ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16619/2023

г. Челябинск

22 января 2024 года

Дело № А34-6011/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест» на решение Арбитражного суда Курганской области от 12.10.2023 по делу № А34-6011/2023.

 

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест» - ФИО2 (доверенность от 15.08.2022 срок действия до 13.01.2026),

Прокуратуры Курганской области - ФИО3 (доверенность от 09.01.2024 срок действия до 31.12.2024, служебное удостоверение).

 

Прокуратура Курганской области (далее – истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации Целинного муниципального округа Курганской области (далее – ответчик 1, Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Агроинвест» (далее – ответчик 2, ООО «Агроинвест») о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения № 1 от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей б/н от 04.05.2005, заключенного между ответчиками; применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ООО «Агроинвест» возвратить Администрации по акту приема-передачи земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 45:18:000000:1092 общей площадью 11 650 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:325 общей площадью 3 495 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:326 общей площадью 8 621 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2023 (резолютивная часть от 09.10.2023) исковые требований удовлетворены.  Суд признал недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение № 1 от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей б/н от 04.05.2005, заключенное между ответчиками.

Применил последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности ООО «Агроинвест» возвратить Администрации по акту приема-передачи земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 45:18:000000:1092 общей площадью 11 650 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:325 общей площадью 3 495 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:326 общей площадью 8 621 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское».

С вынесенным решением не согласился ответчик 2, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Агроинвест» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что вывод суда о том, что заключив договор о передаче (уступке) прав по договору аренды земельного участка № АГИ-уп-06/19 от 24.09.2019                         ООО «Зауральская нива» фактически распорядилось муниципальной собственностью, не имея на то полномочий, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В материалах дела отсутствуют доказательства предоставления в пользование обществу земельных участков с кадастровыми номерами 45:18:010101:325, 45:18:010101:326, 45:18:000000:1092 после возникновения права муниципальной собственности». Однако, в материалах дела имеется договор уступки прав по договору аренды земельного участка              № АГИ-уп-06/19 от 24.09.2019, зарегистрированный в установленном порядке в Росреестре. Договор уступки судом не опорочен, Росреестром на вновь образованные земельные участки внесена запись о нахождении их в аренде по договору аренды от 04.05.2005. Запись Росреестра не оспорена, в том числе со стороны нового собственника - Администрации. Данные обстоятельства свидетельствуют о предоставлении в аренду выделенных участков по ранее заключенному договору аренды от 04.05.2005.

Апеллянт не согласен с выводами суда о том, что заключенное между ответчиками дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.05.2005 является ничтожной сделкой, поскольку передача в пользование спорных участков обществу в аренду произведена без проведения конкурсных процедур и с нарушением установленного порядка, что в свою очередь нарушило публичные интересы, а также права и законные интересы возможных претендентов на получение данных участков в аренду. Данный вывод противоречит обстоятельствам дела, поскольку обжалуемым дополнительным соглашением внесены изменения в договор аренды от 04.05.2005, в тексте имеется ссылка на тот факт, что земельные участки являются выделившимися из 45:18:000000:181.

Податель жалобы также указывает, судом применены пункт 12 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5.1. статьи 10 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако, как установлено и подтверждено материалами дела, на первоначальный земельный участок 45:18:000000:181 заключен договор аренды от 04.05.2005. Суд первой инстанции в мотивировочной части решения не обосновал, почему указанный договор аренды прекратил свое действие на выделенные земельные участки. Следовательно, при наличии действующих договорных отношений судом неправильно истолкованы примененные нормы права, поскольку указанные нормы для их правильного толкования подлежат обязательному системному толкованию с нормативными правовыми актами. Судом же первой инстанции данные нормы применены без взаимосвязи нормативных правовых актов, регулирующих рассматриваемые фактически сложившиеся правоотношения (процессуальное правопреемство, наличие заключенного договора аренды, правила выдела земельных участков). Кроме того, выводы суда о том, что спорные земельные участки не являлись предметом ранее заключенных договоров аренды, опровергается вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Курганской области в рамках дела о банкротстве бывшего арендатора ООО «Зауральская нива»                  № А34-10156/2021, в рамках которого судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325, 45:18:010101:326 в период с 2018 до 18.10.2021 года (переход прав аренды к ООО «Агроинвест») находились в аренде ООО «Зауральская нива» по договору аренды от 04.05.2005, определением Арбитражного суда Курганской области от 29.07.2022 взыскана арендная плата в пользу Администрации Целинного муниципального округа Курганской области.

По мнению подателя жалобы, судом не применена норма статьи 397 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Не применение указанной нормы привело к принятию незаконного решения суда, которым суд не распространил права и обязанности арендодателей - физических лиц на нового собственника - Администрацию Васькинского сельсовета Целинного района Курганской области, а в последствии на правопреемника сельсовета - Администрацию Целинного муниципального округа Курганской области. Судом не применена норма статьи 617 ГК РФ, согласно которой «Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды». Судом не применена норма права, а именно пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которой «в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Применив указанные нормы права, суд первой инстанции безусловно пришел бы к выводам, что в приведенных выше нормах отсутствует указание на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела, следовательно, договор аренды от 04.05.2005, заключенный между арендодателями - физическими лицами (Администрация Васькинского сельсовета — Администрация Целинного муниципального округа) и арендаторами (ООО «Агрос» - ООО «Зерновик» - ООО «Зауральехлеб» - ООО «Зауральская нива» - ООО «Агроинвест») распространяет свое действие на выделившиеся из единого землепользования 45:18:000000:181 земельные участки в счет земельных паев, перешедших в муниципальную собственность 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325 и 45:18:010101:326. Поскольку на выделившиеся земельные участки распространяет свое действие договор аренды, заключенный 04.05.2005, то примененные судом нормы права: пункт 12 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 5.1. статьи 10 Закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сложившимся правоотношениям применению не подлежат, поскольку указанные нормы регулируют порядок передачи в аренду земельных участков, а в данном споре земельные участки уже переданы в аренду до момента перехода в муниципальную собственность и выдела из основного земельного участка.

Апеллянт также обращает внимание суда на тот факт, что судом первой инстанции признано недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от 04.05.2005. Сам договор аренды недействительным не признан, судом первой инстанции не опорочен, следовательно, при наличии действующего договора аренды возврат земельных участков ООО «Агроинвест» является неисполнимым, поскольку земельные участки находятся у ООО «Агроинвест» во владении и пользовании на законном основании - договор аренды от 04.05.2005, о чем была внесена соответствующая запись в Росреестр. А поскольку договор аренды от 04.05.2005 сохраняет свое действие, то признание дополнительного соглашения к договору аренды не влечет применение таких последствий реституции как возврат земельного участка. Кроме того, при рассмотрении спора судом не был исследован вопрос о нахождении земельных участков во владении ответчика ООО «Агроинвест».

От Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, в долевой собственности граждан находился земельный участок 45:18:000000:181 общей площадью 9 669,5 га, расположенный на территории ЗАО «Глубкинское» Целинного района Курганской области, который по договору аренды б/н от 04.05.2005 при множественности лиц на стороне арендодателя передан собственниками земельного участка (согласно приложения к договору 409 гражданами) в аренду ООО «АГРОС» сроком на 20 лет (том 1 л.д. 20-56). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2006.

09.06.2008 права и обязанности по договору от 04.05.2005 переданы от ООО «АГРОС» ООО «Зерновик» (т.1 л.д. 57-60).

17.04.2009 по договору № ЗХ-а-10/09 права и обязанности по договору 04.05.2005 от ООО «Зерновик» переданы ООО «Зауральехлеб» (т. 1 л.д. 61-62).

01.12.2017 по договору № ЗН-уп 18/17 права и обязанности ООО «Зауральехлеб» по договору от 04.05.2005 переданы ООО «Зауральская нива» (т. 1 л.д. 63-65).

24.09.2019 по договору № АГИ-уп-06/19 права и обязанности                      ООО «Зауральская нива» по договору от 04.05.2005 переданы ООО «Агроинвест».

Согласно пункту 1.1 указанного договора правообладатель (Арендатор) передает новому арендатору (ООО «Агроинвест») все права и обязанности по договору от 04.05.2005, в том числе в отношении выделенных из земельного участка, сельскохозяйственного назначения, общей площадью 9669,5 га с кадастровым номером 45:18:000000:0181, расположенного по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское», земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 45:18:000000:1092 общей площадью 11 650 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:325 общей площадью 3 495 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:326 общей площадью 8 621 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка с почтовым адресом: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское».

Указанные земельные участки выделены в счет долей и образованы в результате межевания, кадастровых работ, проведенных Администрацией Васькинского сельского совета Целинного района Курганской области. 

Право муниципальной собственности Васькинского сельсовета Целинного района Курганской области на невостребованные земельные участки с кадастровым номером 45:18:000000:181 признано судебными актами Курганского городского суда от 10.09.2015 по делу № 2-77/2015, Целинного районного суда Курганской области от 18.04.2017 по делам №№ 2-53/2017, 2-54/2017 (т. 2 л.д.16-82) .

Право собственности муниципального образования Васькинский сельсовет Целинного района Курганской области на образованные участки зарегистрировано 28.09.2018, 09.10.2018 и 06.06.2018 соответственно (выписки из ЕГРН от 02.02.2023, т. 1 л.д. 87-142).

Право муниципальной собственности муниципального образования Целинного муниципального округа Курганской области на земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092 и 45:18:010101:325 зарегистрировано 07.06.2022, на земельный участок с кадастровым номером 45:18:010101:326 зарегистрировано 06.06.2022 (т. 1 л.д. 74-78, 79-82, 83-86).

06.06.2022 между Администрацией Целинного муниципального округа Курганской области (Арендодатель) и ООО «Агроинвест» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.05.2005 (т. 1 л.д. 71), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды:

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 45:18:000000:1092, общей площадью 1165 га, в том числе 880 га пашни, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское», который образован путем выделения в счет принадлежащих земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 45:18:000000:181;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 45:18:010101:325, общей площадью 349,5 га, в том числе 264 га пашни, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское», который образован путем выделения в счет принадлежащих земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 45:18:000000:181;

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 45:18:010101:326, общей площадью 862,1 га, в том числе 651,2 га пашни, расположенный по адресу: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское», который образован путем выделения в счет принадлежащих земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 45:18:000000:181 (п. 1.1 дополнительного соглашения).

Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что размер арендной платы за год за земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:010101:325, 45:18:010101:326, 45:18:000000:1092 составляет 0,3% от кадастровой стоимости каждого земельного участка и оплачивается ежегодно, два раза в год равными частями в срок 01 июля и до 15 декабря текущего года путем перечисления по реквизитам, указанным соглашении.

Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законодательством порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 11.06.2022 за номером 45:18:000000:1092-45/051/2022-8.

Прокурор, полагая, что дополнительное соглашение № 1 от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.05.2005 является ничтожным, поскольку заключен с нарушением норм пункта 5.1. статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002             № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанной сделки недействительной.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенное между ответчиками дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.05.2005 является ничтожной сделкой, поскольку передача в пользование спорных участков обществу в аренду произведена без проведения конкурсных процедур и с нарушением установленного порядка, что в свою очередь нарушило публичные интересы, а также права и законные интересы возможных претендентов на получение данных участков в аренду.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В обоснование требования о признании дополнительного соглашения № 1 от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 04.05.2005 недействительным Прокуратура сослалась на совершение данной сделки с нарушением пункта 5.1. статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку передача в пользование спорных участков ответчику в аренду произведена без проведения конкурсных процедур и с нарушением установленного порядка.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно положениям статьи 52 АПК РФ, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ. Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Законом № 101-ФЗ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, упомянутых в пункте 2 той же статьи, в том числе, в случае предоставления крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

Так, в соответствии с пунктом 5.1. статьи 10 Законом № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при наличии судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка, с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, также могут быть учтены судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости регистрация права собственности муниципального образования Васькинский сельский совет Целинного района на спорные земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325, 45:18:010101:326 произведена 28.09.2018, 09.10.2018, 06.06.2018.

Из материалов дела следует, что спорные земельные участки до момента государственной регистрации права собственности муниципального образования Васькинский сельсовет ООО «Агроинвест» не использовало. Правообладателем спорных земельных участков в тот момент являлось              ООО «Зауральская Нива», которое и обладало правом на приобретение прав на земельные участки в льготном порядке в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности.

Однако, ООО «Зауральская Нива» таким правом не воспользовалось. Заключив договор о передаче (уступке) прав по договору аренды земельного участка № АГИ-уп-06/19 от 24.09.2019 ООО «Зауральская нива» фактически распорядилось муниципальной собственностью, не имея на то полномочий.

Как было верно установлено судом первой инстанции, каких-либо достоверных и убедительных доказательств законности, добросовестности пользования спорными земельными участками до регистрации права собственности муниципального образования на земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325, 45:18:010101:326 ООО «Агроинвест» не ипредставлено.

Кроме того, заключение ООО «Агроинвест» договора уступки прав по договору аренды с ООО «Зауральская Нива» подтверждают лишь факт использования земельных участков, но не свидетельствуют о законности возникновения права использования земельных участков с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325, 45:18:010101:326, которые до момента государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования Администрации Васькинского сельсовета  (06.06.2018, 28.09.2018 и 09.10.2018) находились в собственности иных лиц и были образованы путем выделения в счет невостребованных долей. При этом, до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на спорные земельные участки Администрация Васькинского сельсовета не имела права ими распоряжаться.

Так дополнительным соглашением № 1 в пользование на условиях аренды были переданы спорные земельные участки в нарушение указанных норм права, при отсутствии совокупности условий, позволяющих ООО «Агроинвест» претендовать на получение в аренду земельного участка на льготных условиях.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Прокуратуры и признания недействительными (ничтожными) дополнительного соглашения № 1 от 06.06.2022 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей б/н от 04.05.2005.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение Прокуратура заявила требование об обязании ООО «Агроинвест» передать Администрации земельные участки с кадастровыми номерами 45:18:000000:1092, 45:18:010101:325, 45:18:010101:326.

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, судом первой инстанции были обосновано применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания                    ООО «Агроинвест» возвратить Администрации по акту приема-передачи земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения:

- с кадастровым номером 45:18:000000:1092 общей площадью 11 650 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:325 общей площадью 3 495 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское»;

- с кадастровым номером 45:18:010101:326 общей площадью 8 621 000 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, Целинный район, с. Пески, ЗАО «Глубокинское».

Доводы ответчика о неправильном применении судом норм материального права, неприменении положений стаи 397, 617 ГК РФ, а также 11.8 ЗК РФ являются несостоятельными, поскольку спорные земельные участки не являлись предметом ранее заключенных договоров аренды и права на них не могли быть переданы, в том числе по договору о передаче (уступке) прав по договору аренды земельного участка от 24.09.2019. Положения статей 397, 617 ГК РФ носят общий характер и не учитывают требований Закона № 101-ФЗ.

Апелляционная коллегия отмечает, что для земель сельскохозяйственного назначения устанавливается особое правовое регулирование в соответствии с Законом № 101-ФЗ, в связи с чем спор подлежит разрешению с учетом правила конкуренции общей и специальной нормы, в силу которого нормы последнего нормативного акта являются специальными по отношению к ЗК РФ. Такой нормой является пункт 5.1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Кроме того, исходя из буквального толкования пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ (на неприменение которого указывает ответчик) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо не сохраняет право аренды или безвозмездного пользования на образуемые земельные участки, сохраняя это право лишь на измененные земельные участки.

На образуемые участки указанное лицо лишь имеет право на заключение с ним договоров аренды или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Коллегия не принимает довод заявителя жалобы об отсутствии возможности возвратить в порядке реституции спорные земельные участки, поскольку земельные участки подлежит возвращению Администрации как лицу, осуществляющему полномочия собственника земельного участка.

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 12.10.2023 по делу  № А34-6011/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агроинвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                          И.Ю. Соколова

 

В.А. Томилина