Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31661/2022

11 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Вендэкс Ритэйл» (195027, 

<

...>, литера Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» (199034, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

третье лицо: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о признании отказа от договора недействительным

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 04.02.2022;  представитель ФИО3 по доверенности от 27.04.2022;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 24.12.2021;

- от третьего лица: не явился, извещен; 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вендэкс Ритэйл» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» (далее – ответчик) с требованиями: 1)  признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» от договора аренды №114 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.06.2019, оформленный уведомлением от 03.02.2022 № 01/1 -39-1414; 2) признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» от договора аренды №130 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, оформленный уведомлением от 10.02.2022 №01/1-39-1658; 3) признать недействительным отказ (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» от договора аренды №132 федерального    недвижимого        имущества,    закрепленного    за    Санкт-Петербургским государственным  университетом   на   праве   оперативного   управления   от   01.02.2019г., оформленный Уведомлением от 10.02.2022 №01/1-39-1656.

Определением суда от 31.03.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

В настоящее судебное заседание стороны явились. 

Извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства третье лицо в настоящее судебное заседание не явилось, что в силу положений части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Истцом заявлено ходатайство, которым он отказывается от требований в части признания недействительным отказов (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» от договоров аренды №114 от 01.06.2018, №130 от 01.02.2019.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. 

По смыслу положений пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В соответствии с частью 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В настоящем деле суд не усматривает наличие предусмотренных частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, препятствующих принятию частичного отказа истца от иска, в связи с чем, производство по настоящему делу в соответствующей части подлежит  прекращению. 

Истец заявленные требования в оставшейся части поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Кроме того, истец поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой истец просит поручить эксперту одного из следующих экспертных учреждений: общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы», общества с ограниченной ответственностью «БалтКадастр» или общества с ограниченной ответственностью «1А Экспертиза», с постановкой перед экспертом следующих вопросов: 1) сохранились ли в результате проведенной перепланировки части нежилого помещения 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номерами №1, №2, №3, №4 в том виде, как они указаны в Поэтажном плане, являющимся приложением к договору аренды №132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, заключенного между истцом и ответчиком; 2) существует ли после проведения перепланировки граница, отделяющая часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером №2 от указанных на поэтажном плане, являющимся приложением к договору аренды №132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площадей части помещения 1-Н в том же здании, предназначенных для передачи в аренду в соответствии с договором аренды №132 от 01.02.2019? 3) входят ли после проведения перепланировки часть помещения 1-Н в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009 с номером №2 и указанные на поэтажном плане, являющимся приложением к договору аренды №132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, площади части помещения 1-Н в том же здании, предназначенные для передачи в аренду в соответствии с договором аренды №132 от 01.02.2019, в состав одной части помещения 1-Н, образовавшейся после перепланировки?

Рассмотрев заявленное ходатайство, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

По смыслу приведенных правовых норм назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. В настоящем деле суд не усматривает оснований для проведения экспертизы, полагает возможным рассмотреть спор по имеющимся доказательствам, в связи с чем, отказывает в удовлетворении ходатайства.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом, как арендатором, и ответчиком, как арендодателем, был заключен договор аренды №132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: объект №1: часть нежилого помещения 2-ЛК (часть части пом. 2) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 5721,8 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, дом 154, лит.Г, кадастровый номер 78:32:0001612:1025, РНФИ П12780006947; объект №2; часть нежилого помещения 1-Н (часть части пом.4) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А,    кадастровый номер 78:06:0002011:2009, РНФИ П12780006952; объект №3: часть нежилого помещения 4-Н (часть части пом.2) площадью 2,0 кв.м., расположенного в нежилом здании площадью 4680,3 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, ул. Циолковского, дом 3, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001611:1007, РНФИ П12780006943.

Дополнительным соглашением от 01.03.2019 арендуемая площадь Объекта №2 была уменьшена с 2.00 кв.м. до 1.00 кв.м., арендуемая площадь Объекта №3 была уменьшена с 2.00 кв.м. до 1.00 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора назначение использования объектов: размещение кофейных и снековых аппаратов.

Пунктом 1.5 предусмотрено, что договор действует с 01.02.2019 по 31.01.2024.

Условия договора предусматривают право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке при наступлении предусмотренных договором условий.

Так, согласно пункту 5.1. договора, последний может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке без обращения в суд при наступлении условий, указанных в п.п. 5.1.1.-5.1.7. договора.

Дополнительным соглашением от 13.06.2019  стороны согласовали дополнительное основание для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, а именно: «В случае обнаружения занятия арендатором помещений, не включенных в договор».

07.02.2022 ответчиком проводилась проверка исполнения со стороны истца условий договора аренды №132, в здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, по результатам которой был составлен акт проверки от 07.02.2022, в котором было зафиксировано нахождение одного торгового аппарата, принадлежащего истцу, в месте, не предусмотренном договором аренды №132, а именно - в части нежилого помещения 1-Н (ч.ч.п. 2) в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А.

На основании вышеуказанного акта со ссылкой на пункт 5.1.8. договора аренды №132 ответчиком было направлено в адрес истца уведомление от 10.02.2022 №01/1-39-1656 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды №132 федерального недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным университетом на праве оперативного управления от 01.02.2019 с 10.03.2022. 

Полагая такой отказ недействительным, истец обратился с настоящим иском в суд. В обоснование заявленных требований, истец указывает на то, что перемещение аппаратов осуществлялось им по указанию сотрудников ответчика, при том, что в части предусмотренных договорами мест отсутствовала техническая возможность установки и подключения торговых аппаратов, места нахождения автоматов в процессе исполнения сторонами договора аренды истцом самовольно не менялись. Установка торговых аппаратов точно в месте, указанном на плане, не представляется возможной (там находится зеркало и иные элементы интерьера), в связи с чем (по указанию сотрудников ответчика) торговый аппарат был установлен в непосредственной близости от предусмотренного места размещения аппарата, указанного на плане.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

  Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора направлено на прекращение обязательств по договору аренды, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 ГК РФ, а при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения параграфа 2 главы 9 ГК РФ.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

В данном случае право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае обнаружения занятия арендатором помещений, не включенных в договор, установлено пунктом 5.1.8 договора.

Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требваоний, истец указывает на то, что правонарушение, явившееся основанием для расторжения договора отсутствует. В обоснование данного довода ссылается на следующее.

Согласно Приложению к договору аренды №132 (представляющего собой выкопировку из поэтажного плана помещения), сведений, включенных в Единый государственный реестр прав на недвижимость в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, прослеживается, что фактическое местоположение торгового аппарата истца находится в полном соответствии с местом, предусмотренным договором аренды.

Как указывалось выше, под Объектом аренды №2 сторонами понималось часть нежилого помещения 1-Н (часть части пом.4) площадью 2,0 кв.м. (с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением от 01.03.2019 - 1,0 кв.м.), расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009.

Договором аренды места установки торгового аппарата были определены путем нанесения на выкопировку из поэтажного плана, являющуюся Приложением к договору аренды №132, соответствующих квадратиков.

Площадь, обозначенная под номером 2, в аренду не передавалась (по акту приема-передачи от 01.02.2019 была передана часть помещения площадью 1 кв.м.). В дальнейшем дополнительным соглашением от 01.03.2019 арендуемая площадь, обозначенная на рисунке под номером 2, из предмета аренды была исключена.

В акте проверки от 07.02.2022 ответчик утверждает, что торговый аппарат истца находился не в части помещения с номером 4, а в части помещения 1-Н с номером 2 .

Так, согласно поэтажному плану помещения 1-Н (План подвала и первого этажа) в помещении 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин. В.О., дом     13-15,     лит.А, кадастровый     номер 78:06:0002011:2009, были выделены следующие части: часть 1 (площадью 3,8 кв.м.), часть 2 (площадью 0,9 кв. м.), часть 3 (площадью 0,9 кв.м.), часть 4 (площадью 21,8 кв.м.).

Части помещения 1-Н с номерами 1-4 образованы путем установки перегородок, отделяющих часть помещения 4 от частей помещений 1-3, а так же разделяющих между собой части помещений с номерами 1 -3.

Между тем, указанные на поэтажном плане перегородки (стены), отделяющие части помещения 1-Н с номерами 1-4 друг от друга, по факту снесены.

Вместо них внутри части помещения с номером 4 установлена стеклянная перегородка. При этом место ее установки не соответствует указанной на поэтажном плане стене, отделяющей часть помещения №4 от частей помещения №1-3, перегородка смещена вглубь части помещения 4 на величину более чем на 0,5м.

На поэтажном плане, а так же в Выписке из ЕГРН вышеуказанная стеклянная перегородка отсутствует.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют  о том, что границы между частями помещения 1-Н с номерами 1-4, нанесенные на поэтажном плане, являющимся приложением к договору аренды №132 в настоящий момент отсутствуют, и, фактически, части помещения 1-Н с номерами 1-4 были ликвидированы с образованием новых частей помещения 1-Н с площадями 7,42 кв.м. и 19 кв.м. соответственно.

По существу, отделяемое стеклянной перегородкой пространство представляет собой объединенные части помещения 1-Н с номерами 1-3, а так же присоединенную к ним площадь в размере 2,8 кв.м., ранее (до перепланировки) относящуюся к части помещения 1-Н. 

При этом, торговый аппарат истца находится в той части помещения 1-Н, которая до перепланировки относилась к части помещения 1-Н с номером 4.

На основании указанных выше доводов истца, он полагает, что торговый аппарат находится в части помещения 1-Н с номером 2, а не в части помещения 1-Н с номером 4 .

В связи с тем, что при подобных обстоятельствах установление места нахождения торгового аппарата истца в той или иной части помещения 1 -Н требует специальных познаний, истец обратился к кадастровому инженеру ФИО5 (квалификационный аттестат кадастрового инженера №47-13-0570) со следующим вопросом - Определить, в какой части нежилого помещения 1-Н, расположенного в нежилом здании площадью 6196,9 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит. А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, фактически установлен торговый (вендинговый) автомат, принадлежащий истцу?

Согласно результатов проведенного натурного обследования и соотнесения его результатов со сведениями, зафиксированными в договоре аренды №132 от 01.02.2019, а так же со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимость в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кадетская лин.В.О., дом 13-15, лит.А, кадастровый номер 78:06:0002011:2009, кадастровый инженер пришел к выводу о том, что место нахождения вендингового аппарата истца соответствует части помещения 1-Н с номером 4 в границах до произведенной перепланировки (демонтажа перегородок).

Оценивая приведенные выше аргументы истца, суд исходит из следующего.

Выводы кадастрового инженера ФИО5 о том, что вендинговый аппарат расположен в помещении 4 помещения 1-Н, противоречат проведенным замерам.

Как видно из представленной ответчиком схемы, вендинговый аппарат расположен в 0,6 м от фасадной стены здания, при этом согласно поэтажному плану помещение №2 ограничено перегородкой, которая находится на расстоянии 1,17м (как разница между длинной стены всей входной группы в вертикальных осях - 5,75 м. и длиной стены помещения № 4 - 4,58м - оба параметра отражены в плане). Учитывая, что ширина аппарата составляет 0,5 м., очевидно, что аппарат расположен в пределах помещения №2.

Данный факт подтверждается аналогичными замерами с противоположной стороны. Новая стеклянная перегородка установлена в 4 м от дальней стены, таким образом, новая перегородка находится на расстоянии примерно 0,5 м. от старой (демонтированной) перегородки, которая ограничивает помещение №2. Поскольку аппарат располагается на расстоянии также примерно 0,5 м., он находится в помещении №2.

Данные обстоятельства подтверждают факт занятия арендатором помещения, не включенного в договор аренды (в помещении №2, а не в помещении №4).

Кроме того, заключение кадастрового инженера ФИО5 является частным мнением, и не может служить допустимым доказательством по данному делу, поскольку ФИО5 не назначался судом ни в качестве эксперта согласно ст. 55 АПК Российской Федерации и не привлекался в качестве специалиста согласно ст. 55.1. АПК Российской Федерации.

Доводы истца о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды №132 от 01.02.2019 не обоснованы. Факт нахождения торгового аппарата арендатора в полном соответствии с местом, предусмотренным договором аренды, не доказан.

Доводы истца о недобросовестности или неразумности арендодателя при осуществлении предусмотренного договором права на отказ от исполнения договора являются необоснованными; доказательства обстоятельств, на которые истец ссылается, указывая на недобросовестность ответчика, истцом не представлены.

Таким образом, односторонний отказ ответчика от исполнения договора не противоречит его условиям, а также требованиям действующего законодательства, что является основанием дл отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять отказ истца от требований  о признании недействительным отказов (расторжение в одностороннем порядке) Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет» от договоров аренды №114 от 01.06.2018, №130 от 01.02.2019, в соответствующей части производство по делу прекратить.

В оставшейся части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.