/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-15955/2017

25 декабря 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     20 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 декабря 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Потаповой А. В.,

при участии:  

от истца: Ланцова А.А., по доверенности от 07.08.2017;

от ответчика: без участия, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: без участия, извещено надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-29997/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 по делу № А56-15955/2017 (судья ВарениковаА.О.), 

принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный,д.1, литр.А, ОГРН: ); к Жилищно-Строительному кооперативу «Славбург 51» (ИНН 7816516770, ОГРН 1117847291803, адрес: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д.51, литера А); о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3, 6-й подъезд; Россия 194156, г.СПб, пр.Энгельса, д.13/2),  

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к Жилищно-Строительному кооперативу «Славбург 51» (далее – ЖСК «Славбург 51») о взыскании 8 748 325,17 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.10.2016, 2 252 693,73 руб. пени по договору аренды от 05.04.2012 №21-ЗК03889 земельного участка общей площадью 1 7454 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮВР, на пересечении пр. Славы и ул. Софийской. 

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Городское унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 иск удовлетворен частично, с ЖСК «Славбург 51» в пользу Комитета взыскано 5 398 136,73 руб. задолженности за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 и 1 406 564,7 руб. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отметить, удовлетворив иск в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование к отмене судебного акта податель жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно исключил из общей площади 17 454 кв. м занимаемого по договору земельного участка площадь застройки 6 702 кв.м. при расчете задолженности и неустойки.

По мнению Комитета, начисление арендной платы за земельный участок в соответствии с Договором, в том числе за части, приходящиеся на площадь, занятую многоквартирным домом, является правомерным, поскольку до момента формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом земельный участок находится в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Апеллянт считает, что право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок не возникло, что исключает возможность применения статьи 413 ГК РФ, и означает, что договор не прекратил свое действие, право Комитета на взыскание арендной платы за всю площадь земельного участка не прекратилось.

Податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что суду  первой  инстанции  необходимо  было  учесть  при  вынесении решения, что в связи с не поступлением в Комитет заявления от лица, уполномоченного собственниками    помещений    многоквартирного    дома,    на    формирование    границ   земельного участка под многоквартирным домом с видом разрешенного использования  «для размещения многоквартирного жилого дома», земельный участок в силу закона не    переходил в собственность собственникам жилых и нежилых помещений.

От ответчика отзыв в порядке статьи 262 АПК РФ не поступил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержала. 

Ответчик и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Кооперативом заключен договор аренды земельного участка от 05.04.2012 №21-ЗК03889, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮРВ, на пересечении пр. Славы и ул. Софийской, (пр. Славы, севернее д.102 по Южному шоссе – участок 1), Зона 7, кадастровый номер 78:7415Б:3003, площадью 17 454 кв.м для завершения строительства и подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект (код 10.1). 

Срок действия договора в соответствии с пунктом 3.1 договора установлен на период с 23.12.2011 по 22.11.2012. 

Размер арендной платы установлен пунктом 3.3 договора и составляет 401 840,72 руб. в год. 

Срок внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.7 договора – не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. 

В пункте 6.1 договора установлено, что в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок. 

Актом приема-передачи участка от 05.04.2012 подтверждается факт передачи участка арендатору. 

Как указывает Комитет, земельный участок находится во владении ответчика, однако арендная плата за пользование земельным участком за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 Кооперативом в нарушение условий договора не внесена, что послужило основанием для направления Кооперативу претензии от 12.10.2016 №9468-пр/16 с требованием об оплате задолженности и пеней. 

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исключил из общей площади 17 454 кв. м занимаемого по договору земельного участка площадь застройки 6 702 кв.м. при расчете задолженности и неустойки.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводами арбитражного суда первой инстанции исходя из следующего. 

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Материалами дела подтверждается и Ответчиком не оспаривается, что в период с  01.02.2016 по 31.10.2016 арендная плата в испрашиваемой Комитетом сумме арендатором не вносилась.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. 

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Закона N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16). 

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

 Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. 

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда РФ от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015.

Поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы в сумме 8 748 325,17 руб., исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется. 

Между тем, отсутствуют и основания для освобождения Кооператива от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка. 

Из материалов дела следует, что по данным филиала ГУП «ГУИОН»- ПИБ Юго- Восточное по данным первичной инвентаризации 2010 года (1 очередь) и 2013 года (2 очередь) по адресу: Санкт- Петербург, пр. Славы, дом 51, литера А, учтен многоквартирный дом площадью застройки 6 702 кв. м. (в том числе крыльца 736 кв. м.) (л.д. 68- 69). 

Следует отметить, что Комитетом не оспаривается, что один из объектов – многоквартирный жилой дом, возведен на участке, введен в эксплуатацию и в нем проживают граждане. Таким образом, расчет арендной платы следует производить с исключением из общей площади земельного участка (6 702 кв. м.) площади земельного участка, занятого многоквартирным домом.

Доводы Комитета о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, что, по мнению Комитета, позволяет ему  начислять аренную плату на всю площадь участка, не принимаются апелляционным судом учитывая, что формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.  Кроме того, необходимо отметить, что при формировании земельного участка его площадь в любом случае не могла быть меньше площади земельного участка под обрезом многоквартирного дома.

Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П).

Доводов относительно правомерности произведенного судом первой инстанции расчета задолженности по арендной плате и пеням, апелляционная жалоба не содержит. 

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции принял расчет Комитета (л.д. 82), произведенный в соответствии с условиями договора аренды, постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" с учетом ввода в эксплуатацию построенных на земельном участке объектов с применением при расчете кода функционального использования (Кн) - 18.0 (базовой функции для любых виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке). 

Довод в отношении расчета неустойки апелляционная жалоба также не содержит. 

Вышеизложенные выводы суда подтверждаются позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2017  по делу № А56-29390/2016.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 по делу № А56-15955/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

Судьи

 

Ж.В. Колосова

 И.А. Тимухина