﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3678/20 

Екатеринбург

20 августа 2020 г.

Дело № А07-29115/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства обороны Российской Федерации и Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу № А07-29115/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 11.02.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Федерального государственного казенного учреждения «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации – Башкова О.В. (доверенность от 04.02.2020 № 141/4/07-1046);

 Министерства обороны Российской Федерации – Стулев А.В. (доверенность от 13.11.2019 № 207/4/311д);

общества с ограниченной ответственностью  «Группа компаний СУ-10» - Камалетдинов Э.С. (доверенность от 10.12.2019 № 11), Вовк Н.М. (доверенность от 11.08.2020 № 3). 

Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний СУ-10» (далее – общество «ГК СУ-10») о взыскании неосновательного обогащения за незаконное использование земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923 и частью земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в размере 347 264 784 руб. 86 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Жилищно-строительный кооператив «Гоголя 1», Жилищно-строительный кооператив «Гоголя 2», Инспекция государственного строительного надзора Республики Башкортостан, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением суда от 13.11.2019 исковое заявление Министерства удовлетворено частично. С ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 34 418 617 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

           Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 11.02.2020 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Минобороны России просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа о взыскании  с общества «ГК СУ-10» неосновательного обогащения за использование двух земельных участков в размере 143 842 175 руб., в указанной части дело передать на новое рассмотрение. Минобороны России полагает, что при расчете неосновательного обогащения необходимо использовать результаты первоначальной судебной экспертизы, установившей стоимость одного квадратного метра спорных земельных участков общей площадью 10051 кв.м. в размере 17 736 руб. По мнению заявителя, назначение повторной судебной экспертизы по ходатайству ответчика произведено судом первой инстанции с нарушением норм процессуального права, поскольку на момент вынесения определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.06.2019 денежные средства ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены не были (часть 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23).  Заявитель также не согласен выводами повторной экспертизы, так как эксперт при проведении оценки не обосновал отказ от использования того или иного подхода, а выбрал сравнительный подход к оценке тех земельных участков, которые не могли быть признаны аналогами. 

Минобороны России отмечает, что суду следовало при определении  размера неосновательного обогащения  ответчика оценивать результаты пяти  экспертиз: две землеустроительные, проведенные по делу  №А07-13507/2015 и №А07-29115/2017; экспертиза,  проведенная ООО «Центр поддержки бизнеса» по инициативе ответчика от 25.08.2016 № 2016-01/485, экспертиза, назначенная арбитражным судом и проведенная ООО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» экспертом Лисичкиным А.В., и повторная экспертиза, проведенная  экспертом ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В.

В кассационной жалобе Федеральное государственное казенное учреждение «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – учреждение «Приволжско-Уральское ТУИО»)  просит  обжалуемые судебные акты отменить в части отказа о взыскании с общества «Группа компаний СУ-10» стоимости возмещения земельных участков в заявленном размере, удовлетворить требования  Министерства в полном объеме. Заявитель полагает, что заключение эксперта Лисичкина А.В. в большей степени соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам, не противоречит иным доказательствам по делу. По его мнению, расчет стоимости земли, исходя из 1 кв. м, 3 442 руб. и 3 406 руб., выполненный экспертом Хуснутдиновой Г.В.,  явно не соответствует  критериям достоверности; также ссылается на нарушение норм процессуального права при назначении повторной экспертизы. Кроме того, эксперт Хуснутдинова Г.В., используя метод сравнения продаж,  подобрала и использовала для сравнения объекты с существенно отличающимися ценообразующими факторами (местоположение, вид передаваемого права и т.д.), что повлекло применение большого количества корректировок. 

В отзыве общество «ГК СУ-10» просит оставить кассационные жалобы  без удовлетворения, обжалуемые судебные акты  - без изменения. 

Как следует из материалов дела, между обществом «ГК СУ-10» (арендатор) и ФГУ «Уфимская КЭЧ района» (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 02.08.2011 № 14-Ж, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010216:6, расположенный по адресу: Ленинский район ГО г. Уфа РБ, ул. Карла Маркса, д. 55/1 для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов площадью 32923 кв. м, срок договора аренды установлен с 02.08.2011 по 02.08.2014.

В рамках дела № А07-20025/2013 Министерство обороны Российской Федерации обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГК  СУ-10», с привлечением третьих лиц - ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» Минобороны РФ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об истребовании у общества «ГК СУ-10» земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6, общей площадью 32923 кв. м, по адресу: г. Уфа, ул.             К. Марска, 55/1.

Решением суда от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 требование истца удовлетворено, суд возложил на общество «ГК СУ-10» обязанность возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 решение суда от 17.04.2014 по делу № А07-20025/2013 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты нарушенного права не применим в спорной ситуации, при которой истец фактически лишен владения лишь частью площади принадлежащего ему участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 в связи с размещением на нем самовольно возведенных объектов недвижимости.

Нормой пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу названого принципа истребование земельного участка, на котором

находятся не принадлежащие истцу объекты недвижимости (на участке находилось 60 гаражных боксов кооператива «Рассвет», акт приемки и ввода в эксплуатацию которых утвержден Администрацией 01.11.2002, три многоэтажных жилых дома по 14 этажей, гаражные боксы кооператива «Беркут»), невозможно без решения вопроса об определении дальнейшей юридической судьбы таких объектов.

Восстановление нарушенных прав истца при названных обстоятельствах может быть достигнуто лишь посредством рассмотрения спора о сносе находящихся на спорном участке объектов недвижимости как возведенных без согласия собственника земельного участка и, тем самым, являющихся объектами самовольного строительства.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу № А07-20025/2013 оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.04.2015               № 309-ЭС15-3864 отказано Минобороны России и ФГКУ «Приволжско-Уральское территориальное управление имущественных отношений» в передаче кассационных жалоб на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.01.2015 по делу №А07-20025/2013 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В то же время общество «Группа Компаний СУ-10» на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010212:6 осуществляла и продолжает осуществлять строительство объектов:

- «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район городского округа город Уфа, ул. Карла Маркса, 55/1" (этажность - 20, общая площадь - 19152,86 кв. м, общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв. м, общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв. м, общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв. м);

- «Многоэтажный жилой дом» литер № 2 по ул. Гоголя в квартале № 285 в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец указывал, что после рассмотрения судебных споров по делу                     № А07-20025/2013 общество «ГК СУ-10» в апреле 2015 года обратилось в Департамент имущественных отношений Минобороны России (далее - Департамент) с просьбой урегулировать данный спор и установить границы образуемых земельных участков под строящимися объектами недвижимого имущества.

В дальнейшем общество «ГК СУ-10» обращением в Департамент представило документы для утверждения схемы расположения земельных участков образуемых из земельного участка площадью общей площадью 32923 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010212:6.

В сентябре 2015 года в результате раздела земельного участка площадью

32923 кв. м, с кадастровым номером 02:55:010212:6 были образованы три земельных участка. При этом два земельных участка (с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, площадью 5146 кв. м, и 02:55:010212:923, площадью 4905 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан" г. Уфа, район Ленинский, ул. Карла Маркса, 55/1) были сформированы под фактически занимаемыми и используемыми обществом «ГК СУ-10» частями земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 для строительства многоквартирных домов и инженерных сооружений.

Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 являются собственностью Российской Федерации и находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования у Министерства обороны России.

Право собственности и вещное право на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:922 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5453/1 от 14.09.2015 и № 02-04/101-04/201/052/2015-5451/1 от 14.09.2015 соответственно.

Право собственности и вещное право на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:923 зарегистрировано за № 02-04/101-04/201/052/2015-5456/1 от 14.09.2015 и № 02-04/101-04/201/052/2015-5455/1 от 14.09.2015 соответственно.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:6 после раздела составила 20872 +/- 51 кв. м.

Записи в ЕГРН о праве собственности Российской Федерации и праве (постоянного) бессрочного пользования за ФГКУ «Приволжско-Уральское ТУИО» на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010212:6 остались прежние.

В тот же период в Арбитражный суд Республики Башкортостан был подан иск Минобороны России к обществу «ГК СУ-10» (дело № А07-13507/2015) о признании объектов:  «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе город Уфа Республики Башкортостан» литер 1, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район город Уфа, ул. Карла Маркса, 55/1 (этажность - 20, общая площадь - 19152,86 кв. м, общая площадь встроенных помещений - 556,36 кв. м, общая площадь пристроенных помещений - 413,92 кв. м, общая площадь автостоянки на 65 м/мест - 2582,24 кв. м);  «Многоэтажный жилой дом» литер № 2 по ул. Гоголя в квартале № 285 в Ленинском Районе г. Уфа РБ, строящиеся на территории земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010212:6, 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Карла Маркса, 55/1, самовольными постройками и обязании ответчика осуществить снос самовольных построек.

ЖСК «Гоголя-1»  представлены в арбитражный суд решения Ленинского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 16.02.2015, 18.02.2015, 05.05.2015, 13.05.2015, согласно которым за физическими лицами признано право собственности на квартиры, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Гоголя, д. 78 (согласно представленной в суд справки Главного управления Архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ № 7-7669/АР от 31.07.2014 зарезервирован почтовый адрес объекта «Многоэтажные жилые дома по ул. Гоголя в Ленинском районе ГО г. Уфа РБ, расположенные по ул. Карла Маркса 55/1, Литер 1, РБ, г. Уфа, Ленинский район, ул. Гоголя 78).

Минобороны России направлена претензия № 212/2/531 от 07.04.2017 с предложением обществу «ГК СУ-10» уплатить неосновательное обогащение в размере 176 129 502,58 рублей.

В ответ на претензию от 15.05.2017 № 41-юр общество «ГК СУ-10» сообщило, что с целью урегулирования имеющегося спора готово выплатить выкупную стоимость земельных участков в размере их кадастровой стоимости - земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 в размере 3 291 175,76 руб., с кадастровым номером 02:55:010212:923 в размере                                   3 137 041,80 руб.

Также общество в ответе указало, что, осознавая необходимость соблюдения баланса интересов как государства в лице Минобороны России, так и большого числа граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства жилых домов, и с целью предупреждения социальной дестабилизации региона, готово заключить соглашение о передаче государству в лице Минобороны России жилых помещений при предоставлении обществу земельных участков с целью окончания строительства.

В рамках дела № А07-13507/2015 была назначена судебная экспертиза. Заключение эксперта поступило в суд, определением суда от 18.07.2017 производство по делу возобновлено.

Экспертным заключением в рамках дела № А07-13507/2015 установлено, что площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации самовольных построек:

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 1, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 0,9758 га;

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 2, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 1,059 га.

В сентябре 2017 года Минобороны России направило в адрес общества «ГК СУ-10» претензию, которой увеличены требования до 347 264 784,86 рублей.

Министерство обороны Российской Федерации, ссылаясь на то, что общество «ГК СУ-10» без правовых оснований завладело земельными участками, чем нанесло ущерб бюджету Российской Федерации в результате выбытия указанных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В связи с тем, что между сторонами, в ходе рассмотрения дела, в том числе возник спор по рыночной стоимости земельных участков, судом была проведена экспертиза, по результатам которой в материалы дела было представлено заключение эксперта Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Лисичкина А.В. от 20.02.2019, которое суд первой инстанции признал содержащим противоречия в выводах (л.д. 3-144 т. 5).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.06.2019 по делу № А07-29115/2017 была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы было поручено экспертам ООО «Проф-Групп», по результатам проведения которой в материалы дела было представлено экспертное заключение № 7-000-29115/2019 (л.д. 42-211, том 7).

Принимая решение о частичном удовлетворении требований Министерства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с общества неосновательного обогащения в размере 34 418 617 руб., определенном экспертным заключением ООО «Проф-Групп» при проведении повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в следующих пунктах:

2.1 Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 площадью 5 146 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства и эксплуатации многоквартирных домов, по состоянию на день проведения экспертизы 09.08.2019 г., в том числе с отсутствием инженерных сетей на данном земельном участке составляет 17 531 894 рублей 00 копеек (семнадцать миллионов пятьсот тридцать одна тысяча восемьсот девяносто четыре рубля ноль копеек).

2.4 Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923 площадью 4 905 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства и эксплуатации многоквартирных домов, по состоянию на день проведения экспертизы 09.08.2019 г., в том числе с отсутствием инженерных сетей на данном земельном участке составляет 16 886 723 рублей 00 копеек (шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот двадцать три рубля ноль копеек).

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, выводы суда первой инстанции поддержал. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Обязанность суда дать квалификацию заявленным истцом требованиям и определить существо его материально-правового интереса, подлежащего судебной защите, следует из пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и правовых позиций, сформированных в постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, N 5441/10 от 09.12.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Судом апелляционной инстанции верно установлено, что преследуемый истцом в настоящем деле материально - правовой интерес заключается в возмещении титульному владельцу стоимости выбывших из его владения земельных участков, находящихся во владении ответчика, невозможность возврата которых в порядке применения последствий недействительности сделки установлена в судебных актах по делу Арбитражного суда Республики Башкортостан N А07-20025/2013.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая позицию, изложенную в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49, принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу N А07-13507/2015, состоявшемуся между сторонами, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод, что в обстоятельствах нахождения на спорных земельных участках фактически построенных многоквартирных жилых домов, значительная часть квартир в которых передана физическим лицам - членам жилищно-строительных кооперативов по актам приема-передачи, и подтверждения принадлежности спорных земельных участков истцу, требования истца в части возмещения стоимости утраченного имущества подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 с разрешенным использованием: под здания и сооружения войсковой части не предоставлялись в аренду и не продавались на аукционах ООО "ГК СУ-10" уполномоченным исполнительным органом государственной власти, которому такое право предоставлено.

Фактически ООО "ГК СУ-10" использует указанные земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов.

Истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере кадастровой стоимости спорных земельных участков в сумме 347 264 784 руб. 86 коп., при этом сумма исковых требований рассчитывалась истцом исходя из площадей земельных участков (с кадастровыми номерами 02:55:010212:922, 02:55:010212:923), установленных в результате экспертизы, выполненной экспертом Приуральского филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Садыковым А.В. и удельного показателя кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка г. Уфы с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент вынесения решения суда) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 48-О "По жалобе гражданина Щепачева Виталия Александровича на нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации" данные нормы, направленные на обеспечение равноценности и эквивалентности возмещения каждой стороне стоимости переданного имущества при невозможности его возврата в натуре.

Из разъяснений нормы пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 N 1152/14 и Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 следует, что при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд, проверив доводы о невозможности возвратить полученное имущество в натуре, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает сторону возместить действительную цену (рыночную стоимость) имущества.

В силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно рыночной стоимости спорных земельных участков суд первой инстанции назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Лисичкину А.В. (АСО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»).

Согласно заключению эксперта АСО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Лисичкина А.В. от 20.02.2019:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 площадью 5146 кв.м. для целевого использования – осуществления на нем строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, по состоянию на день проведения экспертизы составляет 95 853 023 рубля;

-  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923 площадью 4905 кв.м. для целевого использования – осуществления на нем строительства и эксплуатации многоквартирных жилых домов, по состоянию на день проведения экспертизы составляет 85 407 769 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 площадью 10 059 кв.м. для объекта многоэтажный жилой дом по ул.Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 2 по состоянию на день проведения оценочной экспертизы составляет 187 366 024 рубля;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923 площадью 9 758 кв.м. для объекта многоэтажный жилой дом по ул.Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 1 по состоянию на день проведения оценочной экспертизы составляет 153 216 727 рублей.

       	Как следует из вышеуказанного заключения эксперта Лисичкина А.В., при проведении оценки спорных земельных участков был использован метод сравнения продаж, после чего эксперт применил также метод выделения, обосновав его применение большим разбросом стоимости аналогов для сужения диапазона цен. При этом эксперт руководствовался распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002  № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Ответчик  заявил  ходатайство о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на нарушение правил проведения экспертизы. 

Суд первой инстанции назначил проведение повторной оценочной экспертизы и поручил ее проведение предложенному обществом «ГК СУ-10» эксперту ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В.

 Экспертом ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. в заключении от 25.06.2019 № 7-000-29115/2019, среди прочего, сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:922 площадью 5 146 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства и эксплуатации многоквартирных домов, по состоянию на день проведения экспертизы 09.08.2019 г., в том числе с отсутствием инженерных сетей на данном земельном участке составляет 17 531 894 рублей 00 копеек.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010212:923 площадью 4 905 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 55/1, для целевого использования земельного участка - осуществления на них строительства и эксплуатации многоквартирных домов, по состоянию на день проведения экспертизы 09.08.2019 г., в том числе с отсутствием инженерных сетей на данном земельном участке составляет 16 886 723 рублей 00 копеек.

Вышеуказанные выводы повторной судебной оценочной экспертизы признаны судами первой и апелляционной инстанций обоснованными и учтены при принятии обжалуемых судебных актов.

Вместе с тем, обосновывая размер взыскиваемого неосновательного обогащения на основании экспертного заключения ООО «Проф-Групп»  Хуснутдиновой Г.В. и отклоняя доводы Министерства и учреждения  «Приволжско-Уральское ТУИО», суды первой и апелляционной инстанций  неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующее. 

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона №135-ФЗ) оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Как следует из вышеуказанного заключения эксперта ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В., при проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого экспертом анализировались открытые источники информации о ценах предложений к продаже земельных участков на дату определения рыночной стоимости.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости спорного земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно экспертному заключению ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. спорные земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010212:922 и 02:55:010212:923 расположены в центральной исторической части города Уфы (Ленинский район), которая является престижным районом среди жителей города.

Однако при проведении повторной оценочной экспертизы экспертом использованы объекты-аналоги – земельные участки площадью 5 433 кв.м., 3 478 кв.м., 17 527 кв.м., находящиеся в Демском районе г. Уфы (микрорайон «Яркий», д. 1, д. 2 и по ул. Дагестанская), которые существенно территориально удалены от центра и являются окраиной г. Уфы.

Место нахождения объекта имеет существенное влияние на стоимость недвижимости. Это интегральная характеристика, включающая в себя удаленность от центра, престижность, транспортная доступность, особенности  ландшафта и ближайшего окружения. 

Имеются также иные существенные отличия по ценообразующим факторам.

Экспертом не обоснована невозможность применения иных объектов-аналогов, наиболее полно соответствующих объекту оценки по основным ценообразующим факторам. При этом самим экспертом ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. в заключении указано, что анализ рынка земельных участков коммерческого назначения города Уфы говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется достаточно предложений по различным категориям, в том числе и на 1 полугодие 2015 года и на 1 полугодие 2019 года.   

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать объекты-аналоги, которые наиболее полно соответствуют объекту оценки по основным ценообразующим факторам.

Между тем при проведении повторной оценочной экспертизы в нарушение требований ФСО № 3 и № 7 эксперт ООО «Проф-Групп» Хуснутдинова Г.В. подобрал и использовал для сравнения объекты аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, прежде всего в части местоположения земельных участков. 

Использование ненадлежащих объектов-аналогов повлекло применение  большого количества корректировок, обоснованность применения которых судами не проверена.  

Документ – основание расчета стоимости з/у  

02:55:010212:923, 02:55:010212:922

Стоимость з/участков, 1 кв. м, рублей

претензия Минобороны России 212/2/53 от 07.04.2017 г. №212/2/531

176 129 502,58 рублей

 1 кв. м - 17 523,58 рублей

Постановление  Администрации  городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 № 5860, установивший  средний удельный  показатель стоимости  одного квадратного метра в г. Уфе под многоквартирными домами  в размере  17 523, 58 руб.

1 кв. м -17 523,58 рублей

Отчет ООО «Центр поддержки бизнеса» №2016-01/485 от 25.08.2016 г.

162 214 000 рублей

 1 кв. м - 16 139 рублей

АСО     «Национальная     коллегия     специалистов - оценщиков» (ИНН 7706588852, 119017, г. Москва, ул. Малая Ордынка, д. 13, стр. 3) заключение исследования экспертом Лисичкиным А.В.

178 260 792 рублей                  1 кв. м - 17 736 рублей

Сведения    Росреестра    о    кадастровой стоимости близлежащего   аналогичного   земельного участка в одном кадастровом квартале с к/н 02:55:010216:484 площадью 3 842 кв.м (целевое предназначение - для строительства многоэтажного жилого дома)

97 357 086,82 рублей               1 кв. м - 25 340 рублей

Заключение эксперта ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Гузель Вазыховны от 20.08.2019  № 7-00029115/2019 на 2019 год без сетей

34 547 989 рублей                    1 кв. м - 3 424,40 рублей

	Как видно из вышеуказанной	 таблицы, стоимость 1 кв.м. согласно:

- Постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 № 5860, установившему средний удельный  показатель стоимости одного квадратного метра в г. Уфе под многоквартирными домами,  составляет  17 523, 58 руб.;

- отчету ООО «Центр поддержки бизнеса» №2016-01/485 от 25.08.2016  составляет 16 139 рублей;

- заключению первоначальной судебной оценочной экспертизы АСО     «Национальная     коллегия     специалистов - оценщиков» (ИНН 7706588852, 119017, г. Москва, ул. Малая Ордынка, д. 13, стр. 3) составляет 17 736 рублей.

В соответствии с вышеуказанными документами стоимость одного квадратного метра находится приблизительно в одном ценовом диапазоне – 16-17 тыс. за 1 кв.м.

Однако согласно заключению повторной оценочной экспертизы ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. от 20.08.2019 № 7-00029115/2019 стоимость спорных земельных участков на 2019 год без сетей составляет всего 3 424,40 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем суды вышеуказанные обстоятельства не приняли во внимание, признали достоверной стоимость 1 кв. м. спорных земельных участков для строительства многоквартирных домов, расположенных в центральной исторической части города Уфы в размере 3 424,40 руб. 

Кроме того, в кассационной жалобе Министерство обороны РФ ссылается на то, что не имеет документального подтверждения предложения продаж объектов-аналогов, поскольку в заключении повторной оценочной экспертизы ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. отсутствуют объявления о таких предложениях, в судебном заседании эксперт также не смог продемонстрировать суду наличие таких объявлений, в том числе с помощью предоставленного технического средства в сети Интернет. Вышеуказанные доводы подлежат проверке.     

С учетом вышеизложенного у судов не имелось оснований для признания в соответствии со статьей 71 АПК РФ заключения повторной оценочной экспертизы ООО «Проф-Групп» Хуснутдиновой Г.В. от 20.08.2019 № 7-00029115/2019 достоверным, обоснованным и достаточным  доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости спорных земельных участков. 

Помимо этого, как следует из искового заявления, Минобороны РФ просило взыскать неосновательное обогащение, рассчитанное с учетом экспертного заключения АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» (эксперт Садыков А.В.) в рамках дела № А07-13507/2015, которым установлено, что площадь частей земельных участков, необходимых для эксплуатации самовольных построек:

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 1, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 0,9758 га;

- для объекта многоэтажный жилой дом по ул. Гоголя в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан литер 2, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания жилого дома в случае введения дома в эксплуатацию составляет 1,059 га.

Между тем экспертным заключением ООО «НИПИпромстрой» (эксперт Веревкин П.А.) установлена иная площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов – 5 146 кв.м. и 4 905 кв.м. Суды, удовлетворяя исковые требования частично, исходили из площадей земельных участков, установленных экспертом Веревкиным П.А., при этом не привели мотивы, по которым отклонено экспертное заключение АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ».

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для установления обстоятельств, указанных в данном постановлении.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о проведении комиссионной судебной экспертизы и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2019 по делу № А07-29115/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 11.02.2020 по тому же делу отменить.

	    Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

	   Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					 А.А. Столяров