Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-2844/2023

26 января 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  26 января 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Коноваленко Я.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Ант-Эксперт-Аудит" (адрес:  194100, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, КАНТЕМИРОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 2, ЛИТЕР А, ЭТ/ОФ/КАБ. 1/101/1, ОГРН: 1037851016422, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: 7826025450);

ответчик: акционерное общество "Эталон ЛенСпецСМУ" (адрес:  197348, 

<

...>, ЛИТЕР А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.10.2002, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: акционерное общество "Сервис-Недвижимость" (197348, 

<

...>, ЛИТЕР А, КАБИНЕТ 2.34, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2007, ИНН: 

<

***>)

о признании недействительными решений общего собрания,

при участии от истца ФИО2 (доверенность от 21.04.2023), от ответчика ФИО3 (доверенность от 17.01.2023), 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ант-Эксперт-Аудит" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Эталон ЛенСпецСМУ" (далее – Компания)                  о признании недействительным (ничтожным) в части решение общего собрания собственников помещений офисного центра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугкская ул., д.19, лит.А, по вопросу №17 повестки дня, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 10.08.2023 акционерное общество «Сервис-Недвижимость» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Компания в отзыве возражает относительно удовлетворения иска, указывая на то, что у истца отсутствует право на обжалование решения общего собрания собственников помещений офисного здания; решение общего собрания собственников помещений офисного здания по вопросу №17 повестки не может быть признано недействительным по мотивам отсутствия кворума, поскольку для его принятия согласия всех собственников не требуется; сослался на возможность предоставления в аренду непригодных для самостоятельного использования помещений, отсутствие законодательного запрета на получение части дохода от использования общего имущества управляющей организацией, также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока на обжалование решения общего собрания.

Третье лицо в отзыве поддержало позицию ответчика по делу.

От сторон поступили дополнительные позиции и документы.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования; представитель ответчика подтвердил доводы, изложенные в отзыве.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, ввиду чего дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

14.01.2021 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугская улица, дом 19, литера А, решение собрания оформлено протоколом от 14.01.2021 № 1.

Согласно протоколу от 14.01.2021 № 1 инициатором проведения общего собрания является ответчик.

В протоколе от 14.01.2021 № 1 указано, что общая площадь здания составляет    10 959,7 кв. м., общая площадь нежилых помещений здания - 6 539,0 кв. м. При этом в голосовании приняли участие собственники, обладающие в совокупности 5 966,2 кв. м, что приравнивается к 5 966,2 голосам, составляющих 91,24 % от площади нежилых помещений в здании. 

В приложении № 1 к протоколу от 14.01.2021 N 1 указано, что ответчик является собственником помещений общей площадью 4 568,8 кв. м. Таким образом, количество голосов, которыми по сведениям протокола проголосовал ответчик на общем собрании, составляет 69,87% от общего числа голосов собственников нежилых помещений здания.

Протоколом общего собрания собственников от 14.01.2021 № 1 были приняты решения по вопросам, включенным в повестку дня.

По вопросу № 5 о выборе управляющей организации - выбрана управляющая организация АО «Сервис-Недвижимость».

По вопросу № 17 о предоставлении во временное индивидуальное пользование на возмездной основе общего имущества здания собственникам помещений и иным лицам принято следующее решение:

«В соответствии с положениями ст. 246, 247, 248 ГК РФ объекты общего имущества в здании могут быть переданы в индивидуальное пользование собственникам и иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы других собственников здания.

Для эффективного использования общего имущества здания предлагается утвердить следующие порядок и условия предоставления в индивидуальное пользование общего имущества здания (в т. ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее - общее имущество)), в т.ч. для установки и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения.

Право на индивидуальное пользование предоставляется в первую очередь тем собственникам и владельцам, к помещениям которых указанное общее имущество непосредственно примыкает или находится в непосредственной близости от него. Если указанные лица не изъявили соответствующего намерения, общее имущество может быть предоставлено иным собственникам или владельцам помещений в здании, а также третьим лицам.

Индивидуальное пользование общим имуществом предоставляется на договорной основе и является платным. Срок договора определяется сторонами. Размещение и пользование осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Ежемесячная плата составляет - 500 руб./кв,м. площади помещения по договору аренды, включая затраты на содержание общего имущества по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений. Ежемесячная плата за размещение объектов не может составлять менее 500 руб. в месяц. Стоимость договора в случае размещения материалов (рекламы, информации и т.д.) определяется с учетом рыночной стоимости размещения в Санкт-Петербурге.

С 01 марта каждого календарного года АО «Сервис-Недвижимость» вправе изменять стоимость пользования в соответствие с официальным уровнем инфляции в истекшем году.

Плата с собственников помещений за размещение на фасаде здания клапанов приточной вентиляции не взимается. Собственники помещений размещают блоки систем кондиционирования за отдельную плату.

Предоставить АО «Сервис-Недвижимость» право распределять полученные от использования имущества денежные средства в следующем объеме: в размере 80 % от чистой прибыли, использовать на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания по решению общего собрания, оставшиеся 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

1. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование общего имущества для размещения конструкций (в т.ч. рекламных и информационных) и оборудования, в том числе на фасаде:

- Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий на установку оборудования и конструкций;

- Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование общего имущества.

- В случае использования фасада для размещения рекламных, информационных конструкций получение разрешения в Комитете по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Санкт-Петербурга осуществляется при наличии заключенного договора.

- АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации;

- АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки оборудования и конструкций и направляет информацию по компетенции.

2. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров состоит из следующих этапов:

- Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий

- Заинтересованное лицо разрабатывает и утверждает проект на интересующие его работы и согласовывает его в установленном порядке. АО «Сервис-Недвижимость» на основании отдельного договора с заинтересованным лицом оказывает платные услуги по согласованию проекта.

- Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров.

- АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации отсекающей временной перегородки;

- АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки перегородки в местах общего пользования и направляет уведомление о необходимости представления документации на проведенные работы и исполнения решения общего собрания собственников о подписании договора.

3. Размещение рекламной продукции на информационных стендах (стационарных и переносных) в местах общего пользования и лифтовых кабинах осуществляется в следующем порядке:

- Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении ему в индивидуальное пользование общего имущества на имя руководителя управляющей организации;

- Заинтересованное лицо заключает договор размещения рекламной продукции на информационных стендах».

По вопросу № 18 принято решения, согласно которому от имени собственников помещений в здании право на заключение договоров об использовании общего имущества здания, в том числе договоров об установке и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения, на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества здания предоставлено АО «Сервис-Недвижимость».

По вопросу № 19 принято решение, что к общему имуществу здания относятся помещения в офисном здании, не являющиеся частями помещений в собственности, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы); иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции офисного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, указаны конкретные номера помещений, отнесенных к общему имуществу здания, а также земельный участок кадастровый номер - 78:31:0151502:8949 площадью 4075 кв.м. с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания и расположенные на земельном участке.

Решение по вопросу № 17 принято 78,05% голосов от общего числа голосов собственников.

Истец является собственником нежилых помещений №156-Н, №157-Н, №158-Н, №159-Н, №160-Н, №161-Н, №162-Н, №163-Н, №164-Н, №165-Н, №166-Н, №167-Н, №168-Н, №170-Н, №171-Н, №172-Н, №178-Н общей площадью 819,6 кв.м., расположенных на 7-ом этаже здания. Право собственности на нежилые помещения перешло к Обществу на основании Договора купли-продажи нежилых помещений №43-ЦС-7Г-БЦ от 08.09.2021, заключенного с Компанией, и зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 11.12.2021.

Общество, указывая на то, что решение по вопросу № 17 (в части) принято при отсутствии кворума, при этом нарушает основы правопорядка или нравственности, а также права истца, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу пункта 106 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015     № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

В силу статьи 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2); противоречит основам правопорядка или нравственности (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В пункте 41 Постановления №25 также разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления №64).

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ и правовой позицией, сформулированной в пункте 7 Постановления № 64, объекты общего имущества, в том числе отдельные части здания в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Полномочиями на принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами в силу пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период принятия решения общего собрания) принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета на принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений самими собственниками, а также не устанавливает иное число голосов для принятия решения по данному вопросу.

Следовательно, с учетом взаимосвязанных положений пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ, вне зависимости от того, выносится решение о пользовании общим имуществом здания самими собственниками помещений или же иными лицами, оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Поскольку решение по вопросу № 17 принято 78,05% голосов от общего числа голосов собственников нежилого здания, суд приходит к выводу о наличии необходимого кворума.

В силу пункта 2 статьи 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

 Обязанность обеспечить соблюдение порядка подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возлагается согласно части 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ на собственника, по инициативе которого созывается общее собрание, в направляемом им сообщении, в том числе указывается повестка дня данного собрания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В целях реализации указанного правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления № 25, положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Компания выступила инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания, проведенного в очной форме 14.01.2021.  

Как указывает истец и не оспаривается ответчиком, Компания являлась застройщиком офисного центра, зарегистрировав впоследствии право собственности на нежилые помещения, осуществляло их дальнейшую продажу. 

На момент проведения внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания 14.01.2021 ответчик являлся собственником помещений общей площадью 4 568,8 кв. м., что составляет 69,87% от общего числа голосов собственников нежилых помещений здания.

Согласно протоколу от 14.01.2021 № 1 общим собранием собственников принято решение по вопросу № 5 о выборе управляющей организации АО «Сервис-Недвижимость»; решением по вопросу № 18 данной организации предоставлено право на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в здании.

Из материалов дела следует, что АО «Сервис-Недвижимость» входит в список аффилированных лиц АО «Эталон ЛенСпецСМУ».

В подтверждение довода о противоречии части решения протокола общего собрания собственников от 14.01.2021 N 1 по вопросу повестки дня №17 основам правопорядка и нравственности истцом представлено заключение оценщика «Вэлью АРКА консалтинг» о проверке (анализе) рыночной стоимости размера ежемесячной платы (арендной платы) за индивидуальной пользование помещениями, входящими в состав общего имущества собственников помещений в офисном центре (вопрос № 17 Протокола № 1 Внеочередного общего собрания собственников помещений в здании офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> литера А от 14.01.2021) от 26.05.2023.

В ходе исследования оценщиком был проведен анализ обстоятельств возникновения объектов исследования; был проведен анализ действующего законодательства, касающегося объектов исследования, и определен объем прав на общее имущество собственников помещений в нежилом здании офисного центра, в том числе объем прав ООО «АНТ-Эксперт-Аудит», как собственника всех офисных помещений 7-го этажа; была определена доля ООО «АНТ-Эксперт-Аудит» (собственника помещений 7-го этажа) в праве собственности на общее имущество в нежилом здании офисного центра; проведен анализ рынка, сложившаяся практика использования помещений, входящих в состав общего имущества офисных (бизнес-) центров, для индивидуальных целей, предложения об аренде.

Согласно представленному заключению все офисные помещения 7-го этажа принадлежат одному собственнику (Обществу). Доля помещений Общества в общей площади помещений, принадлежащих собственникам здания, составляет 12,53% (819,6 кв.м / 6 539,0 кв.м). 

На 7-ом этаже здания кроме помещений, принадлежащих Обществу, расположены помещения, входящие в состав общего имущества офисного центра.

Для разъяснения вопросов о предназначении помещений 7-го этажа, входящих в состав общего имущества, и о возможности их самостоятельного использования к работе над заключением был привлечен строительно-технический эксперт ФИО4.

По результатам исследования рабочих чертежей строительно-техническим экспертом установлен перечень и назначение помещений 7-го этажа, входящих в состав общего имущества офисного центра.

В соответствии с выводами строительно-технического эксперта: все помещения 7-го этажа, входящие в состав общего имущества, предназначены для обслуживания офисных помещений здания и не пригодны для самостоятельного использования; помещения 7-го этажа общей площадью 241 кв.м. (санузлы, помещение уборочного инвентаря, инженерно-технические помещения, серверная, коридоры и тамбуры), входящие в состав общего имущества, предназначены для обслуживания помещений 7-го этажа и удовлетворения социально-бытовых потребностей собственника помещений 7-го этажа.

Также из анализа поэтажных планов экспертом установлено, что аналогичные по назначению помещения, входящие в состав общего имущества, предусмотрены на каждом этаже офисного центра. 

Согласно заключению оценщика, доля помещений 7-го этажа, входящих в состав общего имущества, предназначенных для обслуживания помещений 7-го этажа и удовлетворения социально-бытовых потребностей собственника помещений 7-го этажа, составляет 5,45% (241 кв.м / 4 420,7 кв. м). По результатам анализа платежных документов оценщиком установлено, что Общество несет расходы по содержанию и обслуживанию общего имущества, дополнительные услуги, коммунальные услуги соразмерно своей доле (12,53%). 

Экспертом были изучены обзоры, аналитические отчеты консалтинговых компаний о рынке офисной недвижимости г. Санкт-Петербурга, также были изучены предложения, актуальные на май 2023 года, по помещениям в бизнес-центрах города. Анализ показал, что профессиональные участники рынка в обзорах не приводят предложения об аренде и диапазоны арендных ставок за помещения, входящие в состав общего имущества в офисных центрах, подобная категория типов помещений отсутствует; анализ рынка показал отсутствие информации о сделках и предложениях об аренде помещений (коридоры, санузлы, инженерно-технические помещения и т.п.), входящих в состав общего имущества офисных (бизнес-) центров.

В результате проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что размер ежемесячной платы (арендной платы) за индивидуальной пользование помещениями, входящими в состав общего имущества собственников помещений в офисном центре (вопрос № 17 протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в здании офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> литера А от 14.01.2021) не соответствует рынку.

Исходя из буквального содержания решения по вопросу №17 протокола № 1 от 14.01.2021, суд приходит к выводу, что данным решением предусмотрена возможность предоставления в аренду части коридоров, технических помещений (пункт 2 решения по вопросу №17), то есть помещений не пригодных для самостоятельного использования и предназначенных для обслуживания помещений соответствующего этажа. 

При этом право на индивидуальное пользование в первую очередь предоставляется тем собственникам и владельцам, к помещениям которых указанное общее имущество непосредственно примыкает или находится в непосредственной близости от него, а если указанные лица не изъявили соответствующего намерения, общее имущество может быть предоставлено иным собственникам или владельцам помещений в здании, а также третьим лицам (абз.3 решения по вопросу №17). Также в случае выявления факта установки собственниками помещений перегородки в местах общего пользования управляющей организации предоставлено право уведомлять собственников помещений о необходимости заключения договора аренды (пункт                      2 решения по вопросу №17).

Между тем собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

Кроме того, АО «Сервис-Недвижимость» предоставлено право распределять полученные от использования имущества денежные средства: в размере 80 % от чистой прибыли, использовать на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания по решению общего собрания, оставшиеся 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

Суд обращает внимание на то, что данным решением управляющей организации предоставлено право, а не обязанность распределять полученные от использования имущества денежные средства; на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания предусмотрено направление 80% от чистой прибыли, а не от полученных от использования имущества денежных средств; при этом в любом случае 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

Вышеуказанные обстоятельства в силу статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществление гражданских прав (злоупотреблении правом) со стороны Компании, которая воспользовавшись своим положением, выступила инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания, проведенного в очной форме 14.01.2021, и проголосовала более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников за принятие решения по вопросу №17 в интересах аффилированного лица АО «Сервис-Недвижимость», при этом в нарушение прав и законных интересов собственников помещений. 

Учитывая изложенное, следует признать, что требование истца о признании недействительным (ничтожным) в части решения общего собрания собственников помещений офисного центра решений общего собрания собственников помещений офисного центра по вопросу № 17, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1, основано на праве.

В силу пункта 110 Постановления № 25 решение собрания может быть признано недействительным в части, если будет доказано, что оно могло бы быть принято и без включения в него недействительной части.

Учитывая вышеизложенное, решение общего собрания собственников помещений офисного центра по вопросу № 17, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1 может быть признано недействительным в части: абз.2 – «…(в т.ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее – общее имущество);  абз.3 – в полном объеме, абз.5 – в части: «Ежемесячная плата составляет - 500 руб./кв,м. площади помещения по договору аренды, включая затраты на содержание общего имущества по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений», абз.8 - в полном объеме, пункт 2 – в полном объеме.

Решение общего собрания собственников помещений офисного центра по вопросу № 17 могло быть принято без включения в него недействительной части в следующей редакции:

«В соответствии с положениями ст. 246, 247, 248 ГК РФ объекты общего имущества в здании могут быть переданы в индивидуальное пользование собственникам и иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы других собственников здания.

Для эффективного использования общего имущества здания предлагается утвердить следующие порядок и условия предоставления в индивидуальное пользование общего имущества здания, в том числе для установки и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения.

Индивидуальное пользование общим имуществом предоставляется на договорной основе и является платным. Срок договора определяется сторонами. Размещение и пользование осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Ежемесячная плата за размещение объектов не может составлять менее 500 руб. в месяц. Стоимость договора в случае размещения материалов (рекламы, информации и т.д.) определяется с учетом рыночной стоимости размещения в Санкт-Петербурге.

С 01 марта каждого календарного года АО «Сервис-Недвижимость» вправе изменять стоимость пользования в соответствие с официальным уровнем инфляции в истекшем году.

Плата с собственников помещений за размещение на фасаде здания клапанов приточной вентиляции не взимается. Собственники помещений размещают блоки систем кондиционирования за отдельную плату.

1. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование общего имущества для размещения конструкций (в т.ч. рекламных и информационных) и оборудования, в том числе на фасаде:

- Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий на установку оборудования и конструкций;

- Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование общего имущества.

- В случае использования фасада для размещения рекламных, информационных конструкций получение разрешения в Комитете по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Санкт-Петербурга осуществляется при наличии заключенного договора.

- АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации;

- АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки оборудования и конструкций и направляет информацию по компетенции.

2. Размещение рекламной продукции на информационных стендах (стационарных и переносных) в местах общего пользования и лифтовых кабинах осуществляется в следующем порядке:

- Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении ему в индивидуальное пользование общего имущества на имя руководителя управляющей организации;

- Заинтересованное лицо заключает договор размещения рекламной продукции на информационных стендах».

При этом суд не находит оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений офисного центра по вопросу № 17, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1, в части исключения слова «собственникам и» из абзаца 1 указанного решения, поскольку положения статей 246, 247, 248 ГК РФ, пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ не содержат запрета на передачу в индивидуальное пользование собственникам объектов общего имущества в здании. Кроме того, обратное ведет к ущемлению прав собственников на получение в индивидуальное пользование общего имущества в здании, в отношении которого принято решение о возможности передачи в индивидуальное пользование.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в пункте 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 112 Постановления № 25).

Согласно пункту 5 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В абзаце втором пункта 111 Постановления № 25 разъяснено, что  общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

В материалы дела представлен протокол осмотра доказательств, в ходе которого нотариусом установлено, что протокол от 14.01.2021 № 1 не опубликован в сети "Интернет" на официальном сайте управляющей компании и не размещен на общедоступных стендах в здании.

04.02.2022 Общество обращалось к АО «Сервис-Недвижимость» с заявлением о выдаче всех документов, регулирующих деятельность управляющей компании, в том числе касающихся проведения общих собраний собственников.

Протокол от 14.01.2021 № 1 был направлен в адрес Общества 14.07.2022.

В пункте 1 статьи 200 ГК РФ указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О ничтожности в части решения общего собрания, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1, по вопросу № 17 повестки дня, нарушении своих прав и законных интересов Общество узнало после получения возможности ознакомления с его содержанием.

При этом с настоящим иском Общество обратилось в арбитражный суд 14.01.2023, т.е. в пределах шести месяцев.

Следует признать, что срок исковой давности для признания ничтожного решения общего собрания недействительным не пропущен. 

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ расходы Общества по уплате государственной пошлины относятся на Компанию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

признать недействительным ничтожное решение общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу: 

<

...> лит.А, оформленное протоколом от 14.01.2021 № 1, по вопросу №17 повестки дня в следующей части:

абзац 2 – в части слов «…(в т.ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее – общее имущество);

абзац 3 – в полном объеме;

абзац 8 – в полном объеме;

пункт 2 –  в полном объеме.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества "Эталон ЛенСпецСМУ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ант-Эксперт-Аудит" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Коноваленко Я.А.