ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-8305/2024

Дело № А40-188855/23

г. Москва

06 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Савенкова О.В., 

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО "Содис ЛАБ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2023

по делу №А40-188855/23-60-458, принятое судьей Кравченко Т.В.

по иску ООО "Алмира" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Содис ЛАБ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 754 687,20 руб., пени в размере 122555,66 руб., пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки по дату вынесения решения,

по встречному исковому заявлению ООО "Содис ЛАБ" к ООО "Алмира"

о признании Договора аренды №225/5/21 от 01.03.2021 прекратившим действие с 01.01.2023 и обязании ООО "Алмира" принять имущество из аренды по Договору аренды №225/5/21 от 01.03.2021 в течение 25 дней с момента вступления решения суда в законную силу в следующем составе: помещение №IV кабинет №6 и кабинет №15 на 2 этаже здания, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу г.Москва, территория инновационного центра "Сколково", ул. Нобеля, д.5.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 09.01.2024, диплом 107724 4628861 от 26.12.2019;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.02.2024, уд. адв. №18603 от 24.11.2020;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Алмира» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Содис Лаб» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 754687 руб. 20 коп. за период с ноября 2022 по август 2023, неустойки в размере 122555,66 руб. за период с 21.10.2022 по 15.08.2023, с начислением неустойки исходя из 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки по дату вынесения решения.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принят встречный иск ответчика о признании Договора аренды от 01.03.2021 №225/5/21 прекратившим действие с 01.01.2023 и обязании ООО «Алмира» принять имущество из аренды по указанному Договору в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу в следующим составе: помещение №IV кабинет №6 и кабинет №15 на 2 этаже здания, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 5.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2023 по делу №А40-188855/23 требования первоначального иска удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права. 

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт. 

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 01.03.2021 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен Договор аренды нежилых помещений №225/5/21 (далее - Договор), по которому арендодатель обязуется передать арендатору помещения в аренду, а арендатор обязуется принять и своевременно оплачивать арендную плату. Помещение, передаваемое в аренду выделено цветом в поэтажном плане прилагаемом к Договору аренды в качестве приложении (п. 2.1.) (далее - Помещение).

Ответчику в аренду передано Помещение №IV кабинет №6 и кабинет №15 на 2 этаже здания, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 5.

Договор заключен на пять лет с даты его заключения и считается заключенным для сторон со дня его подписания сторонами, для третьих лиц с даты его государственной регистрации. В том случае, если 11 месяца истекут, а Договор еще не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия Договора как краткосрочного автоматически продлевается на последующие 11 месяцев на тех же условиях, за исключением индексации, пока Договор не будет зарегистрирован, но в любом случае не более трех раз подряд.

На основании п. 2.1. Договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение в аренду, а арендатор обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно п. 4.1.1. Договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю в течение срока действия Договора и до даты возврата помещения арендатором арендодателю арендую плату в порядке и на условиях Договора.

Размер арендной платы за один год аренды помещения рассчитывается по формуле, приведённой в п. 4.1.2 Договора, составляет годовую арендную плату 875000 руб., включая НДС 20% (п. 4.1.2).

В арендую плату включена плата за владение и пользование помещением, пользование местами общего пользования, компенсация расходов по оплате коммунальных услуги услуг по эксплуатации здания пропорциональная площади арендуемых помещений (п. 4.1.3 Договора).

Расчетным и платежным периодом по оплате арендной плате по Договору является один календарный месяц за исключением первого расчётного периода (п.4.3.1).

Арендная плата начисляется с даты начала пользования арендатором помещением в соответствии с п. 2.6 Договора (включительно) и оплачивается арендатором ежемесячно равными долям (1/12 арендной платы указанной в п. 4.1.2) авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Арендную плату за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает не позднее 15 календарных дней после подписания акта приема-передачи помещения по Договору. При этом арендатор вправе досрочно исполнять обязательство по оплате арендной платы за любые периоды по своему усмотрению (п. 4.3.2).

Расторжение Договора возможно по правилам раздела 13, из которого следует, что это либо: а) по инициативе арендодателя в случаях, согласованных сторонами, б) по соглашению сторон; в) в судебном порядке.

Истец по первоначальному иску указал, что Помещения были переданы в аренду ответчику, однако с ноября 2022 ответчик прекратил вносить арендную плату.

По расчету истца за период с ноября 2022 по август 2023 у ответчика образовалась задолженность в размере 754687,20 руб. 20 коп.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что Договор был продлен на неопределенный срок, так как не прошел государственную регистрацию, письмом от 30.09.2022 №442-22 арендатор уведомил арендодателя о расторжении Договора, далее 03.11.2022 письмом №480-22 повторно уведомил о расторжении Договора, и 04.04.2023 №114-23 арендатор вновь заявил об отказе от Договора.

Письмом от 03.07.2023 №223-23 арендатор направил арендодателю ответ на досудебную претензию, в которой обратил внимание на то, что Договор прекратил свое действие с 01.01.2023, Помещения готовы к приемке и сданы в одностороннем порядке арендодателю, просил произвести зачет удерживаемого обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности по арендной плате. По мнению ответчика, Договор прекращен с 01.01.2023, Помещения возвращены в одностороннем порядке, а истец от принятия их уклонился, долг по арендной плате отсутствует.

Суд первой инстанции, анализируя представленные по делу доказательства и правовые позиции сторон, принял во внимание, что в силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определятся Договором аренды. В случае, когда Договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды заключаются на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены в ст. 620 ГК РФ.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 620 ГК РФ); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора (п. 2 ст. 620 ГК РФ); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные Договором аренды сроки, а при отсутствии их в Договоре в разумные сроки (п. 3 ст. 620 ГК РФ); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ),

При этом стороны договора, нарушившие требование о его обязательной государственной регистрации, все равно связывают себя обязательствами из данного договора.

На основании п. 1 , 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий Договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст.  165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно абз. 2 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление Пленума ВС РФ №54) в силу п. 1 ст.  450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий Договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Суд первой инстанции посчитал, что расторжение Договора возможно по правилам раздела 13, из которого следует, что это либо: по инициативе арендодателя в случаях, согласованных сторонами; по соглашению сторон; в судебном порядке.

То есть, если стороны в договоре аренды согласовали основания его расторжения арендатором (ч. 2 ст. 620 ГК РФ), и установили, что при отказе по иным основаниям он обязан уведомить арендодателя в определённый срок, то арендатор не вправе, ссылаясь на указанное условие, требовать расторжение Договора по основанию, прямо не предусмотренному соглашением, следовательно из условий Договора аренды право требовать досрочного расторжения Договора аренды по другим основаниям, кроме тех, которые прямо перечислены в договоре, не предусматривается.

Как указал суд первой инстанции, обстоятельства, предусмотренные положениями ст. 620 ГК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, отсутствуют. Поэтому полагать, что Договор расторгнут в соответствии с направленными ответчиком уведомлениями, оснований не имеется. Условиями Договора не предусмотрено одностороннее расторжение Договора по инициативе арендатора.

Кроме того, способ защиты как требование о признании Договора аренды расторгнутым не предусмотрен, судебным актом может быть признано субъективное гражданское право, но не та или иная стадия изменения гражданских правоотношений.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ №66) в силу закона прекращение Договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как указал суд первой инстанции, арендодатель предоставил арендатору Помещение во временное владение и пользование, арендатор, в свою очередь, обязательств по внесению платы исполнял ненадлежащим образом. Факт неисполнения ответчиком принятых на себя по Договору обязательств подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. 

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Так как ответчиком не представлено доказательств погашения суммы долга в порядке ст. 65 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что заявленное истцом по первоначальному иску требование о взыскании задолженности в размере 754637,20 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Также истец по первоначальному иску просил взыскать с ответчика неустойку в размере 122555 руб. за период с 21.10.2022 по 15.08.2023, с начислением неустойки по дату фактической оплаты долга.

В соответствии с п. 10.2 Договора в случае просрочки арендатором сроков оплаты арендной платы по Договору арендодатель вправе начислить и потребовать от арендатора уплаты штрафной неустойки в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы арендной паты за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции посчитал, что расчет неустойки составлен с правильным определением основного долга и периодов просрочки, поэтому признается судом обоснованным.

На основании п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – постановления Пленума ВС РФ №7) по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или Договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года №40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее -Закон об ОСАГО). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции указал, что взыскание неустойки до момента фактического исполнения обязательства, равно как и на дату вынесения решения по оплате долга в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, не противоречит правовой природе неустойки, установленной ст.330 ГК РФ и разъяснениям постановления Пленума ВС РФ №7.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что согласно п. 3.3 Договора он подлежит государственной регистрации в установленном порядке и вступает в силу с момента государственной регистрации. До момента государственной регистрации Договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 11 месяцев. В том случае, если 11 месяцев истекут, а Договор еще не будет зарегистрирован в установленном порядке, срок действия Договора как краткосрочного автоматически продляется на последующие 11 месяцев на тех же условиях, за исключением индексации, пока Договор не будет зарегистрирован, но в любом случае не более 3 раз подряд. 

В силу п. 3.5 Договора если Арендатор остается в Помещении по истечении Срока Аренды без какого-либо возражения со стороны Арендодателя, такое продолжающееся занятие Помещения рассматривается как аренда на неопределенный срок в соответствии с условиями и положениями Договора.

Материалами дела подтверждается, что Договор не прошел государственную регистрацию, в связи с чем согласно п.3.3 Договора считался заключенным на 11 месяцев (то есть до 01.02.2022 г.). 

Так как 01.02.2022 г. стороны не прекращали договорные отношения, то Договор пролонгировался до 01.01.2023 г., то есть на вторые 11 месяцев по правилам п. 3.3 Договора.

Как указано выше, 30.09.2022г. письмом №442-22 ответчик уведомил истца об отказе от последующей пролонгации Договора на новые 11 месяцев.

Позднее 03.11.2022г. письмом №480-22 ответчик повторно направил истцу уведомление об отказе от пролонгации Договора, направив Акт возврата помещений и предложив подписать Соглашение о прекращении договорных обязательств.

Несмотря на то, что Арендатор в соответствии с условиями Договора уведомил Арендодателя об отказе от последующей пролонгации Договора и направил акт приема-возврата помещений, Арендодатель на приемку помещений не явился, подписанный Акт возврата помещений Арендатору не направил.

Письмом от 04.04.2023г. №114-23 Арендатор вновь потребовал от Арендодателя явиться на приемку помещений и принять помещения, освобожденные Арендатором и готовые приемки с 01.01.2023г., направив акт приема-передачи, подписанный Арендатором, и заявил о зачете ранее внесенного Обеспечительного платежа в счет оплаты аренды за ноябрь и декабрь 2022 г.

Суд первой инстанции сослался на раздел 13 Договора о том, что Арендатор не вправе расторгнуть Договор.

Между тем, как указал ответчик в апелляционной жалобе, в данном случае рассматривался вопрос не о расторжении Договора арендатором, а о прекращении Договора в связи с истечением срока и отказом арендатора в его пролонгации.

Согласно п.3.3. Договора до момента, пока Договор не пройдёт государственную регистрацию он считается краткосрочным и заключен на 11 месяцев.

В последующем, если Договор не будет зарегистрирован, то срок аренды продляется на 11 месяцев, но не более 3 раз подряд.

Следовательно, стороны согласовали срок действия Договора на условиях, указанных в нем - 11 месяцев, то есть до 01.02.2022г.

Последующие положения п. 3.3. Договора о пролонгации представляют собой механизм заключения Договора на новый срок, а не условие о его сроке.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом в соответствии с п. 3.5. Договора если Арендатор остается в Помещении по истечению срока аренды без какого-либо возражения со стороны Арендодателя, но также без заключения письменного договора между Сторонами о продлении или возобновлении Аренды, такое продолжающееся занятие Помещения рассматривается как аренда на неопределенный срок в соответствии с условиями и положениями настоящего Договора

То есть стороны согласовали факт того, что если Договор не прошел государственную регистрацию, то его срок равен 11 месяцам, а по истечении 11 месяцев при занятии помещения Договор пролонгируется по правилам о неопределенном сроке.

На основании ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 13.7 Договора он может быть расторгнут 1) по соглашению Сторон либо по иным основаниям, предусмотренным Договором и законодательством Российской Федерации.

В силу п. 9.1 Договора если иное не предусмотрено Договором, Арендатор обязуется по истечении срока действия Договора либо в случае досрочного расторжения (прекращения) Договора возвратить Арендодателю Помещение по Акту возврата в нормальном состоянии, с учетом износа и неотделимых улучшений, исполнив перед этим свои обязанности, предусмотренные п 9.2. Договора.

Пунктом 13.8 Договора предусмотрено, что прекращение Договора прекращает обязательства Сторона на будущее время.

Как указано в п.3 ст. 425 ГК РФ, с истечением срока действия договора прекращаются те обязательства, для которых это предусмотрено законом или договором.

Соответственно, Договор заключался по правилам п.п.3.3. и 3.5. на 11 месяцев-до 01.02.2022 г., а затем пролонгировался еще на 11 месяцев до 01.01.2023г.

До очередной пролонгации Договора 30.09.2022г. и 01.11.2022г. Арендатор заявил свой отказ от последующей пролонгации Договора (после 01.01.2023г.), оплатил периоды пользования помещением и пытался возвратить помещения Арендодателю по акту приема- возврата.

При таких условиях, заключенный между сторонами Договор был прекращен в связи с истечением срока его действия (11 месяцев с учетом однократной пролонгации) и возражениями арендатора против его возобновления на новый срок.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также установленный судом факт направления арендатором писем о прекращении Договора в порядке, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что спорный Договор считается прекратившимся с 01.01.2023г., в связи с чем требования по встречному иску в указанной части подлежат удовлетворению. 

Как указано выше, арендатор неоднократно требовал от арендодателя принять Помещения из аренды, направляя арендодателю соответствующие уведомления от 03.11.2022г., 04.04.2023г., 03.07.2023г. с требованиями о приемке помещений по Акту приема-возврата, направлял подписанные им в одностороннем порядке Акты приема-возврата, которые Арендодателем были проигнорированы, мотивированных возражений не представлено.

Норма п. 1 ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, - не предоставляет арендодателю право не принимать предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды по окончании срока аренды. 

Доказательств обращения арендодателя к арендатору с претензиями относительно состояния имущества до прекращения договорных отношений материалы дела не содержат. 

Кроме того, положения статьи 622 ГК РФ не предполагают возможность отказа арендодателя от принятия возвращаемого арендатором имущества после прекращения договора аренды по мотиву наличия недостатков у такого имущества, его ненадлежащего технического состояния и иных обстоятельств. 

В таком случае уклонение арендодателя от приемки помещения в какой-либо части вне зависимости от состояния объекта влечет прекращение права требования внесения арендной платы после даты подписания акта возврата.

То обстоятельство, что сторонами не подписан акт возврата, не может являться основанием для взыскания арендных платежей с арендатора, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами прекратились с истечением срока договора аренды и при этом факт освобождения земельного участка не подлежал определенному документарному оформлению. 

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная п.2 ст. 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Само по себе не составление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для взимания арендной платы. 

Согласно п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума ВС РФ №25) лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (ст. 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке. 

На основании п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр. 

На основании изложенного, в связи с односторонним отказом Арендатора от Договора, заключенного на неопределенный срок, возвратом помещения Арендодателю по акту приема-передачи, от подписания которого Арендодатель уклонился, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что на арендодателе лежит обязанность принять спорные помещения по акту приема-передачи.

По этим основаниям суд апелляционной инстанции посчитал, что подлежит удовлетворению требование встречного иска об обязании арендодателя принять имущество из аренды по Договору в течение 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу в следующем составе: помещение №IV кабинет №6 и кабинет №15 на 2 этаже здания, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 5.

В связи с этим Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оснований для начисления арендной платы и неустойки после 01.01.2023г. у арендодателя не имеется. 

Согласно п. 4.2.1 Договора в обеспечение исполнения обязанностей Арендатора, принятых им по Договору, Арендатор обязан перечислить на счет Арендодателя Обеспечительный платеж в размере 145833,33 руб.

17.03.2021г. арендатор внес обеспечительный платеж в размере 145833,33 руб., данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

На основании п. 4.2.7 Договора при прекращении Договора Арендодатель обязуется вернуть Обеспечительный платеж за вычетом сумм, зачтенных в счет исполнения обязательств Арендатора, в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты возврата Арендатором Арендодателю Помещения по Акту возврата.

04.04.2023г. Арендатор совместно с требование о приемке помещений направил Арендодателю требование о проведении зачета Обеспечительного платежа в счет задолженности по оплате арендных платежей.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачёт встречного однородного требования, срок которого не наступил.

Для зачёта достаточно заявления одной стороны.

Как указано в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ №6), согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Таким образом, задолженность в счет оплаты аренды за ноябрь и декабрь 2022г. в размере 142187,20 руб. была погашена зачетом Обеспечительного платежа. 

Соответственно, у Арендатора, чьи обязательства по внесению арендной платы прекратились 01.01.2023г., и оснований для начисления арендной платы после 01.01.2023 не имеется. 

По этим основаниям Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования первоначального иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 754687 руб. 20 коп. за период с ноября 2022 по август 2023.

Рассматривая требования первоначального иска о взыскании с ответчика неустойки в размере 122555,66 руб. за период с 21.10.2022 по 15.08.2023, с начислением неустойки исходя из 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки по дату вынесения решения, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что задолженность ответчика за ноябрь и декабря 2022г. погашена ответчиком зачетом Обеспечительного платежа, а после 01.01.2023г. не имелось оснований для начисления арендной платы и соответственно неустойки на эту сумму. 

Ответчик в дополнениях к апелляционной жалобе указал, что оплата за ноябрь 2022г. должна была быть внесена не позднее 20.10.2022г. и внесена зачетом суммы обеспечительного платежа, вследствие чего, просрочка оплаты отсутствовала. Оплата за декабрь 2022г. должна была быть внесена не позднее 20.11.2022г. и внесена зачетом суммы обеспечительного платежа, вследствие чего, просрочка оплаты отсутствовала. 

Вопреки доводам ответчика о своевременном погашении задолженности по арендной плате за ноябрь и декабрь 2022г. путем зачета, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что право на зачет наступило у ответчика в момента прекращения Договора, именно с этого момента в силу п. 4.2.7 Договора у арендодателя возникла обязанность вернуть Обеспечительный платеж за вычетом сумм, зачтенных в счет исполнения обязательств Арендатора. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неустойка по несвоевременному внесению арендной платы за ноябрь и декабрь 2022г. составляет 7864,04 руб. за период с 10.10.2022 по 01.01.2023г.

При этом при зачете Обеспечительного платежа в размере 145833,33 руб. на сумму задолженности за ноябрь и декабрь 2022г. в размере 142187,20 руб. образовался остаток на стороне арендатора в размере 3646,13 руб. 

Соответственно, путем зачета с Обеспечительным платежом сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составила 4 217,91 руб. (7864,04 - 3646,13) 

В удовлетворении остальной части первоначального иска о взыскании неустойки следует отказать, в том числе в требовании о начислении неустойки исходя из 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки по дату вынесения судебного акта, поскольку, как указано выше, задолженность по арендной плате отсутствует. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2023 по делу №А40-188855/23.

Первоначальный иск удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО "Содис ЛАБ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Алмира" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойку в размере 4217 (Четыре тысячи двести семнадцать) рублей 19 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 2000 (Две тысячи) рублей. 

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать. 

Требования встречного иска удовлетворить.

Признать Договор аренды от 01.03.2021г. №225/5/21 прекратившим действие с 01.01.2023г. и обязать ООО «Алмира» принять имущество из аренды по Договору аренды от 01.03.2021г. №225/5/21 в течение 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу в следующем составе: помещение №IV кабинет №6 и кабинет №15 на 2 этаже здания, общей площадью 35 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, территория инновационного центра «Сколково», ул. Нобеля, д. 5; взыскать с ООО "Алмира" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "Содис ЛАБ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску в размере 6000 (шесть тысяч) рублей и по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей. 

Взыскать с ООО "Алмира" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6000 (шесть тысяч) рублей. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судья: О.В. Савенков 

Судьи: Н.И. Панкратова 

Г.С. Александрова