Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15955/2017

13 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  13 октября 2017 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный,д.1, литр.А, ОГРН:  );

ответчик: Жилищно-Строительный кооператив «Славбург 51» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д.51, литера А);

третье лицо: ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес:  Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д.1-3, 6-й подъезд; Россия 194156, 

<

...>, ОГРН:  )

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 07.08.2017),

- от ответчика: не явился, извещен;

- от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Жилищно-Строительному кооперативу «Славбург 51» (далее – ответчик, кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды от 05.04.2012 №21-ЗК03889 земельного участка общей площадью 1 7454 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮВР, на пересечении пр. Славы и ул. Софийской  в размере 7 776 289 руб.04 коп., пеней в размере 2 252 693 руб. 73коп.

Определением суда от 30.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Городское унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Истец до вынесения решения по существу спора, в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил об увеличении исковых требований и просил взыскать с ответчика 8 748 325,17 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.10.2016, а также 2 252 693,73 руб. пени.

Ответчик и ГУП ГУИОН, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

05.04.2012 между Комитетом и Кооперативом был заключен договор аренды земельного участка №21-ЗК03889, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮРВ, на пересечении пр. Славы и ул. Софийской, (пр. Славы, севернее д.102 по Южному шоссе – участок 1), Зона 7, кадастровый номер 78:7415Б:3003, площадью 17 454 кв.м для завершения строительства и подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект (код 10.1).

Срок действия договора в соответствии с пунктом 3.1 договора установлен на период с 23.12.2011 по 22.11.2012.

Размер арендной платы установлен пунктом 3.3 договора и составляет 401 840,72 руб. в год. Срок внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.7 договора – не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В пункте 6.1 договора установлено, что в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.

Актом приема-передачи участка от 05.04.2012 подтверждается факт передачи участка арендатору.

Как указывает в иске Комитет, земельный участок находится во владении ответчика, однако арендная плата за пользование земельным участком за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 Кооперативом в нарушение условий договора не внесена. Изложенное послужило основанием для направления Кооперативу претензии от 12.10.2016 №9468-пр/16 с требованием об оплате задолженности и пеней.

Неисполнение претензии послужило поводом для обращения в арбитражный суд.

Ответчик отзыв на иск не представил, однако в судебном заседании 17.05.2017 пояснил, что на земельном участке возводится жилой комплекс. Один из объектов комплекса – многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, остальные объекты находятся в процессе строительства.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Комитета подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 названной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Статьей 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43) установлено, что предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных подпунктом 2 пункта 1 статьи 5 и пунктом 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством; при целевом предоставлении размер платы определяется на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.

Согласно пункту 1.3.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813 инвестиционные условия, содержащиеся в проекте постановления Правительства Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, и условия соглашения устанавливаются в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43.

В силу пункта 1.3.5 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, изменение ранее установленных инвестиционных условий осуществляется в соответствии с разделом, регулирующим порядок определения инвестиционных условий.

Порядок продления срока регулируется пунктом 5.3.2 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813.

В силу пункта 5.3.2.3 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, Комитет, учитывая правовой акт Комитета по строительству о продлении срока строительства, реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости, предоставленного для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, принимает решение в установленном порядке о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях (инвестиционному договору) без применения штрафных санкций в соответствии с условиями договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях (инвестиционного договора), а также без изменения инвестиционных условий, установленных актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, за исключением размера арендной платы, который определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

В силу пункта 5.3.2.4 Положения, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1813, в случаях, указанных в пунктах 5.3.2.1, 5.3.2.2.1, 5.3.2.3 названного Положения, при условии оплаты инвестором установленной арендной платы в полном размере, при продлении срока строительства, реконструкции, приспособления для современного использования размер арендной платы за земельный участок определяется на основании действующих нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

В силу пункта 3.1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости определяются вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

При этом наличие периодов, в течение которых неисполнение обязательства не является свидетельством ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора (то есть, когда имели место ненадлежащая передача инвестору объекта недвижимости для строительства и обеспечение сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, которые подтверждены заключениями Комитета или КЭиО), должно подтверждаться соответствующими заключениями Комитета и КЭиО.

Согласно пункту 1-1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 № 275 в редакции постановления от 29.05.2013 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» в случае продления сроков строительства (приспособления для современного использования земельного участка), если такое продление связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, платеж, подлежащий перечислению инвестором, определяется пропорционально установленному платежу за предоставление земельного участка для строительства (приспособления для современного использования) по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период его продления и перечисляется в порядке, предусмотренном постановлением, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета или КЭиО, в течение которого невыполнение инвестором условия об окончании срока строительства (приспособления для современного использования земельного участка) связано с ненадлежащей передачей инвестору объекта недвижимости для строительства (приспособления для современного использования), заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости, предоставленного для строительства (приспособления для современного использования), и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).

Размер арендной платы за земельный участок на период, подтвержденный заключениями Комитета или КЭиО, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце первом настоящего пункта, определяется на основании действующих нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Как следует из пункта 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы, за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, по истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.

Арендная плата на период, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям, и который подтвержден заключениями Комитета или КЭиО, рассчитывается по коду 10.1.

Таким образом, из приведенных норм следует, что на период строительства и реконструкции объектов недвижимости размер арендной платы определяется с использованием кодов 10.1 и 10.2, а код 18.0 применяется в том случае, если земельный участок используется для любых видов деятельности, его функциональное назначение не определено, либо имеет место невыполнение условий об окончании срока реконструкции по вине инвестора.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора, на который он был заключен, Кооператив продолжил пользоваться земельным участком при этом строительство объектов, для которых предоставлялся участок, за исключением одного объекта, не завершено.

Сроки строительства объектов по договору не продлевались, какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что невыполнение сроков строительства было обусловлено обстоятельствами, не зависящими от арендатора, в материалы дела не представлены. В связи с этим повод для исчисления арендной платы за земельный участок на основании нормативных правовых актов Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции в случае продления сроков строительства, не имеется. 

Следовательно, в данном случае доводы Комитета о том, что расчет арендной платы должен производиться без применения понижающих коэффициентов, является обоснованным.

В то же время, судом установлено, и Комитетом не оспаривается, что один из объектов – многоквартирный жилой дом, возведен на участке, введен в эксплуатацию и в нем проживают граждане.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе №189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Закона №189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

С учетом изложенного, следует признать, что земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию, является собственностью жильцов многоквартирного дома. Согласно сведениям ГУП ГУИОН многоквартирный жилой дом по адрес: Санкт-Петербург, пр. Славы, д.51, литера А имеет площадь застройки 6 702 кв.м .Следовательно, площадь земельного участка, занятого указанным многоквартирным жилым домом, должна быть исключена из площади предоставленного Кооперативу земельного участка.

В соответствии со справочным расчетом истца, представленным в материалы дела, размер арендной платы за спорный период с учетом исключения из общей площади земельного участка площади многоквартирного дома, составит 598 792,97 руб. в месяц, что за спорный период (с 10.02.2016 по 31.10.2016) составит 5 389 136,73 руб. Поскольку доказательства уплаты ответчиком суммы задолженности не представлено, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 2 283 312,87 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, рассчитанных по состоянию на 31.10.2016.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора аренды.

С учетом справочного расчета истца сумма пеней, начисленных на сумму задолженности по арендной плате в размере 5 389 136,73 руб., составляет 2 252 693,73 руб. Указанный расчет судом проверен, ответчиком не оспорен.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик ходатайства о снижении неустойки не заявил, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для ее снижения.

Помимо изложенного с учетом положений статьи 110 АПК РФ, а также статьи 333.17 НК РФ взысканию с Кооператива в доход федерального бюджета подлежит 56 979 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

1. Взыскать с Жилищно-Строительного кооператива «Славбург 51» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д.51, литера А) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН 

<

***>, 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д.1, лит.Б) 5 398 136,73 руб. задолженности по арендной плате по договору от 05.04.2012 №21-ЗК03889 за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 и 1 406 564,7 руб. пени.

2. В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с Жилищно-Строительного кооператива «Славбург 51» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д.51, литера А) в доход федерального бюджета 56 979 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.