АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар                   Дело № А32-14377/2021

Резолютивная часть решения оглашена 07 сентября 2021 года, полный текст решения изготовлен 14 сентября 2021 года.  

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Орпола» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования, Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

об обязании передать объекты

при участии: от истца – конкурсный управляющий ФИО1; от ответчика - представитель по доверенности ФИО2, от третьего лица – представитель по доверенности ФИО3, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Орпола» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» об обязании передать объекты. 

Сторонами обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание. 

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Лазуревый берег»возражает относительно удовлетворения заявленных требований. 

Третьим лицом в ходе судебного заседания даны пояснения, согласно которым Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик возражает относительно заявленных исковых требований. 

Обществом с ограниченной ответственностью «Орпола» в адрес арбитражного  суда заблаговременно направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Согласно ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по основаниям, установленным законодательством. Однако отложение судебного заседания является правом суда, а не обязанностью. 

Суд признает заявленное ходатайство необоснованным, поскольку отложение судебного разбирательства привело бы к затягиванию процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Регион ЖилСтрой» 23.10.2019 обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании ООО «Орпола» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2020 в отношении ООО «Орпола» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2020 (резолютивная часть 08.10.2020) дело №А32-49676/2019 ООО «Орпола» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющем утверждена ФИО1.

В рамках дела №А32-49676/2019 Определением от 05.08.2020 по заявлению временного управляющего ООО «Орпола» суд обязал должника передать временному управляющему бухгалтерские и учредительные документы, сведения о наличии имущества и перечень такого имущества, список кредиторов и дебиторов, копии договоров, контрактов, соглашений и иных документов, и другие документы, и сведения, отражающие финансово-хозяйственную деятельность ООО «Орпола». Выдан исполнительный лист, возбуждено исполнительное производство. Однако, ни временному, ни конкурсному управляющему документы переданы не были.

Исходя из материалов гражданского дела №А32-19222/2018 между ООО «Орпола» и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» ранее рассматривался спор по исполнению Сторонами обязанностей, предусмотренных Инвестиционным контрактом № 01-16 от 20.04.2016, а именно ООО «Орпола» обратилось в суд с требованием о признании права собственности на нежилые и жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>.

ООО «Орпола» в судебном заседании заявило ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уточнении исковых требований в котором просило, взыскать в счет исполнения обязательств по инвестиционному контракту с ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» в пользу ООО «ОРПОЛА» сумму стоимости апартаментов в размере 115 538 750 руб., которое было удовлетворено судом.

Так, при рассмотрении дела судом установлено, что ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» принадлежит земельный участок на основании договора аренды земельного участка № 4000005125 от 25.11.2015, адрес участка: 

<

...>, площадь 159068 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер участка 23:40:0402010:20.

20.04.2016 между ООО «Фортис» и ООО «Есаулъ» заключен инвестиционный контракт № 01-16, по условиям которого ООО «Фортис» осуществляет функции инвестора, а ООО «Есаулъ» - Заказчика-Застройщика, а также 26.04.2016 заключен договор на осуществление ООО «Фортис» функций заказчика-застройщика.Предметом контракта являлась деятельность сторон по переработке Проекта строительства объекта – 19-ти этажного здания апартамент-отеля по адресу: 

<

...>., до разрешенных новым градостроительным планом высотности, последующему строительству, вводу в эксплуатацию и др.

В последующем все права и обязанности по указанному инвестиционному контракту и договору на осуществление функций заказчика-застройщика были переданы от ООО «Фортис» к ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег», и от ООО «Есаул» к ООО «Орпола», соответственно.

Таким образом, между ООО «Орпола» и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» сложились правоотношений, вытекающие из обязательства исполнения условий Инвестиционного контракта № 01-16 от 20.04.2016, а именно: ООО «Орпола» осуществляет функции Инвестора, а ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» - функции Заказчика; а также вытекающие из обязательства исполнения условий Договора на осуществление функций заказчика-застройщика, а именно: ООО «Орпола» выступает Заказчиком-Застройщиком, а ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» - Собственником.

Инвестиционным контрактом установлено, что вкладом Заказчика является: объект реконструкции; проектная документация; технические условия на инженерное обеспечение объекта; право на застройку земельного участка; земельного участка.

Вкладом инвестора является: организация и финансирование проектных работ по реконструкции объекта и прокладке инженерных сетей по участку; организация и финансирование работ по экспертизе строительных конструкций, объекта реконструкции; организация и финансирование работ по проектированию и реконструкции Объекта и ввода в эксплуатацию объекта до Акта приемки завершенного строительством Объекта; организация и финансирование мероприятий по присоединению Объекта к сетям инженерной инфраструктуры, строительство объектов инженерной инфраструктуры; обеспечение землеустроительных работ и проектирования Объекта и другие обязательства, выраженные в полной организации и финансировании как самого проекта, так и полного объема строительных работ по реконструкции здания апарт-отеля.

В рамках исполнения условий указанного инвестиционного контракта, между ООО «Орпола» и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» 28.07.2017 заключен предварительный протокол распределения коммерческих площадей в апарт-отеле по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым стороны определили доли Инвестора и Заказчика-Застройщика при распределении площадей в построенном апарт-отеле.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно итоговой редакции которых, истец просит взыскать в счет исполнения обязательств по инвестиционному контракту с ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» в пользу ООО «ОРПОЛА» сумму стоимости апартаментов в размере 115 538 750 руб. В счет исполнения обязательств на отыскиваемую сумму истец и ответчик заключили мировое соглашение о передаче имущества, которое впоследствии было утверждено судом.

На основании указанного судебного акта произведена запись в ЕГРН о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости на ООО «Орпола».

Вместе с тем, Постановлением Северо-Кавказского округа от 06.02.2019 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 по данному делу в части утверждения мирового соглашения было отменено. 

Основанием отмены послужило наличие публично-правового характера защищаемых статьей 222 Гражданского кодекса интересов, с указанием на необходимость проверки судом первой инстанции при утверждении мирового соглашения, предусматривающего передачу имущества в счет исполнения денежных обязательств вопроса о принятии мер к легализации самовольного строительства, соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также иных требований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса.

В связи с тем, что в случае отмены мирового соглашения указанное имущество должно быть передано ООО «Орпола», согласно заключенному предварительному протоколу распределения коммерческих площадей в апарт-отеле по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым стороны определили доли Инвестора и Заказчика-Застройщика при распределении площадей в построенном апарт-отеле.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Суд, принимая решение, руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно статье 1 указанного Федерального закона понятие инвестиции включает в себя денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Согласно ст. 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Статьей 9 Закона об инвестиционной деятельности предусмотрено, что финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Основным правовым документом, регулирующим производственно- хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними (статья 7 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

25.11.2015 между администрацией города Геленджик и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» заключен договор № 4000005125 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 площадью 159068 кв.м с разрешенным использованием для размещения пансионата.

20.07.2016 между ООО «Орпола» и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» заключен инвестиционный контракт № ИК 01.16.

В соответствии с пунктом 2.1 инвестиционного контракта № ИК.01. 16 от 20.07.2016 (с учетом дополнительных соглашений) предметом контракта является деятельность сторон по реализации первого этапа строительства комплекса гостиниц пансионата «Лазуревый берег», который включает в себя реконструкцию инвестиционного объекта - 7-ми этажного здания апарт-отеля квартирного типа по адресу: 

<

...>, вводу в эксплуатацию, реализации (распределение площадей в построенном объекте и регистрация прав на объекты недвижимости - отдельные апартаменты и нежилые помещения первого этажа и машиномест в подземных этажах).

Технико-экономические показатели проекта:

-площадь участка в границах благоустройства - 4947,0 кв.м;

-площадь застройки - 1125,3 кв.м

-этажность - 7 этажей;

-общая площадь здания - 8662,76 кв.м;

-в том числе подземных гаражей с размещением автостоянки и технических помещений - 2 этажа, 2814,8 кв.м;

-количество номеров - 80;

- количество машиномест в двух подземных этажах гаража стилобатной части - 48 Разделом 2 контракта определены вклады сторон.  Так, вкладом Заказчика-Застройщика (Пансионата) является объект реконструкции, проектная документация, заключение экспертизы и прочая техническая документация, технические условия на инженерное обеспечение объекта, право на застройку земельного участка.

Вкладом Инвестора (ООО «Орпола») является, в частности, организация и финансирование получения разрешительной документации; получение разрешения на строительство; организация и финансирование в полном объеме строительства и ввода в эксплуатацию каждого из объектов; получение всего необходимого комплекса исполнительной документации и т.д.

Таким образом, обязанностью ООО «Орпола», как инвестора, является получение всей документации, необходимой для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта/объектов на территории пансионата, а также организация строительства самостоятельно и/или с привлечением генерального подрядчика.

03.07.2017 Пансионату выдано разрешение № 23-300-3000-316-2017 на реконструкцию объекта капитального строительства площадью 8662,76 кв.м.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 по делу № А32-19222/2018 между ООО «Орпола» и Пансионатом заключено мировое соглашение, по условиям которого обществу передано имущество, являющееся предметом спора по настоящему делу. 

На основании указанного судебного акта право на спорное имущество зарегистрировано за ООО «Орпола».

Постановлением суда кассационной инстанции от 06.02.2019 по делу А32-19222/2018 определение об утверждении мирового соглашения отменено. 

Как указано судом кассационной инстанции, Администрацией МО город Геленджик Пансионату выдано разрешение на строительство (реконструкцию объекта капитального строительства - апарт-отеля по ул. Туристическая, 5 в г. Геленджике) от 03.07.2018 № 23-303000-316-2017 сроком действия до 15.05.2019, площадью 8662,76 кв. м., однако в техническом плане здания от 14.05.2018 спорный объект указан, как «Апартамент-отель» площадью 9440,1 кв. м. 

В связи с этим суд кассационной инстанции указал на наличие у спорного объекта признаков самовольной постройки.

Поскольку ООО «Орпола» зарегистрировало право собственности на спорное имущество на основании Определения суда Арбитражного суда Краснодарского края по делу А32-19222/2018 от 28.11.2018, Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Геленджикский городской суд с иском о признании отсутствующим права собственности за ООО «Орпола».

Заочным решением Геленджикского городского суда от 20.05.2019 удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, признано отсутствующим право собственности ООО «Орпола» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, в здании апартамент-отеля в составе, перечисленном в резолютивной части заочного решения суда, признано отсутствующим право собственности ФИО4 на недвижимое имущество - нежилое помещение, апартаменты с кадастровым номером 23:40:0402010:2136 площадью 54,5 кв. м., этаж No 4, расположенное по адресу: 

<

...>, в здании апарт-отеля, признано отсутствующим право собственности ФИО5 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Геленджик, ул, Туристическая, 5, в здании апарт-отеля в следующем составе: нежилое помещение, апартаменты N50 с кадастровым номером 23:40:0402010:2137 площадью 54,8 кв. м., этаж N4; нежилое помещение, апартаменты с кадастровым номером 23:40:040201,0:213 8 площадью 55,2 кв. м., этаж№4; нежилое помещение, апартаменты с кадастровым номером 23:40:0402010:2i49 площадью 62,6 кв. м., этаж N4; нежилое помещение, апартаменты N78 с кадастровым номером 23:40:0402010:2166 площадью 62,6 кв, м„ этаж N95, признано отсутствующим право собственности ФИО6 на недвижимое имущество - нежилое помещение, апартаменты N926 с кадастровым номером 23:40:0402010:2111 площадью 49,8 кв, м., этаж N2, расположенное по адресу: 

<

...>, в здании апартамент-отеля.

Определением от 05.11.2020 Гсленджикский городской суд отказал в заявлении конкурсного управляющего ООО «Орпола» об отмене заочного решения.

Апелляционным определением от Краснодарского краевого суда от 18.02.2021 жалоба конкурсного управляющего ООО «Орпола» на заочное решение от,20.05.2019 оставлена без удовлетворения, оспариваемый судебный акт - без изменения. 

Таким образом, заочное решение о признании отсутствующим за ООО «Орпола» права собственности на спорное имущество вступило в законную силу.

В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты суда общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов власти, лиц и организаций и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

В силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции, являются преюдициальными для арбитражного суда.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Управлением Росреестра по Краснодарскому краю исполнено решение от 20.05.2019 Геленджикского городского суда и апелляционное определение от 18.02.2021 Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда об аннулировании права собственности на спорные объекты за ООО «Орпола».

Исходя из содержания вышеуказанных судебных актов, следует, что ООО «Орпола» в нарушение своих обязанностей по инвестиционному контракту допустило отступление от проектной документации в части разрешенной площади строительства, что привело к появлению объекта самовольного строительства.

С учетом выводов судом в рамках дела №А32-19222/2018 и гражданского дела № 2-1471/19 относительно самовольности возведения спорных объектов, такие строения не являются объектами гражданских правоотношений, являются необоротоспособными.

Самовольные постройки, к которым отнесены спорные строения, ни объектом права собственности, ни объектом иных вещных прав не являются, а сделки с ними запрещены в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение нелегализованным объектом недвижимого имущества не допустимо в силу закона.

Суд отмечает, что в рассматриваемом случае обращение общества с ограниченной ответственностью «Орпола» к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» об обязании передать объекты имеет своей целью преодоление судебных актов в рамках дела №А32-19222/2018 и гражданского дела № 2-1471/19, а также выводы судом относительно самовольности возведения спорных объектов. 

Удовлетворение исковых требований создало бы предпосылки к легализации спорных объектов, введении их в гражданский оборот, что фактически явилось бы обходом предусмотренного законом порядка – признания права собственности на самовольную постройку. Такой подход является недопустимым, не соответствующим принципам правовой определенности и обязательности судебных актов.

Заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты права общества с ограниченной ответственностью «Орпола». 

Обход законодательства о признании права собственности, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов Российского права.

Следует отметить, что общество с ограниченной ответственностью «Орпола» не лишено права обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований. 

Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 55 от 12.10.2006 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Администрации муниципального образования городкурорт Геленджик (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) об отложении судебного разбирательства отклонить. 

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2021 по делу № А32-14377/2021 отменить.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья            А.В. Николаев