АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-4562/2021

г. Кострома

21 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Администрации городского округа город Кострома Костромской области, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании недействительным уведомления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852,

 

при участии: стороны не явились, уведомлены надлежаще, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский», г. Кострома (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (далее – Управление), Администрации городского округа город Кострома Костромской области, г. Кострома (далее – Городская администрация) о признании недействительными уведомления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 и расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852.

Ответчик представил отзыв на иск, истец - возражения на отзыв ответчика. 

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор в отсутствие сторон.

Как следует из материалов дела, между ООО ИСПО «Костромагорстрой» (застройщик), ООО «Теплоизоляция» (инвестор, технический заказчик), Департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области (департамент), Администрацией города Костромы (администрация) заключено соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП) от 27.05.2020.  

Согласно пункту 4.1 указанного соглашения техническому заказчику (инвестору) предоставляются земельные участки в аренду без торгов для целей реализации инвестиционного проекта в качестве компенсации (встречного предоставления) собственных денежных средств технического заказчика (инвестора), вложенных им в завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию, при условии предоставления необходимого пакета документов, обосновывающих концепцию инвестиционного проекта в сфере строительства и соответствия ее установленным требованиям. Технический заказчик может передавать права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, заключенных с Управлением, переданных ему в рамках реализации инвестиционного проекта.      

В соответствии со статьей 39.1, подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.7, 39.8, 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов», распоряжением губернатора Костромской области от 10.09.2020 № 473-р «О соответствии инвестиционного проекта ООО «Теплоизоляция», предусматривающего завершение, ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, не законченного строительством, по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП), критериям, установленным Законом Костромской области от 12.07.2016 № 122-6-ЗКО», постановлениями администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», от 23.10.2017 № 388-а «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07.07.2015 N 251-а», распоряжениями администрации Костромской области от 18.12.2017 № 252-ра «Об установлении на 2018 год коэффициента индексации, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», от 26.11.2018 № 238-ра «Об установлении на 2019 год коэффициента индексации, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», от 09.12.2019 № 262-ра «Об установлении на 2020 год коэффициента индексации, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, земельные участки на территории Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» между Управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Теплоизоляция» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 44:27:040327:1655, имеющий местоположение: 

<

...>, с разрешенным использованием: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для многоэтажной застройки, площадью 9419 кв.м., в целях реализации инвестиционного проекта (далее – земельный участок).        

Договор заключен сроком на 10 лет с даты его подписания сторонами. Датой подписания является дата, указанная в преамбуле договора (пункт 2.1 договора).

Исходя из условий пункта 3.1 договора размер арендной платы устанавливается следующим образом: 

Арендная плата за год: А год = 1,5% x Кст (кадастровая стоимость земельного участка) x 1,072, x 1,06 x 1,04 x 1,043 x 1,04 = 483095,04 руб.

Арендная плата за квартал: А кв = А год / 4 = 120773,76 руб.

Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за текущим, путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Костромской области (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления города Костромы и изменяется в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов Костромской области и нормативных актов местного самоуправления (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 4.5 договора арендатор может передавать права и обязанности по договору третьим лицам после выполнения арендатором обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом, в зависимости от стоимости выполненных работ по достройке многоквартирного жилого дома, не законченного строительством, по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП), без согласия арендодателя при условии его уведомления. Стоимость выполненных работ арендатором не может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 21.09.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655-44/012/2020-2).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.09.2020.

Письмом от 28.09.2020 № 7631 Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области подтвердил, что ООО «Теплоизоляция» на объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП), выполнены работы в объеме, не меньше кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Права и обязанности арендатора ООО «Теплоизоляция» переданы ООО СЗ «Верхней Волги» по договору переуступки прав и обязанностей арендатора от 28.09.2020.

Права и обязанности арендатора ООО СЗ «Верхней Волги» по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 переданы Обществу на основании договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020. Согласно пункту 1.4 договора переуступки наряду с уступкой прав цедент передает, а цессионарий принимает на себя обязательства цедента по договору аренды земельного участка.

Договор переуступки прав и обязанностей арендатора от 05.10.2020 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 19.11.2020 (регистрационная запись № 44:27:040327:1655-44/012/2020-7). 

Управление уведомило Общество о размере арендной платы на 2020 г., который составил с 19.11.2020 - 5917968 руб. за год, 1479492 руб. за квартал (письмо от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20). Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, отчетом от 05.11.2020 № 54-11/20 об оценке рыночного размера годовой арендной платы.

Общество не согласилось с произведенным расчетом арендной платы, в связи с чем обращалось в Управление для целей установления размера арендной платы в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852 (письмо от 22.01.2021).   

 Управление указало на законность произведенного расчета, пояснило, что Общество не является инвестором, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта в сфере строительства, в связи с чем размер арендной платы определяется в размере рыночной – на основании отчета от 05.11.2020 № 54-11/20 об оценке рыночного размера годовой арендной платы (письмо от 17.02.2021 № 02-37исх-390/21.    

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества   в арбитражный суд с настоящим иском.

Управление не согласилось с заявленными требованиями, ссылается на то, что арендатор не является субъектом инвестиционной деятельности и не имеет права на льготы по определению размера арендной платы в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, арендная плата подлежит определению по общим правилам в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а.

Общество указало на отсутствие правовых оснований для изменения размера арендной платы, так как кадастровая стоимость земельного участка, как и положения подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, не были изменены.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абзацу 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, в случае предоставления земельного участка в аренду без торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении  земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12 июля 2016 года № 122-6-ЗКО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 11 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в том числе в случаях: в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты определения кадастровой стоимости, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости; в иных случаях при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, иных нормативных правовых актов Костромской области, влияющих на определение размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд усматривает основания для признания недействительным уведомления Управления от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 «О размере арендой платы на 2020 г.» по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852.

Необходимость изменения размера арендной платы в отношении спорного участка в связи с переходом прав и обязанностей арендатора по названному договору от одного юридического лица к другому, Управление нормативно не обосновало.

Буквальное толкование содержания абзаца 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а, свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки, а не на конкретных лиц. 

Тот факт, что Общество не является участником соглашения о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП) от 27.05.2020 и субъектом инвестиционной деятельности, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

ООО «Теплоизоляция» исполнило обязательства по соглашению о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: Костромская обл., г. Кострома, м/р-н Новый город, дом № 9 литер А (по ГП) от 27.05.2020, в связи с чем имело право на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному с Управлением.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В результате передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

В силу изложенного новый арендатор (Общество) обязан оплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере, установленном пунктом 3.1 договора, к Обществу перешло право на внесение арендной платы, рассчитанной в соответствии с абзацем 5 подпункта 4 пункта 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а.    

Кроме того, уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не влечет изменение правового статуса земельного участка как земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжения губернатора Костромской области о соответствии таких объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Костромской области от 12 июля 2016 года № 122-6-ЗКО «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов».

Ни действующим законодательством Российской Федерации и Костромской области, ни условиями договора не предусмотрена возможность изменения арендной платы в случае перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка к другому лицу.

Приведенные обстоятельства и нормы законодательства позволили суду прийти к выводу об наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Признать недействительным уведомление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) от 30.12.2020 № 02-37исх-3769/20 «О размере арендой платы на 2020 г.» по договору аренды земельного участка от 16.09.2020 № Д.0852.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Смоленский», г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   О.Д. Голубева