﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15451/2020

г. Краснодар

02 июня 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании представителя ответчика – акционерного общества «Си Гэлакси» (ИНН 2319037591, ОГРН 1062319006133) – Загдай С.И. (доверенность от 28.05.2020), в отсутствие истца – администрации города Сочи, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу № А32-15451/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Си Гэлакси» (далее – общество) о признании договора аренды от 21.04.2015 № 4900009851 недействительной (ничтожной) сделкой; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем погашения регистрационной записи от 24.04.2015 № 23-23/050-23/050/103/2015-482/2, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении права общества по данному договору; обязании возвратить администрации земельный участок площадью 12 016 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (с учетом уточнения заявленных требований).

Решением от 20.11.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.02.2021, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что правопредшественнику общества предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:113, занимаемый существующими зданиями и сооружениями санатория «Светлана». В связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:113, указанный участок разделен на несколько участков, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 с видом разрешенного использования – «гостиница». Общество является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 объектов недвижимости, поэтому возвратить администрации данный объект не возможно. Кроме того, администрация пропустила срок исковой давности, о применении которого заявило общество.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 20.11.2020 и постановление апелляционного суда от 10.02.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости может быть предоставлен в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона. Целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория. Изменив вид разрешенного использования земельного участка, заключив договор аренды от 21.04.2015 № 4900009851 с видом разрешенного использования «гостиница», администрация предоставила обществу земельный участок в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 находится в муниципальной собственности, поэтому, изменение вида разрешенного использования влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка распоряжения публичной собственностью. Договор аренды от 21.04.2015 № 4900009851 не соответствует требованиям земельного законодательства, поэтому является ничтожной сделкой. В решении по делу № А32-51046/2017 суд дал оценку договору аренды от 23.04.1999 № 4900001365 земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 как ничтожному, следовательно, договор аренды от 21.04.2015 № 4900009851 также является ничтожным.

В отзыве на кассационную жалобу общество поддержало выводы судебных инстанций, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, предоставлен в аренду собственнику указанных объектов без проведения торгов. Общество является собственником гостиничного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 4. Данный участок предоставлен обществу в аренду по договору от 21.04.2015 № 4900009851 на срок до 01.04.2048. Произведена государственная регистрация права аренды. Договор аренды заключен, в том числе, в соответствии с постановлением администрации от 27.02.2015 № 657 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75, Хостинского района города Сочи» (далее – постановление № 657). Общество ранее имело наименование ЗАО «Профкурорт. Санаторий Светлана», которое, в свою очередь, образовано путем выделения из ЗАО «Санаторий "Светлана"». В порядке универсального правопреемства, при выделении из ЗАО «Санаторий "Светлана"», в соответствии с разделительным балансом и протоколом повторного внеочередного собрания акционеров ЗАО «Санаторий "Светлана"» от 27.01.2006 № 20. Среди прочего, в собственность общества передано здание «корпус № 4» общей площадью 12 905,2 кв. м, по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 4 и прилегающее к нему здание киноконцертного зала площадью 2910,1 кв. м, по адресу: г. Сочи, ул. Черноморская, 14, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 15.03.2016 и выпиской из ЕГРН от 07.05.2020. ЗАО «Профкурорт. Санаторий Светлана» (ответчик) по инициативе государства включено в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 (четырех-звездочный гостиничный комплекс на 341 номер; капитальный ремонт). В этой связи, 20.01.2011 общество заключило с ГК «Олимпстрой» соглашение об организации капитального ремонта олимпийского объекта федерального значения № 02-8/1-2301, согласно которому ответчик обязан осуществить инвестирование капитального ремонта гостиничного комплекса. Общество не производило строительство гостиницы, а осуществило капитальный ремонт уже существующих и принадлежащих ему объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Предоставление спорного земельного участка связано с эксплуатацией уже существующего комплекса. Договор аренды от 23.04.1999 № 4900001365 расторгнут. Ввиду образования спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, согласно постановлению № 657 заключен оспариваемый договор, который не является распорядительной сделкой по отношению к договору аренды от 23.04.1999 № 4900001365, ввиду расторжения последнего. В этой связи, оспариваемый договор не мог быть заключен в целях исполнения договора аренды от 23.04.1999 № 4900001365. Принимая во внимание, что оспариваемый договор заключен 21.04.2015, а требования истца не связаны с защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной истек.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва. Истец явку представителя в суд округа не обеспечил, извещен на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

На основании постановления администрации от 27.01.1999 № 57/5 «О предоставлении ЗАО "Санаторий "Светлана" фактически занимаемого санаторием на 1632 места земельного участка по Курортному проспекту в Хостинском районе» администрация (арендодатель) и ЗАО «Санаторий "Светлана"» (арендатор) подписали договор аренды от 23.04.1999 № 4900001365. В соответствии с данным договором арендатору предоставлен земельный участок площадью 58 249 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с видом разрешенного использования – занимаемый зданиями и сооружения санатория на 1632 места (из них под застройки – 29 125 кв. м, под территорией лесопарковых насаждений – 29 124 кв. м). Срок действия договора установлен до 01.04.2048. Договор зарегистрирован 05.10.2007 (т. 1, л. д. 11 – 17).

При проведении разграничения государственной собственности на землю земельный участок, занимаемый существующими зданиями и сооружениями санатория «Светлана», поставлен декларативно на государственный кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:113.

В соответствии с постановлением главы города Сочи от 04.10.2008 № 1085 «Об утверждении проекта границ земельного участка по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, занимаемого зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности ЗАО "Санаторий "Светлана" и ЗАО "Профкурорт. Санаторий Светлана"» площадь земельного участка составила 55 188 кв. м.

В связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:113, департамент имущественных отношений администрации города Сочи подготовил дополнительное соглашение от 21.12.2011 о включении ЗАО "Профкурорт. Санаторий "Светлана" в состав арендаторов по договору аренды от 23.04.1999 № 4900001365. На основании заявлений ЗАО «Санаторий "Светлана"», ЗАО «Профкурорт. Санаторий "Светлана"», ООО «Лакокраска», ООО «УЮТ», Попандопуло Елены Владимировны, Бардахчиева Руслана Хачатуровича, Чаквадзе Марины Владимировны, Роговой Любови Ивановны, ООО «Курорт-4» об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, а также проведения заявителями кадастровых работ в целях образования земельных участков и предоставлением их в аренду, администрация издала постановление № 657.

На основании постановления № 657 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:113 разделен на 13 участков, в том числе земельный участок площадью 12 016 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, с видом разрешенного использования – «гостиница».

По сведениям ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 площадью 12 016 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, вид разрешенного использования – «гостиница», является муниципальное образование город-курорт Сочи, запись от 24.04.2015 № 23/050-23/019/801/2015-7617/1 (т. 1, л. д. 100).

На основании постановления № 657 департамент имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и общество (ранее ЗАО «Профкурорт. Санаторий "Светлана"»; арендатор) подписали договор аренды от 21.04.2015 № 4900009851. По условиям данного договора арендатору предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 на срок до 01.04.2048. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 18 – 24). Дополнительным соглашением от 09.11.2016 в связи с переименованием арендатором установлено общество.

Администрация, ссылаясь на то, что договор аренды от 21.04.2015 № 4900009851 является недействительной сделкой, поскольку договор аренды от 23.04.1999 № 4900001365 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113 признан ничтожной сделкой в рамках дела № А32-51046/2017, обратилась в арбитражный суд с данным иском.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности (т. 1, л. д. 99, 144, т. 2, л. д. 86 – 89). Данное обстоятельство исключает возможность возвратить земельный участок администрации, в случае признания недействительным договора аренды. 

При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям (т. 1, л. д. 68 – 74).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса).

Течение срока исковой давности по недействительным сделкам регламентировано статьей 181 Гражданского кодекса.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором – осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 № 456-О-О, от 19.10.2010 № 1272-О-О, от 21.04.2011 № 588-О-О, от 17.07.2014 № 1787-О).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что, установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица о его истечении, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Судами установлено, что исполнение оспариваемого договора аренды земельного участка началось с момента его подписания (21.04.2015), администрация, обратившись в арбитражный суд с иском 17.04.2020, пропустила срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик. 

В этой связи коллегия суда кассационной инстанции считает обоснованным вывод судебных инстанций о пропуске давностного срока, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы и были предметом изучения суда апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании заявителем норм материального и процессуального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу статьи 286 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного суда от 10.02.2021 по делу № А32-15451/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев