ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-7260/2017

28 июня 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  21 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 июня 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Аристовой Е.В., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-3455/2018) общества с ограниченной ответственностью «Гравитация» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 февраля 2018 года по делу №  А81-7260/2017 (судья Чорноба В.В.), по иску индивидуального предпринимателя Гомаш Юрия Васильевича (ИНН 891301130029, ОГРН 311891132700022) к обществу с ограниченной ответственностью «Гравитация» (ИНН 8911030004, ОГРН 1148911001139) о расторжении договора, обязании освободить занимаемое помещение и взыскании задолженности,

в судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Сметанина О.Ю.) участвует представители: 

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 по доверенности б/н от 29.03.2017 сроком действия три года;

от общества с ограниченной ответственностью «Гравитация» – ФИО4 по доверенности б/н от 01.02.2017 сроком действия три года,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гравитация» (далее – ООО «Гравитация», ответчик) о расторжении договора аренды № 3 от 01.12.2014, освобождении занимаемого помещения и взыскании арендной платы в размере 3 099 603 руб. 95 коп., пени в размере 148 853 руб. 67 коп. 

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 февраля 2018 года по делу №  А81-7260/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы ее податель указал на необоснованный вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о даче истцом согласия на производство ответчиком неотделимых улучшений, поскольку ни договором, ни дополнительным соглашением к нему не установлено, что истец должен был дать арендатору письменное согласие на производство реконструкции нежилого помещения. Учитывая, что из представленных ответчиком документов усматривается выполнение арендатором работ по реконструкции арендуемого помещения на общую сумму 8 866 103 руб., а размер взыскиваемой арендной платы составляет 3 099 603 руб. 95 коп., то задолженность по арендной плате отсутствует. Также ответчик заявил о злоупотреблении истцом своим правом, поскольку действия истца по отказу в утверждении смет и производству зачета встречных требований направлены на причинение вреда обществу. 

В письменном отзыве на жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

До рассмотрения апелляционной жалобы по существу ответчиком заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения выполненных капитальных работ и их стоимости.

Представитель ИП ФИО2 возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции находит его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В силу части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно абзацу 2 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В рассматриваемом случае ООО «Гравитация» ходатайство о проведении судебной экспертизы суду первой инстанции не заявляло, невозможность заявления ходатайства в суде первой инстанции по причинам, не зависящим от ответчика, представитель в заседании суда апелляционной инстанции не обосновал в связи с чем оснований для удовлетворения соответствующего ходатайства судом апелляционной инстанции не установлено. 

Представитель ООО «Гравитация» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО2 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке, установленном статьями 266, 270 АПК РФ, законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения.

Из материалов дела следует, что 01 декабря 2014 года стороны заключили договор аренды за № 3, по условиям которого индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендодатель) предоставляет во временное владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью «Гравитация» (арендатор) нежилое помещение площадью 161 м.кв, находящееся в цокольном этаже  здания ресторанно-гостиничного комплекса «Аристократ», назначение помещения нежилое, кафе. Общество, в свою очередь, обязывалось ежемесячно, начиная с седьмого месяца аренды, то есть с 01.06.2015, уплачивать арендную плату в размере 100 000 рублей не позднее первого числа месяца до начало расчетного периода. Договор заключался на срок до 01.12.2019. 

Передача нежилого помещения осуществлена по акту, являющемуся приложением № 1 к договору, подписанному сторонами.

Впоследствии сторонами заключено два соглашения к договору. 

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 02.12.2014, арендатор производит капитальный ремонт арендуемого помещения за свой счет на общую сумму 5 000 000 рублей, а арендодатель обязуется договор аренды до окончания срока его действия не расторгать. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя арендодатель обязался компенсировать арендатору произведенные затраты на капитальный ремонт в размере 5 000 000 рублей. При этом, арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения и после окончания срока действия договора стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. 

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 01.12.2015, арендатор производит реконструкцию помещения арендодателя за свой счет, площадь помещения при этом увеличивается до 265 м.кв, а стоимость неотделимых улучшений арендодатель принимает в счет арендной платы. Стороны договорились сдвинуть срок оплаты по договору до 01.12.2015. С 01.12.2015 арендная плата составляет 130 000 руб. за месяц и заключается на 6 месяцев сроком до 01.08.2016 с правом пролонгации, если договор не будет нарушен. Отдельно оговорено, что в случае нарушения сроков оплаты более двух месяцев, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. 

Указывая на то, что со стороны ответчика допущена просрочка в оплате, истец претензией от 15.05.2017 потребовал от ответчика освободить помещения и оплатить образовавшуюся задолженность. 

Оставление претензии без исполнения явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Апелляционный суд полагает верной данную судом первой инстанции правовую квалификацию спорных отношений как обязательств из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Как следует из материалов дела, договором № 3 от 01.12.2014 определена сумма арендной платы и сроки оплаты, а именно: предоплата в размере 100 000 рублей до 01 числа текущего месяца. Арендные платежи подлежали перечислению с 01.06.2015.

Предметом дополнительного соглашения № 1 к договору аренды является производство арендатором капитального ремонта арендуемого помещения за свой счет на общую сумму 5 000 000 руб. 

По дополнительному соглашению № 2 арендатор производит реконструкцию помещения арендодателя за свой счет, при этом площадь помещения увеличивается до 265 кв.м, стоимость неотделимых улучшений арендодатель принимает в счет арендной платы, которая с 01.12.2015 составляет по 130 000 рублей.

В подтверждение выполненных арендатором работ по реконструкции арендованного помещения, ответчик представил в материалы дела дефектную ведомость объемов работ, акт о приемки выполненных работ формы КС-2, а также справку о стоимости выполненных работ и затрат на сумму 8 866 103 руб.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные ответчиком доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что указанные документы не подтверждают факт выполнения работ по реконструкции арендуемого помещения, поскольку составлены в одностороннем порядке, с отсутствием подписи лица, принявшего их от предпринимателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства их направления в адрес истца, а также представленные документы не содержат даты их составления, из чего не представляется возможным установить, когда работы были выполнены и кем.

Ответчиком не представлено сведений о привлечении подрядных организаций для выполнения ремонтных работ, либо сведений о самостоятельном выполнении работ, либо о том, что на выполнение работ приобретались какие-либо материалы, из чего можно было сделать вывод о реальности выполненных работ. 

Истец факт проведения ответчиком капитального ремонта помещений, преданных по договору аренды, отрицает.

Учитывая отсутствие доказательств выполнения ремонтных работ в арендуемом ответчиком помещении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расходы по ним не могут быть приняты в счет арендной платы.

При этом, суд первой инстанции обоснованно указал, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о даче истом согласия на производство ответчиком конкретных неотделимых улучшений.

Отклоняя доводы жалобы, суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что ответчик не согласовывал необходимость осуществления, стоимость и характер неотделимых улучшений имущества, полученного по договору.

По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование как самого факта выполнения работ и произведения улучшений, так и объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

Поскольку ответчиком не представлено письменного согласия истца на производство неотделимых улучшений нежилого помещения, а также в отсутствие надлежащих доказательств выполнения работ в арендованном помещении, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика задолженности перед предпринимателем по внесению арендной платы.

Таким образом, отсутствие подписанных смет по выполнению работ, акта формы КС-2, справки формы КС-3 может свидетельствовать лишь о том, что заявленные ответчиком работы не выполнялись арендатором, и не может свидетельствовать о злоупотреблении своим правом арендодателем.

Согласно представленному истцом расчету, за период с 01.06.2015 по 04.12.2017 за ООО «Гравитация» значится задолженность в размере 3 099 603 руб. 95 коп., исходя из размера ежемесячной арендной платы в сумме 100 000 руб., как установлено договором аренды) и 130 000 руб. (с учетом дополнительного соглашения № 2 к договору).

Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Исходя из условий дополнительного соглашения № 2, а также из пояснений истца следует, что указанным соглашением стороны увеличили размер арендной платы до 130 000 руб. в связи с увеличением площади арендуемого помещения до 265 кв.м. 

Из материалов дела следует, что по договору аренды от 01.12.2014 № 3 первоначально арендатору передано нежилое помещение общей площадью 161 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи помещения, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательства, подтверждающие передачу арендатору дополнительной площади нежилых помещений со стороны истца.

Материалы дела также не свидетельствуют и о проведенной ответчиком реконструкции помещения, по результатам которой произошло бы увеличение арендованной площади, и данное обстоятельство подтверждает сам истец.

В связи с чем оснований для взыскания с ответчика арендной платы из расчета 130 000 руб. в месяц, при отсутствии доказательств передачи дополнительной площади или увеличения арендуемой площади, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Кроме того, дополнительное соглашение № 2 со стороны арендатора подписано с протоколом разногласий, текст которого, а также протокол согласования разногласий к нему, материалы дела не содержат. В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон по данному факту пояснений не представили.

Изложенные обстоятельства  позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу об отсутствии согласования сторонами условий дополнительного соглашения № 2 и, как следствие, условия о размере арендной платы. 

Вместе с тем, даже если принимать во внимание условия дополнительного соглашения № 2 в том виде, как они изложены, то суд апелляционной инстанции с учетом положений статьи 431 ГК РФ о буквальном толковании договора приходит к выводу, что воля сторон направлена на увеличение арендуемой площади и, соответственно, увеличению в связи с этим размера арендной платы, обязанность по оплате которой наступает с 01.12.2015.

Как указано выше, документальные сведения об увеличении арендуемой площади материалы дела не содержат.

Таким образом, суду первой инстанции и истцу при расчете задолженности по договору аренды следовало исходить из размера арендной платы, равной 100 000 руб. в месяц, то есть с учетом условий договора аренды (пункты 5.1., 5.2. договора). 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции произвел расчет задолженности за период июня 2015 года по декабрь 2017 года (30 месяцев), исходя из размера арендной платы равной 100 000 руб. в месяц, а также с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты в размере 701 555 руб. 46 коп., который составил 2 298 444 руб. 54 коп. (100 000 руб. х 30 месяцев – 701 555,46 руб.).

Поскольку доказательства оплаты в счет исполнения обязательств по договору от 01.12.2014 № 3 в размере 2 298 444 руб. 54 коп. ответчиком ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представлены, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению в силу статьи 614 ГК РФ, в остальной части требований о взыскании задолженности по арендной плате следует отказать.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 7.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременное перечисление платы в размере 0,01% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что материалами дела подтверждаются факт и период просрочки исполнения обязательств по договору от 01.12.2014 № 3, суд апелляционной инстанции признает исковые требования предпринимателя в данной части обоснованными.

Исходя из суммы задолженности с учетом произведенного судом апелляционной инстанции перерасчета общий размер санкции составил 123 272 руб. 67 коп., рассчитанный за период с 30.06.2015 по 04.12.2017, исходя из размера арендной платы в месяц 100 000 руб.

За основу расчета судом апелляционной инстанции принят расчет истца, изложенный в заявлении об уточнении размера исковых требований (л.д. 109), поскольку является арифметически верным, не нарушающим прав ответчика, в части определения периода задолженности (с последнего числа расчетного месяца) и количества дней просрочки, рассчитанных по состоянию на 04.12.2017 применительно к каждому месяцу аренды, начиная с июня 2015 года.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку судом установлены обстоятельства невнесения более двух раз подряд арендной платы по договору от 01.12.2014 № 3, требования истца о расторжении договора обоснованно признаны судом первой инстанции правомерными, с учетом соблюденного досудебного порядка направления требования со стороны истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, при прекращении обязательств из договора аренды у ответчика в соответствии со статьей 622 ГК РФ возникла обязанность возвратить арендодателю спорное нежилое помещение по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о расторжении договора аренды, обязав ответчика возвратить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: ЯНАО, г. Губкинйский, мкр-н 11, д. 59, путем его освобождения и передачи по акту из аренды.

Поскольку суд первой инстанции необоснованно признал законными требования истца о взыскании задолженности в заявленном размере и как следствие расчет заявленной ко взысканию неустойки при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, решение суда в указанной части подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Апелляционная жалоба ООО «Гравитация» подлежит частичному удовлетворению.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно в сумме 35 254 руб. 81 коп.

Аналогичным образом подлежат распределению судебные расходы по оплате государственной пошлины, связанные с подачей апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (платежное поручение № 1003 от 19.03.2018).

В связи с частичным удовлетворением исковых требований и уплатой ответчиком государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 763 руб. 51 коп., в остальной части судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03 февраля 2018 года по делу №  А81-7260/2017 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Расторгнуть договор аренды от 01.12.2014 № 3, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Гравитация». 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гравитация» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: ЯНАО, г. Губкинйский, мкр-н 11, д. 59, путем его освобождения и передачи по акту из аренды.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гравитация»  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 2 421 717 руб. 21 коп., из которых: задолженность в сумме 2 298 444 руб. 54 коп. и пени в размере 123 272 руб. 67 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 35 254 руб. 81 коп.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из бюджета государственную пошлину в сумме 579 руб., уплаченную по платежному поручению от 04.12.2017 № 475.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гравитация»  расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 763 руб. 51 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

                           Е.Б. Краецкая

Судьи

                          Е.В. Аристова

                       Л.И. Еникеева