АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-51632/2022

г. Краснодар

30 мая 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2023 года

                                          Решение в полном объеме изготовлено 30 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лимборской Я.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305231801100396)

о взыскании задолженности и пени, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2. – по доверенности от 06.04.2023, 

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 02.12.2022, 

 

У С Т А Н О В И Л:

администрация муниципального образования городской округ город – курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 1 680 кв.м., расположенным по адресу: г. Сочи, 

<

...> за период с 25.02.2019 по 30.06.2022 в размере 1 015 877, 23 руб., пени за период с 11.03.2019 по 30.06.2022 в размере 295 728, 10 руб.

Стороны представили дополнительные документы, поддержали ранее изложенные позиции.

Представленные документы приобщены судом к материалам дела. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявляется перерыв до 15 час. 15 мин. 04.05.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Суд, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.01.2009 на основании постановления администрации муниципального образования городской округ город – курорт Сочи Краснодарского края № 541от 11.04.2007 администрация и предприниматель заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900004277.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 680 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0121009:89 из земель населённых пунктов, расположенных по адресу: г. Сочи, 

<

...>, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, предназначенный для обеспечения эксплуатации зданий склада и торгового павильона. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне.

Согласно п. 2.1 договора аренды срок действия договора настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 11.04.2056.

Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 11.04.2007 (п. 2.3 договора аренды).

Кроме того, стороны заключили дополнительное соглашение от 23.07.2012 № 1 к договору аренды от 29.01.2009 № 4900004277.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения на основании постановления администрации города  Сочи 07.06.2012 № 1234 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121009:89 по улице Львовской, 90е в поселке Вардане Лазаревского района города Сочи» стороны внесли изменения в договор, изложив в следующей редакции:

п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1 680 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0121009:89 из земель населённых пунктов, расположенных по адресу: г. Сочи, 

<

...>, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Вид разрешенного использования – «магазин». Земельный участок расположен в территориальной зоне ЖК Категория земель – земли населенных пунктов».

В последующем, 13.11.2018 между финансовым управляющим ФИО4 - ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи имущества № 2-КП.

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора купли-продажи на основании итого протокола заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Аукцион продавца № 1482238» от 21.09.2018 продавец продает, а покупатель покупает следующее имущество:

- здание (складское). Площадь 176,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 23:49:012002:1488

- здание (нежилое). Площадь 190,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 23:49:0121002:1407

- здание (нежилое). Площадь 162,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 23:49:0121002:1408

- право аренды земельного участка, площадью 1680 кв. м с кадастровым номером 23:49:0121009:89 из земель населённых пунктов, расположенных по адресу: г. Сочи, 

<

...> по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 29.01.2009 № 4900004277.

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 23.07.2012 № 1 сумма годовой арендной платы составляет 229 320 руб.

Согласно п. 3.3 договора аренды от 29.01.2009 № 4900004277 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. 

Согласно п. 6.2 договора аренды № 4900004277 от 29.01.2009 за нарушение сроков внесения арендной платы, по договору установленных в п. 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Как указывает истец, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 25.02.2019 по 30.06.2022 в размере 1 015 877,23 руб., а также задолженность по пене в размере 295 728,10 руб.

Администрация в адрес предпринимателя направила претензионное письмо с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендным платежам.

Направленная претензия оставлена без ответа и без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с иском. 

При рассмотрении вопроса об обоснованности заявленных требований, Арбитражный суд Краснодарского края полагает необходимым руководствоваться следующим. 

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки. 

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. 

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным. 

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.  

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.  

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.  

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.  

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.  

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.  

Согласно п. 2 дополнительного соглашения № 1 от 23.07.2012 сумма годовой арендной платы составляет 229 320 руб.

По смыслу данных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснений к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость нормативного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 № 306-ЭС15-208, обзор судебной практики № 4 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» земельные участки отнесены к муниципальному уровню собственности.

В силу статей 27, 95 Земельного кодекса в действовавшей в спорный период редакции и части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"», земельный участок относится к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов), то есть ограничены в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации издано от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно одному из которых публичному собственнику необходимо учитывать наличие предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником. Размер арендной платы в этом случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении аналогичных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Данный принцип вступил в силу 12.08.2017.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 2 Решения Городского собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, равна 0,85%.

Как следует из пункта 1.1 договора от 29.01.2009 № 4900004277 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121009:89 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне Г-1.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка, вид разрешенного использования – магазин.

Таким образом, на основании изложенного, расчет платы за пользование земельным участком необходимо производить исходя из кадастровой стоимости земельного участка за соответствующие года и процентной ставки земельного налога, поскольку земельный участок ограничен в обороте ввиду расположения во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта.

Как указывает ответчик, истцом был не правильно произведен расчёт задолженности  по арендным платежам, в обоснование своих доводов ответчик ссылается на абзац 8 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, а именно с 12.08.2017 сумма аренды земельного участка не может превышать размер земельного налога.

Вместе с тем, согласно данным ФКП Росреестра по Краснодарскому краю, согласно которому стоимость земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0121009:89 составляла:

- 6 880 910,40 руб. – по состоянию на 01.01.2019;

- 6 880 910,40 руб. – по состоянию на 01.01.2020;

- 5 850 348 руб. -  по состоянию на 01.01.2021;

- 5 850 348 руб. -  по состоянию на 01.01.2022.

На основании представленных данных  ФКП Росреестра по Краснодарскому краю стоимость арендной платы  должна составлять 

- 58 487,74 руб. – 2019 год;

- 58 487,74 руб. -  2020 год;

- 49 727,96 руб. – 2021 год;

- 49 727,96 руб. – 2022 год.

Судом установлено, что ответчиком производилась арендная плата, а именно:

- 150 000 руб., - по основному обязательству, что подтверждается чеком-ордером от 29.06.2022;

- 24 573,84 руб. – по  основному обязательству и пене, что подтверждается чеком-ордером от 08.02.2023;

- 15 480 руб. – по пене, что подтверждается чеком-ордером от 08.02.2023

- 15 480 руб. – по пене, что подтверждается чеком-ордером от 16.02.2023.

Оплата предпринимателем производилась согласно расчетам арендной платы по договору аренды земельных участков с учетом уровня инфляции, составленных департаментом.

Согласно п. 5.1 Постановления Правительства РФ от 5 мая 2017 г. № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582» в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Поскольку земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации (передаче в частную собственность) с 12.08.2017 размер арендной платы за него не может превышать действующую ставку земельного налога. Арендная плата за использование земельного участка, определенная с учетом существовавшего в спорный период размера его кадастровой стоимости и действующей ставки земельного налога, соответствует произведенным ответчиком платежам.

На основании изложенного, с учетом порядка оплаты арендных платежей утвержденных  п. 3.3 договора аренды и суммы неустойки, определенной в п. 6.2 договора аренды, а также учитывая, представленные в материалы доказательства внесения арендных платежей, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Учитывая, что требование о взыскании задолженности по арендной плате оставлено без удовлетворения, соответственно сумма пени не подлежит взысканию.

Руководствуясь ст. ст. 27, 28, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований – отказать. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                             С.А. Апальков