АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2675/23 

Екатеринбург

15 июня 2023 г.

 

Дело № А76-26676/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Купреенкова В. А., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2022 по делу № А76-26676/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного суда от 19.01.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа – ФИО1 (доверенность от 01.02.20232 № 6).

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее - ответчик, общество СЗ «Жилгражданстрой», общество), в котором просило обязать ответчика безвозмездно передать  нежилое здание - пожарное депо на 2 машины, расположенное по адресу 

<

...>, площадью 585, 8 квадратных метров, кадастровый номер 74:38:0116009:24, в муниципальную собственность (с учетом частично принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 24.02.2021 совместно с первоначальным принят к рассмотрению встречный иск общества СЗ «Жилгражданстрой» о признании пункта 4.4.9. договора аренды № 29 незаключенным.

Определениями суда от 06.10.2020, 28.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Западно-Сибирский коммерческий банк», общество с ограниченной ответственностью «Крафт» (далее – ООО «Крафт», третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Россреестра, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 12.10.2022 в удовлетворении требования Управления об обязании общества безвозмездно передать нежилое здание - пожарное депо на 2 машины, расположенное по адресу 

<

...>, площадью 585, 8 квадратных метра, кадастровый номер 74:38:0116009:24, в муниципальную собственность, отказано. В удовлетворении встречного требования общества СЗ «Жилгражданстрой» о признании пункта 4.4.9. договора аренды земельного участка № 29 от 12.03.2013 незаключенным отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В кассационной жалобе Управление ссылается на то, что общество СЗ «Жилгражданстрой» уклоняется от договорных обязательств, используя спорный земельный участок в коммерческих целях, а именно под размещение частной пивоварни. Фактическое уклонение ответчика от обязанности по безвозмездной передаче спорного объекта нарушает баланс интересов сторон, выразившееся в неисполнении встречного обязательства, а равно извлечения дополнительной выгоды в виде сбережения коммерчески выгодного объекта недвижимости, что подтверждается последовательным использованием спорного объекта недвижимости под пивоварню. Управление настаивает на безвозмездной передаче в муниципальную собственность города Чебаркуль в качестве пожертвования объекта капитального строительства - здания пожарного депо на две машины.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, в 2007 году был сформирован земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116 002:004, общей площадью 26 700 квадратных метра, расположенный по адресу: 

<

...> и организован аукцион по  продаже права на заключение договора аренды на указанный земельный участок под малоэтажную застройку. 

В аукционную документацию включено условие о строительстве пожарного депо и дороги (официальный вестник Чебаркульского городского округа от 10.03.2007 № 28/1 (12204/1), в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ, Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее - № 123-ФЗ) и СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». 

Как следует из материалов дела, муниципальными органами Чебаркульского городского округа при указании этого условия учитывалась удаленность разъезда Кисегач от пожарной части, расположенной в городе Чебаркуль и наличия препятствия проезда к возможным объектам возгорания в виде закрытого переезда на железнодорожном участке, а также невозможность проезда под железнодорожным полотном, так как высота подмостового габарита 2,5 метра и пожарной технике под данным мостом физически не проехать. Также учитывалось, что на данной территории отсутствуют посты пожарной охраны, что делало предоставление вышеуказанного земельного участка, под малоэтажную застройку, невозможным в связи с несоответствием требованиям пожарной безопасности, градостроительным и техническим регламентам. 

С учетом вышеизложенного, в условия открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка под малоэтажную жилую застройку было внесено обременение в виде обязанности застройщика построить пожарное депо на 2 машины. 

Между Управлением с одной стороны и открытого акционерного общества «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с другой стороны по результатам аукциона заключен договор аренды № 3 от 17.04.2007 земельного участка с кадастровым номером 74:38:01 16 002:004, общей площадью 26 700 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, под малоэтажную жилую застройку. 

Обязательными условиями для предоставления спорного земельного участка явились: 

- строительство дороги от железнодорожного переезда на разъезде Кисегач до проектируемой территории малоэтажной застройки протяженностью 1 км; 

- строительство пожарного депо на 2 машины на разъезде Кисегач. 

Вместе с тем согласно градостроительному плану и проектной документации на указанном в договоре земельном участке не было предусмотрено строительство пожарного депо. 

Между сторонами и ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 31.08.2007  был заключен договор № 04-01/8-80- 07 передачи прав и обязанностей по договору аренды № 3 от 17.04.2007 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:004 общей площадью 26 700 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

...>, под малоэтажную жилую застройку. 

Согласно пункту 4.1 договора предусмотрена возможность изменения условий договора № 3 от 17.04.2007 земельного участка по соглашению сторон между новым арендатором и арендодателем. 

Постановлением главы муниципального образования «Чебаркульский городской округ» Челябинской области 18.11.2008 принято решение о заключении договоров аренды на земельные участки с обществом СЗ «Жилгражданстрой», поскольку из земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:004 общей площадью 26 700 квадратных  метров, расположенного по адресу: 

<

...>, были выделены вновь сформированные земельные участки и проведено межевание. 

Вследствие чего под вновь созданными объектами были заключены договоры аренды земельных участков под малоэтажное строительство: 

- № 2150 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:16, площадью 21 495 квадратных метров;

 -№ 2151 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:15, площадью 713 квадратных метров; 

-№ 2152 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:9, площадью 721 квадратных метров; 

- № 2153 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:10, площадью 729 квадратных метров; 

- № 2154 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:11, площадью 738 квадратных метров; 

- № 2155 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:12, площадью 873 квадратных метров;

 - № 2156 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:13, площадью 741 квадратных метров; 

- № 2157 от 18.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116002:14, площадью 689 квадратных метров. 

Кроме того, 18.11.2008 между Управлением и обществом СЗ «Жилгражданстрой» было заключено соглашение по исполнению условий аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Общество СЗ «Жилгражданстрой» 15.08.2012  обратилось в администрацию Чебаркульского городского округа (далее – Администрация ЧГО) с заявлением о выделении земельного участка под строительство пожарного депо на 2 автомашины на разъезде Кисегач и согласовании схемы размещения участка под объект по адресу: 

<

...>. 

Постановлением Администрации ЧГО от 22.11.2012 № 1279 утверждена представленная схема расположения земельного участка.

Земельному участку присвоен адрес: 

<

...>.

Общество СЗ «Жилгражданстрой» 28.12.2012  обратилось в Администрацию ЧГО с заявлением о предоставлении сформированного ими земельного участка под строительство пожарного депо на 2 автомашины в аренду.

 По результатам рассмотрения заявления на основании Постановления Администрации ЧГО от 12.02.2013 № 113 сторонами был заключен договор аренды (без проведения торгов) от 12.03.2013 № 29 на земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116000:17, расположенный по адресу: 

<

...>. 

В договор аренды  № 29 от 12.03.2013 в раздел «Обязанности арендатора» было включено следующее условие: «После осуществления строительства пожарного депо, в соответствии с условиями аукциона по продаже права аренды на земельный участок по улице Чебаркульской, 72, и его государственной регистрации обратиться в Администрацию ЧГО с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, а также передать в собственность вышеуказанный объект в установленном порядке».

 Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию 23.11.2015 на основании соответствующего разрешения, выданного Администрацией ЧГО 23.11.2015. 

Здание возведено в соответствии с проектной документацией обществом с ограниченной ответственностью «Промышленное и гражданское строительство».

 Проект пожарного депо на 2 автомобиля согласован главным архитектором города Чебаркуль.

 Право собственности на объект недвижимости - нежилое здание - пожарное депо на два автомобиля, назначение - нежилое, площадь 585, 8 квадратных метра, количество этажей: 2 адрес (местоположение) - Россия, 

<

...>, было зарегистрировано за обществом СЗ «Жилгражданстрой» 31.03.2016 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, договора аренды земельного участка № 29 от 12.02.2013, соглашения о внесении изменений в договор аренды № 29 от 03.03.2015.

 Полагая, что на стороне общества СЗ «Жилгражданстрой» имеется обязанность по безвозмездной передаче объекта недвижимости - здания пожарного депо на 2 машины - в муниципальную собственность, Управление обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Заявляя встречное исковое заявление, общество СЗ «Жилгражданстрой» указало на то, что буквальное толкование формулировки пункта 4.4.9 договора аренды земельного участка № 29 от 12.03.2013 не позволяют однозначно установить наличие у него обязанности передать спорный объект  недвижимости, не раскрывает порядок такой передачи, не содержит прямого указания на безвозмездный характер передачи спорного объекта.

В отзыве на кассационную жалобу общество СЗ «Жилграждастрой» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству его условий. 

На основании пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по законным основаниям.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. 

Пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 данной статьи.

 В силу пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ. 

В соответствии с подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. 

Выводы судов о том, что объекты строительства, подлежащие передаче в муниципальную собственность, и условия такой передачи не были отражены истцом в извещении о проведении аукциона, являются верными.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ (пункт 2 статьи 30.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. 

Аналогичное положение содержалось в пункте 3 статьи 38 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона: «собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка». 

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Как верно отметил суд первой инстанции, Управлением в качестве формы торгов был избран аукцион, вследствие этого ссылка на обязанности арендатора по исполнению условий предоставления земельного участка не является обоснованной.

По результатам проведенного аукциона победителем было признано открытое акционерное общество «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 

Между Управлением и открытым акционерным обществом «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 17.04.2007  был заключен договор аренды № 3.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по законным основаниям. 

В последующем между Управлением и обществом СЗ «Жилгражданстрой» был заключен договор аренды № 29 от 12.03.2012, предметом которого выступал земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116009:17, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 3535,0 квадратных метров, разрешенное использование: под строительство пожарного депо на 2 машины. 

В силу пункта 4.4.9 договора аренды арендатор обязан после осуществления строительства пожарного депо, в соответствии с условиями аукциона по продаже права аренды на земельный участок по адресу улица Чебаркульская, 72, и его государственной регистрации обратиться в Администрацию ЧГО с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка, а также передать в собственность вышеуказанный объект в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что обязанность арендатора «передать в собственность в установленном порядке» пожарное депо впервые была указана в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0116009:17, то есть отличного от того, право  аренды которого было приобретено по результатам аукциона на заключение права аренды (земельный участок с кадастровым номером 74:38:0116 002:0004).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. 

Согласно пунктам 1, 3 статьи 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 ГК РФ. 

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. К основным характеристикам пожертвования относятся добровольный характер и безвозмездность. 

Согласно пункту 2 статьи 572 ГК РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

Как верно установлено судами, обязанность общества СЗ «Жилгражданстрой» передать безвозмездно здание пожарного депо в муниципальную собственность в договоре аренды отсутствовала.

Апелляционный суд правильно указал на то, что в рассматриваемой ситуации ни из условий договора по результатам аукциона, последующих соглашений, ни из договора аренды № 29 не следует, что их предметом являлась, в том числе, обязанность арендатора по безвозмездному проектированию, безвозмездному строительству, вводу в эксплуатацию и безвозмездной передаче в муниципальную собственность города Чебаркуль в качестве пожертвования объекта капитального строительства - здания пожарного депо на две машины.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2022 по делу № А76-26676/2020  и постановление Восемнадцатого арбитражного суда от 19.01.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      М.В. Торопова