Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-3652/2023

город Псков

22 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 18 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2023 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление акционерного общества «База Механизации» (адрес: 180006, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации города Пскова (180000, 

<

...> ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Эстамп», Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области, общество с ограниченной ответственностью «Авто Строй», Управление по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Псковской области

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 17.05.2023;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2023;

от Управления по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова: ФИО3 – представитель по доверенности от 01.08.2023;

иные 3-и лица в судебное заседание не явились, извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «База Механизации» обратилось в суд с иском к Администрации города Пскова о признании права собственности на  самовольную постройку – на нежилое здание бытового обслуживания населения, общей площадью 3070,90 кв.м (1 этап строительства), расположенного за земельном участке с кадастровым номером 60:27:0060102:147 по адресу: 

<

...>, в координатах характерных точек контура объекта недвижимости согласно техническому плану от 30.11.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО4.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью «Эстамп», Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области, общество с ограниченной ответственностью «Авто Строй», Управление по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Псковской области.

Представитель истца в судебном заседании заявленное требование поддержал в полном объеме, в обоснование иска сослался на невозможность зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку при строительстве объекта не проводился государственный строительный надзор и отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГРК РФ требованиям проектной документации.

Представитель ответчика в судебном заседании оставил решение на усмотрение суда, полагает, что отсутствует совокупность условий, предусмотренных статьей 49 ГрК РФ для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию ответчика. 

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Акционерное общество «База Механизации» является собственником земельного участка с кадастровым номером 60:27:0060102:147, виды разрешенного использования: объекты складского назначения различного профиля, проезды, бытовое обслуживание, заправка транспортных средств, строительная промышленность, склад», расположенного по адресу: 

<

...> д, 123А.

25  сентября 2020 года Постановлением Администрации г. Пскова № 1337 утвержден градостроительный план № РФ-60-2-00-0-00-2020-0061 земельного участка с кадастровым номером 60:27:0060102:147.

26  июля 2021 года Постановлением Администрации г. Пскова №1011 предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, предназначенного для оказания населению или организациям бытовых услуг, на земельном участке с видом разрешенного использования «Бытовое обслуживание» с кадастровым номером 60:27:0060102:147, площадью 14727 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>.

02 декабря 2021 года ООО «Научно-производственный центр «Аудит безопасности» предоставило положительное заключение проектной документации Ns 60-2-1-3-072895-2021.

29   декабря 2021 г. Администрацией г. Пскова истцу выдано разрешение настроительство «Здания бытового обслуживания населения» (№ 60-RU6O3020GO-26-2O21), общая площадь застройки 9962,8 кв.м., из них 1 этап строительства - 3070,9 кв.м., 2 этап строительства - 6891,9 кв.м.

Строительство здания бытового обслуживания населения (1 очередь) осуществлялось подрядной организацией ООО «АвтоСтрой» на основании договора подряда № 12/02/20 от 12 февраля 2020 г. ООО «АвтоСтрой» является членом саморегулируемой организации Ассоциация «ПСК», с правом выполнения работ по инженерным изысканиям, осуществлению подготовки проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, по договору строительного подряда.

Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств инвестора - ООО «Эстамп» на основании договора инвестирования № 3 от 10.01.2020.

17 января 2022 года истец известил Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области о начале строительства. Письмом № РК-11-106 от 19.01.2022 г. Комитет сообщил, что строительство объекта фактически завершено (согласно извещению срок окончания строительства - 12.01.2022), формирование программы проверок в соответствии с частью 14 ст. 54 ГрК РФ не представляется возможным, основания для осуществления и отношении объекта государственного строительного надзора отсутствуют.

08 апреля 2022 года между подрядчиком ООО «АвтоСтрой» и истцом АО «База механизации» подписаны акт приемки объекта капитального строительства и акт о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

ООО «Кадастр-Плюс» разработало схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства» расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

30   ноября 2022 года кадастровым инженером ФИО5 подготовлентехнический план. Согласно заключению кадастрового инженера здание бытовогообслуживания населения по фактическим замерам имеет площадь 3070,9 кв.м.

23 марта 2023 года истец вновь обратился в Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного здания бытового обслуживания населения требованиям проектной документации, предоставив заключения строительно-технической экспертизы № ОТС-4/2021 и дополнительной строительно-технической экспертизы от 27.05.2022, подготовленных ООО «Центр строительства и экспертиз» согласно которым замечаний по результатам обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций не выявлено. 

Письмом № РК-11-1125 от 18.04.2023 Комитет сообщил, что строительство объекта фактически завершено, формирование программы проверок не представляется возможным, основания для проведения выездной проверки, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение и выдаче заключения, и соответственно основания для выдачи заключения, отсутствуют.

В мае 2023 года истец обратился в Администрацию г. Пскова с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. В своем ответе № АГП02/ВС-3485 от 05.06.2023 и уведомлении об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию от 05 июня 2022 года Администрация г. Пскова указала, что на основании пункта 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ Администрацией г. Пскова принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Здание бытового обслуживания населения» (I этап), расположенного по адресу: 

<

...>, по причине отсутствия документов, указанных а ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, поскольку не представлены заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ требованиям проектной документации. В соответствии с информацией Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области, при строительстве объекта «Здание бытового обслуживания населения» (1 этап), расположенного по адресу: 

<

...>, государственный строительный надзор не осуществлялся, заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства установленным требованиям Комитетом не выдавалось.

Истец, ссылаясь на отсутствие возможности государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

Применительно к недвижимому имуществу создание вещи с соблюдением закона и иных правовых актов предполагает возведение этого объекта на земельном участке, принадлежащем застройщику на соответствующем праве и допускающем его застройку, получение необходимых разрешений и согласований, оформление соответствующей документации.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

По смыслу пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к недвижимому имуществу относятся объекты как завершенные, так и не завершенные строительством, но только те которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

Следовательно, при разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку в предмет доказывания по делу входит проверка факта прекращения действующего договора строительного подряда вввиду его исполнения либо расторжения.

08 апреля 2022 года между подрядчиком ООО «АвтоСтрой» и истцом АО «База механизации» подписаны акт приемки объекта капитального строительства и акт о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, предмет договора подряда в установленном пунктом 4.2. договора подряда № 12/02/20 от 12.02.2020 г. порядке подрядчиком заказчиком сдан, а заказчиком принят.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой нрава собственности в других вещных прав11 (далее - постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действует на момент принятия решения судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции на дату вынесения решения), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных, строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату качала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдений следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-   если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

-  если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

В соответствии с толкованием норм права приведенным в пунктах 25, 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22. в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении» постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Аналогичный подход изложен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022): таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления N 10/22).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом при легализации постройки.

При этом указанные разъяснения не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 и пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014. 

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 14).

Указанные обстоятельства, как требующие специальных познаний, подлежат выяснению путем проведения строительно-технической экспертизы.

Как указывает истец, контроль в ходе работ по строительству спорного объекта осуществляло уполномоченное должностное лицо подрядчика - ФИО6, который являлся начальником строительного производства ООО «Авто Строй». Работы по строительству спорного объекта велись непосредственно под его надзором, контроль в процессе всего строительства осуществлялся им лично, а также инженерами, начальниками участков строительно-монтажных работ.

Из приложенных к исковому заявлению документов усматривается, что земельный участок, на котором возведена спорная постройка, принадлежит истцу на праве собственности, строительство такой постройки на земельном участке допускается, здание соответствует градостроительному плану земельного участка, проекту планировки территории, правилам землепользования и застройки.

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии на стороне истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения, не имеется. Напротив, истец предпринимал меры, направленные на легализацию спорного объекта, неоднократно обращался в Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области с извещением о начале строительных работ, а в последствии с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного здания бытового обслуживания населения требованиям проектной документации, обращался в Администрацию г, Пскова о вводе объекта в эксплуатацию. Общество 10.08.2023 повторно обращалось к уполномоченному органу за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, представив в подтверждение соответствия объекта установленным требованиям заключение строительно-технической экспертизы № СТЭ-73/2023, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Центр строительства и экспертиз" по результатам обследования завершенного строительством объекта. Однако в выдаче разрешения ему было отказано уведомлением от 15.08.2023, поскольку в процессе строительства не осуществлялся государственный строительный надзор.

Из заключения строительно-технической экспертизы № СТЭ-73/2023, составленного экспертами общества с ограниченной ответственностью "Центр строительства и экспертиз" ФИО7 и ФИО8, следует, что здание торгового центра (I этап строительства) соответствует градостроительным, строительным, противопожарным,  санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям технических регламентов, в области охраны окружающей среды и природопользования, иным нормам и правилам, предъявляемым к объектам недвижимости данного вида; не создает угрозу жизни и здоровья граждан, права других лиц не нарушает. 

Суд отмечает тот факт, что в период строительства спорного объекта, в 2021 году, эксперты осматривали объект, о чем составлено заключение строительно-технической экспертизы № ОТС-4/2021. Все отмеченные недостатки были устранены.

ФИО7 и ФИО8, привлеченные к участию в деле в качестве специалистов, в судебном заседании подтвердили выводы, сделанные при обследовании спорного объекта, объект построен с запасом прочности, соответствует градостроительному плану земельного участка, планировка здания полностью совпадает с проектными данными, выполнены технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, дефектов и повреждений конструкций, свидетельствующих о неравномерных осадках фундаментов, иных дефектов и повреждений не имеется. Соответствие объекта установленным нормам и требованиям исключает разрушение здания, угрозу причинения вреда жизни, здоровью и имуществу других лиц, объект является безопасным объектом капитального строительства, его эксплуатация не угрожает жизни, здоровью и безопасности окружающих

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, поскольку здание торгового центра (I этап строительства) построено при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта, кроме того, истец принимал надлежащие меры к легализации спорного объекта, которые не носили формальный характер, не усмотрев в поведении истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, учитывая результаты экспертизы, суд приходит в выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом с учетом того, что объект находится на принадлежащем Обществу на праве собственности земельном участке и требование о сносе объекта заинтересованными лицами не заявлено, удовлетворение иска Общества в данном случае направлено на достижение правовой определенности. 

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Администрация привлечена к участию в настоящем деле в качестве ответчика в силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления №10/22, как орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

При таких обстоятельствах с учетом категории и характера рассмотренного спора суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на Администрацию обязанности возместить истцу понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

признать право собственности акционерного общества «База механизации» на нежилое здание бытового обслуживания населения, общей площадью 3070,90 кв.м (1 этап строительства), расположенного за земельном участке с кадастровым номером 60:27:0060102:147 по адресу: 

<

...>, в координатах характерных точек контура объекта недвижимости согласно техническому плану от 30.11.2022, подготовленному кадастровым инженером ФИО4.

На решение в течение месяца3652/2023 после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                     О.Г. Васильева