﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7988/19 

Екатеринбург

23 декабря 2019 г.

Дело № А07-33561/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» (далее – общество «Инвестпроект», общество, заявитель) и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, заинтересованное лицо 1), Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, заинтересованное лицо 2) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 по делу№ А07-33561/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Инвестпроект» – Соколов К.И. (доверенность от 18.01.2019 № 03-19).

Общество «Инвестпроект» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации и Управлению с заявлением о признании незаконным решения об отказе в продлении срока действия договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15, выраженного в письме от 19.10.2018 № 30792, 30915, и обязании продлить срок действия договора от 10.12.2015 № 1035-15.

Требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация и Управление обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу «Инвестпроект» со встречным требованием о признании договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции – возврата земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145.

Встречные требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Республики Башкортостан. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 первоначальные требования общества «Инвестпроект» удовлетворены; в удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

С принятыми по делу судебными актами стороны не согласились, обжаловали их законность в Арбитражный суд Уральского округа.

Заявитель - общество «Инвестпроект» в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит изменить решение, постановление суда первой и апелляционной инстанции, исключив из мотивировочных частей судебных актов ссылки судов на положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» как на правовое основание для удовлетворения заявленных им требований. Как считает заявитель, указанные законоположения к правоотношениям, основанным на договоре аренды от 10.12.2015, неприменимы, решение, постановление суда первой и апелляционной инстанции приняты без учета того обстоятельства, что заявленные обществом требования были мотивированы исключительно нормой пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, а поименованные выше положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не подлежат применению ввиду наличия иного правового основания для продления действия спорного договора аренды применительно к установленным по делу обстоятельствам (воспрепятствование обществу в основание земельного участка в период действия договора).

Заинтересованные лица - Администрация и Управление в кассационной жалобе, также ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просят отменить решение, постановление суда первой и апелляционной инстанции, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных требований.

Заинтересованные лица настаивают на недействительности договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15, поскольку земельный участок, предоставленный обществу «Инвестпроект» в рамках данного договора в аренду для целей проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения, находится в территориальной зоне,не предполагающей такое строительство (в границах существующего парка имени М. Гафури), освоение земельного участка в соответствии с целями спорного договора аренды противоречит Генеральному плану застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан и в связи с этим нарушает права и законные интересы муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан. В действиях общества «Инвестпроект», связанных с заключением договора аренды и основанием спорного земельного участка заинтересованные лица усматривают признаки злоупотребления правом.

Законность обжалуемых судебных актов проверяется судом округа в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, приведенных в кассационных жалобах.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между Управлением (арендодатель) и обществом «Инвестпроект» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.12.2015 № 1035-15, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 909 кв. м с кадастровым номером 02:55:020114:145 с местоположением: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пр-т Октября, - с указанием цели аренды - под бытовое обслуживание, культурное развитие, обслуживание автотранспорта (для проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения).

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды установлен с 21.09.2015 по 21.09.2018.

Договор аренды от 10.12.2015 № 1035-15 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество «Инвестпроект» 30.03.2017 обратилось в Администрацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020114:145.

Администрацией 02.08.2017 отказано в выдаче такого разрешения ввиду нахождения земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 рядом с парковой зоной и использованием его для отдыха населения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2018 по делу № А07-26850/2017 обозначенное решение об отказе в выдаче разрешения на строительство по заявлению общества «Инвестпроект» признано незаконным, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества.

Обществом «Инвестпроект» 04.07.2018 получено разрешение на строительство № 02-RU03308000-1554П-2018.

Администрацией 07.09.2018 в адрес общества «Инвестпроект» направлено уведомление № У3-7432 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 не позднее 01.10.2018 в связи с истечением срока договора 21.09.2018.

Администрация 25.10.2018 уведомила общество «Инвестпроект» о прекращении действия разрешения на строительство № 02-RU03308000-1554П-2018 в связи с истечением срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145.

За обществом «Инвестпроект» 14.09.2018 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 10% с кадастровым номером 02:55:020114:155, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020114:145.

Обществом «Инвестпроект» 18.09.2018 в адрес Администрации направлено письмо за № 18Д-055 о восстановлении нарушенного права на освоение арендованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 и продлении договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 на срок, в течение которого арендатор не имел возможности использовать земельный участок по вине арендодателя.

Письмом от 19.10.2018 № 30792, 30915 Управление уведомило общество «Инвестпроект» об отказе в продлении договора аренды от 10.12.2015№ 1035-15 со ссылкой на необходимость заключения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:145 нового договора аренды на торгах по результатам торгов в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Общество «Инвестпроект», полагая, что вправе претендовать на продление срока действия договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 на срок, соответствующий периоду времени, в котором Администрацией допущено незаконное бездействие в связи с невыдачей разрешения на строительство, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, указывая на необходимость восстановления своих нарушенных прав на освоение арендованного земельного участка.

Администрация и Управление, в свою очередь, предъявили к обществу «Инвестпроект» встречное требование о признании договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий его недействительности, указывая на то, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 находится в территориальной зоне,не предполагающей строительство выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения (в границах существующего парка имени М. Гафури), освоение земельного участка в соответствии с целями договора аренды противоречит Генеральному плану застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан и в связи с этим нарушает права и законные интересы муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан.

Удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества «Инвестпроект» права на продление договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 для завершения строительства объекта незавершенного строительства, строящегося на спорном земельном участке, поскольку в период действия договора обществом были совершены надлежащие и добросовестные действия по освоению земельного участка, однако осуществление строительства в срок стало невозможным в силу незаконных действий органа местного самоуправления, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство. Срок нового договора аренды определен судом исходя из того, что Администрацией выдано разрешение на строительство в порядке исполнения судебного решения по делу№ А07-26850/2017 с задержкой на 1 год 3 месяца и 4 дня, и в этот период заявитель был лишен возможности осуществлять законное строительство на земельном участке.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, принимая во внимание обстоятельства, установленные судами по ранее рассмотренному делу № А07-26850/2017, пришел к выводу о том, что разрешенное использование земельного участка и предполагаемого к строительству объекта недвижимости в настоящее время соответствует территориальному зонированию и градостроительным регламентам, доказательств размещения части земельного участка на территории парка органами местного самоуправления не представлено, равно как ине представлено доказательств негативного воздействия строительства на окружающую среду. Суд по заявлению общества «Инвестпроект» применил срок исковой давности по встречному иску, который начал течь с момента начала исполнения сделки (10.12.2015) и при отсутствии оснований для приостановления течения срока исковой давности в силу несоблюдения органом местного самоуправления претензионного порядка урегулирования спора истек 10.12.2018.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Рассмотрев доводы, изложенные сторонами спора в кассационных жалобах соответственно, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа полагает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами установлено и следует из материалов дела, что обществу «Инвестпроект» на основании договора аренды земельного участка от 10.12.2015 № 1035-15 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 для целей проектирования и строительства выставочного зала с многоуровневым паркингом со встроенными помещениями для бытового обслуживания населения.

За обществом «Инвестпроект» 14.09.2018 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект степенью готовности 10% с кадастровым номером 02:55:020114:155, возведенный на обозначенном земельном участке.

Поскольку общество «Инвестпроект» является арендатором земельного участка, заключенного без проведения торгов, и на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, собственником которого в настоящее время является общество «Инвестпроект», суды верно указали, что  общество «Инвестпроект» имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Возражения Администрации и Управления со ссылкой на отсутствие оснований для продления арендных отношений со ссылкой на недействительность (ничтожность) договора аренды от 10.12.2015 № 1035-15 в связи с расположением земельного участка в границах существующего парка и границах зеленых насаждений общего пользования, надлежащим образом рассмотрены и отклонены судами, поскольку исходя из сведений, содержащихся в  градостроительном плане земельного участка от 30.11.2016№ RU03308000-16-1530, основным видом разрешенного использования участка являются, в том числе, объекты бытового обслуживания, что соответствует условиям использования земельного участка, предоставленного по спорному договору.

Как обоснованно отмечено апелляционным судом, вопросы соответствия спорного земельного участка требованиям градостроительного законодательства и градостроительным регламентам являлись предметом оценки судами при рассмотрении дела № А07-26850/2017.

Так, из решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2018 по делу № А07-26850/2017 следует, что согласно градостроительному плану земельного участка от 30.11.2016 № RU03308000-16-1530, пункту 2 «Информация о градостроительном регламенте либо требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства», земельный участок отнесен к зоне градостроительного регулирования «ОД-2» - для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений. Указанный разрешенный вид использования земельного участка и установленная Правилами землепользования и застройки ГО г. Уфы зона градостроительного регламента «ОД-2» также подтверждаются представленным в материалы дела письмами третьего лица (Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан) исх. № 7-6889/ПР от 09.10.2017, № 7-8663/РД от 13.12.2017 с приложением Карты градостроительного зонирования в части границ территориальных зон (в цвете). Назначение заявленного заявителем объекта соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка, указанным в пункте 2.1. Градостроительного плана земельного участка, а также целевому назначению, виду и категории земельного участка, указанному в договоре аренды земельного участка.

Вместе с тем судами в рамках дела № А07-26850/2017 отклонен довод Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020114:145 является частью парка и в связи с этим не может быть использован застройщиком по его назначению – для строительства и эксплуатации заявленного объекта. Суды указали, что данный довод  не подтверждается градостроительными и иными представленными в материалы дела документами, противоречит правоустанавливающим документам на земельный участок.

Установленные судами обстоятельства по делу № А07-26850/2017являются преюдициальными для рассмотрения настоящего спора и не подлежат доказыванию вновь (статьи 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку при оценке оснований для отказа в выдаче обществу разрешения на строительство объекта, в том числе оценке правового титула на земельный участок, судами при рассмотрении дела № А07-26850/2017 нарушений не установлено, в порядке исполнения судебного акта органом местного самоуправления выдано разрешение на строительство № 02-RU03308000-1554П-2018, на основании которого обществом «Инвестпроект» возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, сведения о государственной регистрации права собственности за обществом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.09.2018, оснований для признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 10.12.2015№ 1035-15 во встречному иску у судов не имелось в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как обоснованно отмечено апелляционным судом, вопрос о применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка, на чем настаивают Администрация и Управление, без разрешения вопроса о судьбе расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 10%, с кадастровым номером 02:55:020114:155, не представляется возможным, в силу чего в удовлетворении требования Администрации и Управления о применении последствий недействительности сделки судами отказано правомерно.

Данные выводы арбитражных судов сделаны с соблюдением правил доказывания и оценки доказательств (части 1, 2 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод общества «Инвестпроект» о неверной квалификации судом первой инстанции заявленного им в рамках настоящего дела требования и необходимости изменения мотивировочной части судебного решения путем указания на применение нормы пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации как на правовое основание для удовлетворения данного требования являлся предметом оценки апелляционного суда и отклонен им  правомерно.

Суды дали верную квалификацию правовой природе заявленного обществом «Инвестпроект» требования исходя из его материальной направленности, указав на отсутствие оснований для применения в данном случае статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, материально-правовой интерес общества, преследуемый в рамках настоящего дела, направлен на сохранение статуса арендатора спорного земельного участка, нормы статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, не разрешающие вопрос о правообладании публичными землями, к спорным правоотношениям применению не подлежат, соответственно, вопрос о наличии у заявителя права на заключение договора аренды на новый срок обоснованно разрешен судами с учетом положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2019 по делу № А07-33561/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий						Л.А. Суспицина 

 

Судьи						С.Э. Рябова 

 

А.А. Столяров