ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-86785/2023

24 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Полубехиной Н.С., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 01.07.2024

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 26.06.2024

 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9396/2024) общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2024 по делу № А56-86785/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс»

к Администрации муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области 

об обязании 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием об обязании Администрации муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее по тексту - Администрация) изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:14:0501006:1149, площадью 4120 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, р-н Ломоносовский с/п Аннинское, д. Куттузи, с вида разрешенного использования «многоквартирные жилые дома секционного типа этажностью 3-4 этаж» на вид разрешенного использования земельного участка «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код вида разрешенного использования земельного участка 3.5.1), заключить с ООО «Специализированный застройщик Эдельвейс» дополнительное соглашение о внесении изменений в пункт 1.1. Договора аренды земельного участка от 21.09.2021 № 2021-11, заменив слова «многоквартирные жилые дома секционного типа этажностью 3-4 этажа» на «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2024 в удовлетворении требовании отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не предполагает изменение категории земельного участка, поскольку правообладатель земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных правилами землепользования и застройки.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024 (апелляционная жалоба рассматривается в составе председательствующего Балакир М.В., судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2024 по делу № А56-86785/2023 отложено.

Ввиду нахождения судьи Целищевой Н.Е. на больничном, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Целищевой Н.Е. на судью Полубехину Н.С.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2024 (апелляционная жалоба рассматривается в составе председательствующего Балакир М.В., судей Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2024 по делу № А56-86785/2023 отложено. 

Ввиду нахождения судьи Изотовой С.В. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ арбитражный апелляционный суд производит замену судьи Изотовой С.В. на судью Целищеву Н.Е.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, поддержали ранее изложенные ими позиции.

Ответчиком в материалы дела были представлены проект планировки и проект межевания территории.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, от имени которого действует Администрация муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (далее- Отвегчик), и ООО «Специализированный застройщик Эдельвейс» (далее -Истец, Арендатор) в соответствии с результатами открытого аукциона (13.09.2021) был заключен договор аренды земельного участка от 21.09.2021 № 2021-11 (далее -Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер №47:14:0501006:1149, площадью 4120 кв.м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома секционного типа этажностью 3-4 этажа, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ленинградская область, р-н Ломоносовский с/п Аннинское, д. Куттузи, в целях использования в соответствии с видом разрешенного использования.

На основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденных распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 21.10.2016 № 1128 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером № 47:14:0501006:1149, расположенный по адресу: Ленинградская область, р-н Ломоносовский с/п Аннинское, д. Куттузи, (далее - проект планировки и проект межевания территории), данный земельный участок должен иметь основной вид использования -«пристроенный объект дошкольного воспитания».

Таким образом, предусмотренный Договором вид разрешенного использования земельного участка (многоквартирные дома секционного типа этажностью 3-4 этажа) на сегодняшний день не соответствует действующим проекту планировки и проекту межевания территории.

На указанном земельном участке Истцом планируется строительство объекта дошкольного воспитания на 50 мест, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, проектно-сметной документацией, с целью соблюдения п. 4,4.7 Договора.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, утвержденными приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области от 29.10.2021 № 139 (далее - ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства для зоны Ж 3 «Зона застройки малоэтажными жилыми домами», в том числе, отнесено использование объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

В соответствии с ПЗЗ в целях строительства объекта инженерного обеспечения земельный участок должен иметь код вида разрешенного использования 3.5.1 «Дошкольное, начальное и среднее общее образование».

В связи с изложенным Арендатор обратился к Арендодателю с заявлением (исх. № 16/05-2023 от 19.05.2023) об изменении вида разрешенного использования с целью приведения в соответствие с проектом планировки и проектом межевания и о внесении изменений в Договор аренды в части указания актуального вида разрешенного использования арендованного земельного участка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории.

В удовлетворении заявления Арендодателем было отказано со ссылкой на возможность изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка и условий договора, заключенного по итогам аукциона, только в судебном порядке, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

Положения п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускают использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в п. 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г.

В п. 1 ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из материалов дела следует, что предусмотренный Договором вид разрешенного использования земельного участка (многоквартирные дома секционного типа этажностью 3-4 этажа) на сегодняшний день не соответствует действующим проекту планировки и проекту межевания территории.

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В соответствии с частью 4 указанной статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Пунктом 17 статьи 39.8 ЗК Российской Федерации установлен запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ допускается изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на указанном земельном участке Истцом планируется строительство объекта дошкольного образования - пристроенный объект дошкольного воспитания, в соответствии утвержденным проектом планировки и проектом межевания территории, проектно-сметной документацией, с целью соблюдения п. 4.4.7 Договора.

При заключении Договора аренды Ответчик подразумевал, а Истец принимал, что на указанном земельном участке в соответствии с ПЗЗ предусмотрено строительство исключительно объекта дошкольного воспитания и никакого иного, в связи с чем, как указывает администрация, в результате изменения вида разрешенного использования цена на торгах не была бы существенно изменена, а равно и иные условия договора.

Согласно Распоряжению Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области об утверждении проекта планировки и проекта межевания в границах земельного участка с кадастровым номером 47:14:0501006:356 от 21.10.2016 № 1128, а также выписке из указанного проекта планировки и проекта межевания территории на участке площадью 4 120 кв. м. предполагается размещение пристроенного объекта дошкольного воспитания. 

Таким образом, обращение общества с требованиями об изменении условий договора аренды направлено на приведение условий договора в соответствии с изменившимися обстоятельствами, без изменения целей, для которых он был предоставлен в аренду, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований у суда первой инстанции не имелось.

Ввиду изложенного, оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба – удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2024 по делу № А56-86785/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

 Обязать администрацию муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:14:0501006:1149, площадью 4120 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, р-н Ломоносовский с/п Аннинское, д. Куттузи, с вида разрешенного использования «многоквартирные жилые дома секционного типа этажностью 3-4 этаж» на вид разрешенного использования земельного участка «дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код вида разрешенного использования земельного участка 3.5.1).

Обязать администрацию муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» дополнительное соглашение о внесении изменений в п. 1.1. Договора аренды земельного участка от 21.09.2021 № 2021-11, заменив слова «многоквартирные жилые дома секционного типа этажностью 3-4 этажа» на «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Взыскать с администрации муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Эдельвейс» 9000,00 руб. расходов по оплате государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 

 Н.Е. Целищева