АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

14 февраля 2018 года

Дело № А33-34755/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Полищук Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Кириллова Андрея Ивановича (ИНН 246400403084, ОГРНИП 304246406900031, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Антекс» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора,

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 03.03.2017, 

от ответчика: ФИО3, директор общества, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономаревой Е.В., 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Антекс» (далее – ответчик) о:

- расторжении предварительного договора аренды недвижимого имущества от 23.12.2016  № А-2016-Д/020;

- взыскании 1 182 543 рублей 47 копеек, в том числе 209 299 рублей 73 копеек обеспечительного платежа, 973 243 рублей 74 копеек неустойки за период с 26.07.2017 по 27.12.2017.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.01.2018 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание и судебное заседание.

Истец иск просил удовлетворить в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в иске просил отказать в иске по обстоятельствам, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснил, что на 25.07.2017 не имел зарегистрированного права собственности на здание, строительство объекта было не завершено, в связи с чем уведомление направить истцу не мог. В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что готовятся документы на регистрацию права собственности спорного объекта.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2016 № А-2016-Д/020 (далее – договор), согласно пункту 2.1 которого стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении основного договора аренды, но не позднее 25.03.2017, подписать основной договор аренды на условиях, установленных предварительным договором аренды, согласованных сторонами и изложенных в основном договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора аренды, при условиях выполнения сторонами обязательств, указанных в предварительном договоре аренды. Пропуски, содержащиеся в основном договоре аренды и приложениях к нему должны быть заполнены на момент подписания сторонами основного договора аренды.

Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что земельный участок – это участок, площадью 13 361 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300306:133, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение объектов торговли (кроме оптовых рынков), находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Шахтеров; здание/торговый центр – строящееся нежилое здание, назначение: нежилое, этажность 5 (3 – надземных, 2 – подземных), общая площадь 54 534 кв.м., адрес объекта: 

<

...>.

Дополнительным соглашением от 09.03.2017 № 1 к договору стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции: стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении основного договора аренды, но не позднее 25.07.2017, подписать основной договор аренды на условиях, установленных предварительным договором аренды, согласованных сторонами и изложенных в основном договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора аренды, при условиях выполнения сторонами обязательств, указанных в предварительном договоре аренды. Пропуски, содержащиеся в основном договоре аренды и приложениях к нему должны быть заполнены на момент подписания сторонами основного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендодатель предоставляет арендатору в будущем помещение во временное владение и пользование, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату. Передаваемое помещение определено путем штриховки в поэтажном плане, прилагаемом к предварительному договору аренды в качестве приложения № 1 («Поэтажный план»), представляющем собой неотъемлемую часть предварительного договора аренды. Описание помещения, размер площади помещения, технические условия помещения определены сторонами в приложении № 2 («Описание и планировка помещения. Описание условий аренды»).

В силу пункта 3.1 договора срок действия предварительного договора аренды исчисляется с даты подписания сторонами предварительного договора аренды и заканчивается в момент подписания сторонами основного договора аренды в соответствии с условиями пунктом 2.1 предварительного договора аренды.

Согласно пункту 3.2 договора после регистрации права собственности арендодателя на здание в установленном действующим законодательством порядке, арендодатель направляет арендатору уведомление о готовности заключить основной договор аренды. В уведомлении арендодатель так же указывает арендатору перечень документов, которые арендатор обязан направить арендодателю вместе с подписанными экземплярами основного договора аренды для предоставления в органы государственной регистрации основного договора аренды. К уведомлению арендодатель прикладывает в прошнурованном и пронумерованном виде с заполненными пропусками 4 экземпляра основного договора аренды с приложениями (в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора аренды и приложением № 10 «Основной договор аренды»).

Пунктами 3.3-3.4 договора предусмотрены сроки направления сторонами указанных в пункте 3.2 договора документов.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор в срок до 10.01.2017 выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме, указанной в пункте 8 приложения № 2 («Описание и планировка помещения. Описание условий аренды»). Обеспечительный платеж считается переданным арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по заключению основного договора аренды и возмещению коммунальных расходов (пункт 4.1), и находится в пользовании арендодателя в течение всего срока действия предварительного договора аренды. После заключении сторонами основного договора, обеспечительный платеж в полном объеме засчитывается арендатору как исполнение аналогичного обязательства арендатора по основному договору аренды. На сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время нахождения его у арендодателя. 

В силу пункта 8.6 договора в случае уклонения любой из сторон от подписания основного договора аренды – приложение № 10 («Основной договор аренды»), в сроки и на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора аренды, другая сторона вправе взыскать с виновной стороны неустойку в размере 3 % от суммы обеспечительного платежа за каждый календарный день просрочки.

В пункте 8 приложения № 2 к договору указано, что сумма обеспечительного платежа составляет 177 372 рубля 65 копеек без учета НДС.

Платежным поручением от 09.01.2017 № 2578 истец оплатил ответчику 209 299 рублей 73 копейки – оплата обеспечительного взноса по ПДА № А-2016-Д/020, в том числе НДС 31 927 рублей 08 копеек.

Письмом от 29.09.2017 истец требовал от ответчика вернуть обеспечительный платеж, а также расторгнуть договор.

21.12.2017 администрацией г. Красноярска выдано разрешение ответчику на ввод объекта в эксплуатацию (Торговый центр по ул. Водянникова – ул. Шахтеров в Центральном районе г. Красноярска, расположенного по адресу: 

<

...>, строительный адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Шахтеров).

В материалы дела представлены копии следующих документов: письмо ответчика от 09.03.2017 № 23, акт оценки состояния помещения арендатора от 24.03.2017.

Ссылаясь на статьи 15, 309, 330, 331, 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Антекс» о расторжении предварительного договора аренды недвижимого имущества от 23.12.2016  № А-2016-Д/020; взыскании 1 182 543 рублей 47 копеек, в том числе 209 299 рублей 73 копеек обеспечительного платежа, 973 243 рублей 74 копеек неустойки за период с 26.07.2017 по 27.12.2017.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2016 № А-2016-Д/020, отношения по которому регулируются статьей 429 ГК РФ, общими положениями о договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). 

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Дополнительным соглашением от 09.03.2017 № 1 к договору стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции: стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении основного договора аренды, но не позднее 25.07.2017, подписать основной договор аренды на условиях, установленных предварительным договором аренды, согласованных сторонами и изложенных в основном договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора аренды, при условиях выполнения сторонами обязательств, указанных в предварительном договоре аренды. Пропуски, содержащиеся в основном договоре аренды и приложениях к нему должны быть заполнены на момент подписания сторонами основного договора аренды.

Доказательства заключения основного договора аренды до 25.07.2017 стороны в материалы дела не представили.

Таким образом, в отсутствие заключенного основного договора аренды предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2016 № А-2016-Д/020 прекратил свое действие после истечении срока, в который стороны договорились заключить основной договор – до 25.07.2017. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом, судом может быть расторгнут действующий договор с целью прекращения обязательств сторон.

Обязательства по предварительному договору прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ в связи с незаключением сторонами основного договора, а расторжение договора, который прекратил свое действие действующим законодательством не предусмотрено. Указанный правовой подход нашел отражение в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2014 № ВАС-6260/14, от 18.12.2013 № ВАС-17734/13, от 15.07.2010 № 9342/10.

В связи с вышеизложенным, требование истца о расторжении предварительного договора аренды недвижимого имущества от 23.12.2016  № А-2016-Д/020 не подлежит удовлетворению судом.

Платежным поручением от 09.01.2017 № 2578 истец оплатил ответчику 209 299 рублей 73 копейки – оплата обеспечительного взноса по ПДА № А-2016-Д/020, в том числе НДС 31 927 рублей 08 копеек.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (пункт 1). В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Поскольку предварительный договор аренды недвижимого имущества от 23.12.2016  № А-2016-Д/020 прекратил свое действие в отсутствие основного договора, то у ответчика отсутствуют основания для пользования обеспечительным платежом. Основания для невозврата обеспечительного платежа по договору отсутствуют.

С учетом изложенном, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика 209 299 рублей 73 копеек обеспечительного платежа подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 973 243 рублей 74 копеек неустойки за период с 26.07.2017 по 27.12.2017.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В обоснование начисления неустойки истец ссылается на пункт 8.6 договора.

В силу пункта 8.6 договора в случае уклонения любой из сторон от подписания основного договора аренды – приложение № 10 («Основной договор аренды»), в сроки и на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора аренды, другая сторона вправе взыскать с виновной стороны неустойку в размере 3 % от суммы обеспечительного платежа за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1). Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пункта 8.6 договора, стороны предусмотрели ответственность в виде неустойки в случае уклонения любой из сторон от подписания основного договора аренды в сроки и на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора аренды. В данном случае сторонами предусмотрена ответственность за уклонение от подписания основного договора. 

Следует различать ответственность за такое нарушение как уклонение от заключения основного договора – случаи, когда у стороны имеется объективная возможность заключить основной договор, однако, данная сторона по каким-либо причинам уклоняется от его заключения; и за такое нарушение как нарушение соглашения о подписании основного договора в установленный срок. Ответственность за последнее нарушение в предварительном договоре не предусмотрена.

Согласно пункту 3.2 договора после регистрации права собственности арендодателя на здание в установленном действующим законодательством порядке, арендодатель направляет арендатору уведомление о готовности заключить основной договор аренды. В уведомлении арендодатель так же указывает арендатору перечень документов, которые арендатор обязан направить арендодателю вместе с подписанными экземплярами основного договора аренды для предоставления в органы государственной регистрации основного договора аренды. К уведомлению арендодатель прикладывает в прошнурованном и пронумерованном виде с заполненными пропусками 4 экземпляра основного договора аренды с приложениями (в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора аренды и приложением № 10 «Основной договор аренды»). Пунктами 3.3-3.4 договора предусмотрены сроки направления сторонами указанных в пункте 3.2 договора документов.

Таким образом, пунктом 3.2 договора предусмотрены активные действия ответчика (направление арендатору уведомления о готовности заключить основной договор аренды) после наступления юридического факта – регистрации права собственности арендодателя на здание в установленном действующим законодательством порядке. 

Следовательно, уклонение арендодателя от подписания основного договора аренды по пункту 8.6 договора возможно при наличии зарегистрированного права собственности арендодателя на здание и несовершения предусмотренных разделом 3 предварительного договора действий.

Ответчик пояснил, что на 25.07.2017 не имел зарегистрированного права собственности на здание, строительство объекта было не завершено, в связи с чем уведомление направить истцу не мог. 21.12.2017 администрацией г. Красноярска выдано разрешение ответчику на ввод объекта в эксплуатацию (Торговый центр по ул. Водянникова – ул. Шахтеров в Центральном районе г. Красноярска, расположенного по адресу: 

<

...>, строительный адрес: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова – ул. Шахтеров). В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в настоящий момент  готовятся документы на регистрацию права собственности спорного объекта.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что уклонение ответчика от заключения основного договора истцом не доказано, в связи с чем неустойка по пункту 8.6 предварительного договора аренды недвижимого имущества от 23.12.2016 № А-2016-Д/020 не подлежит взысканию с ответчика.

Кроме того, учитывая, что предварительный договор прекратил свое действие 25.07.20107, следовательно, прекратились обязанности сторон по заключению основного договора с указанной даты. Следовательно, основания для вывода об уклонении ответчика от заключения основного договора, начиная с 25.07.20107, отсутствуют. Иное толкование пункта 8.6 предварительного договора позволяло бы взыскивать неустойку бессрочно, что противоречит условиям договора и требованиям действующего законодательства, поскольку ответственность должника может иметь место только в период неисполнения им какой-либо обязанности, предусмотренной договором. В случае, если такая обязанность прекратилась в связи с прекращением договора, то основания для привлечения к ответственности отсутствуют, так как отсутствует нарушение.

В соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение требования имущественного характера составляет 24 825 рублей, требования неимущественного характера (о расторжении предварительного договора) – 6000 рублей, что в сумме за рассмотрение дела составляет 30 825 рублей.

Платежным поручением от 26.12.2017 № 3489 истец оплатил государственную пошлину в размере 24 825 рублей.

Неоплаченная государственная пошлина в размере 6000 рублей за рассмотрение требования неимущественного характера подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 4393 рубля 81 копейки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антекс» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246406900031) 209 299 рублей 73 копейки долга, 4393 рубля 81 копейку судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304246406900031) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.В. Полищук