Арбитражный суд Московской области

        107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14479/21

30 июня 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в судебном заседании дело №А41-14479/21 по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ КОЛОМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ к ООО ПКФ"ДОММ" о понуждении 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области.

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ДОММ" со следующими требованиями:

- Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Производственно – коммерческая фирма «ДОММ» исполнить обязательства, предусмотренные инвестиционным контрактом  на строительство 80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного  в г. Коломна, Московская области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области 25.03.2002 № 79/57-02), в части передачи администрации Коломенского городского округа Московской области имущественной доли, в размере 10% от общей площади квартир Объекта, 100% площади подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) в жилом доме, расположенном  по адресу: 

<

...>, а также инженерные коммуникации электроснабжения от ТП до ВРУ, теплоснабжения от места врезки до выпуска, телефонизация, радио, телевидения и объекты благоустройства;

- После исполнения Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «ДОММ» обязательств по инвестиционному контракту на строительство              80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в г. Коломна, Московская области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области 25.03.2002 № 79/57-02), обязать Общество с ограниченной ответственностью «Производственно – коммерческая фирма «ДОММ» подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

В ходе судебного разбирательства Истцом в порядке ст. 49 АПК РФ заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым просит суд:

- взыскать с ответчика в пользу истца 41 312 342,1 рублей компенсации за неисполнение обязательств пункта 2.1 Инвестиционного контракта на строительство 80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в г. Коломна, Московская области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области 25.03.2002 № 79/57-02) по передаче 10% от общей площади квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>;

- расторгнуть Инвестиционный контракт на строительство 80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в г. Коломна, Московская области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области 25.03.2002 № 79/57-02).

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, указанных в основе первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ранее указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.

Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.

Изменение предмета иска - замена истцом указанного им материально-правового требования иным, основанием которого остаются первоначально заявленные фактические обстоятельства.

Заявляя в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении иска, Администрация заявила дополнительные требования, изменяя предмет и основания иска, что противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, суд отказывает в принятии уточненных требований.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26.03.2002 между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией г. Коломны Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно – коммерческая фирма «ДОММ» заключен инвестиционный контракт на строительство 80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома, расположенного в г. Коломна, Московская области (зарегистрирован в Министерстве строительного комплекса Московской области 26.03.2002 № 79/57-02).

В связи с ликвидацией администрации городского округа Коломна Московской области правопреемником по всем его обязательствам является администрация Коломенского городского округа Московской области, согласно положений закона Московской области от 06.04.2017 № 36/2017-ОЗ «О преобразовании городского округа Коломна, городского поселения Пески Коломенского муниципального района, сельского поселения Акатьевское Коломенского муниципального района, сельского поселения Биорковское Коломенского муниципального района, сельского поселения Заруденское Коломенского муниципального района, сельского поселения Непецинское, Коломенского муниципального района, сельского поселения Пестриковское Коломенского муниципального района, сельского поселения Проводниковское Коломенского муниципального района, сельского поселения Радужное Коломенского муниципального района и сельского поселения Хорошовское Коломенского муниципального района, о статусе и установлении границы вновь образованного муниципального образования», в соответствии с решением Совета депутатов Коломенского городского округа от 16.02.2018 № 215 (далее – Истец, Администрация).

В соответствии с условиями инвестиционного контракта ООО ПКФ «ДОММ» приняло на себя обязательства за счет собственных и заемных средств произвести строительство                                 80-квартирного, 9-этажного кирпичного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного на земельном участке по адресу: Московская область, г. Коломна, ул. Ленина, д. 4 (по ген. плану) (далее – Объект), общей площадью 7666 кв.м, в том числе общей площадью квартир 5631 кв.м., в том числе встроенно-пристроенных помещений 2023 кв.м. (п. 1.2. инвестиционного контракта).

Ориентировочный объем инвестиций оценивался в текущих ценах 50 000 000 рублей (п. 1.1. инвестиционного контракта).

Дата ввода в эксплуатацию были определены:

- I очередь – июль 2003 г., общей площадью квартир 3 632 кв.м.;

- II очередь – декабрь 2003 г., общей площадью квартир 1 999 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1. Инвестиционного контракта, соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в следующих пропорциях:

- Администрация получает 10% общей площади квартир и 100% площади подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

- ООО ПКФ «ДОММ» получает 90% общей площади квартир и 100% общей нежилой площади.

Пунктом 2.2. инвестиционного контракта определено, что если в процессе реализации проекта Инвестор обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших, чем предполагается Контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь согласно п. 2.1. Контракта.

Согласно пункту 2.3. Инвестиционного контракта, оформление имущественных прав Сторон по результатам проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производиться в установленном законом порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.

Постановлением главы города Коломны от 12.01.03 № 5 (в редакции постановления главы города Коломны от 18.11.04 № 779 «О внесении изменения в постановление № 5 главы г. Коломны от 12.01.2004 г. «Об утверждении акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома, построенного ООО ПКФ «ДОММ» по адресу: 

<

...>»»), утвержден акт приемочной комиссии от 30.12.2003 о приемке  в эксплуатацию 10-ти этажного жилого дома, построенного ООО ПКФ «ДОММ» по адресу: 

<

...>, со следующими техническими показателями:

- общая площадь жилого дома - 7572,6 кв.м.;

- общая площадь квартир - 6521,8 кв.м.;

- жилая площадь - 3610,5 кв.м.

Таким образом, имущественная доля Администрации (10% общей площади квартир) составляет 652,18  кв.м.

Кроме того, согласно пункту 2.5. Инвестиционного контракта, создаваемые в процессе инвестирования и строительства Объекта инженерные коммуникации электроснабжения от ТП  до ВРУ, теплоснабжения от места врезки до выпуска, телефонизация, радио, телевидения и объекты благоустройства являются муниципальной собственностью и после их приемки Государственной комиссией в соответствии с исполнительной документацией подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной Администрацией организации, если иное  не установлено соглашением Сторон.

Как указывает истец, в нарушение условий Инвестиционного контракта,                                         ООО ПКФ «ДОММ» обязательства  по передаче Администрации имущественной доли, в размере 10% от общей площади квартир Объекта, 100% площади подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения Объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), а также инженерные коммуникации электроснабжения от ТП до ВРУ, теплоснабжения от места врезки до выпуска, телефонизация, радио, телевидения и объекты благоустройства не выполнены.

Письмом от 18.06.2020 № 115Исх-5811/2020 Администрация уведомила Ответчика,  что результатом исполнения Инвестиционного контракта является подписание сторонами акта  о результатах реализации Инвестиционного контракта (пункт 3.3. Инвестиционного контракта),  а также потребовала в срок до 01.07.2020 направить в адрес Администрации документы, подтверждающие исполнение условий Инвестиционного контракта. 

Поскольку ответа на вышеуказанное письмо со стороны Ответчика не последовало, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Данная правовая позиция получила развитие в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11, согласно которым для разрешения споров, связанных с реализацией инвестиционных соглашений с участием публично-правовых образований, существенное значение имеет правовая квалификация указанных правоотношений.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»). Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления № 54.

Суд квалифицирует заключенный между сторонами контракт как договор смешанного типа: в части строительства объекта недвижимости жилого назначения – как договор подряда, в части условий о передаче части недвижимого имущества в собственность истца по итогам реализации инвестиционного проекта в качестве оплаты за выполненные им подрядные работы – как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно пункту 1 статьи 711 Кодекса, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.

Материалами дела установлено, в рамках реализации инвестиционного проекта (п. 1.2. Контракта) Инвестор обязался за счет собственных и заемных денежных средств произвести строительство Объекта общей площадью 7666 кв.м., в т.ч. общей площадью квартир 5 631 кв.м.  и встроено-пристроенных помещений 2 023 кв.м.

Этим же пунктом Контракта определена очередность и срок ввода в эксплуатацию Объекта: I очередь - июль 2003 года, II очереди — декабрь 2003 года.

Раздел второй Контракта предусматривал раздел имущества по итогам реализации проекта. Администрации переходило 10% площади квартир и 100% подземных помещений, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта. Инвестору переходило в собственность 90% общей площади квартир и 100% нежилых площадей.

В соответствии с п. 4.2.2. Инвестиционного контракта Инвестор обязан был принять участие в строительстве инженерных сетей и сооружений в сумме 2 223 140 рублей во исполнение требований, установленных Постановлением Правительства Московской области № 271/28  от 28.08.2001.

На Министерство строительного комплекса Московской области возлагалась обязанность организации и обеспечения контроля за реализацией инвестиционного проекта ( п.4.3.1.Контракта).

В декабре 2003 года Объект был предъявлен к вводу в эксплуатацию. Актом приемочной комиссии от 30.12.2003 дом введен в эксплуатацию со следующими показателями.

Количество этажей -10; количество квартир - 90; общая площадь квартир- 6 512,6 кв.м., жилая площадь квартир - 3 621,5 кв.м.

Акт приемочной комиссии был утвержден Постановлением главы города Коломны №5  от 12.01.2004.

Постановлением главы города Коломна № 498 от 21.07.2004 утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений к жилому дому, построенных ответчиком по адресу: 

<

...> (ранее строительный номер по ген. плану 4) со следующими показателями:

Помещения №№94-100 общей площадью 2 482,7 кв.м., в т.ч. основной 1891,4 кв.м.  и вспомогательной 591,3 кв.м.

После уточнения данных ГУП МО «МОБТИ» площадей, принятого в эксплуатацию дома, построенного Инвестором, Главой города было принято Постановление № 779 от 18.11.2004                    "О внесении изменений в постановление № 5 от 12.01.2004", в соответствии с которым были уточнены параметры здания: общая площадь 7 572,6 кв.м., в том числе площадь квартир 6 521,8 кв.м., жилая площадь -3 610,5 кв.м.

Таким образом, Ответчиком построен 10-этажный 90-квартирный дом, общей площадью квартир и встроено-пристроенных помещений с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами, площадками и лестничными клетками 10 055,3 кв.м.

Никаких изменений касаемо определения Объекта и объема инвестирования                                       в Инвестиционный Контракт не вносились.

В связи с более чем двукратным удорожанием стоимости строительства одного квадратного метра площади, в адрес истца направлено письмо № 14-ИД от 22.01.2004 года с просьбой снизить общую площадь передаваемых по контракту квартир, и в счет исполнения Инвестиционного контракта принять в собственность города четыре квартиры с полной отделкой и установленным сантехническим оборудованием общей площадью 301,5 кв.м. 

Все четыре квартиры приняты без каких-либо замечаний. Возражений со стороны участников Контракта не поступило, в том числе и со стороны Министерства строительного комплекса, принявшего на себя обязательства по контролю за организацией и реализацией инвестиционного проекта.

По передаточным актам от 24 марта 2004 года истцу переданы четыре квартиры  в построенном доме общей площадью 301,1 кв.м.

Для решения вопроса о понуждении к исполнению и подписанию акта истцу необходимо указать результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений  в созданном объекте или доли в праве собственности на него).

В Инвестиционном контракте указано на распределение имущественных прав сторон только в процентном соотношении, и в исковом требовании Администрация просит понудить истца передать 10% общей площади квартир.

Кроме того в построенном доме отсутствуют свободные квартиры, права на которые  не зарегистрированы, т.е. удовлетворение требований истца может повлечь нарушение прав третьих лиц.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий  по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства  по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре  и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В настоящем деле истец не доказал, что имеются нераспределенные между участниками инвестиционного проекта квартиры.

Доказательств наличия квартир, не обремененных правами третьих лиц в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Положениями статьи 11 ГК РФ установлено, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 ГК РФ, либо иными способами, установленными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражном суде являются, в частности, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов предприятий, учреждений, организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из системного толкования данных положений закона следует, что при обращении с суд, лицо, чьи права были нарушены, должно представить суду доказательства, что его право нарушено и что оно не имеет иных возможностей для восстановления своих прав.

Вместе с тем обстоятельства ненадлежащего исполнения договорного обязательства, подлежат судебной оценке при предъявлении материально-правового требования, исходя из фактически сложившихся взаимоотношений и обстоятельств, а не путем предъявления требования о понуждении к надлежащему исполнению договора.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истцом избран, в том числе ненадлежащий способ защиты права, Кроме того, истцом не представлено доказательств нарушения прав истца, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 28.09.2016 г. N 203-ПЭК16 по делу NA43-25745/2013, следует, что обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судами первой и апелляционной инстанций, исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств (ст. 64, ч. 1 ст. 168, ч. 1 ст. 266 АПК РФ).

По требованиям о передаче имущества (в том числе недвижимого) во исполнение договорного обязательства срок исковой давности исчисляется с момента неисполнения контрагентом соответствующей обязанности.

Соответственно, обязательство застройщика по передаче результатов инвестиционной деятельности возникли сразу после сдачи объекта в эксплуатацию – 12.01.2004.

Таким образом, истец должен был узнать о нарушении своих прав с момента сдачи объекта в эксплуатацию. При этом, неподписание акта о реализации инвестиционного проекта само по себе не означает, что установленная контрактом обязанность лица, возведшего недвижимое имущество, по передаче спорного имущества не возникла, а кредитор по обязательству не приобрел право требовать передачи имущества, причитающегося ему по договору, в том числе в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 г. N ВАС-11450/2011).

Таким образом, судом установлено, что истец обратился с исковыми требованиями за пределами срока исковой давности, то есть за пределами трехлетнего срока, установленного для защиты нарушенного права.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                            А.С. Сергеева