Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-101246/2023

19 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 19 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Петровой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Академ-Парк»

к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга,

о признании недействительным предписания от 20.07.2023 № 12/170/23-К-Р,

в заседании суда приняли участие: 

от заявителя – ФИО2, доверенность от 03.02.2025 (до перерыва) 

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 25.12.2024 (до и после перерыва).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Академ-Парк» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция) от 20.07.2023 № 12/170/23-К-Р.

Решением суда первой инстанции от 23.01.2024 в удовлетворении требования Общества отказано.

Постановлением от 20.05.2024 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение от 23.01.2024, признал недействительным предписание от 20.07.2023 № 12/170/23-К-Р.

Постановлением от 20.11.2024 Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение от 23.01.2024 и постановление от 20.05.2024, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

После направления дела на новое рассмотрение определением суда от 04.12.2024 заявление принято к производству, на 04.02.2025 назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

Возражений о переходе к судебному разбирательству от сторон не поступило.

Суд, завершив предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в первой инстанции в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) перешел к рассмотрению спора по существу.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в заявлении и дополнениях к нему, представитель Инспекции возражал против его удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в связи с поступлением обращения от 23.05.2023 № ОБ-5725-2/23-0-0 собственника машино-места № 120 в многоквартирном жилом доме № 17 лит. А по ул. Верности в Санкт-Петербурге (далее – МКД) по вопросу начисления Обществом платы за содержание и ремонт общего имущества собственников машино-мест в МКД Инспекция приняла решение от 04.07.2023 № 12/170/23-К-р о проведении в отношении Общества с 05.07.2023 по 17.07.2023 внеплановой документарной проверки, по результатам которой 20.07.2023 составила акт.

В ходе проверки Инспекция выявила и зафиксировала в акте, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) обратившемуся к Инспекции собственнику принадлежит в МКД машино-место площадью 32,9 кв. м. В платежных документах Общество указывало площадь принадлежащего собственнику помещения (машино-места № 120) с учетом мест общего пользования помещений паркинга (71,43 кв. м = 38,53 кв. м + 32,9 кв. м), с ноября 2022 года по апрель 2023 года начисляло плату за ЖКУ собственнику машино-места исходя из суммарной площади машино-места и мест общего пользования паркинга (38,53 кв. м), рассчитанной как доля в праве общей долевой собственности на общее имущество автостоянки.

Инспекция посчитала, что Общество как управляющая организация обязана начислять собственнику машино-места плату за содержание и ремонт общего имущества автостоянки только исходя из площади такого машино-места без учета каких-либо вспомогательных помещений (площади проездов в паркинге, мест общего пользования), иной порядок начисления платы нарушает положения части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), лицензионные требования, предусмотренные подпунктами «а», «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, пункт 28 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

По итогам проверки Инспекция 20.07.2023 выдала предписание № 12/170/23-К-Р, которым обязала Общество до 26.10.2023 устранить допущенные нарушения, произвести расчет начисления платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику машино-места № 120, расположенного в МКД, за период с ноября 2022 года по апрель 2023 года исходя из площади его машино-места, отраженной в ЕГРН, то есть 32,90 кв. м.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Как указывает заявитель, круг собственников имущества общего пользования паркинга состоит только из собственников машино-мест, образованных из помещения 1-Н; имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места, необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (пункт 5 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ).

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В соответствии с пунктом 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно пункту 4 статьи 6 Закона № 315-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 названной статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 6 Закона № 315-ФЗ общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 данной статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Согласно пункту 5.2 договора управления МКД автостоянкой (подземным паркингом) является нежилое помещение, предназначенное для хранения легковых автомобилей. Помещение автостоянки включает в себя:

- места для размещения автотранспортных средств;

- вспомогательные технологические помещения, предназначенные для обслуживания автостоянки;

- въездная и выездная группа, а также проезды внутри автостоянки;

- инженерное оборудование и сети, предназначенные для обслуживания автостоянки.

Согласно пункту 5.3 Договора управления МКД в состав работ по ремонту и технической эксплуатации автостоянки входят:

- уборка автостоянки;

- техническое обслуживание инженерного оборудования, систем и сетей;

- работы по текущему, аварийному и восстановительному ремонту (за исключением капитального) помещения паркинга, инженерного оборудования, систем и сетей;

- организация контрольно-пропускного режима на территорию автостоянки.

Согласно Приложению № 2 «Состав общего имущества жилого дома» к Договору управления МКД паркинг не входит в состав общего имущества МКД.

В соответствии с Приложением № 3 к Договору управления МКД размер платы за содержание автостоянки (подземного паркинга) включает в себя плату за техническую эксплуатацию автостоянки (подземного паркинга) 1200 руб. в месяц за 1 машино-место, ремонт автостоянки (подземного паркинга) 400 руб. в месяц за 1 машино-место.

Согласно пункту 12.1 Правил пользования помещениями и общим имуществом в МКД (Приложение № 4 к Договору управления МКД) право пользования паркингом имеют лица, наделенные правом собственности или аренды на помещение автостоянки на основании заключенных договоров и получившие пропуск в соответствии с указанными Правилами.

В квитанции собственнику предусмотрено всего 20 видов услуг (строк):

1. Виды услуг, связанные непосредственно с содержанием машино-места и паркинга в целом (раздел «Прочие услуги»).

1.1. Виды услуг (строки) № 19 «Ремонт автостоянки (подземн. паркинга)» 400 руб. и № 20 «Тех. эксплуатация автостоянки (подземного паркинга)» 1200 руб. относятся на собственника машино-места в твердой сумме независимо от размера машино-места (согласно решению общего собрания собственников и Договору управления). К затратам на содержание общего имущества МКД данные услуги отношения не имеют;

1.2. Виды услуг (строки) № 2 «Отопление паркинга» и № 18 «Электроэнергия паркинга АП», связанные непосредственно с содержанием машино-места и паркинга в целом и распределяемые между собственниками машино-мест пропорционально долям площади их машино-мест к общей площади всех машино-мест паркинга;

2. Виды услуг, связанные с содержанием общего имущества всего МКД;

2.1. Виды услуг (строки) № 3 – 14 (в частности: управление МКД; содержание общего имущества МКД; текущий ремонт общего имущества в МКД; содержание и ремонт лифтов; диспетчерская служба; уборка МОП с увеличенной периодичностью; эксплуатация коллективных (общедомовых) приборов учета используемых энергетических ресурсов) относятся на конкретного собственника путем умножения тарифа на единицу площади, ранее утвержденного собственниками, на расчетную площадь машино-места этого собственника (в настоящем случае - 71,43 кв. м);

2.2. Виды услуг (строки) № 1 «Отопление Т7» (то есть МКД в целом) и № 15 – 17 «Водоотведение ГВС для СОИ», «ГВС для СОИ» и «Электроэнергия для СОИ» относятся на конкретного собственника путем определения его доли в общей сумме такого вида услуг за расчетный месяц, которая определяется, например, на основании прибора учета и (или) расчетным путем. Доля собственника определяется так же, как в пункте 2.1 (то есть, в данном случае из расчета площади 71,43 кв. м).

Между тем, согласно частям 1 и 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места (пункт 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно статье 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД (часть 1).

В силу части 2 статьи 38 ЖК РФ условия договора, которыми переход права собственности на помещение в МКД не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Согласно пункту 1 статьи 287.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период), если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.

Согласно пункту 5 статьи 287.5 ГК РФ доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.

Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается. При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (пункт 6 статьи 287.5 ГК РФ).

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (пункт 2 статьи 287.5 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), нежилое помещение в МКД – помещение в МКД, указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в названных Правилах приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Таким образом, пункт 2 Правил № 354 допускает невключение нежилого помещения (в том числе автостоянки) в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Указанная позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2023 № 307-ЭС22-27718.

Согласно статье 249 ГК РФ о бремени содержания имущества, находящегося в долевой собственности, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей в отношении общего имущества, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно пункту 28 Правил № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

По смыслу приведенного выше нормативного регулирования и в отсутствие иного решения собственников всех помещений МКД в рассматриваемом случае помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (паркинг), в том числе необходимые для прохода или проезда к машино-местам, являются общим имуществом сособственников паркинга. Инспекция не опровергла, что собственники машино-мест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, система автоматического оборудования «Въезда и выезда» и т.д.), предназначенными для обслуживания исключительно машино-мест. Помещение 1-Н площадью 16 171,3 кв. м состоит из автостоянки и обслуживающих ее помещений (электрощитовая автостоянки, комнаты охраны автостоянки, ИТП).

Паркинг изначально (до выдела отдельных машино-мест) возводился за счет собственных средств застройщика и находился в его единоличной собственности (том дела 1, лист 77 – письмо ООО «Зенит-Строй-Инвест» от 16.01.2024; том дела 1, лист 87 – выписка из ЕГРН). 

Из ответа Росреестра по Санкт-Петербургу от 28.02.2025 исх./03.28-0517/25@ следует, что в соответствии с техническим планом от 16.11.2021 в связи с разделом помещения с кадастровым номером 78:10:0005219:6989 образовано 421 машино-место суммарной площадью 7448,7 кв.м, помещения вспомогательного использования – нежилые помещения 65Н -84Н суммарной площадью 585,4 кв.м, места общего пользования 1 МОП – 8137,2 кв.м.

 Суммарная площадь 421 образованного машино-места, 20 нежилых помещений и помещения 1 МОП составляет 16 171,3 кв.м и соответствует площади ранее учтенного помещения с кадастровым номером 78:10:0005219:6989. Совокупные наружные границы вновь образованных машино-мест и помещений соответствуют границам ранее учтенного помещения с кадастровым номером 78:10:0005219:6989.

Следовательно, помещения 65Н-84Н, 1МОП находятся с общей долевой собственности собственников машино-мест.

Порядок определения объема потребляемых в помещении, отведенном в МКД под машино-места, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объема отводимых сточных вод установлен пунктом 43 Правил № 354.

Согласно указанной норме объем потребляемых в помещении, отведенном в МКД под машино-места, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, а при их отсутствии исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в МКД. Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику.

При этом при отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5.

Как отмечало выше, в квитанции собственнику предусмотрено всего 20 видов услуг (строк).

Из них виды услуг (строки) № 19 «Ремонт автостоянки (подземн. паркинга)» и № 20 «Тех. эксплуатация автостоянки (подземного паркинга)» относятся на собственника машино-места в твердой сумме независимо от размера машино-места (согласно решению общего собрания собственников и Договору управления). К затратам на содержание общего имущества МКД данные услуги отношения не имеют; виды услуг № 2 Отопление паркинга» и № 18 «Электроэнергия паркинга АП» связаны непосредственно с содержанием машино-места и паркинга в целом и распределяются между собственниками машино-мест пропорционально долям площади их машино-мест к общей площади всех машино-мест паркинга и только виды услуг № 3-14 относятся на конкретного собственника путем умножения тарифа на единицу площади, ранее утвержденного собственниками, на расчетную площадь машино-места этого собственника. Таким образом, только этих видов услуг должно касаться спорное предписание.

Вместе с тем, оспариваемым предписанием Обществу предписано произвести расчет начисления платы за жилищно-коммунальные услуги собственнику машино-места № 120, расположенного в МКД с ноября 2022 года по апрель 2023 года исходя из площади машино-мест, отраженных в едином государственном реестре недвижимости», то 32.9 кв.м.

Таким образом, оспариваемое предписание является в том числе и неисполнимым.

При таких обстоятельствах требования Общества подлежат удовлетворению.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело (часть 3 статьи 289 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы Общества на уплату государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанции подлежат взысканию с Инспекции в пользу Общества.

Излишне уплаченная Обществом при подаче заявления в суд первой инстанции, апелляционной жалобы государственная пошлина подлежит возврату ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Арбитражный суд решил:

Признать недействительным предписание Государственной жилищной инспекции от 20.07.2023 № 12/170/23-К-р.

Взыскать с Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Академ-парк» 4500 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Академ-парк» из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных при подаче заявления по платежному поручению от 20.10.2023 № 1210, и 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 16.02.2024 № 225.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Петрова Т.Ю.