Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-3342/2024

Дело № А19-5739/2021

19 августа 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Дамбарова С.Д.,

судей: Железняк Е.Г., Тютриной Н.Н.,

при участии в суде округа представителей общества с ограниченной ответственностью «АФК-Система» – ФИО1 (доверенность от 22.05.2024, паспорт, диплом), ФИО2 (доверенность от 15.01.2024, паспорт, диплом), представителей комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска – ФИО3.(доверенность от 18.12.2023 № 505-70-3995/23, удостоверение №250 от 18.01.2024),  ФИО4 (доверенность № 505-70-1782/24 от 18.06.2024, паспорт, диплом), ФИО5 (доверенность от 19.12.2023 № 505-70-4021/2023, удостоверение №724 от 12.02.2020, диплом).

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 февраля 2024 года по делу № А19-5739/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2024 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АФК-Система» (далее – ООО «АФК-Система», общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (далее –Комитет) с требованиями об обязании в течении 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить в натуре обязанности, предусмотренные договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 г. и № 17/18 от 30.11.2018 г.:

обязать Комитет обеспечить в помещениях общества, расположенных в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение, путем совершения любых действий, направленных на восстановления снабжения здания коммунальными ресурсами в объёмах, достаточных для обеспечения помещений истца.

обязать Комитет осуществить любые действия, которые повлекут отмену запрета на эксплуатацию помещений Истца в здании по адресу 

<

...> (Дом быта), установленного решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 по делу № 2-44/2017.

взыскать с Комитета в пользу ООО «АФК-Система» судебную неустойку в сумме 2 000 рублей в день в случае неисполнения ответчиком решения суда об обязании исполнения договоров купли-продажи от 30.11.2018 г.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Бликтрейд», ФИО6, ФИО7

Решением Арбитражный суд Иркутской области от 29 февраля 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2024 года, исковые требования удовлетворены частично (требования № 1 и № 3): на Комитет возложена обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанность, предусмотренную договорами купли-продажи №16/18 от 30.11.2018 года и №17/18 от 30.11.2018 года - обеспечить в помещениях ООО «АФК-Система», расположенных в здании по адресу: 

<

...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение. С Комитета в пользу ООО «АФК-Система» взыскана судебная неустойка в размере 2 000 руб. в день в случае неисполнения решения суда. В остальной части иска отказано.

Комитет в кассационной жалобе просит вынесенные по делу судебные акты отменить в той части, в которой заявленный обществом иск был удовлетворен.

Заявитель жалобы указывает (с учетом дополнительных пояснений), что помещения, в отношении которых заявлены  требования, не являются собственностью муниципального образования город Иркутск. Бремя содержания в отношении объектов, находящихся в собственности общества Комитет нести не должен. Комитет полагает, что отсутствие в судебных актах ссылки на судебный запрет и отсутствие коммунальных ресурсов не означает, что указанные обстоятельства отсутствовали. Общество, как собственник нежилых помещений должно самостоятельно обратиться в ресурсоснабжающие организации за подключением именно его помещений к коммунальным ресурсам. На момент заключения договоров купли-продажи обществу было известно о вынесенном решении Кировского районного суда г. Иркутска. Несмотря на запрет эксплуатации здания в целом, обществом подписаны договоры купли-продажи.

Как указывает комитет в своей жалобе, судами первой и апелляционной инстанций было необоснованно отклонено заявление о применении срока исковой давности к заявленному требованию.

ООО «АФК-Система» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru) третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Присутствующие в судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с 30 июля 2024 года               до 08 августа 2024 года до 12 часов 20 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе судей.

Представители общества и комитета подтвердили доводы, изложенные, соответственно, в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 08 августа 2024 года до 12 часов 20 минут 13 августа 2024 года, о чем сделано публичное извещение.

Определением от 12 августа 2024 года Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа произведена замена судьи Фирсова А.Д. в составе судей, рассматривающих настоящую кассационную жалобу, судьей Тютриной Н.Н.

Рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

Представители общества и комитета подтвердили доводы, изложенные, соответственно, в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) между комитетом (продавец) и ООО «АФК-Система» (покупатель) заключены договоры купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений.

В соответствии с названными договора комитет принял на себя обязательство передать в собственность ООО «АФК-Система» находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения площадью 340,6 кв.м. и 349,8 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, Дом быта.

Согласно пункту 1.7. договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 продаваемое имущество должно быть свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не являться предметом обеспечительных мер, и находиться в состоянии, позволяющем использовать его без ограничений.

Заключению названных сделок приватизации предшествовали судебные споры: о признании незаконными отказов в осуществлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений (дело № А19-13054/2015); о признании недостоверными отчетов о рыночной стоимости имущества, об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений (дела № А19-1056/2017, № А19-21227/2016).

Помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18, были переданы обществу 19.12.2018 по актам приема-передачи.

При передаче нежилых помещений было установлено, что помещения находятся в состоянии, не соответствующем условиям договоров купли-продажи нежилых помещений - не пригодны к использованию по назначению (в здании, в котором находятся помещения и которое принадлежит ответчику отсутствует отопление, водоснабжение и электроснабжение), а также в отношении здания (всех помещений в нем) действует запрет на эксплуатацию, установленный решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу № 2-44/2017.

Информация о фактическом состоянии имущества и наличии запрета на эксплуатацию отражена в актах приема-передачи помещений от 19.12.2018.

Представителями сторон 28.04.2023 года был произведен осмотр помещений истца в здании ответчика, по итогам осмотра был составлен акт. В ходе осмотра установлено, что в цоколе здания (и соответственно в помещениях истца) частично по одному из контуров осуществляется подача отопления «для обеспечения живучести фундамента здания» (как пояснил представитель ответчика), что недостаточно для поддержания в помещениях нормальной температуры. Горячее и холодное водоснабжение и водоотведение отсутствуют (как пояснили представители ответчика отключены для предотвращения аварийных ситуаций). Электроснабжение осуществлено по временной схеме от соседнего помещения, принадлежащего ООО «Авана» для обеспечения возможности работы охранно-пожарной сигнализации. Нормальное электроснабжение отсутствует.

По договору хранения от 17.01.2019 №14, заключенному между Комитетом и МУП «ТеплоЭнергоСервис», последнему на хранение были переданы помещения в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, Дом быта.

В настоящее время МУП «ТеплоЭнергоСервис» заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями в отношении помещений в здании по адресу 

<

...>.

Ссылаясь на то, что в результате незаконных действий Комитета, как продавца муниципального имущества, прекращено снабжение коммунальными ресурсами нежилых помещений, расположенных в здании Дом быта, общество обратилось в суд с настоящим иском. В обоснование заявленного требования общество указало на то, что приобретало благоустроенные помещения, обеспеченные всеми коммунальными ресурсами, без  ограничений по возможности пользоваться имуществом, поэтому Комитет в соответствии с положениями пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязан устранить недостатки переданного имущества.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что в силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Недостатки в виде обеспечения помещений коммунальными ресурсами возникли до подписания актов приема - передачи, то есть до 19.12.2018, следовательно, за указанные недостатки отвечает комитет, как продавец имущества.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом в силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из обстоятельств настоящего спора, в том числе установленных при рассмотрении иных дел с участием тех же лиц, следует, что ООО «АФК-Система» в течение длительного времени являлось арендатором помещений, приобретенных им впоследствии по договорам купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18. В связи с намерением реализовать преимущественное право на приобретение названных помещений в соответствии с Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ и отказом органов местного самоуправления от их приватизации, общество обращалось за защитой названного права в суд в рамках дела № А19-13054/2015.

Указанные договоры купли-продажи от 30.11.2018 № 17/18 и № 16/18 заключены в порядке исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области, принятого по итогам рассмотрения дела № А19-13054/2015.

Коммунальные услуги в виде электроснабжения, отопления, водоснабжения и водоотведения являются ресурсами, потребляемыми собственниками или иными владельцами помещений в процессе их хозяйственного использования. Поэтому отсутствие или перерывы в поставке соответствующих коммунальных ресурсов в условиях постоянного коммерческого использования помещений носят очевидный характер и должны быть известны любому лицу, осуществляющему эксплуатацию названного имущества.

Общество, являясь арендатором и добиваясь в судебном порядке приватизации используемого им муниципального имущества, не могло не знать об условиях использования данного имущества и степени обеспеченности нежилых помещений, а также мест общего пользования коммунальными ресурсами.

Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 07.03.2017 года по делу № 2-44/2017 по иску прокурора города Иркутска запрещена эксплуатация здания Дом быта, расположенного по адресу: 

<

...>, до устранения нарушения требований пожарной безопасности.

Принимая во внимание коммерческое использование помещений в названном здании, в том числе для осуществления торговой деятельности, ООО «АФК-Система» должно было знать об ограничениях в эксплуатации здания, введенных названным судебным актом.

По итогам оценки фактических обстоятельств спора суды установили, что недостатки имущества, на которые ссылалось общество при обращении в суд с настоящим иском имели место, как на дату заключения договоров купли-продажи помещений, так и на момент передачи помещений по актам приема-передачи. Свою осведомленность об имеющихся недостатках помещений общество подтверждало в ходе рассмотрения дела.

Как указывали его представители в ходе рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, общество, приобретая данные помещения с уже имеющимися очевидными недостатками, рассчитывало на то, что такие недостатки будут впоследствии устранены продавцом – Комитетом, ответственным за содержание здания.

Таким образом, общество, располагавшее сведениями о недостатках помещений, которые затрудняли их использование, и одновременно настаивающее на приватизации соответствующего имущества, самостоятельно несет на себе предпринимательские риски, связанные с приятием такого коммерческого решения, а потому оно не вправе требовать применения средств правовой защиты, предусмотренных абзацем третьим пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса.

Кроме того, поставка коммунальных ресурсов по общему правилу осуществляется в рамках договорных отношений между собственниками, иными законными владельцами  помещений (или лицами, действующими в его интересах) и ресурсоснабжающими организациями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Согласно пункту 1 статьи 543 Гражданского кодекса абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, о пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, организация поставки коммунальных ресурсов находится в зоне ответственности собственника или иного законного владельца помещений, который для указанных целей самостоятельно предпринимает необходимые меры для обеспечения нормального функционирования такого недвижимого имущества, заключения договоров энергоснабжения, либо предоставляет соответствующие полномочия лицу, действующему в его интересах (например, управляющей организации), а также обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования.

Специальным законодательством об энергоснабжении предусмотрено, в частности, предоставление в ресурсоснабжающие организации для заключения договоров правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и иные законные права владения и (или) пользования, предусмотренные законодательством Российской Федерации) на энергопринимающие устройства.

Соответствующие нормы имеются, к примеру, в абзаце четвертом пункта 34 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 442; подпункте «а» пункта 17 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 № 644; абзаце 2 пункта 36 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 № 808.

Поскольку действия по подключению к коммуникациям и обеспечению условий для потребления ресурсов собственник помещения осуществляет по своему усмотрению и в своем интересе, оснований считать, что соответствующая обязанность может быть возложена на Комитет в рамках заявленного требования, основанного на договорах купли-продажи помещений, у суда кассационной инстанции не имеется.

В материалах дела имеются сведения о том, что некоторые собственники помещений имеют технологическое присоединение к сетям, используемым для подачи коммунальных ресурсов, поставка которых осуществляется в рамках отдельных правоотношений. В свою очередь, обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «АФК-Система» не указывало на то, что им безуспешно предпринимались попытки заключения соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. Обстоятельств, препятствующих заключению договоров энергоснабжения и исключающих техническую возможность подачи ресурсов, общество также не привело.

Кроме того, согласно разъяснениям, приведенным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009), отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009).

Поскольку инженерные коммуникации здания, включая сети и инженерное оборудование, используемое для поставки коммунальных ресурсов, относятся к общему имуществу собственников помещений, вопросы организации обеспечения здания такими ресурсами, если они касаются условий эксплуатации всего этого здания, решаются совместно всеми собственниками помещений, как участниками общей долевой собственности. При наличии разногласий между этими лицами возникшие споры могут быть разрешены в судебном порядке.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленного требования о понуждении комитета обеспечить электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение в помещениях общества.

Принимая во внимание отсутствие у комитета данной обязанности, требование общества о взыскании неустойки на случай неисполнения решения суд первой инстанции удовлетворению также не подлежит.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций допущено неправильное применение норм материального права к установленным обстоятельствам спора (часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции, исходя из полномочий, определенных пунктом 2 части 1статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным отменить судебные акты в обжалуемой части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении указанных требований.

В отсутствие соответствующих доводов сторон проверка законности судебных актов в остальной части – в части отказа в удовлетворении иных требований общества судом кассационной инстанции не производится.

Вопрос о распределении судебных расходов не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 29 февраля 2024 года по делу № А19-5739/2021, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда                     от 30 мая 2024 года по тому же делу отменить в обжалуемой части – в части требований  об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязанность, предусмотренную договорами купли-продажи № 16/18 от 30.11.2018 года и № 17/18 от 30.11.2018 года, а именно обеспечить в помещениях ООО «АФК-Система», расположенных в здании по адресу: 

<

...> энергоснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение; о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в пользу ООО «АФК-Система» судебной неустойки в размере 2 000 руб. в день в случае неисполнения решения суда.

В отмененной части принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении указанных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

С.Д. Дамбаров

Е.Г. Железняк

Н.Н. Тютрина