполняется в случае, когда со времени продажи объектов аналога прошло более 6 месяцев, в данном случае период продажи составляет не более 6 месяцев, поэтому корректировка на время продажи не требуется. Необходимость применения соответствующей корректировки конкурсным управляющим не доказана.

Согласно абзацу 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон об оценочной деятельности) оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Заключение эксперта, а также выводы эксперта не оспорены в установленном порядке (статьи 13, 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 64 АПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение № 3238-09-2017 от 22.09.2017 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и положениям АПК РФ, является достаточно ясным и полным, не содержит противоречий, не вызывает сомнений относительно его достоверности.

При этом итоговая величина рыночной или иной стоимости имущества является предполагаемой, вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная цена объекта оценки не должна и не может точно совпадать с ценой сделки, заключенной двумя конкретными лицами. У участников гражданских правоотношений отсутствует установленная какими-либо нормативными актами обязанность заключать договоры купли-продажи недвижимости по цене, равной величине рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о достоверности сведений, указанных в заключении эксперта № 3238-09-2017 от 22.09.2017 в качестве действительной стоимости имущества на дату заключения договора купли-продажи.

Таким образом, предусмотренная договором купли-продажи стоимость недвижимого имущества в сумме 5 208 000 руб. не только не опровергнута, а напротив, по существу подтверждена заключением экспертизы (5 343 000 руб.). 

Заявитель апелляционной жалобы обратился в суд апелляционной инстанции с ходатайством о проведении повторной экспертизы недвижимого имущества  - гостевого дома-коттеджа, расположенного по адресу: 

<

...>, для определения его рыночной стоимости.

Рассмотрев заявленное ходатайство, коллегия судей отказывает в удовлетворении ходатайства в виду отсутствия процессуальных оснований.

Оценив заключение эксперта (ООО Консалтинговое бюро «Гудвилл»), суд апелляционной   инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение от 22.09.2017 № 3238-09-2017 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и положениям АПК Российской Федерации, является достаточно ясным и полным, не содержит противоречий, не вызывает сомнений относительно его достоверности.

В соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.07.2013 покупателю передано оборудование, установленное в объекте недвижимости, по перечню в Приложении №1 к договору, в том числе: Мини АТС 8а1ШШ1§с 8 телефонными аппаратами - 1 шт., комплект мягкой мебели (диван+ 2 кресла), обивка ткань - 1 шт., кровати «Садко» - 3 шт., шкафы «Кент» - 2 шт., стол «Джойн» - 1 шт., кухонный гарнитур (6 предметов) - 1 шт., барная стойка - 1 шт., бойлер Tesy 80-1,5 - 1 шт., воздухоочиститель - 1 шт., шалюзи - 10 шт., картины - 7 шт., комод - 1 шт., комод «Садко» - 2 шт., а также кресло, кровать, кулер настольный, матрацы, машина стиральная, минихолодильники, муз. центр, одеяла, покрывало, скатерти, шторы, утюг, фены, чайник, огнетушители и т.д., всего 79 наименований, по цене 292 000 руб. (п.2.1 договора) (т.1, л.д. 92-95). Указанное имущество использовалось ОАО «Мари-гражданстрой» в гостевом доме для обслуживания его посетителей.

Конкурсный управляющий представил акт от 29.07.2013 приема-передачи товарно-материальных ценностей по гостевому дому от материально-ответственного лица ФИО9 должностным лицам ОАО «Маригражданстрой» (т.4, л.д. 141-144), оборотные ведомости материальных ценностей и инвентаризационную опись товарно-материальных ценностей от 01.11.2011 (т.5, л.д. 43-69).

В заключении эксперта № 3238-09-2017 от 29.09.2017 указано, что рыночную стоимость оборудования определить невозможно, в связи с отсутствием достоверных данных о состоянии оборудования на момент заключения договора купли-продажи, их износе, годе выпуска, точной маркировке, материалах, из которого они изготовлены.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что в оспариваемом договоре купли-продажи от 29.07.2013 цена оборудования и имущества, установленного в гостевом доме-коттедже, определена в два раза ниже стоимости его приобретения. Так, из инвентаризационной описи от 01.11.2011 следует, что в бухгалтерском учете должника указана стоимость бойлера Tesy 80-1,5 в сумме 4200 руб., цена продажи составляет 2100 руб., стоимость воздухоочистителя - 2 500 руб., цена продажи - 1250 руб., и т.д.

Однако установленное в гостевом доме-коттедже имущество использовалось несколько лет, не является новым. При указанных обстоятельствах цена продажи имущества, бывшего в употреблении, с учетом потери качества и потребительских свойств обоснованно уменьшена продавцом в два раза.

Иных доказательств занижения рыночной стоимости оборудования, указанного в приложении № 1 к договору купли-продажи от 29.07.2013, в материалы дела не представлено. Следовательно, продажа оборудования по заниженной цене справедливо признана арбитражным судом не доказанной, что также исключает недействительность договора.

Отдельно на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве конкурсный управляющий просит признать недействительным договор № 109-13/04 от 29.07.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 260-Р от 21.06.2006, находящегося в собственности Республики Марий Эл, по условиям которого ОАО «Маригражданстрой» - арендатор передало все права и обязанности ФИО3 - новому арендатору в отношении земельного участка, кадастровый номер: № 12:05:0504010:84, площадью 677,0 кв.м, по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар -Ола, ул. Комсомольская, д. 26, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости: гостевой дом-коттедж.

По мнению конкурсного управляющего, право аренды земельного участка подлежит продаже одновременно с продажей недвижимости, в договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.07.2013 отсутствует стоимость передаваемого права аренды, то есть сделка совершена безвозмездно, кредиторам причинен имущественный вред.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ). Согласно пункту 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу, заключенный ранее прежним собственником договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на чужом арендованном земельном участке, к покупателю переходит как право собственности на этот объект, так и в силу закона возникают права и обязанности арендатора, предусмотренные действующим договором аренды земельного участка. Такие права и обязанности не являются предметом продажи и не могут включаться в цену договора. Поэтому ГК РФ не предусмотрено и по существу законодательного регулирования не требуется заключение нового договора аренды земельного участка с покупателем недвижимости либо внесение денежной платы в пользу продавца или арендодателя за перешедшие права и обязанности от первоначального арендатора к новому арендатору. Тем самым перемена лица в договоре аренды происходит не по соглашению сторон, а на основании закона, что исключает возмездность такого перехода.

На основании изложенного, с момента государственной регистрации перехода права собственности на гостевой дом-коттедж ответчик приобрел и все права и обязанности стороны договора аренды на земельный участок, на котором расположен этот объект и у него не возникла обязанность оплачивать приобретение прав арендатора. При указанных обстоятельствах не подлежит отдельной оценке право аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. Тем самым, по смыслу приведенной нормы, неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

В силу абзаца третьего пункта 93 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить их того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. То есть наличие явного ущерба имеет место в сделке на заведомо и значительно невыгодных условиях, при этом это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Данные разъяснения подлежат применению и при рассмотрении арбитражными судами дел о несостоятельности, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа отношений.

Перечень заинтересованных лиц указан в статье 19 Закона о банкротстве. В материалы дела не представлены доказательства того, что ФИО3 может быть заинтересованным лицом по отношению к должнику. Факт оплаты недвижимого имущества подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

Исследовав и оценив условия оспариваемого договора купли-продажи, представленные документы, арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности совершения сделки при неравноценном встречном исполнении обязательства. Конкурсный управляющий не доказал заведомое и явное существенное занижение рыночной стоимости переданного должником имущества, неравноценное встречное исполнение обязательства другой стороной сделки, совершение сделки с заинтересованным лицом. Следовательно, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ документально не подтверждено причинение вреда должнику или имущественным правам кредиторов в результате совершения оспариваемой сделки.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам об отсутствии оснований для признания оспариваемых сделок должника недействительными.

Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации  предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы заявитель апелляционной жалобы доказательств в подтверждении своих доводов в материалы дела не представил.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, а в апелляционной инстанции могли бы повлиять на законность и обоснованность принятого судебного акта. В связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены определения суда.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в них выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 07.02.2018 по делу № А38-5097/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Маригражданстрой» ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго?Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 ? 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий судья

Ю.В. Протасов

Судьи

Е.А. Кирилова

Е.А. Рубис