АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-41514/2019

г. Новосибирск

05 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года. 

 Полный текст решения изготовлен  05 июня 2020 года.

    Арбитражный  суд    Новосибирской    области  в  составе судьи  Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания  секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело  № А45-41514/2019 по  иску   

1.индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 310540611600042), г. Новосибирск,

2.   индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 319547600169374), г. Новосибирск

к жилищно-строительному кооперативу «Вертковская 5/3» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск

о признании недвижимого имущества общим имуществом собственников помещения многоквартирного дома,

при участии в судебном заседании представителей:

от соистцов: 1.Алексеева Д.А. (паспорт), 

                      ФИО4(по доверенности от 11.12.2019), 

                      2. ФИО3 (паспорт), 

                      ФИО4 (по доверенности от 11.12.2019); 

от ответчика: ФИО5 руководитель (выписка из ЕГРЮЛ),  

                      ФИО6 (по доверенности от 30.12.2018);

от третьего лица: не явился (извещён), 

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – 1-й истец) и индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее -2-й ответчик) обратились в арбитражный суд с  иском к жилищно-строительному кооперативу «Вертковская 5/3» , настаивая на признании общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании с кадастровым номером 54:35:051750:1165 нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:051750:1253, обозначенных на поэтажном плане номерами 53, 54, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 65, 69 площадью 81,4 кв.м., расположенные в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Ответчик правопритязания истца отклонил, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.

          Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

По свидетельству соистцов, решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 27.05.2009 по делу № 2-1806/2009 за ФИО2 признано право собственности на 10900/1530110 долей в незавершённом строительством объекте - десятиэтажном жилом доме по адресу: 

<

...>, о чём в ЕГРП 13.07.2009 учинена запись регистрации № 54-54-11/055/2009-428.

Решением  Кировского районного суда г. Новосибирска от 04.05.2009 по делу № 2-221/2009 за ФИО3 признано право собственности на 11000/1530110 долей в незавершённом строительством объекте - десятиэтажном жилом доме по адресу: 

<

...>, о чём в ЕГРП 13.07.2009 учинена запись регистрации № 54-54-11/068/2009-129.

На основании указанных судебных актов после завершения строительства объекта ФИО2  подлежал передаче объект недвижимости со следующими характеристиками: «Указанная доля после ввода дома в эксплуатацию должна соответствовать нежилому помещению – вторая часть офиса № 2 общей площадью 109,00 кв.м. в цокольном этаже блок-секции № 4 , в осях 30-33/В-Ц».

В свою очередь,  ФИО3 подлежал передаче объект в виде части офиса № 2 общей площадью 110,00 кв.м. в цокольном этаже блок-секции № 3,4 , в осях 24-30/В-Ц.

В процессе банкротства   застройщика ООО «Авангард-88» для достройки МКД 25.06.2013 года (запись в ЕГРЮЛ от 13.07.2019) было учреждено ЖСК «Вертковская 5/3», членами которого истцы не являются.     

По утверждению соистцов, они своевременно и в полном объеме внесли взносы на достройку объектов недвижимости, пропорционально долям в праве собственности на объект незавершенного строительства.

В октябре 2018 года объект незавершенным строительством был достроен и введен в эксплуатацию структурными подразделениями мэрии города Новосибирска. 

УАСИ Мэрии города Новосибирска выдано застройщику ЖСК «Вертковская 5/3» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2018 года № 54-Ru543030000-145-2018.

В период с 12.02.2019 года, истцы неоднократно обращались к ответчику по вопросу осмотра, идентификации и передачи помещений. 

В июне-июле 2019 года ответчик   письменно    уведомил о возможности принять помещения, отказавшись при этом их идентифицировать.

При осмотре объекта с участием специалиста ООО «Мидэль» было установлено, что часть    помещений, а именно, помещения     с    кадастровыми    номерами - 54:35:051750:1264,    54:35:051750:1265, 35:051750:1266, обозначенные на поэтажном плане под номерами: 64, 66, 67, используются, по мнению соистцов, для нужд всего дома, в них должно быть расположено инженерное оборудование, призванное для обслуживания более одного помещения в МКД.

Кроме того, для прохода к этим помещениям используется нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:051750:1253, обозначенное на поэтажном плане под номерами - 54, 57- 62,65,69 с установленной площадью 81,4 кв.м.

Как указывают соистцы, ответчик по актам приема-передачи помещений от 02.09.2019 года предпринял попытку передачи помещений истцам. В актах отсутствуют кадастровые номера передаваемых помещений, план помещений не прилагается, и определить, какие именно помещения намерен передать    застройщик, не представляется возможным. 

Полагая, что передача обозначенных   нежилых помещений в собственность ФИО2 и ФИО3   приведет к нарушению прав всех собственников помещений в МКД, соистцы обратились за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Исковые требования нормативно обоснованы статьями 249, 289 и 290, 304  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Организуя защиту против иска, ответчик апеллировал к  тому обстоятельству, что спорные помещения сформированы и выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием МКД. При этом постоянного доступа  к проходящим в  спорных помещениях коммуникациям не требуется. Такой доступ предполагается исключительно в случае возникновения аварийных ситуаций.

По мнению ответчика, из анализа соответствующих правовых норм следует, что право общей долевой собственности возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвала, не имеющие иного самостоятельного назначения и предназначенные для обслуживания помещений в жилом доме.

Ответчик указал, что для определения правового режима спорных помещений не имеет значения наличия в них инженерных коммуникаций, так как последние расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают права общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования. 

          Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы сторон, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о  неправомерности требований соистцов при этом суд исходит из следующего:   

В силу положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо  вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

          Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Как следует из  статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 Постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»   разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

На основании второго абзаца пункта 9 указанного Постановления № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В спорной правовой ситуации доказательств использования домовладельцами спорных помещений на дату ввода объекта в эксплуатацию в качестве общего имущества в материалах дела не имеется.

          Применительно к спорной правовой ситуации судом установлено, что в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru 54303000-145-2018 от 31.10.2018, выданным застройщику ЖСК «Вертковская 5/3», нежилые помещения  соистцов: офис - 23,4 кв. м, офис - 19,0 кв. м, офис - 17,1 кв. м, офис - 22,2 кв. м, офис - 32,4 кв. м, офис -17,8 кв. м, офис - 22,0 кв. м, коридоры офиса - 81,4 кв. м, относятся к помещениям общественного назначения площадью 1698,9 кв. м (в том числе административные помещения), а значит, выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома. 

       В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в спорные нежилые помещения имеется единственный выход помещений, обозначенных на поэтажном плане цоколя многоквартирного дома по номерами 64 (техническое помещение, кадастровый номер 54:35:051750:1264), 66 (эл.ниша, кадастровый номер 54:35:051750: 1265), 67 (лифтовая шахта, кадастровый номер 54:35:051750:1266). Данный факт признан ответчиком в судебном заседании 13.05.2020 и на основании положений части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с признанием стороной определённых обстоятельств, исключил необходимость проведения судебной экспертизы, о назначении которой ходатайствовали истцы,  и в которой судом было отказано.

В помещениях с кадастровыми номерами 54:35:051750:1264, 54:35:051750:1265, 54:35:051750:1266 действительно расположена лифтовая шахта, электрические кабели и другое оборудование, так как эти помещения являются техническими и относятся к общедомовому имуществу.

Согласно Поэтажному плану цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, на дату 10.04.2017 из помещений под номерами: 64 (техническое помещение кадастровый номер 54:35:051750:1264), 66 (эл.ниша, кадастровый номер 54:35:051750:1265), 67 (лифтовая шахта, кадастровый номер 54:35:051750:1266) имеется только по одному выходу, и все три выхода выходят в помещение коридора (№ 65 на поэтажном плане), и соответственно из помещения коридора № 65 имеется два выхода наружу жилого дома - через помещения № 54 (коридор) - № 5 (тамбур) и через помещение № 62 (тамбур).

Вместе с тем, постоянного доступа в технические помещения с кадастровыми номерами 54:35:051750:1264, 54:35:051750:1265, 54:35:051750:1266 не требуется, там не находится оборудование требующее обслуживания. Доступ в указанные помещения может быть необходим только при возникновении аварийных ситуаций.

В свою очередь, наличие транзитных общедомовых инженерных сетей в самом помещении коридора (№ 65 на поэтажном плане), а также наличие доступа из коридора в технические помещения с кадастровыми номерами 54:35:051750:1264, 54:35:051750:1265, 54:35:051750:1266, не имеет правового значения для  определения юридической судьбы исковых требований.

        Нежилое помещение коридоры офиса площадью 81,4 кв. м.     имеет в своем составе тамбуры, коридор, кладовую и санузлы, предназначенные для самостоятельного использования собственниками офисного помещения (соистцами). 

        Нежилые помещения, предлагаемые к передаче  соистцам, поставлены на кадастровый учет в соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию, и на момент регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, указанные нежилые помещения уже были учтены в ГКН  в качестве нежилых помещений для самостоятельного использования.

          Использование тамбуров и коридора (составляющих предмет спора) для получения управляющей организацией доступа к общедомовому имуществу, не наделяет указанные помещения (тамбура и коридора) статусом общедомового имущества.

         Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент спорное помещение жилого дома было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

             В спорной правовой ситуации  постоянного доступа в технические помещения с кадастровыми номерами 54:35:051750:1264, 54:35:051750:1265, 54:35:051750:1266 не требуется, там не находится оборудование, требующее обслуживания. Доступ в указанные помещения может быть необходим только при возникновении аварийных ситуаций.

          Наличие транзитных общедомовых инженерных сетей в помещении коридора (№ 65 на поэтажном плане), а также наличие доступа из коридора в технические помещения с кадастровыми номерами 54:35:051750:1264, 54:35:051750:1265, 54:35:051750:1266, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего иска, так как   сам факт нахождения  в спорных помещениях транзитных коммуникаций   не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку эти помещения выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, что подтверждается сведениями технического учета, экспликацией к поэтажному плану, фотографиями, приложенными к Акту осмотра от 12.09.2019 ООО «Мидель».  

          Таким образом, соистцы обратились за разрешением ситуации, в которой просят признать общим имуществом коридор (санузлы, кладовые. тамбуры,), обеспечивающий доступ не только к помещениям общего назначения, но в первую очередь к офисным помещениям ответчиков. В самом коридоре имеются транзитные коммуникации, не препятствующие использованию его для целей прохода к офисным помещениям.

          Высота потолков составляет не менее 2,45 м, что также подтверждает возможность рационального использования помещения для нужд, не связанных с техническим обслуживанием коммуникаций.

Спорные помещения имеют определенное самостоятельное назначение – для использование под офис,   а также отдельный от жилого дома вход, и являются обособленными помещениями, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, используются в целях не связанных с обслуживанием дома - для размещения различных организаций на основании договоров аренды.

 Оценив представленную в дело доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что спорное помещение с кадастровым номером 54:35:051750:1253 (№№ 53, 54, 57, 58, 59, 60, 61,62,65,69) площадью 81,4 представляло и представляет собой обособленный самостоятельный объект в цокольной части жилого дома  и с момента ввода его в эксплуатацию   не могло использоваться собственниками здания в качестве помещения, обеспечивающего общие нужды и в целях обеспечения эксплуатации этого здания, что исключает возможность отнесения данного помещения к общедолевой собственности собственников помещений МКД.

Вследствие указанных обстоятельств суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска за счёт ответчика и отказывает в нем соистцам.

          По результатам рассмотрения спора государственная пошлина, уплаченная при обращении за судебной защитой, подлежит отнесению на соистцов в полном объёме на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

            В судебном  заседании объявлялся перерыв с 27 мая 2020 года до 15 часов 20 минут 02 июня 2020 года.

            Руководствуясь статьями   110,    167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                      

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.   

        Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд  в течение месяца после его принятия. 

        В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

С.Ф. Шевченко