ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А62-995/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 09.12.2024 Постановление изготовлено в полном объеме 10.12.2024 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.09.2024 по делу № А62-995/2024 (судья Соловьева А.В.),   

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к администрации города Смоленска (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, а именно: изложении пункта 3.1 в следующей редакции:  

«Продажная цена недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта ООО «Независимая Оценочная Компания» от 30.05.2024 № 2091/1У/24 и составляет 1 225 700 (один миллион двести двадцать пять тысяч семьсот) рублей  

(без учета НДС)». Решением суда от 30.09.2024 исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что экспертное заключение от 12.10.2017 № 504-09/17 не является достоверным доказательством, поскольку результаты оценки нежилого помещения приведены без учета его статуса как части объекта культурного наследия. Указывает, что  

установленная администрацией выкупная цена нежилого помещения в 2 113 000 рублей является рыночной, определена в соответствии с отчетом от 03.10.2023 № 4909/Н/23-10 в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) на дату подачи заявления истца о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (07.08.2023). Указывает, что Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) на администрацию возложена обязанность по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Отмечает, что определенная независимым оценщиком рыночная цена недвижимого имущества не может быть изменена органом местного самоуправления, в связи с чем представленный предпринимателем протокол разногласий с указанием в нем иной выкупной цены по состоянию на октябрь 2023 года, правомерно отклонен администрацией.  

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как видно из материалов дела, 27.05.2021 между предпринимателем (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор № 3930/21 аренды нежилого помещения общей площадью 42,7 кв. метров, с кадастровым номером 67:27:0020703:1210, расположенного на 1 этаже в 

<

...> в г. Смоленске, находящегося в муниципальной собственности, для использования под производство, торговлю и экспозицию изделий народных художественных промыслов и сувенирной продукции, сроком действия с 01.06.2021 по 31.05.2026.  

В порядке, предусмотренном положениями Закона № 159-ФЗ, предприниматель 07.08.2023 обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.  

Постановлением администрации от 16.11.2023 № 3245-адм (в редакции постановления администрации от 21.12.2023 № 3677-адм) установлены условия  

приватизации, согласно которым продажная цена объекта определена в размере  

2 113 000 рублей. 

На основании указанного решения администрацией в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 43), который подписан истцом с протоколом разногласий по цене выкупа и 12.01.2024 возвращен ответчику (т. 1, л. д. 49).  

Возражая против предложенной выкупной стоимости, предприниматель представил отчет об оценке от 30.10.2023 № 30-1-1-НИ/23 (т. 1, л. д. 54), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 348 656 рублей.  

Наличие разногласий относительно условий о цене продажи выкупаемого имущества, послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.  

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных  

ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.  

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению из публичной собственности субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.  

Согласно абзацу четвертому пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.  

Обращаясь в суд, предприниматель возражала против завышенной, по ее мнению, величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной в отчете № 4909/Н/23-10, подготовленном по заказу администрации, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества установлена в размере 2 113 000 рублей.  

Таким образом, рассматриваемый по настоящему иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен, прежде всего, возникшими между администрацией и предпринимателем разногласиями по поводу цены выкупаемого имущества.  

Согласно отчету о рыночной стоимости, составленному по заказу администрации, стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 11.10.2016 определена в размере 2 138 000 рублей (без НДС) (т. 2, л. д. 57).  

Оспаривая указанный отчет, предприниматель представила альтернативное заключение от 30.10.2023 № 30-1-1-НИ/23 (т. 1, л. д. 54), согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 1 348 656 рублей.  

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 28.03.2024 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Независимая Оценочная Компания» (эксперт ФИО2).  

Выкупная цена имущества определена судом на дату подачи заявки на выкуп – 07.08.2023 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12) и по результатам проведенной судебной экспертизы (экспертное заключение № 2091/IV/24) составила 1 225 700 рублей без НДС.  

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая представленные экспертом дополнительные пояснения, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу ввиду его соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001  

 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).  

Изложенные администрацией доводы о некорректности экспертного заключения подлежат отклонению, поскольку направлены на оспаривание примененных экспертом методов оценки. Между тем выбор способов и методов исследования объектов недвижимости, при установлении их рыночной стоимости, входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с примененными экспертом методиками оценки, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования.  

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.  

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.  

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, не имеется.  

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.  

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.  

Доводы заявителя о необходимости увеличения выкупной цены помещения в связи с отнесением нежилого помещения к объекту культурного наследия, опровергается дополнительными пояснениями к экспертному заключению № 2091/IV/24, согласно которым дом 47 по ул. Николаева г. Смоленска не расположен в исторической части города, не является частью архитектурного ансамбля и не может приносить дополнительный доход за счет «историчности» или увеличенного туристического потока. Указанное расположение спорного объекта в объекте культурного наследия несет бремя дополнительных операционных расходов по содержанию и ремонту объекта культурного наследия, что ведет к снижению стоимости нежилого помещения. Также расположение объекта оценки в объекте культурного наследия привносит в эксплуатацию объекта такие особенности, как невозможность получения разрешения на отдельный вход, сложности с установкой систем кондиционирования воздуха и т.п, что снижает привлекательность объекта оценки на рынке недвижимости и ведет к снижению его стоимости.  

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.  

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.  

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.  

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.  

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.09.2024 по делу № А62-995/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий Л.А. Капустина  

Судьи И.Ю. Воронцов В.А. Устинов