АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А35-3883/2021

город Калуга

23 сентября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления вынесена  19.09.2022

Постановление в полном объёме изготовлено  23.09.2022

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

    ФИО1,

судей

    ФИО2,

 

ФИО3,

        при ведении протокола судебного

        заседания помощником судьи Коваленко А.С.,

      рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу №А35-3883/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 (далее - ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО5 (далее - ФИО5, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение №1 к договору субаренды от 06.06.2018 №1 на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта дополнительного соглашения в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда; внесении следующих изменений в договор субаренды земельного участка: установить размер арендной платы по договору №1 субаренды земельного участка от 06.06.2018 в размере 849 948 рублей в год; пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "За предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 212 487 руб." (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Льговского района Курской области, ИП ФИО6

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанций, ФИО4 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области. 

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что размер арендной платы по договору субаренды не может быть ниже размера арендной платы по договору аренды.

Кроме того, возможность изменения условий договора субаренды в части размера арендной платы предусмотрена самим договором, договором аренды и соглашением об уступке прав и обязанностей.

Стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. 

От заявителя кассационной жалобы поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон и третьих лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.03.2011 между муниципальным образованием "Льговский район" (арендодателем) и ИП ФИО6 (арендатором) заключен договор аренды №1 земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Льговского района Курской области, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 46:13:000000:51, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, Льговский район, МО "Вышнедеревенский сельсовет", для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 910 403 кв. м.

Срок аренды участка установлен с 20.11.2010 по 20.11.2030 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата установлена в размере 0,04 руб/кв.м на основании решения представительного собрания от 05.05.2008 №204 и составляет 709 322 рубля 40 копеек за указанный в пункте 2.1 договора период.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, уведомив об этом арендодателя.

Договор аренды  земельного участка от 09.03.2011 №1 зарегистрирован в установленном законом порядке 10.05.2011.

06.06.2018 между ИП ФИО6 (арендатором) и ФИО5 (субарендатором) заключен договор №1 субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору земельный участок с кадастровым номером 46:13:000000:51 из земель сельскохозяйственного назначения для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий площадью 910 403 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, Льговский район, МО "Вышнедеревенский сельсовет", во временное владение и пользование за плату.

За предоставленный в субаренду земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 525 рублей (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 договора размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

В силу пункта 5.1 договор субаренды заключен до 01.10.2023 и зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2018.

23.11.2020 между ИП ФИО6 (цедентом) и ФИО4 (цессионарием) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого цедент передает, а цессионарий принимает на себя права и обязанности по договору аренды №1 земельного участка от 09.03.2011. 

Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.11.2020 зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2020.

03.02.2021 ФИО4 направил в адрес ФИО5 уведомление о переходе к нему прав и обязанностей арендатора по договору субаренды.

22.03.2021 ФИО4 направил в адрес ФИО5 уведомление об увеличении с 01.04.2021 арендной платы до 227 409 рублей ежеквартально с приложением проекта дополнительного соглашения к договору субаренды, которое предложил подписать в течение десяти дней с момента получения и возвратить в его адрес.

В ответном письме от 31.03.2021 ФИО5 отказался от подписания дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что договор субаренды не содержит условие о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО4 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций  исходили из того, что договором субаренды возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрена. Включение в договор субаренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. 

Также суды указали на отсутствие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для изменения условий договора субаренды в судебном порядке, сославшись на то, что несоответствие размера платы по договору субаренды рыночной стоимости аренды и размеру арендной платы по основному договору аренды, равно как и отсутствие у арендатора прибыли от сдачи земельного участка в субаренду, не являются существенным изменением обстоятельств, с которыми закон связывает возможность изменения договора в судебном порядке.

Суд кассационной инстанции считает, что при вынесении судебных актов судами не учтено следующее.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Согласно пункту 3.1 договора субаренды за предоставленный в субаренду по настоящему договору земельный участок субарендатор ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала уплачивает арендатору сумму в размере 525 рублей.

Пунктом 3.3 договора субаренды предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору может изменяться не чаще одного раза в год.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями названного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования пунктов 3.1 и 3.3 договора субаренды в их взаимосвязи, суды пришли к выводу, что стороны не предусмотрели возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

При этом судами не приведено толкование пункта 3.3 договора субаренды применительно к вопросу, подлежит ли арендная плата изменению по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одного из контрагентов, тогда как без выяснения воли сторон по указанному вопросу решение суда является преждевременным.

Судами не дана оценка положениям договора аренды земельного участка от 09.03.2011 №1, согласно которым размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4); в случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору (пункт 3.6), а также положениям пункта 2.1 договора субаренды земельного участка от 06.06.2018 №1, согласно которому арендатор обязан предупредить субарендатора обо всех обязательствах арендатора перед арендодателем, вытекающих из договора аренды на земельный участок, применительно к вопросу толкования пункта 3.3 договора субаренды. 

Судам необходимо было установить, возможно ли с учетом изложенного толковать положение пункта 3.3 договора субаренды, как согласованное сторонами условие, полностью лишающее арендатора возможности изменить размер арендной платы в отсутствие согласия субарендатора, при том, что размер арендной платы самого арендатора подлежит изменению по условиям договора аренды, что влечет за собой ситуацию, когда размер арендной платы по договору субаренды ниже размера арендной платы по договору аренды.

Таким образом, судом не рассмотрен вопрос о возможности изменения условия договора о размере арендной платы на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, обжалуемые решение и постановление приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать толкование пункту 3.3 договора субаренды в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ с выяснением действительной общей воли сторон и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 28.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2022 по делу №А35-3883/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

             ФИО1

 

Судьи

             ФИО2

 

ФИО7