Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Ульяновск                                                                               Дело №А72-13374/2019 

14.09.2020                                                                  

Резолютивная часть решения объявлена 07.09.2020. Решение в полном объеме изготовлено 14.09.2020.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Карсункина С.А.,

при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Китеж" (ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ИНН 

<

***>)

о взыскании 961 564 руб. 62 коп.

при участии:

от истца – ФИО2, представлен паспорт, копия решения (до и после перерыва); ФИО3, представлен паспорт, доверенность (до и после перерыва);

от ответчика – не явился, извещен (до и после перерыва);  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Китеж" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", согласно которому просит взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 28 000 руб. 48 коп. за период до 07.11.19 включительно и также проценты, начиная с 08.11.19 г. по день фактической оплаты задолженности. 

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.08.2019 исковое заявление было принято судом к производству. 

26.11.2019 в судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 06.02.2020 по делу № А72-13374/2019 была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания» (

<

...>), эксперту ФИО4, с привлечением кадастрового инженера ООО «Геоземсервис» ФИО5.

04.03.2020 Общество с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания»  обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с письменным ходатайством о предоставлении дополнительных материалов необходимых для подготовки заключения.

11.03.2020 Общество с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания»  обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с письменным ходатайством, в котором просило продлить установленные определением суда от 06.02.2020 процессуальные сроки для проведения экспертизы и представления экспертного заключения на срок до 10.04.2020г.

Определением от 27.03.2020 ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Региональная инжиниринговая компания" о продлении срока проведения экспертизы было удовлетворено, суд продлил срок проведения экспертизы по делу и представления экспертного заключения в суд до 29.04.2020 г.

Суд, рассмотрев заявление Общества с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания», определил направить в адрес экспертного учреждения – Общества с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания» (

<

...>), эксперту ФИО4 следующие документы: копии проектной документации (т.2 л.д. 40-54); копии разрешения на строительство от 26.01.2017 № 73-73-038-2017 (т. 2 л.д. 55-57); копия Планировки Помещения после перепланировки (т. 2 л.д. 71).

Определением от 08.06.2020 суд продлил срок проведения экспертизы по делу и представления экспертного заключения в суд до 15.06.2020 г.

15.06.2020 в адрес суда поступило заключение эксперта №20/8/100 от 12.06.2020.

Определением от «26» июня 2020 года производство по делу было возобновлено судом, назначено судебное заседание на «10» августа 2020 года на 13 час. 40 мин.

10 августа 2020 представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. 

Представитель истца заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму 210 649 рублей, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 58 799 руб. 12 коп. за период до 10.08.2020 включительно и также проценты, начиная с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности, расходы по оплате госпошлины в сумме 13 921 руб. 00 коп., стоимость судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 10.08.2020 в порядке ст.49 АПК РФ ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, судом удовлетворено.

03.09.2020 представители ответчика в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

Представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований. Пояснила, что на арендуемом ответчиком объекте была произведена реконструкция (внесены изменения, демонтировано помещение) без согласования проекта, приложение №3 не является проектом. Проведение работ в соответствии с проектом предполагает его подготовку, согласование и совершение действий по изменению объекта в соответствии с проектом. 

Судом был объявлен перерыв в судебном заседании на 07.09.2020г. на 09 час. 30 мин.

07.09.2020 представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими  удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/1936, согласно условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 890,6 квадратных метров, расположенное на первом этаже по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Заволжский район, ул.Тельмана, д.46А и состоящее из Объекта-1, Объекта-2 и Объекта-3, а именно: объект 1 нежилое помещение кадастровый номер 73:24:020605:1717 (площадь 1264 кв.м.), объект 2 нежилое помещение кадастровый номер 73:24:020605:1716 (площадь 5,9 кв.м.), объект 3 административное здание кадастровый номер 73:24:020605:1914 (площадь 719,3 кв.м.).

Согласно Акту возврата части помещений от 26.09.2018г. Арендатор возвратил Арендодателю, а Арендодатель принял часть нежилых помещений общей площадью 419,3 квадратных метров, входящих в состав административного нежилого здания с кадастровым номером 73:24:020605:1914, по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46А.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2. ежемесячная величина арендной платы составляет: за первый месяц аренды начиная с даты подписания Акта приема-передачи по настоящему договору, арендная плата составляет 10 000 рублей, НДС не предусмотрен (п. 3.2.1). 

В период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды, исчисленных с даты подписания Акта приёма-передачи по настоящему договору, размер ежемесячной арендной платы составляет 137 030, 36 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.2.2.).

Указанный размер арендной платы устанавливается в целях выполнения Арендодателем его обязанности в соответствии с п. 2.1.21 настоящего договора по компенсации части расходов Арендатора в размере 692 116 рублей, НДС не предусмотрен, на проектирование и согласование документации по перепланировке Помещения, а также по внесению изменений объекта недвижимости в сведения кадастрового учета и государственной регистрации изменений объекта недвижимости,

Компенсация указанных расходов производится Арендодателем путём снижения размера ежемесячной арендной платы равными долями на 62 919,64 руб. (шестьдесят две тысячи девятьсот девятнадцать рублей 64 копейки), в период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды включительно: 199 950 руб. - 62 919,64 руб. =137 030, 36 руб. 

С 13 (тринадцатого) месяца аренды, исчисленного с даты подписания Акта приёма-передачи по настоящему договору, и далее, ежемесячная арендная плата составляет     199 950 (сто девяносто девять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, НДС не предусмотрен (п. 3.2.3).

Стороны   особо оговорили, что до даты государственной регистрации настоящего договора ежемесячная арендная плата, определённая в соответствии с пунктами 3.2.2-3.2.3 настоящего договора, подлежит снижению на 20 (двадцать) процентов. Указанное снижение не распространяет своё действие на размер арендной платы за первый месяц аренды, установленный в п. 3.2.1 настоящего договора (п. 3.2.4).

Пунктом 2.1.21 договора предусмотрено, что Арендодатель обязан компенсировать часть расходов Арендатора на проектирование и согласование документации поперепланировке Помещения в соответствии с Приложением № 3 и Приложением № 6 к настоящему договору, а также по внесениюизменений объекта недвижимости в сведения кадастрового учета и государственной регистрации изменений объекта недвижимости, в размере 692 116 руб., НДС не предусмотрен.

Компенсация указанных расходов производится Арендодателем путём снижения размера ежемесячной арендной платы равными долями на 62 919,64 руб., в течение 11 (одиннадцати) месяцев аренды, в период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды включительно, в порядке, предусмотренном п 3.2.2 настоящего договора.

В соответствии с п. 1.7 договора для использования арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, арендодатель дал свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором и его подрядчиками любых необходимых работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещений согласно приложения №3 к договору в объемах в соответствии с приложением №6 к договору.

В соответствии п.2.2.9 после завершения работ по перепланировке/ переоборудованию/ реконструкции помещения, Арендатор обязан в течение 3 месяцев с даты завершения указанных работ, предоставить Арендодателю оригиналы проектной документации, согласованной с уполномоченными органами / организациями, если согласование проектной документации предусмотрено действующим законодательством; получить технический план на Помещение/Объект-1/Объект-2/Объект-3, отражающий произведённую Арендатором перепланировку/переоборудование/переустройство Помещения /Объекта-1 / Объекта-2/ Объекта-3, и предоставить его Арендодателю; При этом Арендодатель гарантирует оказывать содействие Арендатору в выполнении вышеуказанных работ, которое выражается в следующем: в случае если Арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления Арендатором интересов Арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, Арендодатель обязуется предоставить такую доверенность Арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от Арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого Арендодатель обязан выдать доверенность. Обеспечить подписание со стороны Арендодателя различных заявлений, актов, деклараций и иных документов, без которых не будет возможности по согласованию перепланировки /переоборудования /переустройства Помещения в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендатора письменного требования.

В случае если Арендодатель не выполнит указанные в настоящем пункте гарантии, Арендатор вправе в одностороннем порядке снизить размер арендной платы на 30 (тридцать) процентов от действующей ставки арендной платы и новый (сниженный) размер арендной платы будет оставаться неизменным до даты исполнения Арендодателем последнего из указанных в настоящем пункте обязательств.

Как указывает истец в иске, работы по перепланировке и переоборудованию, реконструкции были завершены ориентировочно в ноябре 2018 года.

Ответчику в мае 2019 года был направлен запрос о предоставлении технической документации о произведенных им переустройствах в соответствии с п. 1.7 договора.

На указанный запрос был получен ответ по электронной почте с пояснениями о невозможности провести узаконение перепланировки. В том же письме указывалось, что ответчиком проведена реконструкция объекта (путем демонтажа котельной), которую он также узаконить не может. При этом одной из причин невозможности узаконения назывался якобы имеющийся выход здания за пределы участка.

Истец указывает, что здание, которое имеется, ввиду (со стеной по ориентирам 17-18-19 - единственное место, где выходит за зону допустимого размещения границы здания до границы участка и не выходит за границу земельного участка), как и другие здания, в которых размещаются арендуемые помещения, введены в эксплуатацию без каких-либо претензий со стороны компетентных органов. Вся документация (проектная и техническая) соответствует требованиям законодательства и согласована уполномоченными органами и лицами, право собственности также оформлено в надлежащем порядке.

Как указывает истец, ответчик произвел самовольную реконструкцию арендованных помещений, а именно: произвел демонтаж одного из объектов аренды (объект №2), частично демонтировал иные несущие конструкции здания.

В адрес ответчика в июне 2019 года была направлена претензия с требованием предоставить проектную документацию и документы о фактически произведенных расходах, копиях документов о выполненных работах на объектах аренды (КС-2, КС-3, включая сметы) и необходимости решения вопроса о возврате произведенных арендатором удержаний из сумм арендной платы на компенсацию расходов на проектирование и согласование (в соответствии с п. 3.2.2 договора). 

Ответ на указанную претензию не получен.

Учитывая данные обстоятельства, истец обратился в суд с требованиями о взыскании стоимости восстановительных работ, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просит взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму 210 649 рублей, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 58 799 руб. 12 коп. за период до 10.08.2020 включительно и также проценты, начиная с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности.

Ответчик исковые требования оспаривает по доводам, изложенным в отзыве. Указывает, что все работы, которые были произведены на объекте, были выполнены в соответствии с Приложением № 3, согласованным сторонами. В процессе проведения работ по перепланировке было установлено, что здание с кадастровым номером 73:24:020605:1914, которое является объектом договора аренды, выходит за границы земельного участка 73:24:020605:15. Данное обстоятельство было не известно Арендатору на момент заключения договора аренды, Арендодатель подобную информацию Арендатору не предоставил.

Таким образом, как считает ответчик, на Объекте-3 имеются перепланировки, из-за которых становится невозможным согласовать произведенную Арендатором перепланировку. В связи с этим, как считает ответчик, согласно условиям договора Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательства по согласованию произведенной перепланировки.

Также ответчик указывает на то, что он оплачивал арендую плату в срок и в полном объеме , в соответствии с условиями договора. Согласование документации по перепланировке не осуществлено по причинам, за которые ответчик ответственности не несет.

Таким образом, по мнению ответчика, задолженность по арендной плате о которой заявляет истец в своем исковом заявлении, отсутствует.

Также ответчик в дополнениях к отзыву указал, что ремонтно-строительные работы, которые производились ответчиком на объекте, никак не могли изменить границы здания. Работы по реконструкции, в результате которых здание вышло за пределы земельного участка, были произведены либо истцом, либо третьими лицами, за действия которых ответчик ответственности не несет.

По мнению ответчика, доказательств нарушений со стороны ответчика и причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками истцом не представлено.

При этом ответчик ссылается на положения пункта 2.2.10 и 3.10. договора, согласно которому стороны дополнительно согласовали, что в случае невозможности согласовать произведённую Арендатором перепланировку/переоборудование Помещения по причине наличия в Объекте-1, Объекте-2 и/или в Объекте-3 перепланировок, Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение указанного обязательства. При этом неисполнение условий по согласованию с компетентными органами/ организациями произведённой Арендатором перепланировки/ переоборудования Помещения не признается существенным нарушением условий настоящего договора.

На время невозможности использования Помещения Арендатором по его целевому назначению, в т.ч. по решению государственных органов, или осуществления Арендодателем капитального ремонта или реконструкции Помещения/ Объекта-1/ Объекта-2 / Объекта-3 арендная плата составляет 1 000 (одна тысяча) рублей, НДС не предусмотрен.

Истец, возражая на доводы отзыва ответчика, указал, что истцу о невозможности проведения работ по узаконению переустройства, перепланировки стало известно лишь после получения ответа ООО «Агроторг» на запрос о предоставлении документов.

За оказанием содействия к истцу по вопросу согласования произведенных работ ответчик не обращался.

В договоре стороны не определили понятия перепланировка/переустройство/переоборудование помещения. Нормами ГК РФ указанные понятия не определены. 

При этом согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, а также п. 1.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170   переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. 

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С целью установления произведенных на объектах аренды ответчиком изменений определением суда от 06.02.2020г. по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с постановкой на разрешение экспертов следующих вопросов:

1) Соответствуют ли ремонтно - строительные работы, проведенные ООО «Агроторг» на объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А планировке помещения, предусмотренной Приложением №3 и работам, предусмотренным Приложением №6 к договору аренды нежилого помещения №СВ-6/1936 от 20.09.2018, заключенному между ООО «Китеж» и ООО «Агроторг»?

2) Привели ли проведенные работы к изменению параметров объектов капитального строительства, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А, переданных в аренду по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018, к изменению их частей, высоты, количества этажей, площади, объемов несущих конструкций?

3) Соответствуют ли проведенные работы строительным нормам и требованиям, и если нет, то каковы нарушения? Если соответствует, то из каких материалов были произведены изменения и соответствуют ли они требованиям безопасности для данного вида объекта?

4) Возможна ли безопасная эксплуатация объектов, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А без проведения восстановительных работ?

5) Какова сметная стоимость восстановительно - ремонтных работ по объекту с кадастровым номером 73:24:020605:1716, необходимых для его приведения в первоначальное состояние?

6) Выходит ли здание с кадастровым номером 73:24:020605:1914 за границы земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15?

7) Является ли нахождение здания с кадастровым номером 73:24:020605:1914 за переделами границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 следствием проведенных ООО «Агроторг» ремонтно-строительных работ на арендованных объектах?

8) Выходит ли объект, образованный в результате проведения ремонтно-строительных работ на арендованных по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018 объектах, за границы земельного участка и за зону допустимого размещения объекта?

В экспертном заключении №20/8/100 от 12.06.2020 экспертами были сделаны следующие выводы:

По первому вопросу:

Ремонтно-строительные работы, проведенные ООО «Агроторг» на объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46А, частично не соответствуют планировке помещения, предусмотренной Приложением №3 и работам, предусмотренным Приложением №6 к договору аренды нежилого помещения № СВ-6/1936 от 20.09.2018 г., заключенному между ООО «Китеж» и ООО «Агроторг»:

1. Произведен демонтаж объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716, общей площадью 10,49 м2 который в соответствии с данными «Рабочего проекта реконструкции здания котельной под спортивно-досуговый центр по ул. Тельмана 46А в Заволжском районе города Ульяновска (корректировка), подготовленным ООО ТПО «Ульяновскархпроект» в 2006 году, был пристроен к западной стене, здания  спортивно-досугового центра.

Демонтаж нежилого помещения с кадастровым номером 73:24:020605:1716 выполнен в соответствии с приложением №3 к договору аренды.

2.В конструкции наружной стены здания спортивно-досугового центра с кадастровым номером 73:24:020605:1717, расположенной со стороны административного здания с кадастровым №73:24:020605:1914, произведено устройство не предусмотренного «Рабочим проектом реконструкции здания котельной под спортивно-досуговый центр по ул. Тельмана 46А в Заволжском районе города Ульяновска (корректировка), подготовленным ООО ТПО «Ульяновскархпроект» в 2006 году., вместе с тем, размещение дверного проема предусмотрено согласно плана №3 приложения к договору аренды(Из мотивировочной части экспертного заключения следует, что речь идет об устройстве дверного проема в ходе проведенных ответчиком работ на объекте). 

В связи с отсутствием в материалах дела проектной документации на выполнение строительных работ по устройству проема, отсутствием на плане приложения №3 к договору аренды данных о размерах проема, точного места его расположения - сделать вывод о соответствии, или не соответствии его приложению №3, к договору аренды не представляется возможным.

3.Отсутствует (не возведен) объект, указанный в приложении 3 к договору аренды, возвести который, предполагалось со стороны дворового фасада выходящего на западную сторону здания.

4.Расположение туалета не соответствует приложению 3 к договору аренды, туалет перемещен и располагается слева от входа в бытовое помещение.

5.На месте где в соответствии с приложением 3 к договору аренды должен располагаться туалет, устроено помещение кассы.

6.Отсутствует (не возведена) стена, возведение которой предусмотрено в соответствии с приложением 3 к договору аренды (Фотография №70 приложения 1, схема №2, обмерный чертеж).

7.Произведено устройство склада на месте не предусмотренном, приложением 3 к договору аренды (Фотография №92 приложения №1, схема №2, обмерный чертеж).

8. Вдоль наружной плоскости стены северного фасада здания выполнены не предусмотренное приложением 3 к договору аренды сооружения, в которых располагаются холодильный агрегат ООО «Агроторг» марки UMM-2xC.ZBD38Y/ZB30Y системы холодоснабжения холодильного оборудования, расположенного в помещениях арендуемых ООО «Агроторг» указанных в приложении 3 договора аренды и контейнеры для ТБО.

Провести сравнительный анализ данных изложенных в приложении 6 к договору аренды (т.3 л.д. 121) с данными о выполненных работах на объектах аренды, не представляется возможным по следующим основаниям:

1.Приложение 6 к договору аренды (т.3 л.д. 121) указанное в договоре аренды как «Смета на проведение Арендатором ремонтно-строительных работ» не является сметной документацией и не может быть использовано экспертом для выполнения сравнительного анализа, по основаниям изложенным в исследовательской части ответа на первый вопрос суда.

2. Для подготовки сметного расчета (локальной сметы) в материалах дела отсутствуют следующие необходимые данные:

-проектные данные на выполнение ремонтно-строительных работ в которых указаны параметры зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов (размеры конструкций, место их расположения, основные характеристики применяемых материалов, сетей и оборудования инженерно-технического обеспечения), необходимые для расчета объемов работ и подготовки ведомостей строительных и монтажных работ;

-номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов,

в результате чего отсутствует возможность выполнить расчет сметной стоимости работ в соответствии с требованием п. 4.1. МДС 81-35.2004 [14].

По второму вопросу:

Проведенные работы, привели к изменению параметров объектов капитального строительства, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А, переданные в аренду по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018. г., а именно:

произведено изменение (демонтаж) надземной части одноэтажного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716, площадь которого составляла 10,49 м2,

произведено увеличение площади 1 этажа административного здания с кадастровым номером 73:24:020605:1914 на 10,49 м2, ставшее возможным в следствии демонтажа объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716 располагавшегося в пространстве здания,

произведено изменение несущей конструкции стены по оси «Д» расположенной между торговыми залами №1 и №2, на 1 этаже здания спортивно-досугового центра, с кадастровым номером 73:24:020605:1717, в следствии выполнения не предусмотренного проектом дверного проема,

в следствии выполнения не предусмотренного проектом дверного проема уменьшение объема конструкции несущей стены по оси «Д», здания спортивно-досугового центра, с кадастровым номером 73:24:020605:1717 составило 1,58 м3.

По третьему вопросу:

Проведенные работы не соответствуют строительным нормам и требованиям работы, по устройству дверного проема в стене здания спортивно-досугового центра расположенной по оси «Д», между торговыми залами №1 и №2, по основаниям изложенным в исследовательской части третьего вопроса экспертного заключения, а именно п. 2 ст. 36 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и п. 8.4 ГОСТ 27751-2014.

По четвертому вопросу: 

Безопасная эксплуатация объектов, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А, без проведения восстановительных работ возможна при условии: проведения   оценки   технического   состояния   строительных конструкций здания спортивно-досугового центра, разработки на основании результатов оценки технического состояния строительных конструкций, проектной документации на проведение работ по усилению конструкций стены в месте устройства дверного проема,  выполнение полного комплекса работ в соответствии с требованиями разработанной проектной документации по усилению конструкций стены. 

 

По пятому вопросу:

Согласно сметного расчета приведенного в заключении, сметная стоимость восстановительно-ремонтных работ по объекту с кадастровым номером 73:24:020605:1716, необходимых для его приведения в первоначальное состояние составит с учетом НДС 210 649 (Двести десять тысяч шестьсот сорок девять) рублей 00 коп.

По шестому вопросу:

Контур фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15, что стало возможно в следствии допущенной реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58).

Согласно данных, имеющихся в ЕГРН (т. 4 л.д.58) координаты контура здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не выходят.

В силу своих познаний эксперт предполагает, что ошибка была допущена при переводе в 2007 году координат объектов недвижимого имущества г. Ульяновска из действующей ранее, городской системы координат, в новую координатную систему «МСК-73», либо в следствии ошибки кадастрового инженера подготовившего межевой план.

Исправление имеющейся реестровой ошибки возможно при условииизготовляется нового межевого плана земельного участка и техническогоплана здания.

По седьмому вопросу:

Нахождение контура фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, за пределами границ земельного участка с кадастровым, номером 73:24:020605:15 обусловлено наличием реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58).

Согласно данных имеющихся в ЕГРН (т. 4 л.д.58) координаты здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не выходят.

Нахождение фактического контура здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не является следствием проведенных ООО «Агроторг» ремонтно-строительных работ на арендованных объектах.

По восьмому вопросу:

Объект образованный в результате проведения ремонтно-строительных работ, на арендованных по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018 г. объектах, не изменился и не выходит за фактический контур здания и за зону допустимого размещения объекта.

Ремонтно-строительные работы проводились внутри здания.

Согласно данных, имеющихся в ЕГРН (т. 4 л.д.58) координаты контура здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 и за зону допустимого размещения объекта не выходят.  

Между тем фактический контур здания выходит за границы земельного участка. Не соответствие фактического расположения здания с реестровыми границами обусловлено наличием реестровой ошибки как в земельном участке с кадастровым номером 73:24:020605:15 так и в здании с кадастровым номером 73:24:020605:15.

В пункте 1.9 договора стороны согласовали, что Объект-1, Объект-2 и Объект-3, указанные в п. 1.1 настоящего договора, рассматриваются ими как единое целое Помещение, и выражают своё согласие с тем, что прекращение действия настоящего договора по причине исключения из него одного из Объектов, указанных в п. 1.1, настоящего договора, является таким изменением, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён и одновременно наступили все условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.

С учетом указанного пункта договора из выводов экспертного заключения следует, что ответчиком была произведена его реконструкция, а не  перепланировка, переустройство, либо переоборудование помещений, так как произошли существенные изменения параметров объектов капитального строительства, а именно: демонтирован один из объектов, переданных в аренду, увеличена площадь первого этажа другого объекта, изменена несущая конструкция одной из стен вследствие устройства непредусмотренного проектом дверного проема, уменьшившего объем несущей стены. 

При этом произведенные изменения объекта выполнены не в точном соответствии с приложением №3 к договору. 

Согласно же п. 1.7 договора арендодателем давалось согласие на проведение арендатором и его подрядчиками работ по перепланировке/ переустройству/ переоборудованию помещений, а не его реконструкции.

Исходя из положений ст. 51 и 55 Градостроительного Кодекса РФ для выполнения реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которые подтверждают выполнение работ в соответствии с проектной документацией. 

Доказательств получения таких документов ответчиком не представлено. 

Фактически, ответчик начал производство работ на объекте в отсутствие разработанного и согласованного с компетентными органами проекта.

Согласно исследовательской части экспертного заключения по третьему вопросу устройство не предусмотренного первоначальным проектом дверного проема наружной стены, расположенной по оси «Д» здания с кадастровым номером 73:24:020605:1717 привело к добавлению нового элемента в существующую конструктивную схему, что нарушает п. 2 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которому параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно же п. 8.4. "ГОСТ 27751-2014. Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014 N 1974-ст) геометрические размеры конструкций на стадии их монтажа и эксплуатации не должны отличаться от их проектных значений более чем на величину допусков, указанных в действующих нормативных документах.

Принятые проектные и конструктивные решения должны быть обоснованы результатами расчета по предельным состояниям сооружений в целом, их конструктивных элементов и соединений, а также, при необходимости, данными экспериментальных исследований, в результате которых устанавливают основные параметры строительных объектов, их несущую способность и воспринимаемые ими воздействия (п. 3.6 ГОСТ 27751-2014).

Принятое при  выполнении работ решение о добавлении нового элемента конструкции (дверного проема) в несущей стене здания, не обосновано результатами расчетов, не определена несущая способность и воспринимаемые стеной воздействия, проектная документация на устройство проема в материалах дела отсутствует.  

Добавление в существующую конструктивную схему здания спортивно-досугового центра, являющегося зданием подвергшимся длительной эксплуатации, не предусмотренного проектом элемента (дверного проема по оси «Д») нарушает требования пп. б) и г) п. 13.1 ГОСТ 27751-2014 согласно которого оценку технического состояния строительных объектов проводят в следующих случаях: при модернизации и реконструкции объекта, во время которой в существующую конструктивную систему добавляют новые элементы конструкции; в случае любого вида ремонта (комплексного, капитального, текущего) зданий и конструкций, подвергшихся износу при длительной эксплуатации.

Согласование истцом Приложения №3 к договору не означает выражение им согласия на совершение ответчиком действий по изменению объектов, не соответствующих нормам действующего законодательства, которые к тому же согласно выводам экспертного заключения на четвертый вопрос без проведения восстановительных работ, проведения   оценки   технического   состояния   строительных конструкций здания спортивно-досугового центра, разработки на основании результатов оценки технического состояния строительных конструкций, проектной документации на проведение работ по усилению конструкций стены в месте устройства дверного проема, выполнения полного комплекса работ в соответствии с требованиями разработанной проектной документации по усилению конструкций стены ставят под угрозу безопасность эксплуатации помещений после проведения их реконструкции.  

Доводы ответчика со ссылкой на п. 2.2.10 о невозможности согласования произведенных работ по причине наличия в объектах перепланировок отклоняются судом в связи с тем, что согласно экспертному заключению контур фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 в следствии допущенной реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58) по причине перехода на новые координаты. То есть, каких-либо перепланировок в Объектах перед сдачей их в аренду истцом не производилось, что исключает невозможность проведения согласования работ, произведенных ответчиком в результате действий истца.

Выполнение строительных работ по изменению объектов в отсутствие разработанного проекта указывает на отсутствие должной осмотрительности на стороне ответчика и нарушение установленной процедуры реконструкции.  

Учитывая, что ответчиком не выполнены надлежащим образом работы по перепланировке/переустройству/переоборудованию объектов аренды, проектная документация на выполненные работы, согласованная с уполномоченными органами/организациями истцу не представлена, ответчиком не выполнены действия, позволяющие ему получить компенсацию указанных расходов путем снижения ежемесячной арендной платы в соответствии с пунктами договора 2.1.21 и 3.2.2, а следовательно, у ответчика имеется задолженность по арендной плате на сумму 692 116 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в пользу истца.     

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, доказательства в обоснование ее снижения в соответствии с условиями договора, не представлены требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 799 руб. 12 коп. за период с 16.11.2018 по 10.08.2020, а также процентов с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности 692 116 руб. 00 коп. в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая, что ответчиком не соблюдена процедура реконструкции здания, не выполнены действия и не представлены доказательства, позволяющие эксплуатировать помещения после проведенной реконструкции, что ставит под угрозу безопасность их эксплуатации после реконструкции, имеется необходимость в восстановлении помещений в первоначальном виде.   

Таким образом, истцу причинен ущерб в виде стоимости работ, которые необходимо будет произвести для восстановления первоначального состояния помещений.  

Стоимость таких работ согласно экспертному заключению составляет  210 649 руб. 00 коп. и должна быть взыскана с ответчика в пользу истца. 

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины следует возложить на ответчика в порядке ст.110 АПК РФ.

Судебные расходы по оплате проведения экспертизы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь  статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Китеж" 210 649 руб. 00 коп. - стоимость восстановительных работ, 692 116 руб. 00 коп. – задолженность, 58 799 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.11.2018 по 10.08.2020, а также проценты с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности 692 116 руб. 00 коп. в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, 13 921 руб. 00 коп. - расходы по оплате государственной пошлины, 54 000 руб. 00 коп. – в счет оплаты стоимости проведения экспертизы по делу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 310 руб. 00 коп. 

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья                                                                                    С.А.Карсункин