Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-270774/22-176-2177

6 октября 2023 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 6 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Работа капитала»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 16.11.2022, ФИО3 по дов. от 16.11.2022;

от ответчика – ФИО4 по дов. от 10.11.2022; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Работа капитала» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 33,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003044:4599, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, изложив первый абзац п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 4.004.160 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; изложив п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 47.668 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1 договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что он как субъект малого предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) критериям, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого им помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом истец полагает, что предложенная ответчиком в проекте договора купли-продажи выкупная цена приобретаемого недвижимого имущества не соответствует его рыночной стоимости.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям действующего законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости, установленной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец, являясь на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 02.10.2020 № 00-00849/20, заключенного с ответчиком, арендатором нежилого помещения площадью 33,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003044:4599, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 06.10.2022 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого объекта с указанием цены объекта в размере 7.132.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.10.2022 № М342-2493-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 01.11.2022 № 485/1076-22, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Бизнес-оценка» от 16.11.2022 № 22-53/236 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 3.154.000 рублей 00 копеек.

Истец 17.11.2022 направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 3.154.000 рублей 00 копеек.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «Бизнес-оценка» от 16.11.2022 № 22-53/236, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «МСВ Консалт» (ОГРН 

<

***>) ФИО5

Согласно экспертному заключению ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 06.10.2022 составляет 4.004.160 рублей 00 копеек без НДС.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Работа капитала» (ОГРН 

<

***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения) площадью 33,2 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003044:4599, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, изложив первый абзац п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 4.004.160 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «МСВ Консалт» ФИО5 от 09.08.2023 № А40-270774/22-176-2177. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; изложив п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 47.668 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1 договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Работа капитала» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

          Д.С. Рыбин