Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5543/2017

22 декабря 2017 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2017.

Мотивированное решение изготовлено 22.12.2017.

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Симиир" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Синяя птица" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 в части пункта 4.1 договора, с участием представителей: истца – ФИО2 по доверенности от 20.02.2017, ФИО3 по доверенности от 30.08.2017; ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.10.2017, установил: 

 

общество с ограниченной ответственностью "Симиир" – далее истец обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Синяя птица" – далее ответчик о признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 в части пункта 4.1 договора.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что при заключении дополнительного соглашения истец вынужден был согласиться с пунктом 4 дополнительного соглашения при условии, что ответчик заключит с истцом договор подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале г. Якутска» с порядком оплаты по договору путем зачета встречных взаимных требований; между тем, ответчик фактически отказался от принятых на себя обязательств по договору, в частности, от оплаты по договору путем зачета встречных взаимных требований; истец считает, что дополнительное соглашение было заключено под влиянием обмана; воля истца на заключение пункта 4 дополнительного соглашения сложилась неправильно вследствие действий со стороны ответчика; оспариваемый пункт дополнительного соглашения является мнимой сделкой, поскольку воля сторон не была направлена на достижение гражданско-правовых отношений между ними; истец был введен в заблуждение и полагал, что будет произведен зачет встречных взаимных требований; арендная плата за земельный участок является заведомо недостоверной, завышенной в 27 раз; при заключении сделки в части размера арендной платы истец был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе с учетом возможности подписания договора подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале г. Якутска»; во взаимосвязи положений статьи 3 и статьи 168 ГК РФ нарушение статьи 1 и статьи 10 ГК РФ влечет недействительность в силу ничтожности; на арендуемом земельном участке истец ведет строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается разрешением на строительство, завышенная цена арендной платы, установленная пунктом 4.1 дополнительного соглашения, повлекла либо может повлечь нарушение интересов дольщиков в связи с повышением стоимости квадратного метра жилого помещения; согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.                              

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 44 – 45).  

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

06.12.2014 между ООО «Синяя птица» (Арендодатель) и ООО «Симиир» (Арендатор) заключен договор аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом, в соответствии с которым ответчик (Арендодатель) передает, а истец (Арендатор) принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, общая площадь 11482 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 14:36:104003:397 (пункт 1.1); по соглашению сторон договор является актом приема-передачи земельного участка в аренду (пункт 1.6); земельный участок передается Арендатору для возведения на нем МКД с нежилыми помещениями на 1 этаже и торгового центра (пункт 1.7); Арендатор обязан после получения разрешения на строительство объекта «МКД с нежилыми помещениями на 1 этаже по ул. Рыдзинского в квартале 16 г. Якутска» заключить в течение одного месяца с Арендодателем договор долевого участия в строительстве объекта: нежилые помещения общей площадью ориентировочно 1490 кв.м. на 1 этаже МКД и квартиры (жилые помещения) общей площадью ориентировочно 60 кв.м. (пункт 3.4.4); арендная плата за земельный участок составляет 2 502 681 рублей в год (пункт 4.1); стороны договорились зачесть в выкупную стоимость земельного участка сумму арендных платежей по договору (пункт 4.2); выкупная стоимость земельного участка, в том числе сумма арендных платежей составляет 63 151 000 рублей (пункт 5.1). 

13.04.2016 между ООО «Синяя птица» (Застройщик) и ООО «Симиир» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014, в соответствии с которым положения договора аренды земельного участка изложены в иной редакции, в том числе ответчик (Арендодатель) передает, а истец (Арендатор) принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей); многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей) с административными помещениями; оздоровительный комплекс, с кадастровым номером 14:36:104003:4021, площадью 2977 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1); стороны исключили пункты 1.4, 1.5, 4.2, 4.3, раздел 5 договора, что означает волеизъявление сторон на отказ от условия о последующем выкупе земельного участка (пункт 2); пункт 1.7 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается Арендатору для строительства 138-квартирного жилого дома (1 очередь)», пункт 3.4.4 договора исключить, пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок составляет 67 627 180 рублей в год. Оплата производится ежегодно 1 (один) раз в год. Оплата может производиться любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в том числе, путем зачета встречных взаимных требований. Основанием для оплаты будет являться счет Арендодателя».             

12.04.2017 ответчик обратился истцу с претензией № 16 с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 16 906 795 за 1 квартал 2017 года.

На основании договора на оценку имущества от 26.05.2017 № 52-О-17 между истцом и ООО «Оценочная фирма «Стандарт» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей); многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей)  с административными помещениями; оздоровительный комплекс, с кадастровым номером 14:36:104003:4021, площадью 2977 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 1), размер которой составил 14 014 000 рублей. 

29.06.2017 истец обратился ответчику с приглашением на переговоры со ссылкой на пункт 8.2 договора аренды земельного участка от 06.12.2014 № 3 по стоимости аренды земельного участка в размере 67 627 180 рублей в год с указанием на то, что площадь арендуемого земельного участка уменьшена в 4 раза (ранее площадь арендуемого участка с кадастровым номером 14:36:104003:397 составляла 11482 кв.м., с учетом дополнительного соглашения площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4021 составляет 2977 кв.м.), между тем, стоимость аренды увеличилась в 27 раз (ранее арендная плата составляла 2 502 681 рублей, в настоящее время – 67 627 180 рублей). 

27.07.2017 истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, приходит к следующим выводам.

Как следует из искового заявления, истец просит признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 в части пункта 4.1 договора, которым установлено, что арендная плата за земельный участок составляет 67 627 180 рублей в год, в силу его ничтожности. 

Основанием для признания недействительным в силу его ничтожности вышеуказанного положения дополнительного соглашения истец указывает статьи 170 и 179 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (часть 1 статьи 170 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (части 1, 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (часть 3 статьи 179 ГК РФ). 

Таким образом, суд считает, что истец одновременно ссылается на нормы права о ничтожной сделке и об оспоримой сделке.

Если истец считает, что сделка является ничтожной, то исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны, как истец (Арендатор), так и ответчик (Арендодатель) не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суд применяет правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений договора аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014, оспариваемого дополнительного соглашения от 13.04.2016 однозначно следует волеизъявление сторон по заключению и исполнению договора аренды земельного участка.

Кроме того, суд считает, что сделка не может являться мнимой в силу ее фактического исполнения ответчиком (Арендодателем), передавшим земельный участок, и истцом (Арендатором), принявшим земельный участок во временное владение и пользование, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке на основании разрешения на строительство от 04.12.2015 № 14-RU14301000-190-2015. 

Отсутствие встречного исполнения со стороны Арендатора (истца) по оплате арендной платы за земельный участок не влечет возникновения основания для признания сделки мнимой.

Суд считает, что то обстоятельство, что истец не согласен с размером арендной платы, установленной оспариваемым дополнительным соглашением, влечет за собой иные правовые последствия, предусмотренные статьями 450, 453 ГК РФ, связанные с изменением и расторжением договора, которые в свою очередь не содержат положений, позволяющих признать договор аренды ничтожной сделкой по основаниям несогласия с размером арендной платы.

Более того, истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие порочность воли обеих сторон договора. 

Если истец считает, что сделка является недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ, то истец должен доказать, что сделка заключена им под влиянием обмана, угрозы, насилия.

Между тем, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающего, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом не представлены доказательства наличия обмана, угрозы или насилия со стороны ответчика при заключении оспариваемого дополнительного соглашения. 

Истец ссылается на то, что оспариваемое дополнительное соглашение было подписано истцом в связи с тем, что от его подписания зависело подписание договора подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале г. Якутска», что подтверждается соглашением о намерениях от 25.03.2016, истец при заключении оспариваемого дополнительного соглашения в части размера арендной платы был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), в данном случае имеется злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем оспариваемая сделка ничтожна в силу части 2 статьи 168 ГК РФ.

Между тем, из положений соглашения о намерениях от 25.03.2016, заключенного между ответчиком (Застройщик) и истцом (Генподрядчик) следует лишь то, что стороны заключают дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № 3 от 06.12.2014, которым исключают из передаваемых в аренду земельных участков все упомянутые в договоре (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 25.11.2015), кроме земельного участка площадью 2977 кв.м. с кадастровым номером 14:36:104003:4021, а также исключают условие о последующем выкупе земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что соглашение о намерениях от 25.03.2016 не подтверждает факт того, что истец при заключении оспариваемого дополнительного соглашения в части размера арендной платы был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) и в данном случае имеется злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) со стороны ответчика. 

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные положения ГК РФ не предусматривают возможности для одной из сторон договора изменять цену договора путем признания условия договора о размере арендной платы недействительным.

Согласно части 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В судебном заседании стороны подтвердили, что обязательства по оплате арендной платы со стороны истца не исполнены. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что неисполнение обязательства по оплате аренды в размере, установленном договором, свидетельствует о недобросовестности истца, ссылающегося на недействительность сделки, соответственно, в рассматриваемом случае заявление истца о недействительности сделки правового значения не имеет.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита права может осуществляться путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Как следует из материалов дела, истцом не указано ни в исковом заявлении, ни в дополнениях к исковому заявлению, какое его материальное право нарушено и как могут быть защищены его законные интересы в случае удовлетворения исковых требований и признания судом части сделки недействительной.    

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и сделка недействительна с момента ее совершения.

Суд считает, что в случае признания части сделки недействительной, из договора аренды земельного участка будет исключено существенное условие о цене договора, а само пользование земельным участком станет безвозмездным, что противоречит нормам действующего законодательства.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Суд с учетом установленных обстоятельств дела и норм гражданского и процессуального законодательства приходит к выводу о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.   

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

                                                               РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

 

Судья

                                   А.Н. Устинова