АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А45- 9743/2017

город  Новосибирск

12 июля 2017  года

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2017 года 

Решение в полном объеме изготовлено 12 июля 2017 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Лагуновой А.И.,  рассмотрев  в судебном заседании   дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирское производственное объединение Огнещит» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭТРО-Сервис» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,  

о расторжении договора аренды помещений № 402 от 01.12.2016 и взыскании 185 507 руб. 62 коп., 

при участии в судебном заседании представителей:  

истца - ФИО2, доверенность от 17.05.2016 № 17, паспорт;ответчика - ФИО3, доверенность от 12.05.2017, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирское производственное объединение Огнещит» (далее - истец) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭТРО-Сервис» (далее – ответчик) о расторжении  договора аренды помещения от 01.12.2016 № 402, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирское производственное объединение Огнещит» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭТРО-Сервис», взыскании  183 217 руб.41 коп. неосновательного обогащения,       1 162 руб.19 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2017 по 11.07.2017 и по день фактической уплаты денежных средств  (с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований, удовлетворенного арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Ответчик в отзыве на иск исковые требования не признает, ссылаясь на то, что требование о расторжении договора с 22.02.2017 г. в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (пожара) не может быть удовлетворено, так как занимаемые арендатором площади на момент подачи уведомления не освобождены и не переданы арендодателю надлежащим образом, в материалах дела отсутствуют доказательства полной утраты арендованных помещений в результате пожара, а также доказательства невозможности арендатором возвратить арендованные помещения ответчику в связи с невозможностью их использования по назначению по причине   ухудшения   состояния   помещений   после   пожара   и   тем   более   прекращение существования объекта аренды в качестве объекта гражданских прав. В целом ответчик согласен с необходимостью расторжения договора в связи с фактическим прекращением арендных отношений, а также не опровергает доводы истца в части невозможности использования офисных помещений в связи с произошедшим пожаром. 

Как следует из материалов дела, 01.12.2016г. между ООО «ЭТРО-Сервис» (арендодателем) и ООО «СПО Огнещит» (арендатором) был заключен договор аренды помещения № 402, в соответствии с которым арнедодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду и оплачивает расположенные по адресу: 630015, 

<

...> 30:

корпус 7, 1 этаж, нежилые помещения, общей площадью 444 кв.м. для использования в качестве складского помещения, в границах, согласованных арендодателем (Приложение 1);

 корпус 7, 2 этаж, нежилые помещения, в количестве 1 комнаты,  общей площадью 48, 5 кв.м. для использования в качестве административного помещения (офиса), в границах, согласованных арендодателем (Приложение 1А);

корпус 7, 2 этаж, нежилые помещения, в количестве 1 комнаты,  общей площадью 29,4 кв.м. для использования в качестве административного помещения (офиса), в границах, согласованных арендодателем (Приложение 1Б).

В соответствии с п.3.1.1. договора общая сумма арендной платы в месяц составляет 150 884,93руб., в т.ч. НДС 18%, в т.ч. ежемесячная арендная плата за складские помещения общей площадью 444,0кв.м составляет 120 963,36руб., в т.ч. НДС18%,  ежемесячная арендная плата за офисные помещения общей площадью 77,9кв.м. составляет 29 921,57руб., в т.ч. НДС 18%.

Оплата арендной платы производится по счету арендодателя   не позднее 10-го числа расчетного месяца. 

В соответствии с п.6.1. договора аренды одновременно с первым платежом арендатор вносит авансовый платеж в размере месячной арендной платы. В случае расторжения договора авансовый платеж возвращается в течение 3-х дней после полной сдачи помещений и подписания акта о передачи помещения арендодателю. При прекращении договора без уведомления арендодателя о намерении расторжения договора, а также в случаях, указанных в 5.2. авансовый платеж не возвращается.

За период с 01.12.2016г. по 28.02.2017г. арендная плата по договору аренды помещения внесена арендатором в полном объеме, о подтверждается следующими платежными поручениями: № 759560 от 20.12.2016 г. на сумму 150 146,07 руб., № 759670 от 30.12.2016 г. на сумму 738,86 руб. - оплата за декабрь 2016 г., № 68 от 19.01.2017 г. на сумму 50 884,93 руб., № 110 от 26.01.2017 г. на сумму 100 000,00 руб. - оплата за январь 2017 г., № 244 от 09.02.2017 г. на сумму 150 884,93 руб. - оплата за февраль 2017г.

Внесение арендатором авансового платежа в общей сумме  150 884,93 руб. подтверждается платежным поручением  от 31.01.2017 г. № 142 на сумму 78 425,27руб., а также актом сверки взаимных расчетов за 4 квартал 2016г., подписанным уполномоченными представителями истца и ответчика, в соответствии с которым у  ООО «СПО Огнещит» имеется переплата по арендной плате  в размере 72 459,69 руб. состоянию на 31.12.2016 г. 

Указанные истцом фактические обстоятельства не оспаривались ответчиком в ходе судебного разбирательства. 

22.02.2017 в здании, принадлежащем арендодателю, произошел  пожар, в результате которого  спорные помещения были повреждены или уничтожены, т.е. оказались в состоянии, не пригодном для использования по назначению, а именно: в качестве складских и офисных помещений, в связи с чем истец вручил ответчику 28.03.2017 года уведомление № 162 от 27.03.2017г. о расторжении договора  аренды помещения от 01.12.2016г. с 22.02.2017 года, считая последним днем аренды, т.е. пользования арендуемыми помещениями,  22 февраля 2017 г.

В ответ на указанные обращения ООО «ЭТРО-Сервис" сообщило о том, что считает возможным расторжение вышеназванного договора при условии возвращения предмета аренды арендодателю по акту приема-передачи, а также о необходимости оплаты помещений до момента согласования и подписания указанного акта.

Также истец направил ответчику претензию от 30.03.2017 года № 175 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы по договору аренды. 

В связи с невозможностью урегулирования спора, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании излишне уплаченных сумм в виде неосновательного обогащения.

Правомерны доводы истца о том, что отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).

В соответствии с п. 2  статьи 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Материалами дела подтверждается то обстоятельство, что в результате пожара, произошедшего 22 февраля 2017 г., предмет аренды был частично уничтожен, частично поврежден, что исключает его  использование по назначению. 

Как следует из протокола осмотра места происшествия от 23.02.2017 г., схемы места пожара, составленного  старшим дознавателем ОНД и ПР по г. Новосибирску  ФИО4, существует угроза обрушения конструкций здания, что создает опасность для жизни и здоровья людей.

Согласно протоколу осмотра места происшествия Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по г. Новосибирску от 23.02.2017г., фототаблице от 23.02.2017г., Рапорту об обнаружении признаков преступления от 22.02.2017г., Акту о пожаре от 23.02.2017г., Постановлению от 25.02.2017г., Постановлению от 06.03.2017г., Постановлению о назначении пожарно-технической экспертизы от 03.03.2017 г. очаг возгорания находился за пределами арендуемых истцом помещений и распространение горения происходило в направлении спорного имущества. В результате пожара от огня и высокой температуры повреждены несущие строительные конструкции здания на площади около 600 кв.м., произошло частичное обрушение железобетонных плит перекрытия, повреждены складируемые товары, офисная мебель, оргтехника, производственное оборудование, общая площадь повреждения от пожара составляет около 1800 кв.м. 

Вина каких-либо лиц  в возникновении причины пожара на момент рассмотрения дела   не установлена.  

Ответчик не оспаривает факт невозможности использования офисных помещений, расположенных на 2 этаже корпуса 7, однако, полагает, что истцом не представлено доказательств невозможности использования складских помещений, расположенных на 1 этаже здания, по предложению суда представил фототаблицу спорных помещений по состоянию на июнь 2017 года.

Истец в обоснование своих доводов о невозможности  использования спорных помещений помимо вышеперечисленных документов ссылается на внесудебное заключение эксперта ООО «Системы пожарной безопасности» от 10.04.2017, заключение эксперта Торгово-промышленной палаты от 27.04.2017 г. № 7148-02-00234, фототаблицу.  

В соответствии со статьей 89 АПК  РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Ответчик полагает, что из внесудебного заключения от 10.04.2017,  составленного ООО "Системы пожарной безопасности", и приложенных к нему фототаблиц,  усматривается существование помещения, имеющего бетонный пол; стены со следами копоти; потолок частично закопченный. Сведений о неработоспособном состоянии систем водоснабжения, водоотведения, отопления, по сравнению с тем, в котором оно было передано арендатору, в заключении не приведено.

Из заключения следует, что термические поражения уменьшаются по мере приближения к помещению, занимаемому истцом, а в помещении истца вовсе отсутствуют.

Однако учитывая документально зафиксированные повреждения в результате пожара несущих строительных конструкций здания, частичное обрушение железобетонных плит перекрытия и существующую угрозу дальнейшего обрушения конструкций здания, эксперт также на стр.14 заключения указал, что в результате нагрева теплом пожара железобетонных конструкций эксплуатировать такие конструкции крайне опасно. 

На основании вышеизложенного, суд полагает правомерными доводы истца о том, что утверждение ответчика о том, что существование помещения с бетонным полом, стенами со следами копоти и частично закопченным потолком является достаточным  для его использования по назначению по договору аренды, является несостоятельным.  

Из заключения эксперта Торгово-промышленной палаты ФИО5 от 27.04.2017 г. № 7148-02-00234 следует, что в результате пожара на принадлежащих истцу спорных помещений, переданных в аренду ответчиком, была выведена из строя система отопления помещения, а также полностью пришли в непригодность существующая проводка и осветительные приборы. Стены, полы, плиты перекрытия, балки покрытия покрыты копотью (сажей), необходима очистка химическими составами, указанные помещения не могут использоваться по назначению, так как отсутствует электроснабжение и отопление. Для дальнейшей эксплуатации необходимо провести обследование несущей способности конструкций перекрытия.

Кроме того, в результате пожара в помещениях первого этажа сгорели или пришли в негодность производственные материалы, ручные инструменты пришли в негодность, производственные станки, принадлежащие истцу, пришли в негодность или уничтожены огнем. 

Ответчик представил рецензию к.т.н. ФГБОУ «НГАСУ (ФИО6) на внесудебное заключение эксперта ФИО5, из выводов которой следует, что данное заключение не обладает необходимой полнотой и достоверностью, по мнению рецензента.

Проверив возражения ответчика, суд установил, что обследование спорных помещений производилось экспертом ФИО5 лично 27.02.2017, что подтверждается фототаблицей, приложенной к заключению, экспертиза производилась органолептическим и информационно-аналитическим методом с использованием представленных документов и обследования помещения. Действительно, из проведенной экспертизы не усматривается, что ответчик был извещен о проведении данной экспертизы и принимал участие в осмотре помещений. Однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о недостоверности заключения, если ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об ином. Из заключения следует, что в результате пожара повреждено не только имущество истца, но и спорные помещения. Указанные обстоятельства истец также подтвердил фототаблицей, приобщенной к материалам дела.

Доводы ответчика о том, что выводы эксперта некорректны, не подтверждены действующей нормативно-технической документацией и соответствующими расчетами, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку эксперт также указал, что для дальнейшей эксплуатации необходимо провести обследование несущей способности конструкций перекрытия.

В соответствии с п.1.ст.611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку из документов, составленных по факту пожара, следует, что значительные повреждения здания имелись, обрушение кровли произошло, в том числе в помещениях, смежных с помещениями истца, а офисные помещения полностью уничтожены в результате пожара, именно на ответчике в силу статьи 606 ГК РФ лежит обязанность по доказыванию возможности дальнейшего  использования спорных помещений по назначению.

Ответчик не представил доказательств того, что системы электроснабжения и отопления в здании функционировали после пожара, что позволяло истцу использовать спорные складские помещения по назначению.

При таких обстоятельствах суд приходит к обоснованности исковых требований в части расторжения договора аренды и подлежащими удовлетворению в этой части. 

Ответчик также ссылается на то, что согласно выписки из журнала учета охраны ООО ЧОО «А-13», в арендуемых помещениях находились  работники ООО «Руспроф-проект», ООО ТД «ЕвроГласс», ООО «Алюсиб», ООО «СПО-Огнещит» с 22.02.2017 по 03.04.2017, помещения постоянно принимались под охрану, т.е. истец нес бремя по охране своего имущества, в связи с чем полагает, что доказательств невозможности возврата помещения в период после 22.02.2017 истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем пожар в здании, где находилось арендуемое помещение, не освобождает арендатора от внесения арендной платы, если он не прекратил использование арендуемого помещения.

Правомерны доводы истца о том, что представленная ответчиком в материалы дела выписка из журнала учета охраны ООО ЧОО «А-13» не содержит подписей работников или иных представителей истца, не содержит достоверных сведений относительно арендованных истцом помещений, и сама по себе не свидетельствует о возможности использования  помещений арендатором по назначению после пожара.

Представленный ответчиком в материалы дела акт о невозврате арендуемых помещений  истцу не был направлен, составлен в одностороннем порядке.

В соответствии с п.1. ст.616 Гражданского кодекса РФ, а также в соответствии с п.2.1.2. договора аренды арендодатель обязан производить за свой счет при необходимости  капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Ответчик ссылается на то, что истец не обращался с требованием к ответчику о проведении капитального ремонта.  Однако в связи с повреждениями спорных помещений в результате пожара и возникшей в результате него угрозой обрушения конструкций здания, суд полагает обоснованными доводы истца о том, что   неотложная необходимость в проведении капитального ремонта здания и помещений возникла с 23.02.2017г. Ответчик пояснил, что капитальный ремонт и реконструкцию здания не проводил, в связи с дороговизной стоимости  заключения относительно несущих конструкций здания не проводил технического обследования спорного здания. 

Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Согласно п. 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В сумму неосновательного обогащения истец включает оплату им авансового платежа, арендной платы за период с 01.02.2017 по 22.02.2017 года, что составляет в общей сумме 183 217, 41 руб.   

В связи с тем, что ответчик не представил доказательств возможности использования спорных помещений по их назначению  после произошедшего пожара, не подтвердил документально техническое состояние помещений, позволяющих их использовать по назначению,  не подтвердил документально отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан и имуществу юридических лиц при использовании спорных помещений после пожара, тогда как истец предпринял меры к исследованию возможности дальнейшего использования спорных помещений, а также исходил из документов, составленных должностными лицами МЧС, т. е. действовал добросовестно и осмотрительно, арбитражный суд     полагает, что исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения подлежат удовлетворению, а доводы ответчика – отклонению.

Согласно п.2 статьи 1107 ГК РФ  на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 ГК  РФ размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.  Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 162, 19 руб. за период с 24.02.2017 по 11.07.2017 по день фактической уплаты суммы задолженности.

Расчет процентов судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен. Исковые требования в части взыскания процентов также подлежат удовлетворению.

В связи с уменьшением истцом суммы иска, государственная пошлина в этой части подлежит возврату истцу из дохода федерального бюджета в соответствии со статьей 333.40 НК РФ , в оставшейся части – с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды помещения от 01.12.2016 № 402, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирское производственное объединение Огнещит» и обществом с ограниченной ответственностью «ЭТРО-Сервис».

Взыскать  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибирское производственное объединение Огнещит» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, с общества с ограниченной ответственностью «ЭТРО-Сервис» (ОГРН 

<

***>), 

<

...> 217 руб.41 коп. неосновательного обогащения, 1 162 руб.19 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2017 по 11.07.2017, начиная с 12.07.2017 года проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, по день фактической уплаты денежных средств в сумме 183 217 руб.41 коп., 12 531 руб. 00 коп. государственной пошлины. 

Возвратить истцу из дохода федерального бюджета 34 -00 рубля государственной пошлины. Выдать справку на возврат госпошлины. 

Исполнительный лист   выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                 А.И. Айдарова