АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7083/20

17 июня 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   10 июня 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            17 июня 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРН   

<

***>

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

о признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды, обязании исключить доначисления арендной платы

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 14.04.2020, диплому, 

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 12.07.2019, диплому.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2  обратилась в арбитражный суд с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об обязании исключить произведенные в соответствии с уведомлением от 30.10.2019 доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка № 36347 от 30.11.2015 за земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0040704:13, площадью 7761 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> дом №62-64/200, за период с 20.11.2017.

В процессе рассмотрения дела истец требования уточнил. Просил суд признать недействительным одностороннее изменение условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, находящегося по адресу 

<

...>, в части размера арендной платы за период с 20 ноября 2017 года  по 30 декабря 2019 года, оформленное уведомлением об изменении арендной платы. Обязать департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону исключить произведенные в соответствии с уведомлением от 30.10.2019 доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка № 36347 от 30.11.2015 за земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0040704:13, площадью 7761 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> дом №62-64/200, за период с 20 ноября 2017г. по 30 декабря 2019.

Уточнение исковых требований принято судом определением от 18.05.2020.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал. Пояснил, что департамент неправомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы за земельный участок в связи реконструкцией принадлежащего истцу объекта недвижимости.

Представитель  ответчика возражал против удовлетворения иска, указав, что в связи проведением работ по реконструкции здания арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету.  

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, между департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ОАО «Ростовагрострой» (арендатор) заключен договор аренды от 13.12.2005 № 28534 земельного участка по адресу: 

<

...>"а", площадью 4 076 кв.м., предоставленного для эксплуатации производственных помещений (пункт 1.1. договора). 

Срок аренды земельного участка установлен до 19.04.2054 (пункт 2.1. договора). 

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения № 1 от 08.06.2018 к договору название ОАО «Ростовагрострой» следует читать как ООО «ПМК Промтехно». 

В соответствии с пунктом 1.2. дополнительного соглашения раздел 3 договора «Размер и условия внесения арендной платы» дополняется расчетом арендной платы, согласно которому используется формула (механизм) расчета арендной платы, установленная постановлениями Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 и Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576. 

В дополнительном соглашении приведена формула расчета арендной платы на основе коэффициентов индексации, кадастровой стоимости, ставке арендной платы по виду использования земель. 

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ от 09.11.2018 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0023001 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственные помещения, административные помещения, складские помещения, бытовые помещения, нежилые помещения. 

На указанном земельном участке расположено нежилое здание магазина с кадастровым номером 61:44:0040704:124, площадью 623,1 кв.м., количество этажей: 2, находящееся по адресу: 

<

...>/220, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5, по 1/2 доли каждому. 

В целях осуществления реконструкции был получен градостроительный план земельного участка №RU613100000120161076600024 от 19.01.2016, разработана проектная документация «Реконструкция магазина по адресу: пер. Университетский, 62-64/220 в Кировском районе города Ростова-на-Дону» получено разрешение на реконструкцию от 19.04.2016 №61-310-882401-2016.

Специалист департамента при выходе на осмотр участка с составлением акта обследования земельного участка № 2203 от 27.06.2018, установил,  что земельный участок огорожен, на земельном участке размещены строительные материалы, ведутся работы по реконструкции двух объектов капитального строительства: двухэтажного нежилого здания и одноэтажного нежилого строения.

В письме от 30.10.2019 № 59.30-743/14-УР департамент уведомил истца о том, что в связи с осуществлением строительства на земельном участке арендная плата по договору рассчитывается по формуле:

А = ОЦЕНКА х 673/10000 = 786 481,49 рублей в год.

Полагая, что действия департамента по одностороннему изменению условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13 являются неправомерными, предприниматель обратился в суд с настоящим иском. 

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Размер арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен и определяется на основании нормативно-правовых актов.

Согласно п. 12 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и индексов уровня инфляции.

В соответствии с п. 18 Приложения №1 к Постановлению Администрации г. Ростова-на-Дону от 9 июля 2015 г. N 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону» и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону» в случае, если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Между тем, департамент, уведомил истца об изменении размера арендной платы в связи с проведением последним работ по реконструкции принадлежащего ему здания.  

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. Такой вид использования, как реконструкции объектов капитального строительства, в классификаторе не содержится. 

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие  показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). 

Поскольку на земельном участке производится реконструкция существующих объектов, а не строительство новых, вид использования участка не изменяется. Такой вид использования участка как «для реконструкции объектов» отсутствует.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 24.11.2019 по делу № А53-19994/2019.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (ст.424 ГК РФ).

Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и(или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении без заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Согласно п. 3 ст.614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Стороны, предусмотрев право на изменение арендной платы, не согласовали право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в случае, если на земельном участке, предоставленном в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется реконструкция.

На основании изложенного, одностороннее изменение департаментом условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, оформленное уведомлением от 30.10.2019 № 59.30-743/14-УР, является недействительным.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" способы защиты гражданский прав должны быть установлены законом.

Требование предпринимателя об обязании департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону исключить произведенные в соответствии с уведомлением № 59.30-743/14-УР от 30.10.2019 доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка № 36347 от 30.11.2015 не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия соответствующего способа защиты в действующем законодательстве.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

            Признать недействительным одностороннее изменение условий договора аренды земельного участка с КН 61:44:0040704:13, оформленное уведомлением от 30.10.2019 № 59.30-743/14-УР. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.В. Золотарёва