АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-4097/2022

г. Краснодар

18 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2024 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Коняшиным Д.А. и участии в судебном заседании с использованием систем веб-конференции от истца – индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314151401300014) – ФИО2 (доверенность от 24.03.2022), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 312265132000349) – ФИО4 (доверенность от 27.09.2023), в отсутствие третьих лиц – администрации местного самоуправления муниципального образования Ирафский район Республики Северная Осетия-Алания и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 по делу № А61-4097/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор субаренды земельного участка от 25.11.2015, заключенный между главой хозяйства и предпринимателем;

– обязать предпринимателя в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние (пригодное для использования по целевому назначению и соответствующее виду разрешенного использования) земельный участок с кадастровым номером 15:04:0010202:268/3, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух;

– обязать предпринимателя в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу возвратить главе хозяйства по акту приема-передачи земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 74961 кв. м с кадастровым номером 15:04:0010202:268/3, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 7, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован нарушением предпринимателем условий договора субаренды земельного участка от 25.11.2015, заключенного с главой хозяйства. Допущенные предпринимателем нарушения являются существенными, они влекут расторжение договора субаренды в судебном порядке и возврат земельного участка главе хозяйства, арендующего его по договору с администрацией местного самоуправления муниципального образования Ирафский район Республики Северная Осетия-Алания (далее – администрация) от 03.03.2015 № 19.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее – управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 06.04.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Суд установил, что между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) 03.03.2015 на основании постановления администрации от 27.02.2015 № 55 заключен договор № 19 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 352 814 кв. м с кадастровым номером 15:04:0010202:268. Земельный участок, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский  район, северо-западнее с. Средний  Урух, включает в себя 1 204 400 кв. м пашни и 148 414 кв. м сенокосов. По условиям договора (пункт 1.2) участок из состава земель сельскохозяйственного назначения относится к пахотным землям и предоставляется для производства сельскохозяйственной продукции. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием». Срок действия договора установлен с 03.03.2015 по 03.03.2035 (пункт 1.6). Арендатор вправе сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя, но с его уведомлением не позднее, чем за две недели (пункт 3.3.4). При этом арендатор обязан использовать земельный участок на условиях, установленных договором аренды (пункт 3.4.1). Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, в том числе, в случае использования участка в целом или частично не в соответствии с целями, определенными в п. 1.2. договора (пункт 5.2). Сторонами 25.11.2015 заключен договор субаренды части земельного участка, арендуемого главой хозяйства, предпринимателю (субарендатору) предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 74 961 кв. м с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух. По условиям договора субаренды (пункт 1.3) целевое назначение земельного участка – для производства сельскохозяйственной продукции (сенокос). Субарендатор имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 3.1.4). Субарендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (пункт 3.2.2). Субарендатор обязан не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв и иных правил, нормативов (пункт 3.2.6). В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор имеет право: контролировать целевое использование субарендатором переданного земельного участка; требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если субарендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями договора. Договор субаренды заключен сроком до 03.03.2035 (включительно). Акт приема-передачи земельного участка не представлен, как и направленное администрации уведомление о передаче части земельного участка в субаренду. В 2018 году глава хозяйства обратился в управление Росреестра с заявлением о проведении проверки по вопросу нарушения предпринимателем земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером 15:04:0010202:268. Из ответа управления Росреестра от 20.09.2018 исх. № 05-37/2440 следует, что в ходе осуществления административного обследования земельного участка был установлен факт использования предпринимателем части участка (учетный номер 15:04:0010202:268/3) общей площадью 7,4 га, не в соответствии с его установленным целевым и разрешенным использованием. Также в ходе обследования земельного участка был установлен факт самовольного занятия предпринимателем участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 334 кв. м. По факту допущенных правонарушений в отношении ответчика составлены протоколы об административных правонарушениях. Истец 16.05.2022 повторно обратился в управление Росреестра с заявлениями исх. № 01/22 и № 03/22 о предоставлении копий материалов проведенной проверки в отношении ответчика по факту использования им части земельного участка сельскохозяйственного назначения не по целевому назначению. Из ответа управления Росреестра от 15.06.2022 исх. № 05-37/1817 следует, что проведение проверочных (контрольных и надзорных) мероприятий в 2022 году возможно лишь в случаях, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля». Изложенные истцом события не носят чрезвычайный характер и не являются основанием для проведения внеплановой выездной проверки. Главе хозяйства  рекомендовано обратиться в прокуратуру Ирафского района Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокуратура). Копии документов о привлечении предпринимателя в 2018 году к административной ответственности направить не представляется возможным ввиду их отсутствия в управлении Росреестра. Глава хозяйства 16.05.2022 обратился в администрацию с заявлением о проведении внеплановой выездной проверки по вопросу ненадлежащего использования предпринимателем части земельного участка (учетный номер 15:04:0010202:268/3). Администрация в письме от 27.05.2022 исх. № 1217 указала, что в связи с беспрецедентными санкциями и ограничительными мерами в отношении России решено ввести мораторий на проверки хозяйствующих субъектов на территории Ирафского района в текущем году. Истец 27.05.2022 обратился в прокуратуру с заявлением о проведении проверки по вопросу нарушений земельного законодательства предпринимателем, допущенных при использовании участка. Согласно ответу прокуратуры от 27.06.2022 исх. № Отв20900009-24-22/29 в ходе визуального осмотра земельного участка, в присутствии истца с участием представителя арендодателя – специалиста отдела земельных отношений администрации установлено, что часть земельного участка с видом разрешенного использования «сенокошение» использована под садоводство путем высадки фруктовых деревьев. Глава хозяйства 11.07.2022 направил предпринимателю уведомление о расторжении договора субаренды и возвращении части земельного участка с кадастровым номером 15:04:0010202:268. Истец предложил в досудебном добровольном порядке в течение семи дней с момента получения уведомления и приложений к нему, подписать соглашение о расторжении договора субаренды, акт возврата земельного участка и направить их арендатору. Ссылаясь на существенное нарушение условий договора субаренды, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суд первой инстанции исходил из следующего. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих как существенность допущенных арендатором нарушений. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 вид разрешенного использования земельного участка «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 – 1.20. В содержание данного вида разрешенного использования включается: растениеводство (садоводство многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур); животноводство – осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе выпас сельскохозяйственных животных, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; рыбоводство – разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры) и прочие виды использования. Договор субаренды заключен сторонами на 20 лет, поэтому его расторжение по требованию арендодателя возможно только при доказанности наличия существенных нарушений его условий, допущенных арендатором, и неустранения таких нарушений в разумный срок. На наличие у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате за пользование земельным участком истец не ссылается. Более того, акт совместного осмотра ни управлением Росреестра, ни прокуратурой не составлялся. Поскольку истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих об использования части земельного участка с существенным нарушением условий договора субаренды, оснований для вывода о наличии существенных нарушений договора со стороны субарендатора не может быть признан обоснованным, соответствующим материалам дела. Требование истца о расторжении договора признано не соответствующим степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон. Основания для квалификации допущенных субарендатором земельного участка нарушений как существенных нарушений условий договора и основания для расторжения договора субаренды отсутствуют, поэтому суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 решение от 06.04.2023 отменено. По делу принят новый судебный акт. Требования главы хозяйства удовлетворены. Договор субаренды земельного участка от 25.11.2015, заключенный между главой хозяйства и предпринимателем расторгнут. Предприниматель обязан в течение десяти дней возвратить главе хозяйства по акту приема-передачи земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 74961 кв. м с кадастровым номером 15:04:0010202:268/3, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух. На управление Росреестра возложена обязанность по аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 24.12.2015 № 15-15/004-15/004/087/2015-560/2 о государственной регистрации договора субаренды земельного участка от 25.11.2015.

Апелляционный суд признал вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих об использования ответчиком земельного участка с существенным нарушением условий договора субаренды, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Таким образом, при разрешении земельных споров следует учитывать не только правовой режим земельных участков как объектов недвижимого имущества, но и свойства земель сельскохозяйственного назначения как основы жизни и деятельности человека, важнейшего природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве, а также их целевое назначение. По условиям договора субаренды (пункт 1.4) целевое назначение земельного участка – участок предоставляется для производства сельскохозяйственной продукции (сенокос). Таким образом, в субаренду предпринимателю предоставлена часть земельного участка (74 961 кв. м) для использования в целях сенокошения из части земельного участка, предоставленного главе хозяйства по договору аренды (148 414 кв. м – под сенокос). Следовательно, ответчик был надлежаще осведомлен о цели предоставления  ему земельного участка, что, в частности, обуславливает размер арендной платы в размере 538 рублей за 1 га в год. Однако предприниматель использует под садоводство (выращивание многолетних плодовых культур) земельный участок, предоставленный ему по договору субаренды в целях производства сельскохозяйственной продукции (под сенокос). Истец 27.05.2022 обратился в прокуратуру с заявлением о проведении проверки по вопросу нарушений земельного законодательства ответчиком, допущенных при использовании земельного участка (учетный номер 15:04:0010202:268/3). Подтверждено, что часть арендуемого главой хозяйства земельного участка с видом разрешенного использования «сенокошение» используется предпринимателем под садоводство (под многолетние фруктовые насаждения – выращивание сливы). Такие действия ответчика нарушают требования статьи 42 Земельного кодекса и условия договоров аренды и субаренды, что указывает на наличие признаков, подпадающих под определение статьи 8.8. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Прокуратурой ответчику внесено представление об устранении выявленных нарушений действующего законодательства, а также причин им способствующих. Вместе с тем, доказательств исполнения представления прокуратуры предпринимателем не представлено, земельный участок не приведен в соответствие с его видом разрешенного использования. Напротив, 05.09.2022 ответчик обратился к главе администрации с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в удовлетворении которого ему отказано. Администрация указала, что участок (учетный номер 15:04:0010202:268/3) не является индивидуально определенной вещью (самостоятельным объектом недвижимого имущества). Изменение вида разрешенного использования части земельного участка, используемого предпринимателем, невозможно без изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 5:04:0010202:268. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды, повлечет изменение условий договора аренды, что, в отсутствие согласия истца, невозможно. Апелляционный суд признал обоснованным довод главы хозяйства о том, что в связи с использованием предпринимателем земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, истец вправе расторгнуть договор в судебном порядке на основании пункта 5.2 договора субаренды. Возражение ответчика о том, что срок исковой давности следует исчислять с 20.09.2018, когда из ответа управления Росреестра исх. № 05-37/2440 истцу стало известно о нецелевом использовании ответчиком земельного участка, признан несостоятельным. Материалы проверки отсутствуют в управлении Росреестра, в администрации и в прокуратуре, которые сообщили об этом истцу в соответствующих ответах, представленных в материалы дела. Более того, 11.07.2022 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора и возвращении земельного участка с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3, предложив в досудебном добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора субаренды и акт возврата земельного участка, что подтверждается квитанцией о почтовом отправлении заказного письма с объявленной ценностью. Исковое заявление подано в арбитражный суд 17.08.2022, в этой связи довод о пропуске исковой давности признан несостоятельным. Представленными в материалы дела документами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора субаренды и земельного законодательства. При этом истцом исчерпаны все возможные средства воздействия на ответчика, сохранение договорных отношений нецелесообразно и влечет за собой негативные последствия для истца, как лица, ответственного за целевое использование земельного участка, находящегося в публичной собственности. При прекращении договора аренды (его расторжении в судебном порядке) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Относительно требования истца привести в первоначальное состояние (пригодное для использования по целевому назначению и соответствующее виду разрешенного использования) апелляционный суд отметил отсутствие доказательств того, что действия ответчика привели к последствиям загрязнения почвы, и необходимости восстановления плодородного слоя почвы. В этой связи суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования о приведении в первоначальное состояние земельного участка с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3. В связи с удовлетворением требования о расторжении договора субаренды апелляционный суд признал необходимым указать в резолютивной части постановления на прекращение регистрационной записи о субаренде земельного участка в ЕГРН.

Предприниматель обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке.  Податель жалобы просит указанный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд необоснованно отклонил заявление предпринимателя, сделанное им в суде первой инстанции, о пропуске главой хозяйства срока исковой давности по заявленным требованиям. Неправомерно не учтен судом апелляционной инстанции и довод ответчика о недобросовестности действий истца, направленных на причинение среда предпринимателю. Апелляционный суд при разрешении спора не применил подлежащий применению пункт 1 части 3 статьи 46 Земельного кодекса о невозможности расторжения договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ. Также не исследован судом апелляционной инстанции вопрос об ущербе, нанесенном ответчику действиями истца по расторжению договора. При этом суд первой инстанции правильно применил к правоотношениям сторон нормы действующего гражданского и земельного законодательства, разъяснения, приведенные в постановлении от 24.03.2005 № 11, а также оценил представленные в материалы дела доказательства, не подтверждающие существенное нарушение предпринимателем условий договора субаренды.                      

Глава хозяйства в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемого апелляционного постановления. Истец полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для расторжения договора субаренды и возврата части земельного участка (учетный номер 15:04:0010202:268/3) основаны на нормах действующего законодательства и подтверждены материалами дела. В нарушение условий договора субаренды и требований земельного законодательства ответчик использовал земельный участок с видом разрешенного использования «сенокошение» под садоводство (для выращивания многолетних фруктовых насаждений). Данное обстоятельство подтверждено представлением прокуратуры и заключением специалиста администрации. Таким образом, действия предпринимателя при использовании части земельного участка (учетный номер 15:04:0010202:268/3) нарушают требования статьи 42 Земельного кодекса и условия договоров аренды и субаренды, что указывает на наличие признаков, подпадающих под определение статьи 8.8. Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. При этом главой хозяйства предпринимались все возможные меры, направленные на понуждение предпринимателя к устранению допущенных нарушений, носящих существенный характер. Однако земельный участок до настоящего времени не приведен в соответствие с видом его разрешенного использования. При этом в обращении ответчика об изменении вида разрешенного использования земельного участка, администрация правомерно отказала. В связи с использованием предпринимателем части земельного участка, арендуемого главой хозяйства у администрации, не в соответствии с его разрешенным использованием, суд обоснованно исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (пункт 5.2 договора субаренды) и возврата земельного участка (статья 622 Гражданского кодекса).   

От администрации и управления Росреестра отзывы на жалобу в суд округа не поступили.  

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием систем веб-конференции. 

Представитель предпринимателя поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель главы хозяйства возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.     

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей предпринимателя и главы хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) 03.03.2015 на основании постановления администрации от 27.02.2015 № 55 заключен договор № 19 аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 352 814 кв. м с кадастровым номером 15:04:0010202:268. Участок, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух, включает в себя 1 204 400 кв. м пашни и 148 414 кв. м сенокосов. По условиям договора (пункт 1.2) участок из состава земель сельскохозяйственного назначения относится к пахотным землям и предоставляется для производства сельскохозяйственной продукции. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием». Срок действия договора установлен с 03.03.2015 по 03.03.2035 (пункт 1.6). Арендатор вправе сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя, но с его уведомлением не позднее, чем за две недели (пункт 3.3.4). При этом арендатор обязан использовать земельный участок на условиях, установленных договором аренды (пункт 3.4.1). Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, в том числе, в случае использования участка в целом или частично не в соответствии с целями, определенными в п. 1.2. договора (пункт 5.2). 

Между главой хозяйства (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) 25.11.2015 заключен договор субаренды части земельного участка, арендуемого главой хозяйства, предпринимателю (субарендатору) предоставлен земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 74 961 кв. м с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3, расположенный по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Ирафский район, северо-западнее с. Средний Урух. По условиям договора субаренды (пункт 1.3) целевое назначение земельного участка – для производства сельскохозяйственной продукции (сенокос). Субарендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (пункт 3.2.2). Субарендатор обязан не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв и иных правил, нормативов (пункт 3.2.6). В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор имеет право: контролировать целевое использование субарендатором переданного земельного участка; требовать расторжения договора и возмещения убытков в случае, если субарендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и условиями договора.

Ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем условий договора от 25.11.2015 (использование участка с нарушением целевого назначения и вида разрешенного использования), глава хозяйства обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды и возврате земельного участка площадью 74 961 кв. м с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым предписано руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции, отказывая главе хозяйства в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. Учитывая, что договор субаренды земельного участка площадью 74 961 кв. м с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3 заключен на длительный (20 лет) срок, задолженность по арендной плате у предпринимателя отсутствует. Истцом не доказан (материалами дела не подтвержден) факт существенного нарушения ответчиком условий договора субаренды от 25.11.2015, что влечет отказ в удовлетворении требований о его досрочном расторжении в судебном порядке и обязании предпринимателя возвратить главе хозяйства земельный участок с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования истца, установил факт использования ответчиком земельного участка с нарушением вида его разрешенного использования, что является существенным нарушением требований земельного законодательства и условий договора от 25.11.2015 и образует состав административного правонарушения, предусмотренный частью 1 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. Поскольку материалами дела подтверждается существенное нарушение предпринимателем условий договора субаренды, а главой хозяйства исчерпаны все возможные средства воздействия на ответчика, сохранение договорных отношений нецелесообразно и влечет за собой негативные последствия для истца, как лица, ответственного за целевое использование земельного участка. При прекращении договора субаренды, в том числе, и в случае досрочного расторжения такого договора по решению суда, ответчик (субарендатор) обязан вернуть имущество истцу (арендатору). В связи с удовлетворением требований о расторжении договора субаренды и возврате земельного участка с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3, апелляционный суд признал также необходимым указать в резолютивной части судебного акта на погашение в ЕГРН регистрационной записи о субаренде.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя об отсутствии (недоказанности главой хозяйства) законных оснований для расторжения долгосрочного (на 20 лет) договора субаренды от 25.11.2015 и возврата земельного участка с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3 в связи с допущенным ответчиком существенным нарушением договорных обязательств судом округа отклоняются. Обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для расторжения договора субаренды, проверялись и были установлены судом апелляционной инстанции, который по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора субаренды. Этот вывод апелляционного суда соответствует нормам гражданского и земельного законодательства, разъяснениям, приведенным в постановлении от 24.03.2005 № 11, а также материалам дела, подтверждающим факт существенного нарушения предпринимателем условий договора субаренды, что влечет его расторжение в судебном порядке и возврат земельного участка главе хозяйства. Исходя из обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при разрешении спора и доказательств, представленных в материалы дела участвующими в деле лицами, кассационный суд не усматривает оснований для иных выводов по существу спора. Несогласие подателя жалобы с выводами апелляционного суда само по себе не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемого постановления. Не находит суд кассационной инстанции и законных оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 10 Гражданского кодекса и (или) подпункта 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса. Подлежит отклонению и довод жалобы предпринимателя об истечении спорка исковой давности по требованиям, заявленным главой хозяйства. Судебная коллегия при этом исходит из того, что 11.07.2022 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора субаренды и возвращении земельного участка с кадастровым (учетным) номером 15:04:0010202:268/3, предложив в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора и акт возврата участка. Однако предприниматель добровольно не возвратил объект субаренды после направления ему арендатором уведомления о расторжении договора, то есть отказался от добровольного возврата имущества по требованию главы хозяйства, исковое заявление которым подано в арбитражный суд 17.08.2022. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемого предпринимателем судебного акта. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Предприниматель уплатил государственную пошлину в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек по операции Сбербанк онлайн от 02.10.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2023 по делу № А61-4097/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий          В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                               А.И. Мещерин