ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-90375/2023

15 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 28.08.2025  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8059/2025) общества с ограниченной ответственностью «Спорт-Сервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2025 по делу № А56-90375/2023, принятое  

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Спорт-Сервис» третьи лица: 1) Управление Росреестра по г. Санкт-Петербургу; 

2) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры  

об установлении сервитута, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СпортСервис" (далее – ответчик, Общество) об установлении права ограниченного пользования – частный сервитут общей площадью 10,3 кв.м. на часть от части помещения 3 (площадь 6,0 кв.м.), часть от части помещения 6 (площадь 0,5 кв.м.), и часть 7 (площадь 3,8 кв.м.) помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.1-Н, в пользу собственника с кадастровым номером 78:32:0001676:3468,  

расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.5-Н, бессрочно и без взимания платы в границах, определенных в заключении кадастрового инженера ФИО3 от 05.07.2023.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по г. Санкт-Петербургу, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).  

Решением от 19.02.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования, установил частный сервитут общей площадью 16,2 кв.м. на часть помещения 3 (площадью 6,9 кв.м. и 3,7 кв.м.), часть помещения 6 (площадью 0,7 кв.м.), и часть помещения 7 (площадью 3,8 кв.м.) помещения 1-Н с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, в пользу собственника помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д.3, лит.А, пом.5-Н, бессрочно в границах, определенных в заключении № 24/139-А56-90375/2023 эксперта ФИО4; установил плату за сервитут в размере 60 000 руб. в год с внесением ее не позднее 31 декабря текущего года пользования.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части установления платы за сервитут в размере 60 000 руб. в год, а также в части взыскания судебных издержек, и принять по делу новый судебный акт.  

 По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не учел, что здание является объектом культурного наследия регионального значения «Дом А.Н. Васильева», в связи с чем любые изменения в планировку помещения вносятся исключительно на основании согласованного с КГИОП Санкт-Петербурга проекта планировки что влечет для собственника дополнительные расходы.  

Истцом представлен отзыв, в котором Предприниматель доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Предприниматель ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 5-Н (далее - помещение).  

Помещение располагается в подвале здания с кадастровым номером 78:32:0001676:3009.  

Над Помещением на первом этаже Здания расположено помещение 1-Н с кадастровым номером 78:32:0001676:3441, принадлежащее Обществу, что подтверждается выпиской из ЕГРН.  

Как указывает истец, доступ в помещение предпринимателя осуществляется через первый этаж здания по лестнице, расположенной в помещении 1-Н, принадлежащем ООО «Спорт-Сервис» (часть помещения 7, площадью 3,8 кв. м). В результате проведенной 03.07.2023 кадастровым инженером ФИО3  

инвентаризации (обмеров) помещения и анализа выписок из ЕГРН, было подтверждено, что доступ в помещение истца возможен только через помещение 1-Н.  

Проход в помещение осуществляется без каких-либо препятствий, претензий или требований со стороны его собственника - Общества. Однако, истец полагает, что установление ему права ограниченного пользования частью Помещения 1-Н и ведущей в подвал лестницей исключительно с целью прохода в помещение предпринимателя не повлечет для собственника Помещения 1-Н серьезных неудобств и существенного ущемления его прав, поскольку это лишь формализует и упорядочит уже сложившийся между собственниками порядок пользования.  

С целью внесудебного урегулирования данного вопроса и утверждения фактически сложившегося порядка пользования 19.07.2023 истец направил Обществу письмо, в которым предложил заключить соглашение об условиях ограниченного пользования Помещением 1-Н для прохода в Помещение предпринимателя на следующих условиях:  

- предоставление для обеспечения права прохода в помещение с кадастровым номером 78:32:0001676:3468 (Помещение), расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 5-Н право ограниченного пользования (сервитут) общей площадью 10,3 кв. м на часть от части помещения 3 (площадь 6,0 кв. м), часть от ч.п. 6 (площадь 0,5 кв. м), и часть 7 (площадь 3,8 кв. м) помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3441 (Помещение 1-Н), расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 1-Н;  

- установление сервитута на постоянной (бессрочно) и безвозмездной основе в интересах собственника помещения с кадастровым номером 78:32:0001676:3468 (Помещение) с переходом данного права с правами владения объектом недвижимости.  

- отнесение расходов, связанных с государственной регистрацией сервитута на предпринимателя (лицо, в пользу которого он установлен).  

Предложение о заключении соглашения с проектом данного соглашения получено ООО «Спорт-Сервис» 11.08.2023, однако соглашение между сторонами не заключено, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, удовлетворил исковые требования.  

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

 В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.  

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости)  

вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).  

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.  

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 названной статьи).  

Согласно статье 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.  

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников объектов недвижимости в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.  

Из приведенных правовых норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. Возможность установления сервитута допустима, если интересы собственника объекта недвижимости не могут быть обеспечены иным способом.  

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018), в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд, рассматривая исковые требования об установлении сервитута, должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате. При этом условия сервитута должны соответствовать интересам истца, но быть наименее обременительными для собственника участка, обременяемого сервитутом (пункт 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации). Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний (например, в области оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе назначить экспертизу.  

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов,  

требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.  

Для правильного рассмотрения дела судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по вопросам: Возможен ли доступ в помещение Индивидуального предпринимателя ФИО2, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д. 3, лит.А, непосредственно с улицы, если не возможен, установить способы доступа с использованием иных помещений, а также установить стоимость платы с использованием доступа через иные помещения к помещению Индивидуального предпринимателя ФИО2?  

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ПетроЭксперт» ФИО4 совместно с экспертом ФИО5  

В материалы дела поступили заключения экспертов от 12.11.2024 N 24/139-А56-90375/2023 и N 24/139-А56-90375/2023/1.  

В соответствии с заключением N 24/139-А56-90375/2023 эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что доступ в помещение предпринимателя ФИО2, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, 12-я Красноармейская ул., д. 3, лит.А непосредственно с улицы возможен (через приямок), однако указанный доступ не соответствует требованиям к путям эвакуации и эвакуационным выходам. Для соблюдения нормативных требований к путям эвакуации и эвакуационным выходам доступ в указанное помещение должен быть обеспечен из нежилого помещения 1-Н, расположенного на первом этаже здания. Экспертом предложено два варианта доступа через помещение 1-Н - один, площадью 20,7 кв. м, второй - 16,2 кв. м.  

Согласно заключению N 24/139-А56-90375/2023/1 эксперта ФИО5 стоимость платы за сервитут по первому варианту составляет 142 584 руб., по второму варианту - 111 588 руб.  

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судами не установлено.  

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.  

Проанализировав экспертное заключение, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 Арбитражного  

процессуального кодекса Российской Федерации; подготовлено лицами, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы экспертов изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения экспертов у судов не возникло, наличие противоречий в выводах экспертов не установлено, иными доказательствами выводы экспертов не опровергнуты.  

При этом суды исходили из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.  

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанных на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

В данном случае оба варианта сервитута проходят через помещение 1-Н, а именно: части помещения 6 площадью 0,7 кв. м, 7, площадью 3,8 кв. м, и помещение 3. При площадь первого составляет 20,7 кв. м в связи с тем, что в отношении указанного сервитута часть обременения части 3 помещения составляет 7,1 кв. м и 6,9 кв. м, а по второму варианту сервитута площадь сервитута 16,2 кв. м, поскольку в отношении указанного сервитута часть обременения части 3 помещения составляет 4,7 кв. м и 6,9 кв. м.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи и совокупности, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильным и обоснованным выводам о том, что использование истцом принадлежащим ему помещением без установления сервитута невозможно, избрал вариант площадью 16,2 кв.м., определенный экспертом.  

Согласно части 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. То есть, по общему правилу сервитут является платным.  

При этом истцом не указано каких-либо правовых норм или обстоятельств, которые позволили бы суду сделать вывод о необходимости применить иные правила и предоставить предпринимателю бесплатное право пользования чужой вещью.  

Общие подходы к определению платы за сервитут приведены в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018.  

Согласно разъяснениям, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон,  

площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута.  

В данном случае в целях установления размера платы за сервитут судом было назначено проведение судебной экспертизы. Согласно заключению эксперта плата за сервитут составляет по первому варианту - 142 584 руб., по второму варианту - 111 588 руб.  

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, при расчете платы за пользования сервитутом экспертом использовались сведения о рыночной арендной плате за помещения в данном регионе. При этом каких-либо корректировок с учетом того, что оценке подлежит не право аренды, а право ограниченного пользования, заключение не содержит.  

В то же время, если аренда предполагает владение и пользование объектом аренды в полном объеме без вмешательства собственника, то сервитут - это ограниченное право, не лишающее владения объектом собственника и используемое для определенных целей - прохода и проезда. Соответственно, с учетом этого размер арендной платы заведомо выше, чем плата за сервитут.  

Учитывая изложенное, принимая во внимание площадь сервитута, а также тот факт, что сервитут проходит через помещения, которые изначально проектировались для прохода, суд первой инстанции правомерно признал достаточным для компенсации ограничений собственника помещения 1-Н, разумным и соразмерным установление платы за сервитут в размере 60 000 руб. в год. Поскольку сторонами не заявлено иное, суд верно установил плату за сервитут единовременно с внесением ее не позднее 31 декабря текущего года пользования.  

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.  

 Судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2025 по делу № А56-90375/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Н.С. Полубехина  

Судьи С.В. Изотова  

 Н.Е. Целищева