ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-6614/2023

г. Киров

06 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2024 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судей Бычихиной С.А., Волковой С.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кондаковой О.С.

без участия представителей,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» 

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.02.2024 по делу № А17-6614/2023

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Текс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания «РК» (далее - истец, Компания, ООО «Компания РК») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум Текс» (далее - ответчик, Общество, ООО «Премиум Текс») задолженности по договору аренды от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 за период с 01.04.2023 по 30.04.2023 в сумме 62 220 рублей.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 01.08.2022 № РК-01/08/2022 за период с 01.03.2023 по 07.07.2023 в сумме 322 434 рублей 19 копеек, неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 67 043 рублей 88 копеек за период с 06.03.2022 по 07.07.2023, с продолжением начисления пени с 08.07.2023 по день фактического исполнения.

Протокольным определением от 23.10.2023 суд удовлетворил ходатайство об увеличении исковый требований частично, определил рассмотрение дела продолжить в части взыскания задолженности в размере 322 434 рублей 19 копеек за период с 01.03.2023 по 07.07.2023, в остальной части ходатайство оставлено без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 08.02.2024 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Компания РК» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования.

По мнению истца, судом сделан ошибочный вывод о том, что следы протечки связаны с настоящим спором между сторонами, поскольку следы протечки имеют отношение к состоянию помещения, в котором оно находилось в период, предшествовавший спору более чем на 2 месяца. ООО «Компания «РК» в апелляционной жалобе указывает, что суд не принял во внимание доказательства истца о надлежащем состоянии арендованного помещения в апреле 2023 года. Кроме того заявитель жалобы считает, что материалами дела не доказан факт ограничения доступа арендатора к помещению.

ООО «Премиум Текс» в отзыве на апелляционную жалобу выразило несогласие с аргументами истца.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 12.04.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 13.04.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Компанией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2022 № РК-01/08/2022, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 366 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литер «Б», помещение №3, 3А, в целях использования в качестве производственно-складского помещения (пункт 1.1 договора).

Состояние передаваемых в аренду помещений позволяет их нормальную эксплуатацию по назначению, указанному в пункте 1.1 (пункт 1.2 договора).

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 62 220 рублей без НДС, в которую входит водоснабжение и канализация. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемых помещений. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за 3 месяца (пункты 2.1, 2.2 договора).

Оплата производится на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца (пункт 2.3 договора).

Договор вступает в силу с 01.08.2022 и действует по 30.06.2023. По окончании срока действия договор может быть пролонгирован по обоюдному согласию сторон, о чем стороны составляют дополнительное соглашение (пункты 6.1, 6.2 договора).

По акту приема-передачи от 01.08.2022 помещение передано арендатору. В акте стороны зафиксировали, что техническое состояние передаваемого имущества удовлетворительное; имущество передается в технически исправном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Согласно справке ГУ МЧС по Ивановской области от 30.03.2023 в чердачном помещении здания по адресу 

<

...> по причине аварийного режима работы электрооборудования 20.01.2023 произошел пожар.

В протоколе осмотра места происшествия от 20.01.2023 зафиксировано, что при входе в производственное помещение ООО «Премиум Текс» установлено наличие следов протечки с чердачного помещения по периметру всего помещения. 

21.01.2023 руководителем Общества издан приказ от 21.01.2023 о приостановке производственно-хозяйственной и торговой деятельности и переводе швейного оборудования, находящегося в помещении, на консервацию.

07.02.2023 сторонами подписано уведомление, в соответствии с которым с 07.05.2023 размер арендной платы по договору от 01.08.2022 №РК-01/08/2022 увеличится и составит 91 500 рублей в месяц.

07.07.2023 сторонами подписан акт возврата помещения, по которому помещение возвращено арендодателю.

По расчету Компании за период с 01.03.2023 по 07.07.2023 за Обществом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 322 434 рублей 19 копеек.

Претензией от 17.04.2023 истец потребовал оплатить возникшую задолженность, однако требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требования отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Поскольку ответчиком заявлены доводы о невозможности использования помещения после случившегося 20.01.2023 на чердаке здания пожара, к числу юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, входит вопрос о том, имели ли место соответствующие юридические и фактические препятствия к осуществлению использования недвижимого имущества, которые бы свидетельствовали об отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя.

Отсутствие оснований для внесения арендной платы в исковой период ответчик обосновывает тем, что он не мог использовать помещение по назначению вследствие постоянных протечек, а также тем, что арендодателем был ограничен доступ в арендуемое помещение через места общего пользования.

В апелляционной жалобе Компания настаивает на том, что указанные протечки не связаны со случившимся 20.01.2023 пожаром, а имеют отношение к состоянию помещения, в котором оно находилось в период, предшествовавший спору.

Указанный аргумент истца подлежит отклонению, поскольку в акте приема-передачи помещения от 01.08.2022 отсутствуют отметки о наличии протечек. В свою очередь представленными в материалы фотоматериалами (приложение к отзыву ответчика от 10.08.2023) подтверждено, что в результате пожара повреждена крыша здания. Какие-либо меры по восстановлению крыши, устранению последствий пожара собственник не принял. Совокупность представленных в материалы дела доказательств не позволяет суду усомниться в том, что наличие протечек в помещении арендатора является последствием пожара, препятствующим использованию арендованного помещения по назначению. Наличие следов протечек зафиксировано протоколом осмотра места происшествия от 20.01.2023.

В свою очередь арендодателем не представлено доказательств, которые бы опровергли доводы ответчика о невозможности пользования помещением в нормальном режиме по назначению, предусмотренному договором (производственно-складское помещение), вследствие регулярного попадания осадков в арендуемое помещение.

Следовательно, невозможность использования ответчиком арендованного помещения по его назначению после произошедшего пожара доказана.

Представленные суду истцом видеоматериалы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции. Напротив, из указанных доказательств видно, что потолок помещения в некоторых местах изолирован пленкой, имеют место следы протечек. 

Также суд справедливо признал доказанным факт ограничения с апреля 2023 года арендодателем доступа в арендованное на 4 этаже помещение исходя из следующего. 

В материалы дела представлен скриншот электронной почты Общества, в котором Компания сообщает Обществу о необходимости с 06.04.2023 использовать собственный вход в помещение и фактически запрещает работникам арендатора доступ в помещение через места общего пользования.

При этом к отдельному входу, на который указывает истец, ведет наружная лестница, предназначенная для эвакуации людей из здания при пожаре.

Оценив аргументы апелляционной жалобы, апелляционный суд не усматривает оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям разъяснений, изложенный в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В данном случае обстоятельства дела свидетельствуют не о досрочном освобождении арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), а о том, что арендатор не мог использовать такое помещение по назначению по независящим от него причинам.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.02.2024 по делу № А17-6614/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.02.2024 по делу № А17-6614/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «РК» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий                                      

 

Е.В. Минаева

 

Судьи             

 

С.А. Бычихина

 

С.С. Волкова