АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-6230/2017

г. Краснодар

07 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола помощником судьи Исаковой А.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представителей истца – Управления имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» –Хусруева М.А. (доверенность от 19.01.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Корзинка» (ОГРН 1080545001635, ИНН 0545021344) – Джафарова К.Р. (доверенность от 12.12.2017), в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – потребительского жилищно-строительного кооператива «Хазар» (ОГРН 1120545000949, ИНН 0545025910), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Корзинка» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.03.2018 (судья Гридасова К.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 (судьи Сулейманов З.М., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу № А15-6230/2017, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации городского округа «город Каспийск» (далее – управление, администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Корзинка» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 569 292 рублей 21 копейки по договору аренды от 30.11.2010 № 23, 382 637 рублей 70 копеек пени; о расторжении договора аренды от 30.11.2010 № 23 (с учетом принятых определениями от 22.01.2018, 20.02.2018 уточнений предмета исковых требований).

Решением от 20.03.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.07.2018, исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управления взыскано 841 504 рубля 56 копеек, в числе которых: 412 420 рублей задолженности по арендной плате и 429 084 рубля 56 копеек пени (за период с 13.11.2014 по 15.10.2017) по договору аренды земельного участка от 30.11.2010 № 23; в части расторжения данного договора требования оставлены без рассмотрения; в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные инстанции исходили из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В договоре аренды земельного участка от 30.11.2010 № 23 стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке ее внесения и изменении расчета в связи с изменением действующего законодательства.

В кассационной жалобе общество просит решение от 20.03.2018 и постановление от 17.07.2018 отменить в части взыскания 841 504 рублей 56 копеек (412 420 рублей основной долг и 429 084 рубля 56 копеек пени), принять новый судебный акт, которым в иске отказать полностью. В обоснование своих доводов податель жалобы указывает, что обязательства по оплате аренды возложены на ПЖСК «Хазар» (далее – кооператив) в соответствии с договором субаренды от 01.12.2013, поскольку на субарендаторов распространяются все права и обязанности арендаторов, предусмотренные законом. Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права (вышел за пределы заявленных требований), взыскав с ответчика на 46 447 рублей больше, чем заявлено.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель управления просил оставить судебные акты в силе, считая их законными и обоснованными. Кооператив явку процессуального представителя в суд округа не обеспечил, извещен на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 13.11.2010 № 925 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 23, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000010:94, расположенный по адресу: г. Каспийск, между стадионом «Хазар» и автокемпингами, для проектирования и строительства 9 и 12 этажных жилых домов в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 10 тыс. кв. м (т. 1, л. д. 23, 24).

Срок аренды участка установлен на 44 года до 29.11.2054 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы согласован в пункте 3.1 договора и составил 33 794 рубля в год; внесение арендной платы производится ежеквартально до 15-го числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя.

В пункте 3.4 договора сторонами закреплено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в соответствии с федеральными законами и законами Республики Дагестан. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка в другую категорию или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и Республики Дагестан (пункт 3.5 договора).

В приложении № 2 к договору определена формула расчета: А = S х Сз/н, где: S – площадь арендуемого земельного участка (кв. м), Сз/н – ставка земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости и кадастрового квартала. Размер годовой арендной платы, рассчитанный по данной формуле, составил 33 794 рубля (10 000 кв. м х 1126,48 х 0,3%).

Согласно пункту 4.2.4 договора аренды арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. В силу пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

За нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,2% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

На основании пункта 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.

Факт передачи земельного участка арендатору в отсутствие у последнего претензий в отношении объекта аренды подтвержден передаточным актом от 30.11.2010. Договор от 30.11.2010 № 23 зарегистрирован 25.02.2011 в установленном законом порядке.

1 декабря 2013 года общество (арендатор) и кооператив (субарендатор) заключили договор субаренды, по условиям которого последнему в субаренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000010:94 площадью 10 тыс. кв. м, по адресу: г. Каспийск, между стадионом «Хазар» и автокемпингами, для использования в целях проектирования и строительства 9 и 12-этажных жилых домов (т. 1, л. д. 88 – 91).

Размер арендной платы за участок составляет 33 794 рубля в год, внесение арендной платы производится субарендатором ежеквартально до 15-го числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя по договору аренды от 30.11.2010 № 23 (пункт 3.1, 3.2).

Договор субаренды от 01.12.2013 зарегистрирован в установленном порядке 21.07.2014.

В связи с наличием задолженности за пользование рассматриваемым земельным участком в адрес общества управление направило претензию от 16.10.2017 № 5-403 (получена арендатором и субарендатором по их юридическим адресам 28.10.2017 и 01.11.2017, соответственно) о необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени в размере 1 447 277 рублей 42 копеек в течение 10 дней, с указанием на возможность расторжения договора аренды в судебном порядке (т. 1, л. д. 19 – 21), не исполнение которой послужило основанием предъявления данного иска в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Разрешая данный спор, суды исходили из отсутствия в материалах дела доказательств погашения долга и уплаты неустойки за просрочку внесения арендных платежей, и удовлетворили исковые требования в заявленном размере.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Разрешая спор, суды исходили из того, что договор аренды от 30.11.2010 № 23 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата, исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы). Удовлетворяя требования управления, суды руководствовались постановлением Каспийского городского собрания народных депутатов от 08.06.2006 № 49 (в редакции решения 24-й сессии собрания депутатов от 28.11.2013 № 155) «Об организации аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков», которым утверждено Положение о предоставлении в аренду земельных участков из находящихся в муниципальной собственности земель, постановлением Правительства Республики Дагестан 31.01.2013 № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», а также решением 37-й сессии пятого созыва Собрания депутатов городского округа «город Каспийск» от 16.06.2015 № 237, утвердившим «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск» (приложение № 1) и «Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа «город Каспийск». В части оставления иска без рассмотрения суды исходили из несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В то же время, коллегия суда округа полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 05:48:000010:94 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27.10.2009 (т. 1, л. д. 29).

В пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъясняется, что в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев можно отнести и предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса в ранее действовавшей редакции).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В этой связи судам надлежало дать правовую оценку договору аренды от 30.11.2010 № 23, и, соответственно, договору субаренды от 01.12.2013, на предмет соответствия закону. Без исследования данных обстоятельств состоявшиеся по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку договору аренды от 30.11.2010 № 23, а также договору субаренды от 01.12.2013 на предмет их действительности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по оплате государственной пошлины, разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.03.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А15-6230/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Н.С. Мазурова