АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-5616/25

Екатеринбург

02 февраля 2026 г. Дело № А07-20808/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Журавлевой У.В., судей Полуяктова А.С., Рябовой С.Э.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2025 по делу № А07-20808/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 17.07.2025).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации муниципального района Кармаскалинский район Республики Башкортостан (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) об установлении бессрочного сервитута в форме проезда и прохода неопределенному кругу лиц через земельные участки, об обязании предпринимателя ФИО3 заключить с предпринимателем ФИО1 соглашение о сервитуте на использование земельных участков, принадлежащих предпринимателю ФИО3, в форме сервитута в отношении неограниченного круга лиц с правом проезда и прохода, об обязании осуществить демонтаж забора из профнастила, а также металлических столбов вдоль земельных участков.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, публичное акционерное

общество "Газпром газораспределение Уфа", Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2025 принят отказ предпринимателя ФИО1 от требований к Администрации, производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении иска к предпринимателю ФИО3 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение. В жалобе заявитель выражает несогласие с выводами судов о наличии альтернативного беспрепятственного доступа к принадлежащему ему земельному участку, поскольку указанный экспертом неорганизованный проезд с юго-восточной стороны участка 02:31:091102:266, проходящий вдоль лесопосадки (территория кадастровых границ участка 02:31:000000:3469), представляет собой накатанную в поле дорогу, возможность использования которой в осенне-весенний сезон не исследована и не установлена. Кассатор указывает, что данная накатанная дорога проходит по земельному участку сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для выпаса скота, сенокошения, ЛПХ", который не предназначен для движения транспорта, что в свою очередь может затрагивать права и законные интересы Министерства сельского хозяйства Республики Башкортостан, не привлеченного к участию в деле. Предприниматель ФИО1 обращает внимание на то, что согласно сведениям ЕГРН доступ к его земельному участку при постановке на кадастровый учет был предусмотрен через земельный участок с кадастровым номером 02:31:091102:2 (из которого в дальнейшем образованы участки 02:31:091102:382 и 02:31:091102:390) и ранее фактически осуществлялся указанным способом. Кроме того, по мнению кассатора, судами не учтено, что запроектированный по его заказу съезд с автомобильной дороги регионального значения также предусматривает использование части участков 02:31:091102:382 и 02:31:091102:390.

Предпринимателем ФИО3 в материалы дела представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором она просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемого судебного актов проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, с учетом положений статьи 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателю ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 02:31:091102:266, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, вид разрешенного использования: магазины, бытовое обслуживание, общественное питание, гостиничное обслуживание и обслуживание автотранспорта.

В выписке из ЕГРН от 13.03.2023 в отношении указанного участка в разделе № 1 лист 3 в графе особые отметки содержатся сведения: "для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером 02:31:091102:2".

В выписке из ЕГРН от 10.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:31:091102:2 в разделе № 1 в графе особые отметки содержатся сведения: "посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266, 02:31:091102:382", в разделе № 1 в графе "кадастровые номера образованных объектов недвижимости" указано: "02:31:091102:252, 02:31:091102:266, 02:31:091102:382".

В выписках из ЕГРН от 17.02.2023 в отношении земельных участков 02:31:091102:252 и 02:31:091102:382 в разделе № 1 в графе "особые отметки" сведения об обеспечении доступа к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 отсутствуют.

Арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 02:31:091102:252, 02:31:091102:382 на момент обращения с иском являлась предприниматель ФИО3 Вдоль границ указанных земельных участков установлен забор из металлического профилированного листа.

Ссылаясь на заключение кадастрового инженера ФИО5 от 04.04.2023, предприниматель ФИО1 утверждает, что для использования земельного участка с целью получения прибыли от осуществления предпринимательской деятельности ему необходим доступ к своему участку путем использования части земельных участков с кадастровыми номерами 02:31:091102:252 (23 кв.м) и 02:31:091102:382 (59 кв.м), принадлежащих предпринимателю ФИО3, в форме частного сервитута для обеспечения прохода и проезда, поскольку иной способ обеспечить его потребности отсутствует.

Предприниматель ФИО1 16.05.2023 обратился к предпринимателю ФИО3 с просьбой установить частный сервитут с единовременной платой за использование части земельных участков в размере 83 652 руб. 45 коп. и заключить соглашение об установлении сервитута в связи с необходимостью пользования 23 кв.м земельного участка с кадастровым номером 02:31:091102:252 и 59 кв.м земельного участка с кадастровым номером 02:31:091102:382.

Предприниматель ФИО3 в установлении сервитута отказала.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с иском об установлении бессрочного сервитута для пользования принадлежащим ему на праве собственности объектом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером: 02:31:091102:266, по адресу: РБ, Кармаскалинский район, с. Суук- Чишма, ул. Пушкина, д. 88/4, об обязании предпринимателя ФИО3 заключить соглашение о сервитуте и демонтировать забор из профнастила и металлические столбы вдоль земельных участков с кадастровыми номерами 02:31:091102:252 и 02:31:091102:382.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству предпринимателя ФИО1 назначена судебная экспертиза для установления

возможности беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 без установления сервитута. Производство судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Топограф" ФИО6.

Согласно заключению комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизы от 07.06.2024 № 25/10-7/ДГ беспрепятственный доступ к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 без установления сервитута возможен через неорганизованный проезд с юго-восточной стороны участка 02:31:091102:266, проходящий вдоль лесопосадки (территория кадастровых границ участка 02:31:000000:3469). Возможность проезда по указанной территории в осенне-весенний сезон не установлена, при проведении обследования 19.12.2023 возможность проезда имелась (дорога была расчищена от снега). Фактически проезд представляет собой наезженную проселочную дорогу, покрытия не имеет, в генеральных планах сельского поселения не обозначен.

Экспертом предложено 2 варианта круглогодичного и круглосуточного доступа и проезда к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 по территории неразграниченных земель кадастрового квартала 02:31:091102 и частично по территории кадастровых границ участков 02:31:091102:2, 02:31:091102:252, 02:31:091102:382, 02:31:091102:390. Предлагаемые варианты подготовлены с учетом границ участков 02:31:091102:2, 02:31:091102:252, 02:31:091102:382, 02:31:091102:390, сведения о которых существуют в ЕГРН, без учета фактических ограждений указанных участков.

При этом экспертом рекомендовано принять во внимание, что доступ к образованному земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 при первичной постановке на кадастровый учет был предусмотрен через земельный участок с кадастровым номером 02:31:091102:2, из которого были в дальнейшем образованы участки 02:31:091102:382, 02:31:091102:390.

Вариант 1 предусматривает организацию основной дороги с 2 полосами движения (по одной в каждую сторону) шириной 3 м каждая и тротуар с одной стороны шириной 1 м (общая ширина дороги – 7 м). Ввиду наличия здания на участке 02:31:091102:382 дорога имеет сужение вблизи здания (расстояние от здания до дороги составляет 1 м, ширина дороги вблизи здания составляет 3,9 – 5,9 м, что достаточно для размещения полосы движения шириной 3 м).

Вариант 2 предусматривает организацию проезда с 1 полосой движения шириной 3 м и тротуар с одной стороны шириной 1 м (общая ширина дороги – 4 м).

Дополнительно эксперт указал, что разработка варианта для доступа к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 через неорганизованный проезд с юго-восточной стороны участка 02:31:091102:266, проходящий вдоль лесопосадки (территория кадастровых границ участка 02:31:000000:3469) не требуется, так как территория проезда проходит по неразграниченным землям квартала.

Вариант доступа к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 от северо-восточной стороны участка напрямую к автомобильной дороге экспертом не исследован ввиду наличия значительного перепада высот на данной территории. Эксперт указал, что возможность

организации проезда, необходимые строительные работы и их стоимость для организации проезда не могут быть исследованы экспертом-землеустроителем.

Указание в экспертном заключении на несоответствие фактических границ участков 02:31:091102:266, 02:31:091102:252, 02:31:091102:382, 02:31:091102:390 сведениям из ЕГРН послужило основанием для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы.

Согласно заключению дополнительной судебной землеустроительной экспертизы от 18.04.2025 № 2504-115 фактические границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:31:091102:266, 02:31:091102:252, 02:31:091102:382, 02:31:091102:390 сведениям из ЕГРН, правоустанавливающим документам и материалам межевания не соответствуют. При этом реестровая ошибка в отношении участков 02:31:091102:266, 02:31:091102:252, 02:31:091102:382, 02:31:091102:390 документально не подтверждена. Кроме того, в рамках проведения дополнительной экспертизы установлено, что на месте предлагаемых в заключении комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизы от 07.06.2024 № 25/10-7/ДГ вариантов 1, 2 сервитута имеются столбы ЛЭП (2 шт.).

Руководствуясь статьями 209, 216, 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 23, 56 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пунктах 7, 8, 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, принимая во внимание результаты проведения судебных экспертиз, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования предпринимателя ФИО1 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению ввиду наличия альтернативных вариантов доступа на участок истца.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Между тем, судами не принято во внимание следующее.

Согласно статье 216 ГК РФ сервитут наряду с правом собственности является вещным правом.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 – 276 ГК РФ.

В силу статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника

недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Наличие доступа к земельному участку определяет возможность использования любого земельного участка.

Под доступом к земельным участкам в соответствии со статьями 22 и 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) понимается наличие прохода или проезда от земельных участков общего пользования.

Требование об обеспечении доступа в силу норм статьи 209 ГК РФ является необходимым и общим в отношении всех земельных участков, при этом доступ должен быть обеспечен к земельным участкам общего пользования, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 выражена правовая позиция о том, что установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 274 ГК РФ при разрешении спора об установлении сервитута необходимо с учетом назначения господствующего земельного участка определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута, принимая во внимание характеристики соседнего земельного участка и при условии соблюдения действующего законодательства.

Суды, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что испрашиваемый сервитут является не единственным способом доступа к участку предпринимателя ФИО1

В частности, судами принято во внимание установленное в заключении комплексной судебной землеустроительной и оценочной экспертизы от 07.06.2024 № 25/10-7/ДГ наличие беспрепятственного доступа к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 без установления сервитута через неорганизованный проезд с юго-восточной стороны участка 02:31:091102:266, проходящий вдоль лесопосадки (территория кадастровых границ участка 02:31:000000:3469), а также представленная предпринимателем ФИО3 в материалы дела видеозапись следования по этому проезду 19.07.2024.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 04.06.2013 № 16033/12, при рассмотрении иска, содержащего требования об установлении сервитутов в порядке статьи 274 ГК РФ, арбитражному суду следует исследовать все возможные варианты проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), в том числе через другой участок (альтернативный служащий земельный участок), а в случае установления нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу привлечь к участию в деле собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков) в качестве соответчиков на основании части 5 статьи 46 АПК РФ.

При рассмотрении спора об установлении сервитута суд не связан требованиями истца, поэтому при выявлении альтернативных вариантов доступа к имуществу истца через земельные участки, не принадлежащие ответчику, собственники таких участков должны быть привлечены к участию в деле, а использование их участков для прохода и проезда должно рассматриваться в качестве варианта установления сервитута.

Разрешая настоящий спор, суды не опровергли доводы истца об отсутствии у него возможности удовлетворения его потребностей иным способом, кроме установления сервитута, не установили наличие непосредственного доступа к участку истца от земельных участков общего пользования.

Установив наличие альтернативного проезда через неорганизованный проезд, проходящий вдоль лесопосадки по территории кадастровых границ участка 02:31:000000:3469, суды не установили правообладателя данного участка и не рассмотрели вопрос о его привлечении к делу в качестве соответчика, не исследовали характеристики участка, возможность его обременения сервитутом, а при возможности – условия такого обременения.

Судами не проверены и не оценены доводы истца о недопустимости организации проезда по участку 02:31:000000:3469 ввиду его сельскохозяйственного назначения и вида разрешенного использования "для выпаса скота, сенокошения, ЛПХ".

Кроме того, судами не дана оценка действительной возможности проезда и прохода по указанному альтернативному варианту. При этом в заключении от 07.06.2024 № 25/10-7/ДГ судебным экспертом указано, что альтернативный проезд представляет собой наезженную проселочную дорогу, возможность проезда по которой в осенне-весенний сезон не установлена.

Физическая возможность преодолеть расстояние от земель общего пользования до участка истца не свидетельствует о наличии доступа к земельному участку по смыслу Закона № 218-ФЗ, а отсутствие препятствий для проезда и

прохода на момент разрешения спора не означает, что данные препятствия не могут появиться в дальнейшем.

Таким образом, установив возможность альтернативного доступа на участок истца, суды не исследовали фактическую возможность круглогодичного проезда и прохода по нему и допустимость такого проезда с точки зрения соответствия установленным законом и подзаконными актами требованиям, не легализовали пользование смежным участком, не предоставили истцу право на его использование.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец имел возможность организации выезда со своего земельного участка путем строительства примыкания к автомобильной дороге регионального значения, но не воспользовался ею, сделан без учета доводов истца о том, что запроектированный и согласованный управлением дорожного хозяйства съезд предполагает оформление испрашиваемого истцом сервитута в отношении участков ответчика, а также без учета правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, согласно которой необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации проезда могут свидетельствовать об отсутствии у истца иной реальной возможности пользоваться в настоящее время принадлежащим ему господствующим земельным участком.

С учетом изложенного выводы судов об отсутствии оснований для установления сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:31:091102:252 и 02:31:091102:382 для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 02:31:091102:266 являются преждевременными и сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих существенное значения для правильного рассмотрения настоящего спора.

Отказывая в удовлетворении иска об установлении сервитута в отношении участков ответчика без установления конкретного маршрута проезда к участку истца, в том числе посредством установления сервитута в отношении земельных участков иных лиц, спор по существу суды не разрешили.

Ввиду того, что для принятия законного и обоснованного решения требуется установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судами по данному делу решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе исследовать все возможные варианты проезда к господствующему земельному участку, в том числе через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок), в случае установления нескольких различных путей проезда к земельному участку привлечь к участию в деле собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков) в качестве соответчиков на

основании части 5 статьи 46 АПК РФ, в случае удовлетворения требований определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка, определить иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, при необходимости установить соразмерную плату за сервитут, и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.07.2025 по делу № А07-20808/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий У.В. Журавлева

Судьи А.С. Полуяктов

С.Э. Рябова