АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А14-10863/2018

город Калуга

28 октября 2020г

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 октября 2020 г.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          ФИО1

судей

                          ФИО2

                          ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панковой О.М.

при участии в заседании представителей:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Карат» - ФИО4 по доверенности от 22.06.2020 б/н,

от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу №А14-10863/2018, 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО, Департамент) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карат» (далее - ООО «Карат», Общество) о взыскании 774 410 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.11.2016 N 4241-16/гз за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, 21 818 руб. 16 коп. пени за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 с начислением по день фактической уплаты задолженности, 2 907 руб. 14 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 с начислением по день фактической уплаты исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж.

В свою очередь ООО «Карат» обратилось в арбитражный суд с иском к ДИЗО об изменении условий договора аренды земельного участка от 18.11.2016 N 4241-16/гз в редакции проекта дополнительного соглашения от 28.01.2019.

Определением от 25.06.2019 вышеуказанные дела объединены в одно производство с присвоением номера А14-10863/2018.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 в удовлетворении иска Департамента отказано; исковые требования ООО «Карат» удовлетворены, внесены изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 18.11.2016 N 4241-16/гз путем изложения его в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы за участок составляет 3 097 640 руб. (три миллиона девяносто семь тысяч шестьсот сорок) рублей 00 копеек (далее - арендная плата). Арендная плата подлежит начислению с 21.01.2019. Произведенные арендатором по договору платежи на общую сумму 3 468 010 рублей подлежат зачету в счет арендной платы за будущие периоды, начиная с 21.01.2019».

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 принят отказ ООО «Карат» от исковых требований к ДИЗО об изменении условий договора аренды земельного участка от 18.11.2016 N 4241-16/гз, решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 в указанной части и в части распределения судебных расходов отменено, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Департамент  обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В кассационной жалобе ДИЗО ссылается, что Общество имело возможность своевременно ознакомиться с характеристиками земельного участка, предоставляемого в аренду.

В судебном заседании представитель Общества против доводов кассационной жалобы возражал согласно письменному отзыву.

Иные стороны своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 18.11.2016 между ДИЗО (арендодатель) и ООО «Карат» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона N 755 от 03.11.2016 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, N 4241-16/гз, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 7 лет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0507020:1630 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 877 кв. м, в том числе 220 кв. м охранные зоны сетей инженерно - технического обеспечения, с разрешенным использованием - магазин товаров первой необходимости.

В пункте 1.2 договора сторонами согласовано, что участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности.

Пунктами 3.1, 3.3 договора установлен размер арендной платы за год, которая составляет 3 097 640 руб. Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 1 196 000 руб., подлежит зачету в счет арендной платы.

В соответствии с пунктами 3.4. - 3.5. договора арендную плату за первый год аренды за вычетом суммы задатка, указанной в пункте 3.3 договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.2. настоящего договора, в течение 7 банковских дней с даты его подписания. Арендную плату за второй и последующие годы аренды арендатор обязуется вносить ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Карат» обязательств по договору аренды земельного участка на стороне арендатора образовалась задолженность за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в сумме 774 410 руб., что привело к начислению арендодателем пени за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 в размере 21 818 руб. 16 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 907 руб. 14 коп. за период с 26.10.2017 по 15.02.2018.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды двух инстанций пришли к выводу, что ДИЗО не выполнил надлежащим образом обязанность по передаче Обществу земельного участка, являющегося предметом договора аренды, в состоянии, пригодном для использования в предусмотренных договором целях - для размещения магазина товаров первой необходимости. 

Судами было установлено, что предоставленный обществу участок стал пригодным для использования по назначению с 21.01.2019, после того как приказом заместителя главы администрации городского округа город Воронеж по градостроительству N 2 от 21.01.2019 градостроительный план N RU 36302000-0000000000007136 признан утратившим силу в связи с утверждением нового градостроительного плана N RU 36302000-0000000000010780 от 21.01.2019.

Рассмотрев кассационную жалобу, в пределах заявленных доводов, суд округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.

Согласно положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правоотношения сторон по настоящему делу регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из совокупности положений пунктов 8, 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, следует, что невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а также в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества, арендатор освобождается от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из информационного сообщения N 2016-94 от 27.09.2016, размещенного на сайте организатора торгов в сети Интернет (www.fgivo.ru), а также опубликованного в газете «Воронежский курьер» N 39 (3749) за 27.09 - 03.10.2016 о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области (лот N 1) и из условий договора аренды от 18.11.2016 N 4241-16/гз, спорный земельный участок предоставлялся в аренду для размещения на нем объекта капитального строительства - магазина товаров первой необходимости.

Как было установлено судами и следует из материалов дела ООО «Карат» отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку представленная обществом проектная документация не соответствует Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе проектной документации и требованиях к ее содержанию», а именно: в пояснительной записке отсутствуют технические условия, предусмотренные частью 4 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования; не представлен раздел "Схема планировочной организации земельного участка; не выполнены требования градостроительного плана земельного участка: строительство магазина первой необходимости предполагается за местом допустимого размещения зданий, строений; земельный участок расположен в пределах приаэродромных территорий аэродромов Воронеж (Балтимор), Воронеж (Чертовицкое) и в районе аэродрома Воронеж (Балтимор), в связи с чем необходимо соблюдение требований, установленных воздушным законодательством РФ, для чего необходимо получить согласование вышеуказанных аэродромов, кроме того, предоставленный обществу земельный участок расположен в территориальной зоне О2 (Зона обслуживания местного значения). 

Также ответчику по результатам обращения к специалисту стало известно,  что площадь и конфигурация земельного участка не позволяют разместить на нем заявленный объект капитального строительства так, чтобы место размещения объекта соответствовало параметрам и не нарушало требования действующих Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

При таких обстоятельствах, суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства и установив, что в состав аукционной документации по продаже права аренды земельного участка материалы по обоснованию градостроительного плана земельного участка не входили, а градостроительный план, представленный в аукционной документации, не соответствовал действующему законодательству и фактическим данным, пришли к правомерному выводу об отказе в первоначальном иске Департамента, поскольку арендатор в силу вышеуказанных недостатков не мог использовать по назначению спорный земельный участок, переданный в аренду Обществу по итогам результатов аукциона.

Отклоняя довод истца о возможности общества заблаговременного до даты заключения договора ознакомления со сведениями о предоставляемом в аренду земельном участке, суды применив положения статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, обоснованно указали, что именно Департамент как организатор торгов несет ответственность за достоверность сведений об участках, выставленных на торги, тогда как ООО «Карат» не могло в период с 18.11.2016 до 21.01.2019 осуществить подготовку проектной документации в соответствии с целью, предусмотренной договором аренды, получить разрешение на строительство и приступить к строительству объекта, поскольку одним из документов, обязательных для подготовки проектной документации и последующей выдачи разрешения на строительство, является градостроительный план, сведениям которого должна соответствовать проектная документация.

Доказательств того, что ООО «Карат» каким-либо иным способом использовало в спорный период земельный участок в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, с учетом пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что невозможность использовать арендованное имущество по целевому назначению возникла не по вине арендатора, а в результате действий, препятствующих строительству, суды пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении требования арендодателя о взыскании арендной платы и начисления неустойки, а также процентов за пользование чужими денежными средствами соответственно. 

При этом судом апелляционной инстанции в связи с принятием отказа ООО «Карат» от исковых требований к Департаменту об изменении условий договора аренды земельного участка от 18.11.2016 № 4241-16/гз, в силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 по делу № А14-10863/2018 в указанной части было отменено, а производство по делу в соответствующей части – прекращено.

В силу изложенного, суд округа приходит к выводу о том, что материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. 

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения вынесенных по делу судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.12.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2020 по делу №А14-10863/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийР.Г. Калуцких 

СудьиЕ.В. ФИО2

ФИО3