ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-36918/2021-ГК

Дело № А40-189745/20

г. Москва

14 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2021 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Б-3» 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года

по делу № А40-189745/20, принятое ФИО2 (11-1384),

по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Литературный институт имени А.М.Горького» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Б-3» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды,

и по встречному иску ООО «Б-3» 

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Литературный институт имени А.М.Горького»

о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО3 по доверенности от 30.06.2021, 

диплом 1077180530818 от 12.07.2016; 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 07.07.2021, 

удостоверение № 7279 от 23.06.2004; 

Эскамилья ФИО5 по доверенности от12.03.2021, 

диплом 1077180719875 от 09.11.2017;

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Литературный институт имени А.М.Горького» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Б-3» (далее - ответчик) о взыскании арендной платы за период с 01.03.2020 по 30.09.2020 в размере 3 757 702 руб. 20 коп. и компенсации за оплату коммунальных услуг в размере 28 510 руб. 00 коп..

В процессе рассмотрения дела судом, в порядке ст. 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление о возмещении стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 47 447 701 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 апреля 2021 года по делу № А40-189745/20 первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа во встречном иске, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит в указанной части решение отменить, встречный иск удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал; 

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Б-3» (далее - Арендатор) и федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Литературный институт имени A.M. Горького» (далее Арендодатель) был заключен Договор от 01.11.2008 г. № 05/08 Аренды Федерального недвижимого имущества, закрепленного за ГОУВПО «Литературный институт им. A.M. Горького» на праве оперативного управления (далее - Договор), согласно дополнительному соглашению № 2 от 27.10 2009 года (являющегося неотъемлемой частью Договора) на неопределенный срок в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>., строение 4-4а, 1 этаж, общей площадью 279,3 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора сумма ежемесячной арендной платы составляет 232 750 рублей 00 копеек. Однако, согласно приложению к уведомлению о пересчете арендной плате от 07.10.2014 г. № 207/1 ежемесячная арендная плата с 01.10.2014 да составляет 447 345,50 (четыреста сорок тысяч триста сорок пять рублей, 50 копеек) без учета НДС, коммунальных и операционных расходов.

Согласно п. 1.1. договора возмещения Арендатор взял на себя обязательства по возмещению затрат Арендодателя, связанных с обеспечением коммунальными услугами нежилых помещений и оплаты телефонного номера, расположенные по адресу: 

<

...>, 1 этаж, площадью 279,3 кв.м.

Согласно п.4.4. Возмещение Арендатором коммунальных затрат Арендодателя не включается в установленную п.4.1. Договора сумму арендной плата и производится Арендатором согласно Договору о возмещении коммунальных затрат Арендодателя.

Согласно первоначальному иску, по состоянию на 30.09.2020 г. задолженность перед Арендодателем составляет: по арендной плате 3 757 702 рубля 20 копеек; по коммунальным платежам 28 510 руб. 00 коп.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства, установив, что ООО Б-3 включено Правительством Российской Федерации в перечень наиболее пострадавших отраслей экономики от пандемии новой коронавирусной инфекции, подавало обращения с просьбой освободить ответчика от арендных платежей, но ответа на свои обращения не получило, но при этом было ограничено в пользовании посредством отсутствия обеспечения водоснабжением, канализацией и телефонной связи, ввиду технических причин, руководствуясь положениями Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ, Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ, Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, пришел к выводу о необоснованности первоначального иска, что сторонами в апелляционном порядке на предмет законности не обжалуется. 

При этом судом учтено, что Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2020 года по делу № А40-284879/19 Договор от 01.11.2008 г. №05/08 расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения.

Касательно требований, заявленных в рамках встречного иска, судом установлено следующее.

Истец с согласия ответчика-арендодателя, выраженного в Письме № 32 от 02 марта 2015 года, подписанного и.о. ректора ФИО6, выданного на основании Разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения № ДК11-930894-2014 от 24.12.2014 г., за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества в следующем порядке:

1. 02 июня 2014 года истец заключил договор № 36/14 с ООО «Строительных дел мастер» (сокр. ООО «СДМ») на проведение работ по капитальному ремонту здания и внутренних помещений по адресу Тверской бульвар, д. 25, стр. 4, на общую сумму 46 200 000 (сорок шесть миллионов двести тысяч) руб. 00 коп. , что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам №№ ДП-110 от 04.06.2014 г., ДП-111 от

05.06.2014., ДП-113 от 09.06.2014 г., ДП-114 от 10.06.2014 г., ДП-156 от 02.09.2015 г., ДП-157 от 04.09.2015 г., ДП-160 от 08.09.2015, ДП-161 и ДП-162 от 09.09.2015 г. Срок выполнения работ со 02 июня 2014 года по 02 сентября 2015 года.

2. 16 декабря 2014 года истец заключил договор с ООО «АЛАТР+» по выполнению научно-проектной документации, в том числе Проектные работы по реставрации и приспособлению помещений для современного использования по адресу Тверской бульвар, д.25, стр.4. Авторский надзор, на общую сумму 1 247 701 (Один миллион двести сорок семь тысяч семьсот один) руб. 00 коп., что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордерам № 46 от 12.05.2015 года.

3. 24 декабря 2014 г. от Департамента культурного наследия города Москвы получено Разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения № ДК11-930894-2014 расположенного по адресу: 

<

...>.

4. 02 марта 2015 года истцом от ответчика получено Письмо № 32 с согласием на проведение работ по реставрации и приспособлению помещений и фасадов объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО7 XVIII-XIX вв.», расположенного по адресу Тверской бульвар, д. 25, стр. 4 и находящегося в оперативном управлении Института.

В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Претензию о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в срок до 21.11.2019 года арендодатель получил 18.11.2019 года (Вх. № 229), однако оставил без ответа, что послужило основанием для предъявления встречного иска.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Между тем, в соответствии с п. 7.2. Договора расходы Арендатора при долевом участии в капитальном ремонте и реконструкции здания, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, а также на текущий ремонт и содержание арендуемых помещений не являются основанием для снижения арендной платы.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя при долевом участии в капительном ремонте и реконструкции здания, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, а также текущем ремонте арендуемых помещений, после прекращения настоящего Договора возмещению Арендатору не подлежит.

Из материалов дела не усматривается фактов, подтверждающих наличие какого-либо иного договора (соглашения) сторон по поводу производства истцом работ в спорных помещениях, устанавливающего иную правовую судьбу произведенных улучшений.

Истец по встречному иску не представил не только доказательств согласия собственника на проведение неотделимых улучшений переданных истцу в аренду помещений, но, в частности, доказательств  согласования сторонами описания, стоимости работ, объема работ, подлежащих выполнению, а также порядка и размера возмещения соответствующих затрат.

Представленный в суд ООО «Б-3» договор № 36/14 от 02 июня 2014 года с подрядчиком ООО «Строительных дел Мастер» (сокр. ООО «СДМ») на проведение работ по капитальному ремонту здания и внутренних помещений по адресу: 

<

...>, не содержит указания на наличие необходимой лицензии для проведения указанных работ на объекте культурного наследия федерального значения. В ответе МОСГОРНАСЛЕДИЯ № ДКН-16-09-318/21 от 19.02.2021 (копия прилагается) на запрос ФГБОУ ВО «Литературный институт имени A.M. Горького» содержится информация, что в реестре лицензий на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, размещенного на сайте Министерства культуры РФ, факт выдачи когда либо лицензии ООО «Строительных дел Мастер» (ИНН 

<

***>), отсутствует.

В материалы дела представлено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения, в соответствии с которым разрешение выдано на привлечение ООО «РСК «Гефест», также акт приемки работ по сохранению объекта культурного наследия подписан также с ООО «РСК «Гефест».

Разрешения на привлечение ООО «СДМ» и ООО «АЛАТР+» дано не было.

Отсутствие согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, может быть квалифицировано как нарушение права собственника, не связанное с лишением владения.

Результатом данных работ явились неотделимые улучшения имущества собственника, что фактически лишает собственника предъявить к истцу требование в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации о восстановлении имущества в том положении, в каком оно существовало до нарушения прав.

Исходя из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные истцом работы без согласия собственника и без договорных отношений с ним не имеют правового значения и не порождают денежного обязательства у собственника (ответчика) по возмещению стоимости работ, поскольку истец осуществлял работы на свой риск.

При таких обстоятельствах, в отсутствие документарно подтвержденного согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, стоимость таких работ возмещению не подлежит.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит. 

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2021 года по делу                     № А40-189745/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.   

Председательствующий судья:  Н.И. Панкратова 

Судьи:  Г.С. Александрова 

 О.В. Савенков