АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-13369/2024 

 

Дата принятия решения –  01 июля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  27 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гафиятуллиной Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере 895 732 рубля 49 копеек (с учетом уточнения исковых требований от 27.06.2024),

при участии представителей сторон: 

от истца – представитель ФИО1  по доверенности 12.07.2023;

от ответчика – представитель ФИО2  по доверенности 27.03.2024;

от третьих лиц:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» – представитель ФИО2 по доверенности  15.01.2024;

Муниципальное унитарное предприятие города Казани «Дирекция муниципальных жилищных программ» – не явился, извещен, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Триал" (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани  (далее ответчик)  о взыскании убытков в размере 847 645 рублей 70 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 3 мая 2024 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Муниципальное унитарное предприятие города Казани «Дирекция муниципальных жилищных программ», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании от 25.06.2024 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно «о взыскании убытков в размере 941 304 рубля 92 копейки».

Протокольным определением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнение было принято.

В судебном заседании от 25.06.2024 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27 июня 2024 года до 12 час. 30 мин., информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан www.tatarstan.arbitr.ru, что согласно разъяснениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №113 от 10.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» соответствует требованиям статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и свидетельствует о надлежащем извещении сторон о дне и месте рассмотрения дела.

В указанное время судебное заседание продолжено.

В судебном заседании от 27.06.2024 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, а именно «о взыскании убытков в размере 895 732 рубля 49 копеек».

Протокольным определением в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнение принято.

Представитель истца просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Как следует из материалов дела, исковые требования основываются истцом на положениях статей 15, 16, Гражданского кодекса Российской Федерации  и Федеральном законе № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»  и мотивированы тем, что в результате незаконного действия (бездействия) Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, истец был вынужден вносить арендные платежи; размер внесенной арендной платы составил размер причиненных убытков.

19 апреля 2021 года с согласия собственника – Исполнительного комитета муниципального образования города Казани – между Муниципальным унитарным предприятием города Казани «Дирекция муниципальных жилищных программ» (арендодатель) и ООО «Триал» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани № 3/9-3208 на объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи помещение передано арендатору 19 апреля 2021 года.

10 октября 2022 года между Муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и ООО «Триал» (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым в связи с переходом права собственности на нежилые помещения изменено наименование арендодателя с Муниципального унитарного предприятия города Казани «Дирекция муниципальных жилищных программ» на Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани". Пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 141 274 рубля 30 копеек не позднее 10-го числа текущего месяца. НДС вносится арендатором в соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации».

Истец обратился к ответчику с заявлением вх. № 7968/КЗИО-ВХ от 26.04.2023 о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>.

23 мая 2023 года ответчик письмом исх. № 7203/КЗИО-ИСХ сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

18 июля 2023 года ответчик письмом исх. № Ю095/КЗИО-ИСХ сообщил, что на основании принятого решения, приказа председателя Комитета от 12.07.2023 № 1697/КЗИО-ПК о продаже в собственность ООО «Триал» нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №  159-ФЗ. направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества на объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>.

Истцом получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества – объект недвижимости: нежилое помещение номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенное по адресу: 

<

...>, с указанием цены объекта, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом от 05.07.2023 № 10ИКБ/Оц-23. Цена объекта согласно пункту  2.1 договора составляла 11 770 000 рублей.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, истец для определения реальной стоимости нежилого помещения номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: 

<

...>, обратился в суд с исковым заявлением об об определении условий договора купли–продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости, в части пункта 2.1 договора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2023 года по делу № А65-21874/2023 иск удовлетворен, определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилого помещения номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 148,3 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 16:50:070647:3508, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора купли- продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору 6 426 000 рублей».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционной суда от 19 января 2024 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 ноября 2023 года по делу № А65-21874/2023 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 мая 2024 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по делу № А65-21874/2023 оставлены без изменений.

Договор купли-продажи подписан сторонами 9 февраля 2024 года за № 005. Запись о праве собственности 16:50:070647:3508-16/203/2024-30 от 25.03.2024.

Истец, полагая, что в связи с заключением договора купли-продажи позднее предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ срока, ему причинены убытки в виде уплаченных им арендных платежей за период с 30.07.2023 по 08.02.2024 в сумме 895 732 рубля 49 копеек, обратился с настоящим иском  в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации  вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Кроме того, в пункте 6 указанного постановления также разъяснено, что если выкуп имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, не допускается включение в договор продажи недвижимости условия о сохранении обязательств по внесению арендатором арендных платежей после его заключения.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.

Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи подтверждена материалами дела.

Таким образом, уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика. 

В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемых им помещений, и в период с 30.07.2023 по 08.02.2024 арендная плата в сумме 895 732 рубля 49 копеек не подлежала выплате в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу, что истцом доказана совокупность условий необходимых для возмещения заявленной суммы убытков: наличие незаконных и несоответствующих положениям ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», действий (бездействия) ответчика при распоряжении спорным имуществом, вина государственного органа в ненадлежащем исполнении требований закона, причинно-следственная связь между понесёнными истцом убытками и действиями (бездействием) ответчика, период взыскания и  размер убытков.

Истец до подписания договора купли-продажи не мог не вносить арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ наличие действующего договора аренды для истца являлось обязательным условием для реализации им преимущественного права на приобретение объекта недвижимости в собственность. В результате действий ответчика, признанных судебными актами незаконными, ответчик поставил истца перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды и оплачивать арендную плату, поскольку иначе он бы нарушил условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

В материалах дела имеются доказательства наличия и размера убытков в виде арендной платы, внесенной в течение периода с момента, когда в соответствие с Федеральным законом № 159-ФЗ с истцом должен был заключен договор купли-продажи арендованного нежилого помещения, до момента его заключения. 

Факт уплаты и размер арендной платы в спорный период в заявленном размере ответчиком не оспаривается. 

Вышеизложенным доказано наличие причинной связи между незаконными действиями ответчика и внесением истцом арендной платы за пользованием помещением, которую он мог не вносить в случае надлежащего исполнения ответчиком обязанности по заключению с ним договора купли-продажи помещения. Истец вынужден был вносить арендную плату по договору аренды по вине ответчика, что привело к возникновению у истца убытков в указанный период в размере внесенной арендной платы. 

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июля 2022 года Ф06-18229/2022 по делу № А65-25604/2021.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании убытков является правомерным и подлежит удовлетворению в сумме 895 732 рубля 49 копеек.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика с учетом ее оплаты истцом при подаче иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан, 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) убытки в сумме 895 732 (восемьсот девяносто пять тысяч семьсот тридцать два) рубля 49 копеек, а также судебные расходы по государственной пошлине в сумме 19 953 (девятнадцать тысяч девятьсот пятьдесят три) рубля.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                            Т.Р. Гиззятов