АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А64-8141/2019

город Калуга

21 апреля 2021г

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2021 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи

 

                          Калуцких Р.Г.

судей

                          Крыжской Л.А.

                          ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панковой О.М.

при участии в заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Бастион» - ФИО2, по доверенности от 01.01.2021,

от Администрации Дмитриевского поссовета Никифоровского района Тамбовской области - ФИО3 по доверенности № 02-18/386 от 14.04.2021;

от Администрации Никифоровского района Тамбовской области - ФИО4 по доверенности № 01-20/2883 от 30.12.2020;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бастион» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.08.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу №А64-8141/2019, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Дмитриевского поссовета Никифоровского района Тамбовской области (далее – Администрация Дмитриевского поссовета, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бастион» (далее – ООО «Бастион», Общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 28.03.2018 и возврате Администрации Дмитриевского поссовета Никифоровского района Тамбовской области земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Управление Росреестра по Тамбовской области) и Администрации Никифоровского района Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.08.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанции, ООО «Бастион» обратилось с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции. 

В качестве доводов кассационной жалобы Общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права. Так, по мнению кассатора, судами неверно было установлено наличие существенных нарушений обязательств по договору аренды, при этом не указано какие условия договора аренды были нарушены арендатором, а также несоблюдение истцом претензионного порядка.

До начала судебного заседания в суд округа от Администрации Дмитриевского поссовета поступил письменный отзыв.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Администрации Дмитриевского поссовета возражала против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель Администрации Никифоровского района Тамбовской области возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Управление Росреестра по Тамбовской области своих представителей в судебное заседание не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся представителей третьего лица.

В силу требований части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как было установлено судами и следует из материалов дела, Распоряжением Главы Администрации Тамбовской области от 04.10.2017 №142 Главе Дмитриевского поссовета Никифоровского района предписывалось предоставить инвестору - ООО «Бастион» в установленном порядке в аренду без проведения торгов земельный участок, находящийся в неразграниченной собственности, с кадастровым номером 68:11:1101039:61, площадью 86341 кв.м. для строительства объекта коммунально-бытового назначения – мусоросортировочной станции на полигоне твердых коммунальных отходов в Никифоровском муниципальном районе.

28.03.2018 между Администрацией Дмитриевского поссовета Никифоровского района и ООО «Бастион» заключен договор № 5 аренды земельного участка (далее – Договор) с кадастровым номером 68:11:1101039:61, находящийся по адресу: Тамбовская область, Никифоровский район, р.п. Дмитриевка, юго-восток кадастрового квартала 68:11:1101039, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для строительства мусороперерабатывающего комбината, общей площадью 86341 кв.м, сроком на 15 лет, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Вышеуказанный договор аренды был заключен без проведения торгов, на основании п.п. 3 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 1 п. 2 ст. 7.5 Закона Тамбовской области от 05.12.2007 № 316-3 «О регулировании земельных отношений в Тамбовской области».

В соответствии с п. 4.1.3 Договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способом, приводящих к его порче; при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца; при отказе арендатора от уплаты арендных платежей с учетом изменений, предусмотренных п. 3.5 договора.

Стороны согласовали, что арендатор обязан, выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.1, 4.4.2 Договора).

Пунктом 6.2 Договора установлено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.3 Договора.

07.08.2019 Администрация направила Обществу претензионное уведомление от 06.08.2019 №02-18/1021, с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2018 №5 в связи с существенным нарушением условий, направив соглашение о расторжении договора.

В качестве существенных условий Администрация Дмитриевского поссовета указала, что спорный земельный участок не переведен из категории «земли населенных пунктов» в категорию «земли промышленности»; земельный участок был предоставлен «для строительства мусороперерабатывающего комбината», а должен был для строительства «мусоросортировочной станции»; истечение срока лицензии на осуществление деятельности, связанной с твердыми бытовыми отходами у ООО «Бастион».

Отсутствие согласия ООО «Бастион» на расторжение спорного договор аренды земельного участка послужило основанием для обращения Администрации Дмитриевского поссовета в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанций пришел к выводу, что поскольку мусоросортировочный комбинат не был включен в государственную программу и его размещение не было предусмотрено документами территориального планирования муниципального образовании, то спорный земельный участок используется Арендатором для производственных целей без изменения категории земель, что приводит к невозможности использования земельного участка по целевому назначению. При этом земельный участок предоставлен для мусоропереработки, тогда как должен быть предоставлен для сортировки мусора.

С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции, дополнительно указав, что неосуществление строительства на спорном земельном участке и окончание срока реализации проекта, установленного Постановления Администрации Тамбовской области от 13.06.2017 №558, является основанием для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов по следующим основаниям.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

При этом в силу закона бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка возложено на истца.

Таким образом, Администрации Дмитриевского поссовета, являясь арендодатором земельного участка, обращаясь в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды обязан доказать наличие со стороны Общества существенных нарушений условий договора.

Под существенным нарушением условий договора Администрацией указывается на использование спорного земельного участка не по назначению. В качестве доказательств вышеуказанного нарушения Администрация в своем исковом заявлении ссылается: на использование земельного участка при отсутствии изменения вида разрешенного использования; неверное указание в договоре вида объекта, подлежащего возведению; прекращение действия лицензии, а также существенное снижение плодородия земель и значительного ухудшения экологической обстановки. 

Суд округа считает, что при правовой оценке данных оснований необходимо руководствоваться следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, согласно условиям спорного Договора, Обществу был предоставлен земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, для строительства мусороперерабатывающего комбината, общей площадью 86341 кв.м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, категория земель и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 68:11:1101039:61, соответствуют сведениям, указанным в Договоре.

По условиям Договора на Общество не было возложено обязанности по изменению категории земель, установленной для спорного земельного участка, при этом вид разрешенного использования земельного участка соответствует целям для его использования, изложенным в пункте 1.1 договора.

Доказательств того, что спорный земельный участок используется в иных целях, не указанных в договоре и не предусмотренных характеристиками земельного участка Администрацией представлено не было.

Кроме того порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (абзац 9 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон о переводе земель) правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 2 указанного Закона для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую, в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства, в котором указываются, в том числе права на земельный участок.

На основании вышеизложенных норм права, а также условий Договора, Обществу не может быть поставлено в вину не изменение категории земельного участка.

Указание в качестве цели Договора «строительство мусороперерабатывающего комбината», вместо указанной в Распоряжении Главы Администрации Тамбовской области от 04.10.2017 №142 «строительство мусоросортировочной станции», также не может быть инкриминировано Обществу, поскольку данное условие при заключении было согласовано с Администрация, что подтверждается подписанием Договора в данной редакции и его последующей государственной регистрацией при отсутствии разногласий.

При этом если Администрация считает, что при заключении спорного Договора были допущены нарушения требований закона или иного правового акта, то она не лишена права обратиться за защитой своих прав в порядке §2 Главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств существенного снижения плодородия земель и значительного ухудшения экологической обстановки на спорном земельном участке Администрацией в материалы дела представлено не было.

Непредставление ответчиком доказательств о строительстве на спорном земельном участке мусороперерабатывающего комбината, не может свидетельствовать об использовании земельного участка не по целевому назначению, поскольку Договором не были установлены сроки как для начала осуществления строительства, так и его окончания.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании вышеизложенного суд округа приходит к выводу, что Администрацией в нарушении требований вышеуказанной нормы, а также распределения бремени доказывания по настоящему спору, не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об использовании Обществом спорного земельного участка не по его целевому назначению.

Ссылка судов на решением Никифоровского районного суда Тамбовской области от 04.02.2019 г. по делу №2-9/2019, в соответствии с которым ООО «Бастион» и АО «ТСК» запрещено вести деятельность по приему и размещению твердых коммунальных отходов на полигон твердых коммунальных отходов, расположенный по адресу – Тамбовская область, Никифоровский район, северо-восток кадастрового квартала 68:11:1101039, а также окончание действия лицензии на осуществление данного вида деятельности не имеет правового значения для настоящего спора, в виду того, что согласно условиям Договора Общество имеет право на сдачу земельного участка (его части) в субаренду (п.4.3.3), а также передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам (п.4.3.4). 

Вопреки выводам суда апелляционной инстанции срок действия региональной программы Тамбовской области по обращению с отходами, в том числе с твердыми коммунальными отходами на момент вынесения решения по настоящему делу судом первой инстанции в соответствии с Постановлением Администрации Тамбовской от 28.01.2020 N 54 установлен с 2017 по 2026 год. 

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также основаны на неверном применении норм материального права.

В связи с чем судебная коллегия считает выводы судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении заявленных требований ошибочными, сделанными при неправильном применении норм материального права, а также несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона (часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Ввиду неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела окружной суд счел возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 28.03.2018 и возврате Администрации Дмитриевского поссовета спорного земельного участка.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 11.08.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2020 по делу №А64-8141/2019, отменить.

Администрации Дмитриевского поссовета Никифоровского района Тамбовской области в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                   Р.Г. Калуцких 

Судьи                                                                                                 Л.А. Крыжская 

                                                                                                            ФИО1