﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-59121/2020

Дело № А57-1185/2019

г. Казань

01 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2020 года

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эш»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 

по делу № А57-1185/2019

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к обществу с ограниченной ответственностью  «Эш» (ОГРН 1155835003774, ИНН 5835113998) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ЭШ» (далее – ответчик, общество «ЭШ», общество) о расторжении договора аренды от 18.05.2005 № 177 земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:109, площадью 5 859 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Валовая и Набережная Космонавтов.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитет по управлению имуществом города Саратова, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019, исковые требования удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка от 18.05.2005 № 177 с кадастровым номером 64:48:000000:109 площадью 5 859 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение улиц Валовая и Набережная космонавтов.

Не согласившись с судебными актами, общество «ЭШ» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно?телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.04.2020 судебное разбирательство отложено на 28.05.2020 в связи с Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» и принятием совместного постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и от 08.04.2020 № 821.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.05.2005 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью коммерческая транспортная фирма «Рейс» (арендатор) заключен договор № 177 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор аренды от 18.05.2005 № 177), из земель поселений с кадастровым номером 64:48:000000:0109, площадью 5 859 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира: г. Саратов, пересечение ул. Валовой и Набережной Космонавтов, расположенного за пределами участка, для строительства развлекательного комплекса в границах, указанных в кадастровом плане участка от 16.03.2005 № 48/05-1932, сроком действия на 25 лет. 

На основании заключенного между сторонами соглашения от 10.01.2006 изменен вид разрешенного использования земельного участка -«для строительства гостинично-офисного комплекса». 

В последующем в отношении указанного земельного участка состоялась замена стороны арендатора в обязательстве, зарегистрированная в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области: 30.09.2016 на основании договора замены стороны в обязательстве арендатором по договору стало общество «ЭШ».

В силу подпункта 5.2.2 пункта 5.2. договора аренды от 18.05.2005 № 177 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По условиям подпункта 4.1.1 пункта 4.1. договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

28.06.2018 администрация направила обществу «ЭШ» предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды от 18.05.2005 № 177 с предложением представить документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка.

Поскольку от общества никаких документов не поступило, 14.08.2018 администрация, указывая на неиспользование земельного участка, направила арендатору уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, приложив к нему для подписания соглашение о расторжении и акт приема-передачи земельного участка, которое было оставлено последним без ответа.

Поскольку общество «ЭШ» на названные письма не отреагировало, в досудебном порядке спор не урегулировало, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды со ссылкой на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции установил существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в уклонении ответчика в течение длительного времени от выполнения взятых на себя обязательств, что привело к неосвоению земельного участка.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отклонив приведенные в апелляционной жалобе доводы. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом в силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, лицо, вступая в отношения, урегулированные нормами права, должно не только знать о существовании обязанностей, отдельно установленных для каждого вида правоотношений, но и обеспечить их выполнение, то есть соблюсти ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения требований закона. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. 

Согласно положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В качестве основания расторжения договора аренды администрация ссылается на неосвоение земельного участка согласно договору.

Судами установлено, спорный земельный участок предоставлен правопредшественнику ответчика в целях строительства гостинично-офисного комплекса.

Доказательства, свидетельствующие о наличии на земельном участке принадлежащего ответчику (его правопредшественнику) незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлены. 

Судами установлено, что в администрации отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: г. Саратов, ул. Валовая; градостроительный план и разрешение на строительство администрацией ответчику не выдавались.

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу «ЭШ» о взыскании по договору аренды от 18.05.2005 № 177 задолженности по арендной плате за период с 10.11.2016 по 31.12.2017 в сумме 1 194 106 руб. 16 коп. и пени в сумме 204 701 руб. 13 коп.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.11.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2019 по делу № А49-5499/2018, исковые требования удовлетворены.

В рамках указанного дела судами установлено, что общество не использует земельный участок в целях строительства более трех лет, за получением разрешения на строительство на спорном земельном участке ответчик в порядке, предусмотренном положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в администрацию не обращался, отказ в выдаче разрешения на строительство не получал. 

Таким образом, на момент обращения истца с настоящим заявлением в суд разрешение на строительство обществом не было получено.

Суды первой и апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришли к правомерному выводу, что установленный законом трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, предназначенного и предоставленного для строительства, истек; арендатором допущены существенные нарушения условий договора (неосвоение земельного участка более трех лет).

Доказательства, свидетельствующие о том, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ответчик в ходе судебного разбирательства не привел.

При таких обстоятельствах, суды, усмотрев основания для расторжения договора аренды, обоснованно удовлетворили исковые требования.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с условиями договора от 18.05.2005, а так же о злоупотреблении администрацией своими правами ввиду ее осведомленности о невозможности использования земельного участка с 18.12.2012, правомерно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Общество, после заключения договора о передаче прав по договору аренды, обратилось в администрацию и Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству с запросами от 06.12.2016, в котором просило сообщить о возможности строительства в границах земельного участка следующих объектов: мини-футбольного поля площадью 60 х 30 м, технических и подсобных помещений (раздевалок), трибун, гостиничного комплекса для участников соревнований.

09.01.2017 администрация сообщила обществу, что в соответствии с Постановлением администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Малой Горной, им. Чернышевского Н.Г., Валовой, им. Лермонтова М.Ю., Первомайской и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском районе гор. Саратова» земельный участок с кадастровым номером 64:48:000000:109 полностью расположен в красных линиях ул. Набережная Космонавтов в пределах территории общего пользования. 

Использование земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов» осуществляется в соответствии с Положением «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов», утвержденным решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606, в редакции решения от 06.02.2014.

Перечень объектов, допустимых к размещению в границах территорий общего пользования регламентируется пунктом 1.7. указанного Положения.

Виды разрешенного использования земельного участка как «физкультурно-оздоровительные сооружения открытого типа с местами для зрителей до 500 мест», а также «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них» согласно пункту 1.7. Положения не предусмотрены.

Судами установлено, постановление администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной улицами Малой Горной, им. Чернышевского Н.Г., Валовой, им. Лермонтова М.Ю., Первомайской и берегом Волгоградского водохранилища в Волжском районе гор. Саратова», а также решение Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 (в редакции решения от 06.02.2014), которым было утверждено Положение «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов»» были изданы после заключения договора аренды от 18.05.2005, но до заключения ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью коммерческая транспортная фирма «Рейс» договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 

На момент перехода прав от прежнего арендатора к новому арендатору Постановлением администрации г. Саратова от 18.12.2012 № 2885 уже был утвержден проект планировки территории, в соответствии с которым спорный земельный участок полностью расположен в пределах красных линий на территории общего пользования, в границах которой возможно размещение объектов, перечисленных в пункте 1.7. Положения «Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов»», утвержденного решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 (в редакции решения от 06.02.2014).

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что ответчик при должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность до заключения договора о передаче прав по договору аренды ознакомиться с нормативными правовыми актами, и с учетом утвержденного перечня объектов, разрешенных к размещению на территории данного земельного участка, принять решение о заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды. 

Доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на лишение ответчика возможности использования земельного участка, обществом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и установление иных обстоятельств по делу. Однако полномочиями по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта суд кассационной инстанции не наделен. 

Поскольку определением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2020 по настоящему делу обществу «ЭШ» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе, в удовлетворении кассационной жалобы отказано, доказательств уплаты государственной пошлины не представлено, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат взысканию с общества как с субъекта, не освобожденного от ее уплаты, на основании части 3 статьи 110 АПК РФ.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 по делу № А57-1185/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эш» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               В.А. Петрушкин

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова