АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36935/2022

г. Краснодар

11 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 28.03.2023), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТОРГ» (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.04.2023), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А32-36935/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Горячий Ключ (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «ТОРГ» (далее – общество) о взыскании 300 700 рублей 77 копеек задолженности с 01.07.2022 по 30.09.2022 и 10 326 рублей 03 копеек пени на 21.07.2022; о расторжении договора от 17.09.2018 № 4100006062 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 23:41:1005001:4457 площадью 3696 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с указанием, что судебный акт является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о государственной регистрации от 30.10.2018 № 23:41:1015001:4457-23/010/2018-5 ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:41:10050001:4457.

В ходе рассмотрения спора от истца поступило ходатайство об уменьшении исковых требований в связи с уплатой задолженности; в итоге администрация просила суд расторгнуть договор от 17.09.2018 № 4100006062 аренды земельного участка и погасить регистрационную запись.

Решением от 05.12.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 07.02.2023, в удовлетворении иска отказано. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 452, 606, 611, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), констатировав, что задолженность по основному долгу и пене ответчиком погашена полностью, нарушения условий договора аренды, вменяемые обществу, устранены. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер, не лишают арендодателя того, на что он вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения арендатором нарушения до принятия судебного решения. Арендная плата в процессе рассмотрения дела ответчиком внесена, следовательно, арендатор сохраняет интерес в использовании земельного участка. Поскольку расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 05.12.2022 и апелляционное постановление от 07.02.2023 отменить, настаивая на расторжении договора, поскольку допущенные обществом нарушения являются существенными. Пункт 2 статьи 619 Гражданского кодекса не зависит от соразмерности или несоразмерности нарушения. Даже после погашения долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил. В судебном заседании представитель истца на удовлетворении кассационной жалобы настаивал; представитель ответчика считает выводы судебных инстанций основанными на представленных доказательствах, соответствующими нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 17.09.2018 № 4100006062 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого по результатам торгов, с кадастровым номером 23:41:1005001:4457 площадью 3696 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – природно-познавательный туризм – 5.2, сроком действия до 17.09.2021. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 14 – 18).

Согласно пункту 1.3 данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с 17.09.2018.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится арендатором за каждый день использования ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца каждого квартала.

На основании пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В обоснование исковых требований администрация указывает на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы с 01.07.2022 по 30.09.2022, ввиду чего за арендатором числится задолженность в сумме 300 700 рублей 77 копеек.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику уведомление от 08.06.2022 № 101-1141/22 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 17.09.2018 № 4100006062 в одностороннем порядке в связи с невнесением арендной платы и требованием исполнить обязанности, предусмотренные договором аренды. В дальнейшем истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) уменьшил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды по мотиву наличия просрочек по внесению арендных платежей (т. 2, л. 

<

...>).

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 данного кодекса). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 данного кодекса).

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

При разрешении подобных споров сформировалась судебная практика, согласно которой право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции констатировали погашение ответчиком задолженности по арендной плате и договорной неустойке, что подтверждено представленными в материалы дела документами и признано истцом. Допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер, не лишают арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды. Поскольку арендная плата в процессе рассмотрения настоящего дела арендатором внесена, постольку он сохраняет интерес в использовании земельного участка. Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении настоящего спора, суды не усмотрели достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды от 17.09.2018 № 4100006062.

В кассационной жалобе администрация приводит доводы, свидетельствующие о наличии оснований для расторжения договора аренды от 17.09.2018 № 4100006062 в связи с допущенными обществом существенными нарушениями его условий. Вывод судебных инстанций об обратном соответствует закону (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 46 Земельного кодекса), а также разъяснениям, изложенным в постановлении от 17.11.2011 № 73. Обстоятельства, на которые ссылается податель кассационной жалобы, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводам об отсутствии оснований для расторжения договора.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023 по делу № А32-36935/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов