ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-34378/2018

Дело № А40-27559/18

г. Москва

29 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2018 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи              В.А. Свиридова 

судей:

ФИО1, Т.Б.Красновой  

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2 

 

Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №15 апелляционную жалобу АО КБ «Юнистрим» на решение Арбитражного суда г.Москвы от 24 мая 2018 по делу №А40-27559/18 (54-127) судьи Голоушкиной Т.Г.

 

по заявлению АО КБ «Юнистрим» 

к Управлению Росреестра по г.Москве

третье лицо: ООО «Инвестиционное развитие «Большеохтинский» 

о признании незаконным действий

 

при участии:

от заявителя: ФИО3 по дов. от 02.08.2017;

от ответчика: ФИО4 по дов. от 21.12.2017;

от третьего лица: не явился, извещен. 

 

УСТАНОВИЛ:

АО Коммерческий банк «ЮНИСТРИМ» (далее общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по г.Москве), изложенного в Уведомлении от 25.12.2017г. №77/009/241/2017-4378 об отказе в государственной регистрации изменений от 01.08.2017 №2, вносимых в Договора аренды от 01.12.2015 №2/А между ООО «Инвестиционное развитие «Большеохтинский» и АО КБ «ЮНИСТРИМ» на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) по адресу: г.Москва, Масловка Верхняя, д.20, стр.2. 

 

Решением арбитражного суда 24.05.2018 суд отказал в удовлетворении заявленных требований. 

 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, а также выводы не соответствую обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает, что для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Отзыв на апелляционную жалобу от третьего лица не поступал. 

 

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

Представитель ответчика поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает ее необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, изложил свои доводы.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, суд располагает доказательствами его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания- Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ. 

 

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266 и 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. 

 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.09.2017 Заявитель обратился в Управление Росреестра по г.Москве с заявлением о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации изменений к договору аренды нежилого помещения.

Письмом от 25.09.2017 Заявитель был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п.5, ч.1 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о регистрации). 

С 01.01.2017 Закон о регистрации регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Закона о недвижимости, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) и предоставлением предусмотренных Законом о недвижимости сведений, содержащихся в ЕГРН.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.18 Закона о регистрации, регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя и иных лиц, в случае прямого указания закона и прилагаемых к нему документов, необходимых для ее проведения, в том числе и документов о правах на недвижимое имущество (правоустанавливающие), перечень которых установлен ст.14 Закона о регистрации и также отвечающих требованиям ст.21 Закона о регистрации.

В качестве основания для проведения заявленных регистрационных действий в материалы регистрационного дела было представлено соглашение, поименованное как «Изменения и дополнения, вносимые в пересмотренный и измененный договор №2/А долгосрочной аренды нежилого помещения от 01.08.2017 №2» (далее - Дополнительное соглашение), заключенное между ООО «Инвестиционное развитие «Большеохтинский» (Арендодатель) и АО КБ «ЮНИСТРИМ» (Арендатор).

Как следует из материалов дела, в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0004013:2596 зарегистрирован Договор Аренды №2/А от 19.08.2009 (запись 77-77-09/117/2009-448 от 22.10.2009) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация договоров аренды, заключенных после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (с 01.01.2017), а также изменений, вносимых в указанные договоры, осуществляется в порядке, установленном упомянутым Законом. 

Согласно договору аренды общая площадь арендованной части составляет 1 592,1 кв. м. и включает в себя 1 эт., пом. II, ком. с 1 по 15, с 17 по 47, с 50 по 62, пом. III, ком. 1, эт. 2, пом. V, ком. 22, ком. 36 (лестница), эт. 3, пом. VI, ком. с 1 по 33, ком. 35 (лестница), тех. этаж, пом. VII, ком. с 1 по 6, то есть передаче в аренду подлежит часть объекта с кадастровым номером 77:09:0004013:2596

В соответствии с дополнительным соглашением №2, изменен предмет договора, в аренду переданы помещения общей площадью 1 546 кв.м., указанные в п 1.

25.12.2017г. Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора не связанного с отчуждением имущества. 

Общество просит признать действия Управления об отказе в регистрации вносимых обществом в договор аренды незаконными, решение об отказе отменить.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.5 ст.200 АПК РФ с учетом ч.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п.1 ст.21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 1 ст.131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.2 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно п.4 ч.3 ст.14 Закона о регистрации в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного п.11 ч.5 указанной статьи, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

В силу ч.5 ст.44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Одновременно, по смыслу ст.14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет осуществляется в заявительном порядке на основании документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета установлены ч.2 ст.14 Закона о регистрации.

Технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, является основанием для осуществления государственного кадастрового учета (п.7 ч.2 ст.14 Закона о регистрации).

В соответствии с ч.4 ст.21 Закона о регистрации, в том числе, технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Как следует из материалов дела, заявления о государственном кадастровом учете части в виде передаваемых помещений, составляющих предмет договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, а также документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета вышеуказанной части помещения, в материалы регистрационного дела не были представлены.

20.12.2017 Управлением было принято заявление №77/009/027/2017-925 о приобщении дополнительных документов в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимости. Однако представленные документы не устраняют причин, препятствующих государственной регистрации.

Согласно части 7 статьи 1 Закона о регистрации, пункта 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», части недвижимого имущества - обособленные и/или изолированные помещения в зданиях, сооружениях - могут быть объектом аренды, если, как следует из статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются индивидуально-определенными вещами.

Если предметом аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды.

При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.

Таким образом, при регистрации аренды без одновременного кадастрового учета, передаваемой в аренду части здания (помещения), обремененным арендой оказывается весь объект целиком, что нарушает законные права правообладателя объекта и арендатора соответственно.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, объект расположенный по адресу: 

<

...> находится на кадастровом учете и имеет кадастровый номер 77/009/241/2017-4378. Общество не производило технических изменений в занимаемом на основе договора аренды помещениях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 2 статьи 16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно пункту 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.5 ст.44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

В силу ч.6 ст.72 указанного закона предусмотрено, что со дня вступления в силу закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст.4 закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, заявитель как арендатор нежилых помещений при осуществлении государственного кадастрового учета не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственном кадастре недвижимости, в том числе путем предоставления технического плана.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 июля 2018 года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года №307-КГ17-18061 по делу №А26-505/2017; Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2018 года №151-ПЭК18 по делу №А26-505/2017 отказано Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации).

Так п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018) в разделе: «Судебная коллегия по экономическим спорам», подразделе: «Споры, возникающие из обязательственных правоотношений» разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Таким образом, непредставление обществом технического плана на часть здания, само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды. 

Апелляционный суд исходит из того, что при таких обстоятельствах не требовалось представление технического плана, в которых отражены сведения о кадастровом учете частей здания, передаваемых в аренду по спорному договору. 

Таким образом, действия ответчика по принятию решения об отказе в государственной регистрации вносимых обществом в договор аренды незаконны, решение от 25.12.2017г. подлежит отмене. 

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах решение суда по настоящему делу подлежит отмене, поскольку суд сделал выводы не соответствующие обстоятельствам дела. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2018 по делу №А40-27559/18 отменить.

Признать незаконным и отменить отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, изложенный в Уведомлении от 25.12.2017г. №77/009/241/2017-4378 об отказе в государственной регистрации изменений от 01.08.2017 №2, вносимых в Договора аренды от 01.12.2015 №2/А между ООО «Инвестиционное развитие «Большеохтинский» и АО КБ «ЮНИСТРИМ» на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) по адресу: г.Москва, Масловка Верхняя, д.20. стр.2.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                      В.А. Свиридов 

 

Судьи:                                                                                               Т.Б. Краснова 

 

                                                                                                           ФИО1 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.