АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17385/2017

28 декабря 2017 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2017г.

Решение изготовлено в полном объеме   28 декабря 2017г. 

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Калининой А.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Гис- Агро Балаково»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам),

Администрации Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области

о признании незаконным отказа Межмуниципального отдела по Балаковскому и Духовницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области № 64/195/001/2017-3/51 от 28.06.2017г. в государственной регистрации права собственности ООО «Гис- Агро Балаково» на нежилое здание (склад №2), площадью 1343,5 кв.м, с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенному по адресу: Саратовская обл., Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы,

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Гис- Агро Балаково» на объект недвижимости- нежилое здание (склад №2), площадью 1343,5 кв.м, с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенному по адресу: Саратовская обл., Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы,

 

при участии представителей:

от ООО «Гис- Агро Балаково» - ФИО2, по доверенности от 26.12.2016г., сроком на 1 год;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО3 по доверенности № 91 от 30.12.2016г., выданной сроком по 31.12.2017г.;

иные участники процесса не явились, извещены надлежащим образом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гис- Агро Балаково» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ заявлением о признании незаконным отказа Межмуниципального отдела по Балаковскому и Духовницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области № 64/195/001/2017-3/51 от 28.06.2017г. в государственной регистрации права собственности ООО «Гис- Агро Балаково» на нежилое здание (склад №2), площадью 1343,5 кв.м, с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенному по адресу: Саратовская обл., Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Гис- Агро Балаково» на объект недвижимости- нежилое здание (склад №2), площадью 1343,5 кв.м, с кадастровым номером 64:05:100204:132, расположенному по адресу: Саратовская обл., Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы.

Заинтересованные лица возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве. 

Суд рассматривает дело по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 13 ГК РФ, ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

 Как следует из материалов дела, 17 марта 2017 года ООО «Гис- Агро Балаково» обратилось в Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью 1343,5 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская обл.. Балаковский район, пос. Головановский в районе фермы.

28.06.2017г. Межмуниципальным отделом по Балаковскому и Духовницкому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказано ООО «Гис- Агро Балаково» в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, о чем в адрес заявителя направлено уведомление № 64/195/001/2017-3/51 от 28.06.2017г.

Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию не представлены заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права после вступления в силу указанного закона.

Кроме того, отказ мотивирован тем, что в представленном на государственную регистрацию договоре отсутствуют сведения, определяющие расположение заявленного к регистрации объекта недвижимости на соответствующем земельном участке согласно ст. 554 ПС РФ, кроме того, указанное имущество по заявлению Натальинского МО Балаковского муниципального района Саратовской области от 13.04.2015г. принято на учет как бесхозяйное. 

Посчитав отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости неправомерным, ООО «Гис- Агро Балаково» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим заявлением.

Изучив представленные в материалы дела доказательства и изучив позиции сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя ввиду следующего.

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, в том числе Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости), актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации, актами Министерства экономического развития России.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за  исключением   установленных   настоящим   Федеральным   законом   случаев,   и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом за полноту и достоверность сведений, указанных в заявлении и представленных документах ответственность несут заявители и органы и организации, выдавшие эти документы.

Как указывалось выше, 17.03.2017г. в регистрирующий орган обратилось ООО «Гис-Агро Балаково» с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание (склад) с кадастровым номером: 64:05:100201:132, общей площадью 1343,5 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, Балаковоский район, п. Головановский, в районе фермы.

29.03.2017г. уведомлением о приостановлении государственной регистрации исх. № 43/195/001/2017-3751 заявитель извещен о причинах, препятствующих осуществлению государственной регистрации права на вышеуказанный объект по изложенным в уведомлении основаниям.

Однако причины, препятствующие государственной регистрации права  собственности не устранены в установленный Законом о регистрации недвижимости срок, в связи с чем 28.06.2017г. заявителю отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

На государственную регистрацию заявителем представлен договор купли-продажи недвижимого имущества № 11 от 17.04.2008г., заключенный между СПК «Поливной» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ООО «Гис-Агро Балаково» в лице директора ФИО5

Однако, в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) не содержалось сведений о зарегистрированном праве собственности СПК «Поливной» на указанный объект недвижимого имущества.

В соответствии с частью 3 статьи 1, частью 1 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости регистрирующий орган от имени государства признает и подтверждает результат гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимого имущества - возникшее право, обременения прав и т.д., заявления и документы на государственную регистрацию предоставляются лицами, заинтересованными в проведении государственной регистрации.

Специфика осуществляемой деятельности состоит в том, что государственная регистрация проводится по заявлениям правообладателей и на основании представленных ими правоустанавливающих документов, фактически сформированных к моменту проведения регистрации. На основании представленных документов вносятся записи в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании части 5 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом государственная регистрация прав на объекты недвижимости, права на которые возникли ранее, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их Ограничения и обременения объектов недвижимости, права на которые возникли ранее, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69 Закона о регистрация недвижимости).

Однако, как указывалось выше, по сведениям ЕГРН запись о регистрации права собственности передающей стороны на вышеуказанный объект недвижимого имущества отсутствовала.

Необходимо отметить, что в период до вступления в силу Закона о регистрации, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляло бюро технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.01.1968 № 83 (далее - Инструкция).

В соответствии с Инструкцией до 1997 года БТИ вело по установленным формам реестр и производило регистрацию строений.

Документов, подтверждающих возникновение права собственности  передающей стороны, в регистрирующий орган не представлено.

В материалах дела имеются письма ГУП «Сартехинвентаризация» от 14.12.2017г. и МУП «Городское БТИ» от 20.11.2017г. из которых следует, что в архивах указанных организаций сведения об объекте недвижимости площадью 1343,5 кв.м, расположенном по адресу: Саратовская обл., Балаковский район, п. Головановский в районе фермы- отсутствуют.

Более того, согласно данным ЕГРН на основании заявления администрации Натальинского муниципального образования Балаковского муниципального района Саратовской области от 13.04.2015г. спорный объект недвижимого имущества поставлен на учет в качестве бесхозяйного.

На основании пункта 1 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015г. № 931 объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае:

- государственной регистрации права собственности на данный объект в соответствии с порядком, установленным Законом;

- принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником (собственниками) во владение, пользование и распоряжение.

Кроме того, пунктом 3 частью 3 статьи 15 Закона о регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Однако, заявления продавца - СПК «Поливной» на государственную регистрацию не представлялось.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, деятельность юридического лица - СПК «Поливной» в связи с его ликвидацией по решению суда прекращена.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации  перехода права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (часть 7 статья 15 Закона о регистрации недвижимости).

Однако решения суда с указанием в резолютивной части информации о переходе права собственности от СПК «Поливной» к ООО «Гис-Агро Балаково» как в регистрирующий орган, так и в суд не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у государственного регистратора отсутствовали основания для регистрации права собственности заявителя.

Более того, согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода     права     собственности.     Отказ     государственного     регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Однако в рассматриваемом случае, отсутствие продавца не являлось единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

В рассматриваемом случае, в ЕГРН отсутствовали сведения о праве собственности передающей стороны на объект недвижимого имущества, также в регистрирующий орган не представлены документы, подтверждающие возникновение права собственности у передающей стороны СПК «Поливной» и соблюдение ранее действовавших регистрационных процедур.

Положения пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предполагают, что суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате и только, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. То есть предполагается, что право собственности продавца на передаваемое имущество должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, при рассмотрении такого требования суд не устанавливает факт принадлежности имущества на праве собственности передающей стороне, поскольку вопрос о праве собственности может рассматриваться только в рамках искового производства, а не устанавливаться при рассмотрении заявления о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается  заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть   указаны   данные,   позволяющие   определенно   установить   недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение  недвижимости  на соответствующем  земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В представленным на государственную регистрацию договоре купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2008г. отсутствуют сведения о местоположении отчуждаемого объекта недвижимого имущества на определенном земельном участке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц СПК «Поливной» и самого договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, продавец на момент заключения договора находился в стадии конкурсного производства.

Абзацем 2 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора от 01.12.2007) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены данным Федеральным законом.

Согласно Закону о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьями 110 и 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Статьей 139 Закона о банкротстве установлено императивное требование, предписывающее осуществлять продажу имущества должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения торгов, прежде всего с целью получения максимально возможной суммы денежных средств от его реализации и, следовательно, для наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако заявителем не представлено доказательств того, что договор купли-продажи от 17.04.2008г. заключен с соблюдением требований действующего законодательства.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Таким образом, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и должно избрать только тот способ защиты, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых интересов.

Из содержания ч. 1 ст. 198 и п. 4 ст. 200 АПК РФ следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при наличии одновременно двух условий: если он не соответствует закону или иному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Нарушения прав заявителя оспоренными действиями по отказу в государственной регистрации не установлено.

Исследовав и оценив представленные доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 197- 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных ООО «Гис- Агро Балаково» требований- отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области. 

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                                А.В. Калинина